Jedro

Lastnik stanovanja ne more (na primer pogodbeno) prevaliti na najemnika z zakonom lastniku naloženega bremena zagotovitve popravil v zvezi z vzdrževanjem najemnega stanovanja na svoje stroške. Če za taka popravila ne poskrbi najemnik stanovanja, to ni razlog za odpoved najemne pogodbe po drugi alinei prvega odstavka 53. člena SZ.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I. in III. tč. njenega izreka) potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom sodbe zavrnilo zahtevek tožnice za odpoved pogodbe o najemu dvosobnega stanovanja v izmeri 66,23 m2 v stanovanjski hiši (sedaj v lasti tožnice), sklenjene dne 9.7.1992 med Občino Ljubljana Vič-Rudnik in tožencem, posledično pa tudi nadaljnji zahtevek tožnice za izselitev toženca in izpraznitev stanovanja ter za izročitev le-tega njej v posest (I. tč. izreka prvostopne sodbe). Potem ko je sodišče prve stopnje zavrnilo tudi toženčeve zahtevke iz njegove nasprotne tožbe zoper tožnico (II. tč. izreka prvostopne sodbe), je o pravdnih stroših odločilo, da jih stranki trpita vsaka svoje (III. tč. izreka prvostopne sodbe). Zoper sodbo sodišča prve stopnje je tožnica (hkrati tudi toženka po nasprotni tožbi - v nadaljevanju: tožnica) vložila pritožbo. Smiselno in obrazloženo jo izpodbija glede odločitve o zavrnitvi njenega odpovednega in izpraznitvenega zahtevka iz tožbe (I. tč. izreka prvostopne sodbe), posledično in neobrazloženo pa tudi glede odločitve o pravdnih stroških (III. tč. izreka prvostopne sodbe), pri čemer za izpodbijanje prvostopne sodbe v delu odločitve o zavrnitvi zahtevka iz nasprotne tožbe tudi sicer nima pravnega interesa. V pritožbi se sklicuje na vse zakonsko predvidene pritožbene razloge kot uveljavljane. Sodišču prve stopnje očita, da je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 13. tč. drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku (1977) in to z utemeljitvijo, da so si razlogi izpodbijanega dela sodbe med seboj v nasprotju. Sodišče prve stopnje je namreč glede po tožencu zatrjevane ničnosti druge alinee prvega odst. 7. člena najemne pogodbe z dne 9.7.1992 na 11 strani obrazložitve sodbe izrecno štelo, da to določilo ni nično, v nadaljevanju obrazložitve sodbe na 17 strani pa je kot razlog za zavrnitev zahtevka tožnice navedlo njeno (po mnenju sodišča) neupravičeno zahtevo iz tožničinega opomina po odpravi tistih pomanjkljivosti v stanovanju na stroške toženca, ki so posledica opustitve tekočega vzdrževanja stanovanja (in ki jih po mnenju sodišča tožnica naj ne bi mogla v nasprotju z zakonom prevaliti na toženca kot najemnika). V nadaljavanju pritožbenih navedb tožnica očita sodišču prve stopnje zmotno uporabo določbe drugega odstavka 53. člena Stanovanjskega zakona, saj ni nikarkšnega dvoma o tem, da je tožnica z opozorilom toženca na krišitve določil 7. člena najemne pogodbe in s pozivom na odpravo teh kršitev v danem mu 15-dnevnem roku pred vložitvijo tožbe ravnala povsem v skladu s prav to zakonsko določbo. Po tem ko je sodišče ugotovilo, da gredo tekoča popravila v breme najemnika, ni več po mnenju tožnice nikakršne ovire za njen uspeh s tožbenim zahtevkom zoper toženca. Predlaga spremembo izpodbijanega dela prvostopne sodbe v smeri ugoditve njenemu zahtevku, podrejeno pa razveljavitev sodbe v izpodbijanem obsegu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožba ni utemeljena. V pritožbi uveljavljana in tudi po uradni dolžnosti upoštevna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 13. tč. drugega odstavka 354. člena v času izdaje prvostopne sodbe še