Jedro

Za odločitev v tej zadevi je pomembna ugotovitev, da je 21. 12. 1995 tožeča stranka z lastniki stanovanj stanovanjske hiše B. 7 sklenila pogodbo o upravljanju te večstanovanjske hiše. Pomembno je tudi, da navedena pogodba po volji strank ni prenehala. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003, ko je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ z uveljavitvijo SZ-1 prenehale, ali pa da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožeča stranka še vedno upravnik večstanovanjske hiše B. 7. Dejstvo, da ima vsak vhod sklenjeno posebno pogodbo o upravljanju odseva voljo etažnih lastnikov, mimo katere upravnik ne more. Glede na to, da je tožeča stranka upravnik stavbe B. 7 in da zahteva plačilo v rezervni sklad na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo, je aktivna legitimacija vsekakor podana.

Stanovanjska stavba je bila zgrajena v letu 1981, zato je v letih 2015 in 2016 spadala v III. starostni razred (od 30 do 60 let), po 7. členu Pravilnika velja zato za navedeno obdobje faktor 0,25 EUR/m2.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se izpodbijana sodba v zavrnilni II. točki izreka spremeni tako, da se znesek 223,10 EUR zmanjša za 111,55 EUR, vsi zneski po 9,40 EUR pa za 4,85 EUR, kar pomeni, da je tožena stranka dolžna v 8 dneh plačati na transakcijski račun rezervnega sklada poleg v I. točki izreka prisojenega zneska 446,20 EUR tudi znesek 111,55 EUR, poleg v I. točki izreka prisojenih zakonskih zamudnih obresti od posameznega zneska 19,40 EUR, pa je dolžna plačati zakonske zamudne obresti tudi od zneskov:

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje (I.) toženi stranki naložilo v plačilo 446,20 EUR sredstev rezervnega sklada skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vsakega mesečnega obroka 19,40 EUR, ki tečejo od zapadlosti posameznega mesečnega obroka dalje. V presežku, za 223,10 EUR in zakonske zamudne obresti od zapadlosti vsakega mesečnega obroka 9,70 EUR dalje, je tožbeni zahtevek zavrnilo, tožencu pa je naložilo tudi plačilo pravdnih stroškov 388,50 EUR skupaj s pripadajočimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pritožujeta iz naslova bistvenih kršitev postopka in nepravilne uporabe materialnega prava obe pravdni stranki. Tožeča stranka predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njeni pritožbi in izpodbijano sodbo ustrezno spremeni oz. da (podredno) izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, oboje z ustrezno stroškovno posledico. Tožena stranka pa predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njeni pritožbi, ugotovi, da tožeča stranka ne more več nastopati kot pravdna stranka in spremeni izpodbijano sodbo tako, da tožbo zavrže, ali pa (podredno) da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

3. Obe pravdni stranki sta odgovorili na pritožbo nasprotne stranke in predlagata njeno zavrnitev.

4. Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ni utemeljena.

5. Ker gre v obravnavanem primeru za spor majhne vrednosti, je sodbo sodišča prve stopnje dovoljeno izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku1 in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Sodbe torej ni dovoljeno izpodbijati zaradi nepopolne ali zmotne ugotovitve dejanskega stanja niti zaradi bistvenih kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

O PRITOŽBI TOŽENE STRANKE:

