Jedro

Udeleženci so v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti dogovorjene obveznosti. Če je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe, dolžnik pa je v tem roku ne izpolni, je pogodba razvezana po samem zakonu (primerjaj 104. člen OZ). Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom izpodbijane sodbe, da je zaradi neplačila zadnjega obroka prišlo do razveze oziroma razdrtja pogodbe, toženka pa možnosti, da v stanovanju ostane kot najemnica, ni izkoristila, zato se je iz njega dolžna izseliti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožnici (111. člen SZ-1).

Izrek

I.Dopolnitev pritožbe z dne 7. 7. 2025 se zavrže.

II.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III.Toženka krije svoje stroške pritožbenega postopka, tožnici pa je dolžna povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 279,99 EUR, v roku 15 dni od prejema te odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev do plačila.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženki naložilo, da se je dolžna v roku 15 dni po pravnomočnosti sodbe izseliti iz stanovanja ter ga pobeljenega, očiščenega ter prostega oseb in stvari izročiti v posest tožnici (1. točka izreka) in tožnici povrniti njene pravdne stroške v znesku 1.927,64 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila (2. točka izreka).

2.Zoper sodbo je toženka 3. 3. 2025 po pooblaščenki vložila pravočasno pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb postopka ter zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Dne 7. 7. 2025 je vložila še laično dopolnitev pritožbe.

2.Navaja, da sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi ni upoštevalo vseh okoliščin zadeve, predvsem dejstva, da v stanovanju biva skupaj s svojo družino, med drugim z mladoletnim otrokom, že vse od leta 2016 in gre za njen edini dom. Sodišče tako ni upoštevalo pravice do spoštovanja doma in načela sorazmernosti. Oceniti bi bilo treba, ali je teža posega sorazmerna zasledovanemu cilju in pri tem upoštevati vse okoliščine primera. Sklicuje se na odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-64/14 in odločitve Evropskega sodišča za človekove pravice (v nadaljevanju ESČP). Takojšnja izselitev bi imela za zanjo nesorazmerne posledice, saj si glede na stanje na trgu nepremičnin v tako kratkem roku ne more zagotoviti drugega stanovanja. Sodišče v sodbi ni upoštevalo, da je ves čas izkazovala interes za nakup, še pred razdrtjem pogodbe je iskala rešitve, kako plačati zadnji obrok, vendar je bila tožnica na njene predloge neodzivna in pogodbe ni želela ohraniti v veljavi. Ne strinja se z obrazložitvijo sodišča, zakaj je zavrnilo dokazni predlog z zaslišanjem priče A. A. in uveljavlja bistveno kršitve določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Meni, da je sodišče napačno zaključilo, da je bilo ravnanje tožnice pri pripravi, sklepanju in izvrševanju pogodbe pošteno in skrbno do toženke.

3.Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Pritožbene navedbe o edinem domu so pritožbena novota, ki ni dovoljena. Tudi sicer v pritožbi citirana ustavna odločba obravnava drugačno dejansko stanje, saj gre za razmerje med podrejeno fizično osebo in nadrejenim oblastnim inšpekcijskim organom. Prav tako v konkretni zadevi ni mogoče govoriti o takojšnji izselitvi, saj je od razdrtja kupoprodajne pogodbe minilo že več kot dve leti.

4.Dopolnitev pritožbe z dne 7. 7. 2025 je prepozna, pritožba pa ni utemeljena.

5.Že vloženo pritožbo lahko pritožnik dopolni, a je dopolnitev dopustno upoštevati le, če je vložena pred iztekom pritožbenega roka. Izpodbijana sodba je bila toženki po pooblaščenki vročena 3. 2. 2025 in se je trideset dnevni pritožbeni rok iztekel 5. 3. 2025. Dopolnitev pritožbe z dne 8. 7. 2025 je bila tako vložena več mesecev kasneje in je prepozna, zato jo je pritožbeno sodišče skladno s 343. členom ZPP zavrglo.

