Jedro

Pojem investitorja ni povezan z dokončanjem predmeta prodaje. Tudi že zgrajena stanovanja so namreč lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami, prodaja stanovanja s takšnimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Ravno pred takšno poslovno prakso želi zakon končne kupce tudi zaščititi.

Pravila ZVKSES imajo, za razliko od pravil OZ, značilnost prisilnih (kogentnih) pravil, katerih uporabe s pogodbo (razen izjemoma) ni mogoče izključiti.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo vse tožbene zahtevke druge tožnice. Tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je prodajna pogodba o prodaji stanovanja razvezana, je zavrglo, tožbeni zahtevek na razvezo prodajne pogodbe pa je zavrnilo. Prvi toženki je na račun prve tožnice naložilo plačilo 94.604,96 EUR, drugi toženki plačilo 24.257,68 EUR in tretji toženki 2.425,76 EUR, vse skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Odločilo je, da so toženke svojo obveznost dolžne izpolniti šele takrat, ko jim bo prva tožnica v solast in soposest izročila stanovanje št., izmere 51,32 m2, ki se nahaja v objektu B5, v kompleksu M.M. Ugotovilo je, da terjatev toženk nasproti prvi tožnici v višini 63.000,00 EUR ne obstoji. Toženkam je na račun prve tožnice naložilo plačilo pravdnih stroškov v višini 5.716,96 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper takšno sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožujeta obe pravdni stranki. Tožnici predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da ugodi tudi tožbenemu zahtevku druge tožnice. Poudarjata, da nasproti toženkam nastopata kot solidarni upnici, čemur slednje niso nasprotovale. Sodišču očitata zmotno uporabo materialnega prava, saj ni upoštevalo, da je prva tožnica kot upnica cedirala del svoje terjatve drugi tožnici. Ker je sodba v tem delu napačna, so nepravilno odmerjeni tudi stroški postopka.

3. Toženke v pritožbi poudarjajo, da v konkretnem primeru ni moč uporabiti določb Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Le ta se po njihovem mnenju nanaša zgolj na prodajo nedokončanih ali nezgrajenih objektov, ki še ne morejo biti predmet vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo. Ker so v konkretnem primeru toženke prvi tožnici prodale stanovanje, ki je bilo ustrezno etažirano pred sklenitvijo prodajne pogodbe, ni potrebe, da bi prva tožnica uživala zaščito kupca oziroma potrošnika, ki jo zasleduje ZVKSES. Opozarjajo tudi na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2262/2011, ki v obrazložitvi poudarja, da je določila ZVKSES potrebno razlagati s pomočjo argumenta teleološke redukcije. Menijo, da je možnost stranke, da po več kot dveh letih uporabe stanovanja odstopi od pogodbe, nemoralna in v nasprotju z namenom ZVKSES. Toženk tudi ni moč šteti za investitorje v smislu 3. člena ZVKSES, saj so prvi tožnici prodali že dokončano stanovanje in je tako odpadel namen varstva, ki ga določa ZVKSES. Poudarjajo, da je prva tožnica tudi sicer sporno stanovanje uporabljala neprimerno, na kar je bila večkrat opozorjena. Uveljavljajo nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, saj sodišče ni ugotavljalo, v kolikšni meri je pojav vlage in plesni v stanovanju posledica neprimerne uporabe. Tudi izvedenec je ugotavljal zgolj obstoj toplotnih mostov. Menijo, da je v konkretni zadevi odločilno, ali toplotni mostovi znatno ovirajo normalno uporabo stanovanja, kar upravičuje odstop od prodajne pogodbe v smislu 5. točke 20. člena v zvezi s 4. točko 25. člena ZVKSES. Sodba tako nima razlogov o prekomernosti vlage v stanovanju, kar bi znatno vplivalo na njegovo uporabo. Brez te ugotovitve je nepravilna odločitev o tem, da je odstop od pogodbe dopusten. Na dejstvo, da pojav vlage znatno ne ovira normalne uporabe stanovanja, kažejo številne okoliščine, in sicer neprekinjeno bivanje tožnice v stanovanju v obdobju šestih let ter dopis – poziv na odpravo napak. V slednjem prva tožnica od tožencev ni zahtevala takojšnje odprave napak, temveč jim je dopustila dvomesečni rok, kar kaže na to, da odprava napak vendarle ni bila tako nujna. V konkretnem primeru tako ne gre za t. i. kvalificirano napako, ki bi omogočala odstop od pogodbe, temveč ima prva tožnica le jamčevalne zahtevke po 3. točki 25. člena ZVKSES. Sklicujejo se tudi na klavzulo videno-kupljeno, ki jo je vsebovala prodajna pogodba in ki izključuje odgovornost prodajalca za skrite napake, ki mu ob sklenitvi pogodbe niso bile znane. Takšno tolmačenje klavzule naj bi izhajalo tudi iz odločbe Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1717/2001. V zvezi s pobotnim ugovorom na povrnitev koristi, ki jih je prva tožnica imela z uporabo spornega stanovanja, uveljavljajo napačno uporabo 198. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Povrnitev koristi namreč pri razvezi dvostranskih pogodb ureja četrti odstavek 111. člena OZ, ki od tožencev zahteva zgolj opredelitev koristi in ne dokazovanja prikrajšanja. Predlagajo, da višje sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano odločbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

