Jedro

Tožnik s pogodbo o prenosu lastninske pravice še ni pridobil lastninske pravice in s tem ni vstopil v položaj najemodajalca.

Skladno s 103. členom SZ-1 lahko odpoved najemne pogodbe zahteva lastnik.

Neobstoj aktivne legitimacije tožnika ne more biti saniran z vstopom stranskega intervenienta, ki ni stranka postopka.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v 1., 2. in 3. točki izreka spremeni tako, da se v celoti zavrnejo tožbeni zahtevki na odpoved najemne pogodbe, na izpraznitev in izročitev bivalne enote s pripadajočimi prostori ter na plačilo najemnine.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (4. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožnik je dolžan toženki v roku 15 dni plačati 245,33 EUR prvostopnih stroškov in 317,32 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku roka za prostovoljno izpolnitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se odpove najemna pogodba, št. 4013/2014 z dne 6. 8. 2014, sklenjena med Mestno občino (v nadaljevanju: MO) in toženko, za bivalno enoto št. 20 v 2. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu L., z oznako dela stavbe št. 21 v stavbi 2871, stoječa na parc. št. 1408/2, k. o. X (1. točka izreka). Toženki je naložilo, da je predmetno bivalno enoto s pripadajočimi prostori dolžna v roku 90 dni izprazniti in se iz nje izseliti ter jo prosto vseh oseb in stvari izročiti MO (2. točka izreka). Odločilo je, da je toženka dolžna tožniku plačati 415,67 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot izhaja iz izreka izpodbijane sodbe (3. točka izreka) ter 1.183,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 10. 2018 dalje (4. točka izreka).

2. Zoper izpodbijano sodbo se iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov pritožuje toženka ter predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe. Kot bistveno navaja, da je tožnik postavil tožbeni zahtevek (1. in 2. točka izreka izpodbijane sodbe) v korist MO, ki ni tožnica v predmetnem postopku. Tožnik torej ne more zahtevati ugotovitve utemeljenosti tožbenega zahtevka v razmerju med toženko in MO. Za takšno odločitev tožnik tudi nima izkazanega pravnega interesa. Opozarja, da je 2. točka izreka izpodbijane sodbe v nasprotju s postavljenim tožbenim zahtevkom, zato je podana kršitev iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP1. Tožnik nima izkazane aktivne procesne in stvarne legitimacije, saj je lastnica nepremičnine MO in ne tožnik. Prav tako tožnik ni najemodajalec po najemni pogodbi, najemno razmerje se tudi nikoli ni preneslo na tožnika, zato je v celoti neutemeljen tožbeni zahtevek na plačilo najemnine.

3. Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev in izročitev bivalne enote v korist MO. V zvezi s tem je neutemeljen pritožbeni očitek kršitve iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ne drži namreč, da je 2. točka izreka izpodbijane sodbe v nasprotju s postavljenim tožbenim zahtevkom, saj je tožnik prvotni tožbeni zahtevek spremenil tako, da zahteva izpolnitev v korist MO. Izrek izpodbijane sodbe je torej skladen s spremenjenim tožbenim zahtevkom. Toženka se je namreč spustila v obravnavanje o glavni stvari po spremenjeni tožbi, ne da bi pred tem nasprotovala spremembi (drugi odstavek 185. člena ZPP), kot je to obrazložilo že sodišče prve stopnje in čemur toženka v pritožbi neposredno ne nasprotuje.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta tožnik in MO sklenila Pogodbo o prenosu lastninske pravice z dne 29. 8. 2016, na podlagi katere še ni bila predlagana vknjižba lastninske pravice v zemljiško knjigo za predmetno bivalno enoto, saj posamezni deli stavbe še niso vknjiženi v zemljiški knjigi kot samostojne nepremičnine. Navedeno izhaja tudi iz pogodbe, saj je navedeno, da bo MO izdala zemljiškoknjižno dovolilo (tudi za predmetno bivalno enoto), ko bodo pridobljeni identifikacijski znaki. Predmetna bivalna enota se torej nahaja v stavbi, ki stoji na parc. št. 1408/2, k. o. X, na kateri ima lastninsko pravico MO. Sodišče prve stopnje je na podlagi navedenega pravilno zaključilo, da tožnik zato s pogodbo o prenosu lastninske pravice še ni pridobil lastninske pravice in s tem ni vstopil v položaj najemodajalca.