6.Tožnica s tožbo od toženke zahteva izselitev in izpraznitev dvosobnega stanovanja na naslovu Ulica 62 na B., katerega toženka po razdrtju pogodbe dne 30. 1. 2023 uporablja brez pravne podlage.

7.Sodišče prve stopnje je svojo odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka sprejelo na podlagi naslednjih ugotovitev:

-da sta pogodbeni stranki dne 6. 12. 2019 sklenili kupoprodajno pogodbo (priloga A3), s katero se je tožnica kot prodajalka zavezala toženki kot kupovalki prodati stanovanje v skupni izmeri 59,66 m2 na naslovu Ulica 62, B.;

-da je dogovorjena kupnina znašala 58.200 EUR, v njo se je vštela tudi v obrokih plačana ara v znesku 7.000 EUR; glede preostanka neplačane kupnine pa je bilo dogovorjeno plačilo v 51 obrokih, pri čemer je zadnji obrok v znesku 19.500 EUR zapadel v plačilo 30. 12. 2022;

-da je bilo v drugem odstavku 9. člena kupoprodajne pogodbe dogovorjeno, da se pogodba avtomatično razdre, če kupovalka zamuja s plačilom posameznega obroka kupnine delno ali v celoti 30 dni;

-da toženka niti v dodatnem roku do 30. 1. 2023 ni izpolnila dogovorjene obveznosti plačila zadnjega obroka kupnine, zato je bila s tem dnem pogodba avtomatično razdrta;

-da toženka na poziv tožnice z dne 30. 1. 2023 (priloga A4) ni želela skleniti najemne pogodbe, kot ji je bilo to omogočeno na podlagi četrtega odstavka 9. člena kupoprodajne pogodbe, zato se je bila dolžna takrat iz nepremičnine izseliti.

8.Pri svoji odločitvi se je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku opredelilo do vseh za odločitev pravno pomembnih navedb strank, razlogi o odločilnih dejstvih so jasni in niso v medsebojnem nasprotju. V pritožbi uveljavljena kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni podana. Pravica stranke, da sodeluje v dokaznem postopku, predlaga dokaze ter se izreče o dokaznih predlogih nasprotne stranke, je eden izmed elementov pravice do izjave v postopku. Za sodišče iz te pravice izhaja obveznost, da dokazne predloge strank skrbno pretehta in predlagane dokaze, če se nanašajo na dejstva, ki so v sporu pravno pomembna, izvede (213. člen ZPP). Na podlagi določb 287. člena ZPP sodišče z dokaznim sklepom sprejme ali zavrne dokazne predloge strank, pri čemer mora navesti, zakaj je predlagani dokaz zavrnilo. Sodišče tako lahko zavrne dokazne predloge, s katerimi bi se dokazovala dejstva, ki med strankama niso sporna, nesubstancirane dokazne predloge strank in tudi nepotrebne oziroma nerelevantne dokaze, s katerimi bi se dokazovale trditve o dejstvih, ki niso pravno odločilna. Glede predlaganega zaslišanja priče A. A., ki naj bi toženki posodil 5.000 EUR za plačilo zadnjega obroka, je sodišče prve stopnje že na zadnjem naroku, ko je ta dokazni predlog kot nepotreben zavrnilo, pravilno obrazložilo, da bi se z njim dokazovala le zatrjevana prizadevanja toženke za delno izpolnitev pogodbe, kar pa ni pravno pomembno za odločitev v konkretni zadevi. Za odločitev je namreč bistveno to, ali je toženka v roku v celoti izpolnila svoje pogodbene obveznosti. Prav tako toženka na samem naroku te kršitve ni uveljavljala, kot ji to nalaga 286. b člen ZPP in jo v pritožbi uveljavlja prepozno. Očitek o kršitvi iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je zato neutemeljen.

