Jedro

Predmet obravnavane ponudbe je zemljišče parc. št. 1348 k.o. ... v delu, v katerem je kmetijsko oz. gozdno, kot tudi v delu, v katerem je stavbno, kar pomeni, da se lahko tudi sprejem nanaša samo na celotno navedeno zemljišče, zato ne bi bilo smiselno, da bi ponudba posebej določala ceno tudi za del zemljišča (kmetijsko in gozdno), ki ni predmet samostojne ponudbe, kar posledično pomeni, da tudi ne more biti predmet sprejema ponudbe.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravni organ je s 1. točko izreka izpodbijane odločbe odobril pravni posel - kupoprodajno pogodbo, ki sta jo 27. 5. 2014 sklenila A.A. (v nadaljevanju prva prizadeta stranka) ter B.B. (v nadaljevanju druga prizadeta stranka) za del parcele št. 1348 k.o. ..., z 2. točko izreka zavrnil zahtevi C.C. in tožnika za odobritev pravnega posla za predmetno nepremičnino, s 3. točko izreka pa zavrgel zahtevo druge prizadete stranke za odobritev kupoprodajne pogodbe v delu, ki se nanaša na del parcele št. 1348 k.o. ... (območje stanovanj). Odločeno je bilo še, da bo o stroških postopka izdan poseben sklep (4. točka izreka).

2. V obrazložitvi odločbe navaja, da je prva prizadeta stranka 15. 4. 2014 pri UE Trebnje na podlagi določil Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) podala ponudbo za prodajo parcele št. 1348 k.o. ..., ki je bila od tega dne dalje objavljena na oglasni deski UE Trebnje po ceni 7.500,00 EUR. V zakonitem roku so izjavo o sprejemu ponudbe podali druga prizadeta stranka, C.C. in tožnik. V postopku je bilo ugotovljeno, da so navedeni lastniki nepremičnin, ki mejijo na nepremičnino, ki je predmet ponudbe, prednostnega upravičenja iz 23. člena ZKZ pa ne uveljavljajo. Ugotovljeno je bilo tudi, da predstavlja ponujena nepremičnina delno kmetijsko, delno gozdno, delno pa stavbno zemljišče. Vsi trije sprejemniki ponudbe so pri UE predlagali odobritev pravnega posla, druga prizadeta stranka pa je predlogu predložila tudi kupoprodajno pogodbo, ki jo je s prvo prizadeto stranko sklenila 27. 5. 2014 za predmetno nepremično. UE je odobrila pravni posel z drugo prizadeto stranko na podlagi četrtega odstavka 23. člena ZKZ.

3. Drugostopenjski organ je zavrnil tožnikovo pritožbo zoper izpodbijano odločbo.

4. Tožnik se s takšno odločitvijo ne strinja in v tožbi med drugim navaja, da UE v primerljivih primerih odloča različno, s čemer je kršena njegova pravica do enakega varstva pravic in se s pri tem sklicuje na odločbo št. 321-246/2002-14/04 z dne 20. 6. 2002. Meni, da bi morala biti v predmetni zadevi v ponudbi cena kmetijskih in gozdnih zemljišč izrecno ločena od cene zazidanega ali nezazidanega stavbnega zemljišča. Zato je napačna ugotovitev toženke, da ponudba prve prizadete stranke vsebuje vse zahtevane sestavine iz drugega odstavka 20. člena ZKZ. Če je cena in površina v ponudbi navedena tudi za del zemljišča, ki spada v območje stanovanj, morebitni sprejemnik ponudbe ne dobi pravih podatkov o vrednosti in površini posameznih delov parcele, torej ločeno za kmetijski in gozdni del ter ločeno za del, ki spada v območje stanovanj. S tem je kršeno načelo enakopravnosti v postopku, saj kupujejo „mačka v žaklju“. Navaja, da je smisel določb ZKZ, da se morebitni sprejemnik ponudbe natančno seznani s tem, kakšno površino kmetijskega zemljišča in gozda kupuje in po kakšni ceni. Če je del parcele v območju stanovanj, mora biti to v ponudbi navedeno in morata biti navedena ločena cena in površina za kmetijski in gozdni del, kar v obravnavanem primeru ni bilo storjeno, zato je bil kršen postopek prodaje kmetijskega oz. gozdnega zemljišča. Poleg tega del nepremičnine, glede katerega je bilo zahtevku za odobritev pravnega posla ugodeno, v izreku odločbe ni opredeljen, zato je tudi nerazumljiva in pomanjkljiva. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe in vrnitev zadeve toženki v ponovni postopek ter povrnitev stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

