Jedro

Upravitelj spornih poslovnih prostorov ne more oddati v najem že od dne 17. 10. 2014 dalje, temveč jih lahko odda v najem z novo najemno pogodbo šele od dneva poteka odpovednega roka za „staro“ najemno pogodbo.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, v katerem je bilo upravitelju dano soglasje k sklenitvi oziroma podaljšanju pogodbe za najem premoženja stečajnega dolžnika na naslovu K. in sicer za najem poslovnih prostorov, navedenih v 2. točki izreka sklepa, razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom upravitelju izdalo soglasje k sklenitvi oziroma podaljšanju pogodb za najem premoženja stečajnega dolžnika na naslovu C. in sicer:

1. za najem poslovnih prostorov, last stečajnega dolžnika na naslovu C., najemniku M., d. o. o. v skupni kvadraturi 136 m2, v pritličju poslovno-stanovanjske stavbe, za obdobje od 17. 10. 2014 do 17. 10. 2015, to je za dobo dvanajstih mesecev oziroma do prodaje, za najemnino 1.500,00 EUR na mesec,

2. za najem poslovnih prostorov, last stečajnega dolžnika na naslovu K., najemniku banka X, v skupni kvadraturi 234,60 m2, v pritličju poslovno-stanovanjske stavbe, za obdobje od 17. 10. 2014 do 17. 10. 2015, to je za dobo dvanajstih mesecev oziroma do prodaje, za najemnino 4.222,20 EUR na mesec.

2. Upnika A. d. o. o., Ljubljana in banka X, sta pravočasno vložila pritožbo zoper del sklepa, v katerem je bilo upravitelju dano soglasje k sklenitvi oziroma podaljšanju pogodbe za najem premoženja stečajnega dolžnika na naslovu K. in sicer poslovnih prostorov, navedenih v 2. točki izreka sklepa. Pritožujeta se iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbo ugodi, sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pritožnika trdita, da so pravni prednik stečajnega dolžnika, družba T. d. d., K. kot najemodajalec in družba A. d. o. o., kot najemnik ter družba banka X kot podnajemnik, dne 23. 4. 2009 sklenile pogodbo o najemu poslovnih prostorov v poslovno-stanovanjskem objektu M. na naslovu K., ki so predmet izpodbijanega sklepa. Najemna pogodba je bila sklenjena za dobo dvanajstih let oziroma do 30. 4 2021 z možnostjo podaljšanja. Trdita, da upravitelj navedene najemne pogodbe ni odpovedal, niti ni bila sporazumno razvezana in da zatorej še vedno velja. Zato upravitelj navedenega poslovnega prostora ne more oddati v najem za nazaj, torej z datumom od 17. 10. 2014 dalje, temveč bi ga lahko oddal v najem šele od dneva poteka odpovednega roka, v kolikor bo najemno pogodbo sploh odpovedal. 5. Upravitelj je v odgovoru na pritožbo upnikov navedel, da je bilo z vodstvom banke X dogovorjeno, da se zaradi novo nastale situacije, to je stečaja najemodajalca P. d. d., najemna pogodba za poslovne prostore na K. spremeni v delu trajanja – za največ eno leto in v višini najemnine – znižanje najemnine iz 22,00 EUR/m2 na 18,00/m2. Navedel je, da stara najemna pogodba ni bila prekinjena, da pa je glede na pritožbo banke X le-to odpovedal z enomesečnim odpovednim rokom, ki poteče 30. 4. 2015, tako da se bo z banko sklenila nova najemna pogodba, na osnovi sklepa sodišča, za obdobje od 1. 5. 2015 do 17. 10. 2015 za ceno 18,00 EUR/m2. 6. Po določbi prvega odstavka 248. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) z začetkom stečajnega postopka pridobi stečajni dolžnik pravico odpovedati najemne in zakupne pogodbe, ki jih je sklenil pred začetkom stečajnega postopka, z enomesečnim odpovednim rokom, ne glede na splošna pravila, določena z zakonom ali pogodbo, o pravici odpovedati najemno ali zakupno pogodbo, ki bi se uporabljala, če nad stečajnim dolžnikom kot najemnikom ali najemodajalcem ne bi bil začet stečajni postopek. Če stečajni dolžnik uresniči odpovedno pravico, začne odpovedni rok teči zadnji dan meseca, v katerem je druga pogodbena stranka prejela izjavo stečajnega dolžnika o odpovedi in poteče zadnji dan naslednjega meseca (drugi odstavek 248. člena ZFPPIPP).

7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da upravitelj ni trdil, da je prišlo do sporazumne prekinitve najemne pogodbe za poslovne prostore na naslovu K., ki je bila sklenjena 23.4.2009, že z dnem 17. 10. 2014. Navedel je, da je prekinil „staro“ najemno pogodbo z enomesečnim odpovednim rokom šele tekom tega pritožbenega postopka. Glede na navedeno se kot utemeljeni izkažejo očitki pritožnika, da upravitelj spornih poslovnih prostorov ne more oddati v najem že od dne 17. 10. 2014 dalje, temveč jih lahko odda v najem z novo najemno pogodbo šele od dneva poteka odpovednega roka za „staro“ najemno pogodbo.

8. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbi ugodilo, sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavilo in mu zadevo v tem obsegu vrnilo v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).