9.Udeleženci so v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti dogovorjene obveznosti. Če je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe, dolžnik pa je v tem roku ne izpolni, je pogodba razvezana po samem zakonu (primerjaj 104. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom izpodbijane sodbe, da je zaradi neplačila zadnjega obroka prišlo do razveze oziroma razdrtja pogodbe, toženka pa možnosti, da v stanovanju ostane kot najemnica, ni izkoristila, zato se je iz njega dolžna izseliti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožnici (111. člen Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ-1). Da v dogovorjenem roku toženka ni plačala celotnega zadnjega obroka v znesku 19.500 EUR, med strankama niti ni bilo sporno, navedeno sta na zaslišanju obe potrdili. Navedbe toženke, kako je ves čas iskala vse možne finančne rešitve za plačilo zadnjega obroka, glede na fiksno dogovorjen rok izpolnitve in njegove pravne posledice, niso pravno pomembne in ne morejo vplivati na pravilnost sprejete odločitve.

10.Ne drži pritožbeni očitek o napačnih zaključkih sodišča prve stopnje, da je bilo ravnanje tožnice pošteno in skrbno do toženke. Stališču toženke o oderuški pogodbi1 ni mogoče slediti, kot je to na več mestih obširno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Razlogom pritrjuje tudi pritožbeno sodišče. Toženka je imela težave že pri pravočasnem izpolnjevanju predpogodbenih obveznosti, zaradi česar je tožnica od predpogodbe želela odstopiti, vendar je na prigovarjanje toženke popustila in vseeno sklenila kupoprodajno pogodbo, v kateri je bilo izključno v toženkino korist zaradi njenih finančnih težav omogočeno obročno plačilo tako are kot preostale kupnine. Tožnica je po drugi strani želela svoj položaj zavarovati z avtomatičnim razdrtjem pogodbe v primeru neplačila, kar gre sprejeti za življenjsko logično. Tudi po oceni pritožbenega sodišča so bile pravice in obveznosti pogodbenih strank dogovorjene sorazmerno.

11.Neutemeljeno pritožba izpostavlja tudi, da sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi ni upoštevalo pravice toženke do spoštovanja doma. Toženka je v odgovoru na tožbo opozorila, da v spornem stanovanju živi skupaj s svojim zunajzakonskim partnerjem in mladoletnim sinom, ki še obiskuje osnovno šolo in bi v primeru ugoditve zahtevku izgubili streho nad glavo, zaradi česar bi jim nastala nenadomestljiva škoda. Navedbe o edinem domu torej ne predstavljajo nedovoljene pritožbene novote, kot to izpostavlja tožnica v odgovoru na pritožbo. Pritožba se sklicuje na nosilna stališča odločbe Ustavnega sodišča RS U-I-64/14 z dne 12. 10. 2017 in stališča ESČP. Pritožbeno sodišče poudarja, da ustavna pravica do doma ni absolutna pravica. Pravica do spoštovanja doma je izraz načela socialne države. Zagotavlja jo 8. člen Evropske konvencije o človekovih pravicah (v nadaljevanju EKČP), ki govori o spoštovanju zasebnega in družinskega življenja, in tudi 36. člen Ustave RS o nedotakljivosti stanovanja. Upoštevajoč drugi odstavek 8. člena EKČP2 ter prakso Ustavnega sodišča RS3 in sodno prakso4 je v pravico do spoštovanja doma dopustno poseči, če za poseg obstaja zakonska podlaga in če je poseg, zaradi obstoja katerega od legitimnih ciljev nujen v demokratični družbi. Slednje tako zahteva tehtanje, ali je teža posega sorazmerna zasledovanemu cilju, upoštevaje pri tem vse okoliščine konkretnega primera. Takšno tehtanje oziroma test sorazmernosti mora sodišče opraviti vselej, kadar pride do tim.

vertikalnega posega v ustavno pravico, ko torej pravici do spoštovanja doma stoji nasproti javni interes, kar pa ni podano v konkretnem primeru. V obravnavani zadevi gre namreč za tim.

