Jedro

Glede na določbo čl. 73 ZOR pod določenimi pogoji tudi ustna najemna pogodba konvalidira.

Izrek

Pritožbi se delno ugodiin se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu pod tč. 2 izreka glede zneska 9.045,34 EUR (2,167.626,12 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.2.2003 do plačila, glede izvršilnih stroškov ter v celoti v tč. 3 izreka glede odločitve o pravdnih stroških in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V preostalem se pritožba zavrne in izpodbijana sodba sodišča prve stopnje v nerazveljavljenem izpodbijanem delu potrdi.

Odločanje o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo, opr. št. I Pg 270/2004 z dne 14.2.2006 tožbenemu zahtevku tožeče stranke delno ugodilo ter sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Celju z dne 17.6.2004, opr. št. Ig 2003/01730 pod tč. 1 in 3 delno vzdržalo v veljavi tako, da mora tožena stranka tožeči stranki plačati glavnico v znesku 314.202,23 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.12.2000 do plačila in za izvršilne stroške v znesku 40.900,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.4.2004 do plačila (tč. 1 izreka) v presežku za znesek 2,731.355,64 SIT z obrestmi od 19.9.2003 do plačila in za izvršilne stroške v znesku 19.096,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.6.2004 sklep o izvršbi razveljavilo in v tem obsegu tožbeni zahtevek zavrnilo (tč. 2 izreka). Toženi stranki je naložilo v povrnitev pravdne stroške tožeče stranke v znesku 105.650,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.2.2005 do plačila (tč. 3 izreka).

Tožeča stranka je proti sodbi sodišča prve stopnje vložila pritožbo iz pritožbenih razlogov zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V obrazložitvi pritožbe navaja, da je sodišče z izpodbijanim delom sodbe zavrnilo zahtevek tožeče stranke, ki se je nanašal na plačilo najemnine za čas šest mesecev po odpovedi, za stroške ogrevanja ter vtoževane zamudne obresti. Odločitev za zavrnilni del zahtevka, ki se nanaša na najemnino je obrazložilo s tem, da ustna pogodba o najemu poslovnega prostora ne velja, zaradi česar se tožeča stranka ne more uspešno sklicevati na določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki urejajo odpoved pogodbe in odpovedni rok. Ta ugotovitev sodišča ni pravilna, saj velja v zadevnem primeru teorija realizacije, najemna pogodba, ki je bila sicer sklenjena ustno, velja in se ne strinja z ugotovitvijo sodišča, da ustna pogodba ni veljavna. Iz dokaznega postopka je razvidno, da sta stranki sklenili ustno najemno pogodbo z vsemi določili najemnega razmerja, zato po njenem mnenju ni razlogov, da ne pridejo v poštev določila zakona, ki urejajo odpovedni rok, to pa je v primeru, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas, kar je nesporno, v tem primeru 12 mesecev. Tožeča stranka je uveljavljala najemnino celo za dobo krajšo od 12 mesecev, čeprav je po njenem mnenju imela to pravico. V tem času tudi ni pridobila za poslovni prostor drugega najemnika, zaradi izpada najemnine je utrpela škodo, ki jo uveljavlja v obliki najemnine za čas odpovednega roka. Za vtoževani del terjatve, ki se je nanašal na izdobavljeni material, je tožeča stranka delno priznala dobavljeni material za razliko, ki je sodišče tožeči stranki priznalo, pa ni navedlo nobenega utemeljenega razloga, da ta del zneska ne bi bila dolžna. Tožena stranka ni dokazala neupravičenosti dela zahtevka, ki ga tožeči stranki ni priznala, zato bi moralo sodišče tudi temu delu zahtevka tožeče ugoditi. Glede obračuna obresti meni, da je upravičena tudi do njihovega plačila od neplačanih najemnin. Predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi, izpodbijani del sodbe spremeni ali vrne v ponovno odločanje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

Odgovor na pritožbo ni bil vložen.