5. Toženka v odgovoru na tožbo navaja, da je tožba neutemeljena, zato sodišču predlaga njeno zavrnitev. Med drugim poudarja, da namen objave ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča in gozda ni preverjanje korektnosti ponudbe in s tem ščitenje kupca, temveč skrb za kmetijska in gozdna zemljišča, ki naj bi v največji možni meri ostala takšni funkciji, zaradi česar imajo prednostno pravico za pridobitev lastninske pravice na njih tisti sprejemniki ponudbe, ki se ukvarjajo s kmetijsko ali gozdarsko dejavnostjo. Sklicuje se na sodbo naslovnega sodišča I U 1138/2016, iz katere izhaja, da je upravni organ dolžan odobriti pravni posel tudi v primeru, ko se ponudba nanaša na prodajo zemljišča z mešano rabo v obsegu, ki se nanaša na prodajo kmetijskega zemljišča. Odločanje o drugih pogojih pa ni stvar upravnega organa.

6. Prizadete stranke na tožbo niso odgovorile.

7. Tožba ni utemeljena.

8. V obravnavnem primeru je sporna odobritev pravnega posla-kupoprodajne pogodbe, ki sta jo dne 27. 5. 2014 sklenila prva prizadeta stranka kot prodajalec in druga prizadeta stranka kot kupec, nanaša pa se na nepremičnino parc. št. 1348 (del) k.o. ...

9. Prodaja kmetijskih zemljišč, gozda ali kmetije, poteka po posebnem postopku pred upravnim organom, in sicer tako, da prodajalec, ki namerava prodati takšno zemljišče, predloži ponudbo, ki vsebuje vse podatke, ki so za sklenitev prodajne pogodbe bistveni (podatke o prodajalcu, kmetijskem zemljišču: parcelna številka, katastrska občina, površina, ter morebitne druge prodajne pogoje; drugi odstavek 20. člena ZKZ), upravni enoti, da jo ta objavi. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, kmetijo ali gozd, mora o tem podati izjavo upravni enoti, pri čemer se s sprejemom te izjave pri upravni enoti šteje, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (kadar ponudbo da predkupni upravičenec iz 23. člena ZKZ, glej sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 308/2010).

10. Iz izpodbijane odločbe izhaja, je bilo predmet ponudbe zemljišče, ki je v pretežnem delu kmetijsko, delno gozdno, delno pa stavbno. Izpodbijana odločba se zato vsebinsko nanaša le na kmetijsko in gozdno zemljišče. 11. V zadevi ni sporno, da sta ponudbo prve prizadete stranke za nakup predmetne nepremičnine, poleg tožnika, pravočasno sprejela še druga prizadeta stranka v tem upravnem sporu in C.C. Prav tako ni sporno, da nihče od navedenih sprejemnikov ponudbe ni uveljavljal predkupne pravice po 23. člen ZKZ. Glede na določbo četrtega odstavka 23. člena ZKZ lahko v takem primeru prodajalec proda kmetijsko zemljišča vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom tega zakona. Ker tudi ni sporno, da je prva prizadeta stranka kupoprodajno pogodbo 27. 5. 2014 sklenila z drugo prizadeto stranko, izpodbijana odločitev toženke, ko jo je glede na ugotovljeno dejansko stanje odobrila, ni v nasprotju s citiranimi določbami ZKZ.

12. Neutemeljeni so tudi tožbeni ugovori o nepravilno sestavljeni ponudbi, ker ni imela posebej navedene cene za kmetijsko in gozdno zemljišče in posebej za stavbno zemljišče. Da lahko ponudba prodajalca, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, kmetijo ali gozd, poleg navedenega zemljišča obsega tudi stavbno zemljišče, med strankama ni sporno. Tožnik se namreč v tožbi s tem strinja (stran 5 tožbe), takšno pa je tudi stališče upravnosodne prakse. Sporno pa je, ali mora imeti ponudba v takem primeru posebej navedeno ceno za zemljišče, ki se prodaja po določbah ZKZ, in posebej za stavbno zemljišče. 13. Ob prodaji kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda, so podana dolžnostna ravnanja prodajalca po določbah ZKZ. Kolikor je po določbah ZKZ javno objavljena ponudba za zemljišče, ki je deloma, kmetijsko oz. gozdno, deloma pa stavbno, kot v obravnavnem primeru, to pomeni, da se je prodajalec odločil, da tudi del zemljišča, ki je sicer stavbno, prednostno ponudi predkupnim upravičencem po ZKZ. Takšno ravnanje ni nezakonito, saj ZKZ prodajalca pri svobodi sklepanja pogodbenih razmerij omejuje le pri prodaji kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda.