horizontalno razmerje, toženkini ustavno varovani pravici do doma nasproti stoji prav tako tožničina ustavno varovana lastninska pravica, kar pa presega zahtevo po testu sorazmernosti, ki ga narekujeta Ustavno sodišče RS in ESČP v svoji dosedanji praksi.5 A tudi če bi bilo treba opraviti test sorazmernosti, pritožbeno sodišče ugotavlja, da bi šel, upoštevaje konkretne okoliščine, v tožničino korist. Tožnica v odgovoru na pritožbo pravilno opozarja, da toženka stanovanje zaseda že več let, kupnine, za katero je imela možnost nekajletnega obročnega plačila, pa do izteka roka ni plačala v celoti. Tožničina lastninska pravica bi bila z nadaljnjim vzdrževanje takšnega stanja v celoti izvotljena.

12.Glede na pojasnjeno je sodišče prve stopnje utemeljeno odločilo, da se mora toženka iz stanovanja v 15 dneh od pravnomočnosti te sodbe izseliti ter ga pobeljenega, očiščenega ter prostega vseh oseb in stvari izročiti tožnici. Pritožbeno sodišče kljub toženkinemu nasprotnemu stališču določen rok glede na okoliščine konkretnega primera ocenjuje za primeren. Zakon roka za izselitev v primeru razvezane pogodbe ne določa,6 zato rok določi sodišče v okviru 313. člena ZPP. Pri določitvi tega roka je treba upoštevati, da naložena obveznost toženki ne more predstavljati presenečenja, saj se je morala že od razdrtja pogodbe in tekom celotnega postopka, ki traja že od oktobra 2023, zavedati možnosti, da se bo morala v primeru uspešne tožbe iz stanovanja izseliti, nenazadnje pa sta se stranki za takšen rok dogovorili tudi v kupoprodajni pogodbi (šesti odstavek 9. člena pogodbe).

13.Pritožbeni očitki se tako izkažejo za neutemeljene. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo nobenih kršitev, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

14.Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Toženka, ki s pritožbo ni uspela, svoje pritožbene stroške krije sama, tožnici pa mora povrniti njene stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je tožnici kot potrebne stroške (155. člen ZPP) priznalo 375 točk za sestavo odgovora na pritožbo po 1. točki tar. št. 22 v zvezi s tar. št. 19 Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT), povečane za materialne stroške (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV (drugi odstavek 12. člena OT), skupaj torej 279,99 EUR.7 Pritožbeno sodišče tožnici ni priznalo stroškov za pregled sodbe in pritožbe, saj ne gre za samostojni opravili po tar. št. 43 OT, temveč za opravili, ki sta že zajeti v plačilo za sestavo odgovora na pritožbo.

15.Dosojene stroške mora toženka tožnici plačati v 15 dneh (313. člen ZPP) od prejema te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno plačilo dalje do plačila (299. in 378. člen OZ).

-------------------------------

Poseg v to pravico je dovoljen le, če je to določeno z zakonom in nujno v demokratični družbi zaradi državne varnosti, javne varnosti ali ekonomske blaginje države, zato, da se prepreči nered ali kaznivo dejanje, da se zavaruje zdravje ali morala, ali da se zavarujejo pravice in svoboščine drugih ljudi.

3

Up-619/17 -22 z dne 14. 2. 2019.

4

VSRS Sodba II Ips 87/2020 z dne 18. 12. 2020, VSRS Sodba II Ips 72/2021 z dne 6. 10. 2021 in VSC Sklep Cp 34/2023 z dne 2. 3. 2023.

5

Tako ESČP v sodbi v zadevi Vrzić proti Hrvaški z dne 12. 7. 2016, 67. točka obrazložitve. Glej tudi odločbo US U-I-64/14, op. št. 12, in pritrdilno ločeno mnenje dr. Špelce Mežnar k tej odločbi, op. št. 13.

6

Drugače SZ-1 v 112. členu v primeru izselitve pri odpovedi najemne pogodbe izrecno določa rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni.

7

Vrednost odvetniške točke je 0,6 EUR (13. člen OT).