4. Na pritožbo tožeče stranke je odgovorila tožena stranka in predlagala njeno zavrnitev.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. V konkretnem primeru med pravdnima strankama ni sporno, da je bila 22. 11. 2007 med prvo tožnico in toženkami sklenjena pogodba o prodaji posameznega dela stavbe, in sicer stanovanja št. 5 v kompleksu M. (v nadaljevanju stanovanje). Med pravdnima strankama tudi ni sporno, da druga tožnica ni bila stranka pogodbe. Odločitev sodišča prve stopnje, da ni podana njena aktivna legitimacija, je zato pravilna. V primeru razveze pogodbe imata namreč zgolj stranki pogodbe pravico zahtevati tisto, kar sta druga drugi dali (tretji odstavek 111. člena Obligacijskega zakonika). Dogovori med prvo in drugo tožnico o načinu plačila kupnine so tako stvar njunega notranjega razmerja in ne vplivajo na povračilne zahtevke v tej pravdi. Zahtevki, ki sta jih podali tožnici se namreč nanašajo na sklenjeno pogodbo, uveljavljata pa jih lahko le pogodbeni stranki.

7. Zmotno je stališče toženk v pritožbi, da v konkretnem primeru ni moč uporabiti določb ZVKSES. Pritožbeno sodišče se pridružuje mnenju sodišča prve stopnje, da pojem investitorja ni povezan z dokončanjem predmeta prodaje. Tudi že zgrajena stanovanja so lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami, prodaja stanovanja s takšnimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1. člen ZVKSES). Ravno pred takšno poslovno prakso želi zakon končne kupce zaščititi (1). Ker je sodišče prve stopnje v konkretnem primeru ugotovilo, da so toženci nastopali kot investitorji in prodajalci stanovanja (2), prva tožnica pa kot končni kupec, ki ima hkrati položaj potrošnika, so izpolnjeni vsi pogoji za uporabo ZVKSES, ki jih v prvem odstavku 4. člena predvideva zakon. Tudi sicer toženke v pritožbi zmotno razumejo peti odstavek 20. člena ZVKSES. Ta kupcu nudi takojšnje odstopno upravičenje (brez predhodnega grajanja napak) v primeru, ko ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo. V konkretnem primeru pa prva tožnica ni zatrjevala, da gre za takšno napako. Prav zato je ravnala po 25. členu ZVKSES in prodajalce obvestila o napaki ter zahtevala njeno odpravo. Ker odprava napake ni bila uspešna, je na podlagi tretjega odstavka 25. člena imela več možnosti, ena od njih je bila tudi odstop od pogodbe. Ta tako ni rezerviran le za primere bistvenih napak, temveč tudi za primere, ko napaka s strani prodajalca ni ustrezno sanirana. Ob tem pritožbeno sodišče zgolj pripominja, da podobno logiko zasleduje tudi OZ, ki loči med bistvenim in nebistvenimi napakami. Pri prvih lahko kupec (naročnik) odstopi od pogodbe in zahteva povrnitev škode, ne da bi prej zahteval odpravo napake (638. člen v zvezi s 660. členom OZ), pri drugih pa mora najprej prodajalcu (izvajalcu) zagotoviti primeren rok za odpravo napake, šele nato lahko od pogodbe odstopi (639. člen v zvezi s 660. členom OZ). Pravica do odstopa od pogodbe je tako predvidena tudi za primere, ko napaka ni bistvena, a je izvajalec ustrezno ne odpravi. Čeprav „bistvenost“ napake ni odločilna za pravico do odstopa v konkretnem primeru, je sodišče prve stopnje pravilno navedlo, da gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje namreč izhaja, da se vlažni madeži in plesen pojavljajo po stenah prostorov, v vogalnih stenah, ob oknih in po tleh, tj. na več mestih, hkrati pa gre za takšno vlago, ki je ni mogoče odpraviti s pravilno uporabo stanovanja (npr. s povečanim zračenjem).

8. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki toženk o bistvenih kršitvah določb pravdnega postopka, tj. da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih. Sodišče prve stopnje v zadostni meri obrazloži, kaj je vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju. Ob tem se sodišče opre tudi na mnenje izvedenca gradbene stroke R. G., iz katerega izhaja, da so napake na stanovanju povezane s kvaliteto vgradnje toplotne izolacije. Na obodu stanovanja so namreč vidni toplotni mostovi, ki so posledica slabega zaključka načina vgradnje toplotne izolacije. Poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju je tako slaba izvedba gradbenih del in ne neprimerna uporaba stanovanja kot v pritožbi poskušajo prikazati toženke. Drži sicer stališče pritožbe, da na obseg vlažnih madežev lahko vpliva tudi neprimerna uporaba stanovanja, vendar iz ugotovitev izvedenca ne izhaja, da bi se slednje zgodilo tudi v konkretnem primeru. Nasprotno, iz njegovih ugotovitev, ki jih je sodišče prve stopnje pravilno povzelo, izhaja, da je za odpravo napak najprej potrebno sanirati toplotne mostove, da se odpravi njihov negativni vpliv na pojav mokrih madežev v stanovanju (v izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na razloge sodišča pod točko 49 obrazložitve sodbe). Ker iz ugotovitev sodišča nedvoumno izhaja, kaj je bil vzrok za pojav prekomerne vlage v stanovanju prve tožnice, so neutemeljeni pritožbeni očitki, da bi sodišče moralo ugotavljati še, na kakšen način je k vlažnosti prispevala tudi nepravilna uporaba stanovanja. Ob tem velja dodati, da toženkam tudi sicer ni uspelo dokazati, da bi prva tožnica stanovanje uporabljala neprimerno, pa je bilo dokazovanje navedenih trditev na njihovi strani.

9. Pravilna je nadalje ugotovitev sodišča prve stopnje, da pojav vlage v konkretnem primeru predstavlja skrito napako v smislu 462. člena OZ. Gre namreč za napako, ki se pokaže po prevzemu stvari in ki je z običajnim pregledom ni mogoče opaziti. V skladu s 23. členom ZVKSES prodajalec odgovarja za takšne napake, če se pokažejo v dveh oziroma desetih letih (solidnost gradnje) od prevzema nepremičnine. Zmotno je zato stališče toženk, da je bila odgovornost prodajalcev izključena s pogodbeno klavzulo „videno-kupljeno.“ Drži sicer, da je z navedeno klavzulo mogoče pogodbeno omejiti ali celo izključiti prodajalčevo odgovornost za napake (med drugim tudi za skrite napake stvari) (3). Kljub temu je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Takšne pogodbene klavzule pri prodajnih pogodbah, ki so urejene s posebnimi pravnimi pravili, ki jih določata Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot) in ZVKSES namreč niso dopustne (primerjaj četrti odstavek 4. člena ZVKSES). Povedano drugače, pravila ZVKSES imajo, za razliko od pravil OZ, značilnost prisilnih (kogentnih) pravil, katerih uporabe s pogodbo (razen izjemoma) (4) ni mogoče izključiti (5).

10. Pravilna je tudi zavrnitev pobotnega ugovora toženk, s katerim so slednje zahtevale plačilo uporabnine iz naslova koristi, ki naj bi jih prva tožnica imela z neupravičeno uporabo stanovanja. Sodišče prve stopnje je sicer zmotno uporabilo 198. člen OZ, saj pravico do povračila doseženih koristi v primeru razvezanih pogodb ureja četrti odstavek 111. člena OZ. Ob razvezi pogodbe tako vsaka stranka nasprotni stranki dolguje povračilo za koristi, ki jih je medtem imela od tistega, kar je dolžna vrniti. Vendar po stališču pritožbenega sodišča navedene določbe ni moč razlagati brez upoštevanja pravil o vzajemnem (sočasnem) vračanju stvari (tretji odstavek 111. člena OZ). Prva tožnica je bila tako stanovanje dolžna vrniti šele (oziroma hkrati), ko bi ji toženke nakazale plačano kupnino. Pred tem stanovanja ni uporabljala neupravičeno in koristi od njegove uporabe ni imela. Ob tem velja dodati, da so bile v konkretnem primeru toženke tiste, ki so ravnale nepošteno. Iz njihove sfere namreč izhajajo napake prodane stvari, ki jih niso bile pripravljene ustrezno odpraviti. Prva tožnica je že pred pravdo zahtevala vrnitev kupnine, na kar toženke niso pristale. Razlog, da je stanovanje prva toženka uporabljala še naprej, je tako iskati na njihovi strani.

11. Po povedanem pritožbeni očitki niso utemeljeni, kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pa pritožbeno sodišče ni ugotovilo, zato je pritožbi zavrnilo, sodbo sodišče prve stopnje pa potrdilo (353. člen ZPP).

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je posledica dejstva, da pravdni stranki s pritožbama nista uspeli, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k odločanju sodišča druge stopnje in zato ni potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Ob tem ni primerljiva odločba Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2262/2011, saj se nanaša na drugačno dejansko stanje. V tem primeru je namreč prodajalec pogodbo pravilno izpolnil pred trenutkom, ko je kupec uveljavljal svoje odstopno upravičenje po 5. členu ZVKSES, zato je odpadel namen, ki ga zasleduje navedena določba (varstvo kupcev pred tveganji zaradi neizpolnitve zakonskih obveznosti s strani prodajalca).

(2) Naročili oziroma izvajali so gradnjo z namenom prodaje (primerjaj točki 21 in 22 obrazložitve sodbe).

(3) Primerjaj 466. člen OZ.

(4) Če je s posamezno določbo zakona takšen dogovor izrecno dopusten ali je le ta v očitnem interesu kupca, kar pa ne velja za konkretni primer.

(5) Primerjaj Plavšak, N., Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 159.