Pritožba je delno utemeljena.

Sodišče prve stopnje v razlogih izpodbijane sodbe kot nesporno ugotavlja, da je tožeča (prav tožena) stranka poslovni prostor uporabljala od decembra 1999 do septembra 2000 in v tem obdobju plačevala mesečno po 1.300,00 DEM v tolarski protivrednosti. Glede na 12. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih je zaključilo, da ker stranki nista sklenili pisne najemne pogodbe, ustna pogodba o najemu poslovnega prostora ne velja. Vendar je tožeča stranka v pravdnem postopku zatrjevala, da ustna pogodba ni neveljavna in tudi ni bila sporna za toženo stranko do prekinitve najemne pogodbe. Tudi tožena stranka je kot izhaja iz obrazložitve sodbe navajala, da je bila najemnica prostorov tožeče stranke na podlagi ustnega dogovora med direktorjema ter da se je najemnina plačevala v skladu z dogovorom. Glede na te navedbe pravdnih strank bi moralo sodišče prve stopnje glede na določbo čl. 73 Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki je veljal v času spornega razmerja med pravdnima strankama, ugotavljati ali ni ustna najemna pogodba med pravdnima stranka za katero je sicer po čl. 12 Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih predpisana pisna oblika, konvalidirala. Čl. 73 ZOR namreč določa, da je pogodba, za katero se zahteva pismena oblika veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana očitno, ne izhaja kaj drugega. Sodišče prve stopnje je torej zmotno uporabilo materialno pravo oz. ga sploh ni uporabilo. Ni ugotovilo, ali je prišlo do konvalidacije ustne najemne pogodbe z vsemi pravnimi posledicami, ter je zato tudi dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Dejansko stanje bo moralo zato sodišče prve stopnje v tej smeri dopolniti.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbi delno ugodilo in tisti del sodbe sodišča prve stopnje, ki se nanaša na plačilo najemnine za čas od oktobra 2000 do marca 2001 skupaj z obračunanimi obrestmi za neplačane najemnine v skupnem znesku 2,167.626,12 SIT razveljavilo in mu v tem obsegu vrnilo zadevo v novo sojenje(čl. 355 ZPP).

V preostalem delu, ki se nanaša na račune za ogrevanje za čas od oktobra 2000 do marec 2001 v znesku 178.5000,00 SIT, zavrnjeni del po računu št. ... v znesku 53.762,62 SIT ter obračune obresti po obračunu št. ... ter št. ... pa je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v tem delu potrdilo. Tožeča stranka je namreč obrazloženo izpodbijala le odločitev o zavrniti zahtevka tožeče stranke, ki se nanaša na plačilo najemnine za 6 mesecev po odpovedi z obrestmi ter zavrnilni del zneska (53.762,62 SIT), ki ga je vtoževala z računom št. ... Sodišče prve stopnje je o tem delu tožbenega zahtevka odločilo po dokazni oceni dopisa tožene stranke tožeči z dne 18.12.2000 (A ...) ter izpovedbi direktorja tožeče stranke. Zgolj pavšalni pritožbeni navedbi, da tožena stranka ni dokazala neupravičenosti tega dela zahtevka dokazne ocene sodišče prve stopnje ni uspelo izpodbiti. Pritožbeno sodišče pa sicer nima pomislekov v pravilnost te navedene dokazne ocene (čl. 353 ZPP).

Glede na delno razveljavitev sodbe sodišča prve stopnje o glavni stvari, je bilo razveljaviti tudi odločitev o pravdnih stroških (čl. 165 ZPP).

V novem sojenju bo sodišče prve stopnje moralo zaradi pravilne uporabe materialnega prava dopolniti dejansko stanje kot izhaja iz obrazložitve te odločbe.

V skladu s čl. 165 ZPP se odločitev o pritožbenih stroških pridrži za končno odločbo.