veljavnega Zakona o pravdnem postopku - ZPP/77 (ki ga je treba v danem primeru uporabiti spričo prehodne določbe prvega odstavka 498. člena sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku - Ur. l. RS št. 26/99) ni podana. Res je, da sodišče prve stopnje po razlogih iz izpodbijane sodbe ni štelo kot ničnih določil druge alinee prvega odstavka 7. člena najemne pogodbe z dne 9.7.1992. Vendar je do takega sklepa prišlo na podlagi razlage teh pogodbenih določil - tudi v povezavi z določilom druge alinee 16. člena iste pogodbe, po katerem je kot dolžnost lastnika stanovanja izrecno dogovorjena njegova obveznost vzdrževanja stanovanja v stanju, ki zagotavlja najemniku njegovo normalno uporabo ves čas trajanja najema - in potem ko je ugotovilo, da določilo druge alinee prvega odstavka 7. člena najemne pogodbe ne nalaga tožencu kot najemniku dolžnosti vzdrževanja stanovanja, temveč izvrševanje tekočih popravil, ki jih terja normalna uporaba stanovanja. Zato ni zatrjevanega nasprotja v razlogih izpodbijane sodbe, če je sodišče prve stopnje v nadaljevanju njene obrazložitve na 17 strani štelo kot neupravičene tožničine zahteve, da toženec na lastne stroške izvede popravila, za katera je ugotovilo, da niso posledica njegove napačne ali malomarne uporabe stanovanja, da izvede popravilo tistega, glede katerega ni bilo ugotovljeno, da je kakorkoli poškodovano in da izvede popravila, ki kot tekoče vzdrževanje bremenijo tožnico kot lastnico stanovanja. Sicer pa je v materialnopravnem smislu pravilno izhodiščno stališče sodišča prve stopnje, da lastnik stanovanja (v danem primeru tožnica, ki je v tem svojstvu vstopila v najemno razmerje kot najemodajalka) v nobenem primeru ne bi mogel (ne pogodbeno ali kako drugače) prevaliti na najemnika z zakonom lastniku naloženega bremena zagotovitve popravil v zvezi z vzdrževanjem najemnega stanovanja na svoje stroške (prvi odstavek 36. člena Stanovanjskega zakona - SZ). Potrebnosti popravil izven tega okvira, torej takih, ki jih ne bi bila dolžna zagotoviti na svoje stroške tožnica, pa slednja glede na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki jih s pritožbo (vsaj v tem delu) niti ne izpodbija, ni uspela dokazati - zlasti ne takih, ki bi bila posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja v času od sklenitve najemne pogodbe dne 9.7.1992 dalje kot edinem za odločitev v obravnavanem primeru upoštevnem obdobju (četrta alinea 44. člena SZ). To pa pomeni, da ni podan nobeden od smiselno uveljavljanih razlogov za odpoved najemne pogodbe iz prve oz. druge alinee prvega odstavka 53. člena SZ. Glede na dosedanje razloge pa so brez slehernega pomena nadaljnji pritožbeni očitki v zvezi z zmotno uporabo določbe drugega odstavka 53. člena SZ, saj je ob ugotovljenem neobstju odpovednih razlogov postalo brezpredmetno vprašanje ustreznosti tožničinih opozoril in pozivanj toženca oziroma ustreznosti njenega postopanja pred vložitvijo tožbe. Zato na te očitke pritožbeno sodišče ne odgovarja (prvi odstavek 375. člena ZPP/77), posebne obrazložitve pa tudi ne terja preizkus prvostopne odločitve o pravdnih stroških, ki jo tožnica neobrazloženo izpodbija le v povezavi z določitvjo o glavni stvari. Ker torej obrazloženo uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker velja enako tudi glede po uradni dolžnosti upoštevnih pritožbenih razlogov (drugi odstavek 365. člena ZPP/77), je bilo treba tožničino pritožbo na podlagi določbe 368. člena ZPP/77 kot neutemeljeno zavrniti in v izpodbijanem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje.