Jedro

Etažni lastnik v postopku izdaje gradbenega dovoljenja ne rabi soglasja drugih etažnih lastnikov za dokončanje na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja do tretje podaljšane gradbene faze zgrajenega etažnega dela, ki je že v prvotnem gradbenem dovoljenju določen kot poslovni prostor – lokal za javne potrebe in za določitev (spremembo) namembnosti le-tega ter za izvedbo del, ki ne posegajo v skupne prostore ali naprave večstanovanjske stavbe.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka sama trpi svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo tožbo tožeče stranke (v nadaljevanju revidentov) zoper odločbo Upravne enote Ljubljana, Izpostave Center, št. 351-1499/2009-22 z dne 30. 12. 2009. Z navedeno odločbo je prvostopenjski organ investitorju družbi P., d. o. o. (prizadeta stranka v tem postopku), izdal gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti poslovnega prostora z oznako L-P-1 v pritličju poslovno stanovanjskega objekta ... ulica, Ljubljana, na tam navedenih zemljiščih v trgovino s pekarno in odločil, da lahko investitor v ta namen dokonča do tretje gradbene faze zgrajen poslovni prostor tako, da izdela predelne stene, dokonča tlake in izdela interne instalacije ter namesti opremo, vse pod tam navedenimi pogoji. Tožena stranka je z odločbo, št. 35108-31/2010/NiK-10 z dne 21. 5. 2010, zavrnila pritožbo revidentov.

2. Sodišče prve stopnje je pritrdilo odločitvi in razlogom tožene stranke. Sklicuje se na 7. in 9. točko prvega odstavka 2. člena in 4. člen Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1), na 29. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in na sedmo alinejo 14. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Ur. l. RS, št. 60/2009, v nadaljevanju Pravilnik). Na tej podlagi zavrača tožbeni ugovor, da je za spremembo namembnosti potrebno soglasje etažnih lastnikov. Navaja, da sprememba namembnosti ni gradnja v smislu določb ZGO-1 in ker v tej zadevi ne gre za spremembo stanovanja v poslovni prostor, soglasje etažnih lastnikov ni potrebno. Sklicuje se še na določbe prvega in drugega odstavka 43. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP) in 1. točko drugega odstavka 62. člena ZGO-1, in na tej podlagi zavrača tožbene ugovore, ki se nanašajo na varovanje javne koristi. Navaja še, da je bilo v postopku ugotovljeno, da vplivi na okolico ne bodo presegali dopustne ravni, zato splošni tožbeni ugovori o povečanih vplivih na okolico niso utemeljeni.

3. Revidenta se glede dovoljenosti revizije sklicujeta na 2. točko drugega odstavka 83. člena ZUS-1. Revizijo vlagata iz razloga bistvenih kršitev določb postopka v upravnem sporu in zmotne uporabe materialnega prava. Ne strinjata se s presojo sodišča prve stopnje, da gre v tej zadevi za izvedbo del, ki niso gradnja, in da zato soglasje etažnih lastnikov ni potrebno. Glede na določbo 29. člena SZ-1 in sedmo alinejo 14. člena Pravilnika in glede na to, da je investitor moral pridobiti gradbeno dovoljenje, za izdajo le-tega potrebno soglasje etažnih lastnikov. Sodišče je njune ugovore, s katerimi varujeta svoje pravice do mirnega življenja, brez povečanega hrupa in smradu, in pravico do varnega bivalnega okolja, brez povečanega prometa tik pred vhodom v stanovanjsko stavbo, napačno štelo kot ugovore, s katerimi varujeta javno korist. Z njimi sta varovala lastne osebne interese. Predlagata, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbi ugodi in izpodbijani upravni akt odpravi. Podrejeno predlagata razveljavitev izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Zahtevata plačilo stroškov postopka.

4. Tožena in prizadeta stranka odgovora na revizijo nista vložili.

K I. točki izreka:

5. Revizija ni utemeljena.

6. Revizija je dovoljena na podlagi 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1, to je zaradi pomembnega pravnega vprašanja. Revidenta sta kot pomembno pravno vprašanje izpostavila vprašanje: „Ali je glede na določbe 9. točke prvega odstavka 2. člena in 4. člena ZGO-1, 29. člena SZ-1, sedmo alinejo 14. člena Pravilnika in 67. člena SPZ, v postopku izdaje gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti poslovnega prostora v trgovino s pekarno potrebno soglasje etažnih lastnikov?“ O tem vprašanju, ki je pomembno zaradi zagotovitve enotne uporabe prava v postopku izdaje gradbenih dovoljenj za spremembo namembnosti, Vrhovno sodišče še ni odločalo.

7. Iz dejanskega stanja, ugotovljenega v upravnem postopku, na katerega je Vrhovno sodišče glede na drugi odstavek 85. člena ZUS-1 vezano, izhaja: da se obravnavani poslovni prostor nahaja v pritličju poslovnostanovanjske stavbe v etažni lastnini; da je že v gradbenem dovoljenju, na podlagi katerega je bila poslovnostanovanjska stavba zgrajena (v nadaljevanju osnovno gradbeno dovoljenje), ta pritlični prostor namenjen opravljanju poslovne dejavnosti in je opredeljen kot poslovni prostor – lokal javnega značaja; da je poslovni prostor zgrajen do tretje podaljšane gradbene faze in gre za dokončanje del; da je investitor etažni lastnik tega dela stavbe; da se bodo dela, potrebna za dokončanje poslovnega prostora, izvajala znotraj obstoječih gabaritov in znotraj poslovnega prostora; da z deli ne bo poseženo v skupne dele in prostore stavbe v etažni lastnini.

8. ZGO-1 v 9. točki prvega odstavka 2. člena določa, da je sprememba namembnosti izvedba del, ki niso gradnja in zaradi katerih ni potrebna rekonstrukcija, predstavljajo pa takšno spremembo namena objekta ali njegovega dela, da se povečajo vplivi na okolico. Z deli v zvezi s spremembo namembnosti se lahko začne na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja (prvi odstavek 4. člena ZGO-1), razen v primerih sprememb namembnosti, za katere gradbeno dovoljenje ni potrebno in ki so taksativno naštete v tretjem odstavku 4. člena ZGO-1. 9. SZ-1 v drugem odstavku 29. členu določa, da je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno za posle upravljanja, ki presegajo redno upravljanje večstanovanjske stavbe, in sicer: za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene. Pravilnik v sedmi alineji 14. člena določa, da etažni lastniki soglasno odločajo o vseh izboljšavah in gradbenih delih, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje.

10. V obravnavani zadevi je gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti izdano za etažni del večstanovanjske stavbe, ki je že v prvotnem gradbenem dovoljenju namenjen poslovni dejavnosti in opredeljen kot poslovni prostor – lokal javnega značaja. Z izpodbijanim gradbenim dovoljenjem je torej določena le konkretna namembnost v okviru že s pravnomočnim gradbenim dovoljenjem določene namembnosti. Hkrati je dovoljena tudi izvedba del, potrebna za dokončanje in rabo tega poslovnega prostora (izvedba tlakov, predelnih sten, notranjih instalacij).

11. Taka določitev namembnosti poslovnega prostora, ki je že zgrajen do tretje podaljšane gradbene faze in že v prvotnem gradbenem dovoljenju določen kot lokal javnega značaja, pa ne predstavlja posla upravljanja večstanovanjske stavbe, ampak izvrševanje lastninske pravice na posameznem delu etažne lastnine. Zato soglasje ostalih etažnih lastnikov v smislu določb SZ-1 in Pravilnika, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ni potrebno.

12. Pa tudi sicer je treba drugi odstavek 29. člena SZ-1, ki med drugim določa soglasje vseh etažnih lastnikov za gradbena dela, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, razumeti in uporabiti v povezavi z določbo 25. člena SZ-1. Ta med posle rednega upravljanja uvršča vzdrževanje večstanovanjske stavbe, ki je potrebno za ohranjanje pogojev bivanja in njenega osnovnega namena kot celote. Gradbena dela v smislu drugega dostavka 29. člena SZ-1, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, so zato gradbena dela, ki presegajo posle rednega in investicijskega vzdrževanja stavbe kot celote, na primer dela določena v točkah 7.1, 7.2, 10.1. in 10.2. prvega odstavka 2. člena ZGO-1. 13. Že sodišče prve stopnje pa je revidentoma pravilno pojasnilo, da v obravnavani zadevi, glede na to, da je investitor izključni lastnik etažnega dela stavbe, kjer se nahaja obravnavani poslovni prostor, uporaba določbe petega odstavka 67. člena SPZ ne pride v poštev. Ta določba se namreč nanaša na solastnino in na upravljanje stvari v solastnini, torej le na upravljanje skupnih delov in naprav večstanovanjske stavbe, ki so v solasti etažnih lastnikov.

14. V obravnavani zadevi investitor z deli v zvezi s spremembo namembnosti (postavitvijo predelnih sten, dokončanjem tlakov, izvedbo interne instalacije in postavitvijo opreme) tudi ne bo posegel v skupne prostore in naprave večstanovanjske stavbe, zato za izvedbo teh del ni potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih napravah in delih (drugi odstavek 15. člena SZ-1).

15. Glede na navedeno investitor kot etažni lastnik ne potrebuje soglasja ostalih etažnih lastnikov za dokončanje na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja do tretje podaljšane gradbene faze zgrajenega etažnega dela, ki je že v prvotnem gradbenem dovoljenju določen kot poslovni prostor – lokal za javne potrebe in za določitev (spremembo) namembnosti le-tega, ter za izvedbo del, ki ne posegajo v skupne prostore ali naprave večstanovanjske stavbe. Revizijski ugovor zmotne uporabe materialnega prava zato ni utemeljen.

16. Vrhovno sodišče se strinja tudi s presojo sodišča prve stopnje, da revidenta v upravnem postopku nista konkretno in določno navedla in izkazala povečanih vplivov na okolico, ki naj bi posegli v njune pravice ali pravne koristi. Revizijski ugovor, da je sodišče prve stopnje te njune navedbe napačno razlagalo kot varovanje javne koristi, pa je protispisen. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi natančno navedlo, katere ugovore je štelo kot ugovore, s katerimi revidenta varujeta javno korist, in tudi, zakaj ostalih ugovorov o povečanih vplivih na okolico ni upoštevalo. Z razlogi, ki jih je navedlo sodišče prve stopnje, se Vrhovno sodišče v celoti strinja.

17. Revidenta uveljavljata tudi bistveno kršitev določb postopka v upravnem sporu po 1. točki prvega odstavka 85. člena ZUS-1 v zvezi s tretjim odstavkom 75. člena ZUS-1. Navajata, da je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo odločilo tudi o tožbi B. V., čeprav je o njegovi tožbi že odločilo s sodbo I U841/2010-13 z dne 13. 1. 2011. 18. Vrhovno sodišče ugotavlja, da je v uvodu v tem postopku izpodbijane sodbe kot stranka res naveden tudi tožnik B. V., čeprav sta tožbo v tem upravnem sporu vložila le revidenta. Vendar pa B. V. zoper sodbo, ki je predmet te revizijske presoje, revizije ni vložil. Revidenta pa v tem revizijskem postopku ne moreta z uspehom varovati tujih koristi ali pravic, ampak lahko varujeta le svoje pravice in pravne koristi. Zato ta ugovor (za katerega revidenta niti ne izkazujeta pravnega interesa) na odločitev o pravilnosti in zakonitosti sodbe v delu, ki se nanaša na revidenta, ne vpliva.

19. Glede na navedeno je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo kot neutemeljeno na podlagi 92. člena ZUS-1, saj je ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena, in tudi ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (86. člen ZUS-1).

K II. točki izreka:

20. Ker je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo, revidenta na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena Zakona o pravdnem postopku in prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 sama trpita svoje stroške revizijskega postopka.