6. Jedro pritožbenih navedb toženca je v tem, da oporeka aktivno legitimacijo tožeče stranke. Opozarja, da je spomladi 2019 s sklenitvijo nove pogodbe o upravljanju, ki pa je ni potrdila zadostna večina etažnih lastnikov stavbe Id. št. 000/1714, na naslovu B. 6 in B. 7 prenehala veljavnost pogodbe o upravljanju na katero je tožeča stranka oprla svoja upravičenja v tej zadevi. Opozarja na odločbo VSL I Cp 3025/2015. Ne strinja se s tem, ko sodišče prve stopnje ni upoštevalo njenega opozorila in ga napačno štelo za 3. pripravljalno vlogo. Toženi stranki se zdi bistveno ali je imela tožeča stranka ves čas, torej tudi v letih 2015-17 oz. v trenutku vložitve tožbe veljavno sklenjeno pogodbo o upravljanju. Dejstvo je namreč, da je tožeči stranki najkasneje pomladi 2019 prenehala veljavnost pogodbe o upravljanju, s tem pa tudi aktivna legitimacija. Nadalje opozarja, da so glede upravljanja stavb veljavne samo tiste odločitve etažnih lastnikov, ki so sprejete z nesporno večino. Tožena stranka meni, da bi moral biti rezervni sklad oblikovan za celotno večstanovanjsko zgradbo B. 6 in B. 7, ne pa da ima vsak posamezen vhod samostojen rezervni sklad. Meni, da imata takšna sklada značaj prostovoljnih skladov, sodna izterjava vplačila sredstev v tak sklad sredstev lastnikov pa ni dopustna. Pritožba opozarja, da se je sodišče prve stopnje sklicevalo na sodno prakso, ob tem pa ni navedlo nobenega primera. Ne strinja se z ugotovijo, da upravnik nima pravne podlage za spreminjanje sklenjenih pogodb o upravljanju, saj ta lahko kadarkoli zahteva spremembo pogodbe oz. celo od nje odstopi. Prav tako se ne strinja, da pogodbe o upravljanju na nivoju celotne zgradbe ni mogoče skleniti, ker bi bilo pred tem potrebno urediti bistvena vprašanja v zvezi z etažno lastnino na stavbi ter skleniti cel kup predhodnih dogovorov. Ta vprašanja na nivoju celotne zgradbe so namreč bolj ali manj rešena, saj se sicer stavba ne bi mogla vpisati v register stavb in zemljiško knjigo. Napačna je ugotovitev sodišča, da je za stavbo oz. vhod B. 7 sklenjena samostojna pogodba o ureditvi medsebojnih razmerji – iz sodbe namreč ni razvidno na kaj se je sodišče pri tem oprlo, takšnih trditev pa ni podala nobena stranka, niti ne predložila dokaza. Tožena stranka zato temu dejstvu ni mogla ugovarjati. Zmotno je poimenovanje »stavba na B. 7«, saj posamezen vhod po trenutnih predpisih in vsebini veljavnih uradnih evidenc ni samostojna celota. Posamezna vhoda stavbe B. 6 in B. 7 nista izpolnjevala pogojev za ustanovitev rezervnega sklada in tudi sedaj ne izpolnjujeta. Vhoda sploh nimata svojih posebnih skupnih delov, ki bi jih samostojno vzdrževala, saj imajo vsi skupni deli značaj skupnih delov stavbe in so zato v skupni lasti vseh etažnih lastnikov stavbe kot celote. Ker je rezervni sklad namenjen bodočemu vzdrževanju skupnih delov in potrebne izboljšave na skupnih delih, je logično, da se lahko veljavno oblikuje zgolj na nivoju stavbe v etažni lastnini in ne na nivoju posameznega vhoda. V zaključku pritožbe tožena stranka opominja na predvidene spremembe SZ-1. Pritožuje se tudi na stroškovno odločitev, saj meni, da oprava naroka ni bila potrebna, saj je tudi samo sodišče zapisalo, da je vsa dejstva, odločilna za razsojo, ugotovilo že na podlagi neprerekanih navedb strank in predloženih listinskih dokazov.

7. Za odločitev v tej zadevi pomembna dejstva je sodišče prve stopnje povzelo v 6. točki obrazložitve. Ena od teh ugotovitev je, da je 21. 12. 1995 tožeča stranka z lastniki stanovanj stanovanjske hiše B. 7, sklenila pogodbo o upravljanju te večstanovanjske hiše. Pomembno je tudi, da navedena pogodba po volji strank ni prenehala – kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, namreč nobena od strank v tej pravdi ni postavila takšne trditve. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da Stanovanjski zakon2, ki je pričel veljati 14. 10. 2003, ko je nadomestil prejšnji Stanovanjski zakon iz leta 19913, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ z uveljavitvijo SZ-1 prenehale, ali pa da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožeča stranka še vedno upravnik večstanovanjske hiše B. 7. Pri tem ni pomembno, da je po odločbi Geodetske uprave RS B. 7 vpisan v kataster stavb skupaj z B. 6, kot stavba z naslovom B. 6, B. 7. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da SZ-1 ne prepoveduje sklenitve pogodbe o upravljanju za posamezen vhod s samostojno hišno številko, še posebej ne v situaciji, ko je bila takšna pogodba že sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1. Ker je očitno, da etažni lastniki celote B. 6 in B. 7 (še) niso imenovali upravnika za celoto in tudi ne sklenili pogodba o upravljanju za celotno stavbo B. 6 in B. 7, pritožbeno sodišče ne vidi prav nobene ovire, da imata vsak posamezen vhod svojo pogodbo o upravljanju in zaradi tega tudi svoj obvezen rezervni sklad. Ustanovitev obveznega rezervnega sklada ureja 119. člen Stvarnopravnega zakonika4, ki v drugem odstavku določa, da je za sredstva obveznega rezervnega sklada potrebno odpreti poseben račun in da je to dolžnost upravnika. Seveda gre za upravnika, ki so ga po veljavnem postopku imenovali etažni lastniki5. In ker je bila tožeča stranka imenovana za upravnika vhoda B. 7 (ne pa za upravnika stavbe B. 6 in B. 7) ni v nasprotju z zakonom, če vodi sredstva obveznega rezervnega sklada posebej za B. 7. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo tudi, da upravnik ne more postopati enostransko in zahtevati spremembe že sklenjenih pogodb o upravljanju6. Dejstvo, da ima vsak vhod sklenjeno posebno pogodbo o upravljanju torej odseva voljo etažnih lastnikov, mimo katere upravnik ne more. Glede na to, da je tožeča stranka upravnik stavbe B. 7 in da zahteva plačilo v rezervni sklad na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo, je aktivna legitimacija vsekakor podana.