7. Glede na obrazloženo toženka v pritožbi pravilno opozarja, da v predmetnem postopku ni podana aktivna legitimacija tožnika. Skladno s 103. členom SZ-12 lahko odpoved najemne pogodbe zahteva lastnik. Navedenega ne spremeni okoliščina, da je tožnik spremenil tožbeni zahtevek tako, da zahteva izpolnitev oziroma izročitev bivalne enote v korist lastnice (MO). Kot izhaja iz navedb tožnika, MO v postopek ni vstopila kot tožnica, ampak kot stranski (sosporniški) intervenient. Navedeno izhaja tudi iz sklepa sodišča prve stopnje, sprejetega na naroku dne 11. 9. 2019, in sicer je sodišče dopustilo udeležbo stranskega intervenienta v postopku na strani tožnika. V zvezi s tem je zmotna obrazložitev sodišča v izpodbijani sodbi, da se je MO pridružila tožniku kot sosporniški intervenient (202. člen ZPP). Položaj sosporniškega intervenienta ima intervenient, ki bi bil v primeru, če bi sam nastopal kot stranka v pravdi, enotni sospornik. V takem primeru bi sosporniški intervenient vstopal v pravdo, v kateri poteka spor o pravnem razmerju, ki je na podlagi zakona ali zaradi narave tega pravnega razmerja tak, da se bo pravnomočna sodba nanašala na stranko in sosporniškega intervenienta.3 Glede na navedeno v obravnavanem primeru ne gre za tak primer. V tožbenem zahtevku na odpoved najemne pogodbe in posledično na izpraznitev in izročitev bivalne enote se sodba namreč ne nanaša na tožnika, ampak samo na MO. Tožnik in MO torej nista enotna sospornika. Ob upoštevanju obrazloženega aktivna legitimacija tožnika ni podana. To potrjuje tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da ima vsa upravičenja lastnika in najemodajalca na podlagi najemne pogodbe MO. Nepodana aktivna legitimacija tožnika pa ne more biti sanirana z vstopom stranskega intervenienta, ki ni stranka postopka. Ker tožnik torej nima materialnopravnega temelja za to, da zahteva izpolnitev namesto MO in v korist MO, je pritožbeno sodišče ugodilo pritožbi v tem delu in izpodbijano sodbo v 1. in 2. točki izreka spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe ter na izpraznitev in izročitev bivalne enote.

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi pritožbeni navedbi, da se najemno razmerje ni preneslo na tožnika, zato tožnik ni upravičen do plačila 415,67 EUR iz naslova neplačanih najemnin. Navedeno je kot že obrazloženo v 6. točki obrazložitve predmetne sodbe ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, in sicer da tožnik ni vstopil v položaj najemodajalca. Iz najemne pogodbe izhaja, da je tožnik nastopal kot pooblaščenec lastnice MO, pri čemer je v 10. členu najemne pogodbe izrecno zapisano, da ima pravico do pobiranja najemnine lastnik. Tožnik kot pooblaščenec torej ni upravičen do plačila vtoževanih neplačanih najemnin s strani toženke. Glede na izrecno določilo citiranega člena najemne pogodbe na zaključek pritožbenega sodišča ne vpliva, da lahko skladno z 9. členom najemne pogodbe račun izstavi lastnik ali pooblaščenec lastnika4 (tj. tožnik). Pritožbi je bilo zato treba ugoditi tudi v tem delu in izpodbijano sodbo v 3. točki izreka spremeniti tako, da se zavrne tožbeni zahtevek na plačilo zapadlih in neplačanih najemnin v višini 415,67 EUR.

9. Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje (vsebovana v 4. točki izreka izpodbijane sodbe), ki je toženka v pritožbi konkretizirano ne izpodbija, in sicer da je toženka dolžna tožniku plačati 1.183,33 EUR iz naslova obratovalnih stroškov. Sodišče je namreč ugotovilo, da je tožnik 19. 10. 2018 plačal upravniku navedeni znesek, ki predstavlja znesek neplačanih obratovalnih stroškov s strani toženke. Sodišče prve stopnje je zato skladno s 190. členom OZ5 utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku, saj je bil tožnik prikrajšan zaradi izpolnitve obveznosti, ki bremeni toženko, toženka pa je bila neupravičeno obogatena.

10. Na podlagi navedenega je pritožba toženke delno utemeljena, zato je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v 1., 2. in 3. točki izreka spremenilo tako, da je zavrnilo v celoti tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe, na izpraznitev in izročitev bivalne enote s pripadajočimi prostori ter na plačilo neplačanih najemnin. V preostalem delu pa je ob ugotovitvi, da tudi niso izkazane po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega ali materialnega značaja (drugi odstavek 350. člena ZPP), pritožbo toženke zavrnilo in potrdilo izpodbijani, a nespremenjeni del sodbe sodišča prve stopnje (353. in 358. člen ZPP).

11. V posledici spremembe izpodbijane sodbe je toženka upravičena do povrnitve prvostopnih stroškov, in sicer ji je pritožbeno sodišče priznalo 300 točk za odgovor na tožbo po tar. št. 19/1 OT6, 300 točk za prvi narok za glavno obravnavo po tar. št. 20/1 OT, 50 točk za sestavo končnega poročila stranki po tar. št. 39 OT in 2 % materialnih stroškov (11. člen OT), skupaj 663 točk oziroma 397,80 EUR, z upoštevanjem 22 % DDV 485,32 EUR. Ni pa priznalo priglašenih 50 točk za posvet s stranko, ker gre za opravilo, ki ni samostojno, nagrada pa je že zajeta v priznani nagradi.7 Ker toženka v postopku ni uspela v celoti (ni uspela glede plačila 1.183,33 EUR), njen uspeh po spremembi sodbe znaša 50,55 %, kar glede na odmerjene pravdne stroške v višini 485,32 EUR pomeni, da ji je tožnik dolžan povrniti 245,33 EUR. Tožnik in stranski intervenient nista priglasila pravdnih stroškov.

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Toženka je s pritožbo uspela,8 zato ji mora tožnik povrniti 317,32 EUR pritožbenih stroškov. Toženki je pritožbeno sodišče priznalo 375 točk za sestavo pritožbe po tar. št. 21/1 v zvezi s tar. št. 18/1 OT, 50 točk za sestavo končnega poročila stranki po tar. št. 39 OT in 2 % materialnih stroškov (11. člen OT), skupaj 433,5 točk oziroma 260,10 EUR, z upoštevanjem 22 % DDV 317,32 EUR. Ni pa priznalo priglašenih 50 točk za posvet s stranko iz zgoraj navedenega razloga.

1 Zakon o pravdnem postopku, Ur. list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami. 2 Stanovanjski zakon, Ur. list RS, št. 69/03, s kasnejšimi spremembami. 3 L. Ude, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, 2010, stran 278. 4 Kot na to opozarja tožnik v odgovoru na pritožbo. 5 Obligacijski zakonik, Ur. list RS, št. 97/07, s kasnejšimi spremembami. 6 Odvetniška tarifa, Ur. list RS, št. 2/15 in 28/18. 7 Prim. sklep VSL I Cp 570/2019 z dne 12. 6. 2019. 8 Toženka je sicer navedla, da se pritožuje zoper celotno izpodbijano sodbo, vendar se vsebinsko pritožuje zgolj zoper I., II. in III. točko izreka. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pri odmeri pritožbenih stroškov upoštevalo, da je toženka uspela v celoti.