14. Glede teh zemljišč pa je prva prizadeta stranka v obravnavnem primeru postopala v skladu z navedenim zakonom.

15. Ker se je v obravnavnem primeru prva prizadeta stranka odločila, da bo predmet prodaje zemljišče parc. št. 1348 tako v delu, v katerem je kmetijsko oz. gozdno, kot tudi v delu, v katerem je stavbno, ni nezakonito, če je za celotno zemljišče navedla tudi ceno, po kateri ga ponuja, in ni posebej navedla cene za kmetijsko oz. gozdno zemljišče. 16. Kot rečeno, je predmet obravnavane ponudbe zemljišče parc. št. 1348 k.o. ... v delu, v katerem je kmetijsko oz. gozdno, kot tudi v delu, v katerem je stavbno, kar pomeni, da se lahko tudi sprejem nanaša samo na celotno navedeno zemljišče, ne bi bilo smiselno, da bi ponudba posebej določala ceno tudi za del zemljišča (kmetijsko in gozdno), ki ni predmet samostojne ponudbe, kar posledično pomeni, da tudi ne more biti predmet sprejema ponudbe.

17. Povedano drugače, tožnik v obravnavnem primeru v nobenem primeru ne bi mogel sprejeti ponudbe samo za del parcele, ki se nanaša na kmetijsko oz. gozdno zemljišče, saj ni sporno, da je prva prizadeta stranka podala ponudbo za navedeno parcelo tudi v delu, ki se nanaša na stavbno zemljišče. Zato cena ponujenega dela zemljišča, ki predstavlja kmetijsko oz. gozdno zemljišče, za tožnika ni relevantna. Prav tako v obravnavnem primeru ni pomembno, da v izreku odločbe ni določno navedeno, kateri del je tisti del zemljišča, za katerega se pravni posel obravnava. Bistvo je, da je iz ponudbe razvidno, na katero zemljišče se nanaša, njegova izmera in cena, in da v primeru, ko je del tega zemljišča kmetijsko zemljišče, gozdno zemljišče ali kmetija, kot v obravnavnem primeru, da ga odobri upravna enota. Tudi sicer pa tožnik ne uveljavlja, da je izrek izpodbijane odločbe nejasen v delu, ki se nanaša nanj (2. točka izreka), za uveljavljanje morebitne nejasnosti izreka v delu, ki se nanj ne nanaša (1. in 3. točka izreka), pa tožnik ne izkazuje pravnega interesa.

18. Torej tudi, če bi ponudba prve prizadete stranke imela posebej določeno ceno kmetijskih in gozdnih zemljišč, ob dejstvu, da se ponudba ne nanaša samo na ta zemljišča, ampak delno tudi na stavbno zemljišče, kar, kot rečeno, ni nezakonito, tožnik ne bi bil v drugačnem položaju, kot je bil v obravnavanem primeru, ko je bila navedena cena za celotno ponujeno nepremičnino. Tožnik kljub posebej navedeni ceni za del ponujenega zemljišča, ki predstavlja kmetijsko oz. gozdno zemljišče, samo za ta del zemljišča ne bi mogel sprejeti ponudbe, saj kot tak ni bil njen predmet. Zato tožnik za uveljavljanje navedenega ugovora niti ni izkazal pravnega interesa. S takšno razlago je v celoti zagotovljen namen ZKZ, ki je v usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči na način, da ostanejo v primerni obdelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije, in ne v varovanju kupca kmetijskega zemljišča ali gozda, kot to zmotno navaja tožnik v tožbi. Kupca pa varujejo določila Obligacijskega zakonika.

19. Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena, zato jo je zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Tožnik je kot dokaze v zadevi predlagal izključno listine iz upravnih spisov, katerih obstoj in vsebina med strankama niso sporni, zato je sodišče v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

20. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.