8. Tudi po presoji pritožbenega sodišča v tej zadevi ne gre za situacijo, kot je bila obravnavana v zadevi VSL I Cp 3025/2015 – v predmetni zadevi je izhodišče v zatečenem stanju, pogodbi o upravljanju, ki je bila sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, ki ne določa, da bi prej sklenjene pogodbe prenehale, oz. da bi jih bilo treba kakorkoli dopolniti. Kar pa se tiče morebitnega imenovanja novega upravnika (torej, po uveljavitvi SZ-1), pa pritožbeno sodišče v celoti soglaša z navedeno odločbo: če gre za imenovanje novega upravnika, za takšni imenovanje ni dovolj večina po posameznih vhodih ali funkcionalnih enotah, ker zakon zahteva večino po solastniških deležih, to pa je soglasje večine na celotni stavbi.

9. V pritožbi toženec navaja, da naj bi rezervni sklad oblikovan za vhod stavbe B. 7 predstavljal prostovoljni sklad, za katere pa sodna praksa ne dopušča sodne izterjave, s čimer pa pritožbeno sodišče ne soglaša. Iz sodne prakse7 je razvidno, da je za oblikovanje prostovoljnega sklada potrebno potrebno soglasje etažnih lastnikov. Etažni lastniki morajo torej soglašati, da ustanovijo prostovoljni sklad, obstoj takega sklada ni mogoče kar predvidevati, kot to meni toženec. Poleg tega pa je v obravnavani zadevi tudi povsem jasno, da gre za obvezni rezervni sklad.

10. Neutemeljeni so tudi toženčevi pomisleki v zvezi z zatrjevanimi postopkovnimi kršitvami. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, v 3. točki obrazložitve, se v sporih majhne vrednosti upoštevajo samo dejstva in dokazi, ki jih stranke navedejo oz. predlagajo v tožbi, odgovoru nanjo ter vsaka v eni pripravljalni vlogi (451. in drugi odstavek 452. člena ZPP). Tožena stranka lahko po četrtem odstavku 452. člena ZPP nato le še odgovori na navedbe tožeče stranke v njeni pripravljalni vlogi. Dejstev in dokazov iz kasnejših vlog sodišče ne upošteva (453. člen ZPP). Glede na to sodišče prve stopnje pravilno ni upoštevalo vloge tožene stranke z dne 28. 5. 2019, saj je ta predstavljala že tretjo vlogo.

11. Toženec tudi oporeka stroškovni odločitvi, saj meni, da je bila glavna obravnava opravljena brez potrebe in so zato nepotrebni tudi stroški, ki so s tem nastali. Brez naroka lahko sodišče odloči (ob sočasnem obstoju drugih pogojev iz prvega odstavka 454. člena ZPP) le v primeru, če nobena stranka ni zahtevala izvedbe naroka. V tej zadevi pogojev za izdajo sodbe brez naroka ni bilo, saj je izvedbo naroka zahtevala tožeča stranka (v vlogi z dne 17. 9. 2018). Stroški nastali zaradi izvedbe glavne obravnave so bili torej potrebni in odločitev sodišča prve stopnje, ki je tožencu naložilo v plačilo tudi stroške zastopanja tožeče stranke na naroku 3. 7. 2020, ni v nasprotju s 155. členom ZPP. Pritožba je tako neutemeljena tudi v delu, ki se nanaša na stroške.

O PRITOŽBI TOŽEČE STRANKE:

12. Tožeča stranka meni, da je sodišče prve stopnje napačno presodilo, da je tožena stranka v rezervni sklad dolžna plačevati mesečno 0,20 EUR/m2. Pri tem opozarja, da je sodišče prve stopnje štelo, da je tožena stranka dolžna vplačevati minimalni prispevek, kot je določen s Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka8, vendar je ta prispevek za stanovanje tožene stranke znašal le v letu 2011 (kar je tožeča stranka navajala v tožbi), v letu 2015 in 2016, v času, za katerega terja tožeča stranka plačilo prispevka v rezervni sklad, pa je prispevek v skladu z navedenim pravilnikom znašal 0,25 EUR/m2. Stanovanjska stavba je bila zgrajena v letu 1981, zato je v letih 2015 in 2016 spadala v III. starostni razred (od 30 do 60 let), po 7. členu Pravilnika velja zato za navedeno obdobje faktor 0,25 EUR/m2. Glede na površino stanovanja tožene stranke 96,99 m2, bi mesečni prispevek v rezervni sklad v letih 2015 in 2016 moral znašati 24,25 EUR. Zato je materialnopravno napačen zaključek sodišča prve stopnje, da je prispevek v navedenih letih znašal 19,40 EUR mesečno. Ob taki spremembi se izkaže nepravilno odmerjen tudi uspeh na podlagi katerega je sodišče prve stopnje odmerilo sodne stroške. Upoštevaje spremembo bo ta 83 % in ne 67 %.

13. Drži, kar v pritožbi zatrjuje tožeča stranka. Sodišče prve stopnje je pri izračunu obveznosti tožene stranka iz naslova minimalnega prispevka v rezervni sklad napačno uporabilo materialno pravo, saj je za stanovanje uporabilo glede na starost neustrezen faktor. Kot pravilno opozarja tožeča stranka, iz drugega odstavka 4. člena Pravilnika izhajajo razredi v katere se glede na starost razvrstijo stanovanja. Stanovanje tožene stranke je bilo zgrajeno v letu 1981, zato spada v letu 2015 in naprej v III. starostni razred, za katerega pa je minimalni prispevek v rezervni sklad določen v 7. členu Pravilnika v višini 0,25 EUR/m2. Pri tem je v tožbi podana povsem zadostna trditvena podlaga, ko tožeča stranka podaja trditve, koliko je stara stavba v letu 2011, v kateri starostni razred spada in koliko po Pravilniku znaša za navedeni razred višina prispevka. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi tožeče stranke ugodilo in ustrezno (za 4,85 EUR) zvišalo znesek mesečnega prispevka, ki ga je dolžna tožena stranka vplačati v rezervni sklad. Skupaj to znaša 111,55 EUR več od prisojenega s strani sodišča prve stopnje.

14. Ker je bila zaradi utemeljene pritožbe tožeče stranke sodba spremenjena, je upoštevaje drugi odstavek 165. člena ZPP pritožbeno sodišče odločilo o stroških vsega postopka. Po določbi drugega odstavka 154. člena ZPP je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti 83 % njenih stroškov, tožeča stranka pa toženi stranki 17 % njenih stroškov. Tožeči stranki pripada 200 točk za sestavo tožbe, 200 točk za sestavo vloge, 200 točk za zastopanje na naroku, 40 točk za odsotnost iz pisarne zaradi udeležbe na naroku, kar skupaj, ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR, znaša 384,00 EUR, skupaj z 2 % materialnih stroškov, 22% DDV in stroški sodne takse 102,00 EUR pa 579,85 EUR. Glede na 83 % uspeh gre za postopek na prvi stopnji tožeči stranki 481,28 EUR. V celoti pa je tožeča stranka uspela v pritožbenem postopku, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti 250 točk za sestavo pritožbe, 2 % materialnih stroškov in 22 % DDV, kar skupaj znaša 186,66 EUR, skupaj s sodno takso za pritožbo 54,00 EUR pa 240,66 EUR. Celotni stroški, ki jih je tožena stranka dolžna povrniti tožeči strani, znašajo 721,94 EUR. Tožeča stranka pa sama trpi stroške odgovora na pritožbo tožene stranke, saj njen odgovor ni prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča (155. člen ZPP). Tožena stranka pravdnih stroškov ni priglasila.

1 Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami, v nadaljevanju: ZPP. 2 Uradni list RS, št. 69/2003, s spremembami, v nadaljevanju: SZ-1. 3 Uradni list RS, št. 18/91-I, s spremembami, v nadaljevanju: SZ. 4 Uradni list RS, št. 87/2002, s spremembami, v nadaljevanju: SPZ. 5 Sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov. Potrebno je opozoriti, da sklenitev same pogodbe o upravljanju ne pomeni imenovanja upravnika – prim. VSL sklep I Cp 758/2010. 6 Toženec sicer v pritožbi navaja, da v primeru nezakonite pogodbe lahko tudi odstopi od nje. To seveda drži, a – kot je bilo pojasnjeno – predmetna pogodba o upravljanju ni nezakonita. 7 Prim. VSL Sodba II Cp 1646/2017, VSL sklep II Cp 2070/2016. 8 Uradni list RS, št. 11/2004, v nadaljevanju: Pravilnik.