Jedro

Presoja oderuškosti pogodbe je omejena na sklenitveno fazo pogodbenega razmerja, v kateri mora biti podana ekvivalenca vzajemnih dajatev. Ni pa mogoče utemeljiti oderuškosti z okoliščinami, ki se nanašajo na izpolnitveno fazo pogodbe.

Četudi ZVKSES najvišji znesek are določa zaradi zaščite potrošnika pred tveganjem neizpolnitve investitorja oziroma vmesnega kupca, je takšno merilo uporabljivo tudi v primeru, v katerem je bila tožnikova pravočasna izpolnitev (tj. izročitev kupnine) določena kot bistvena sestavina pogodbe.

Ker je za neizpolnitev odgovoren tožnik, zaradi takšne neizpolnitve pa je ipso iure nastopilo prenehanje pogodbenega razmerja pravdnih strank, toženec nima več možnosti izbire med vztrajanjem pri izpolnitvi in vštetju are v odškodnino zaradi zamude ter zadovoljitvijo z obdržanjem are. Pravico ima zgolj do are.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške v postopku s pritožbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni zahtevek za razveljavitev kupoprodajne pogodbe z dne 15. 10. 2010, s katero je toženec prodal tožniku dvosobno stanovanje št. 109, z oznako 109 E v šesti etaži, s pripadajočo kletjo št. 109 v prvi etaži, vl. št. 3299/18, k. o. x, za kupnino 71.000,00 EUR, ter zahtevek za plačilo 15.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 7. 2010 dalje (I. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje). Prav tako je zavrnilo prvi podredni zahtevek za ugotovitev ničnosti zgoraj navedene pogodbe in plačilo 15.000,00 EUR s pripadki (II. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje). Delno pa je ugodilo drugemu podrejenemu zahtevku tako, da je dogovorjeno aro v višini 15.000,00 EUR znižalo na 7.100,00 EUR. Posledično je ugotovilo, da obstaja terjatev tožnika do toženca v višini 7.900,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 1. 2010 daje do plačila, ter ugotovilo, da ne obstaja terjatev toženca do tožnika v višini 7.900,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 11. 2010 dalje do plačila in tožencu naložilo, da tožniku plača 7.900,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 1. 2010 dalje do plačila. V preostalem je tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje). Glede stroškov je odločilo, da vsaka stranka krije svoje (IV. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje).

Zoper takšno odločitev se pritožujeta tožnik in toženec.

Tožnik izpodbija odločitev v zavrnilnem delu, pri čemer uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP).(1) V zvezi z odločitvijo o primarnem tožbenem zahtevku sodišču prve stopnje očita zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Ugotovitev sodišča, da je tožnik v tožbi navedel, da je bil samostojni podjetnik, je protispisna in je zaradi tega podana tudi bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tudi sicer glede tožnikovega vodenja skupine meni, da navedeno ne izkazuje večje sposobnosti tožnika, zlasti ne, ker je splošno znano, da se v malih podjetjih znajde več delavcev le z določenimi izkušnjami in ročnimi spretnostmi in izmed takih je nekdo postavljen za vodjo. V nadaljevanju ponavlja trditve v zvezi s svojimi nizkimi kognitivnimi sposobnostmi in izpostavlja vsebino izpovedbe tožnika, iz katere je razvidno, da o zadevi na podlagi preprostega pripovedovanja ni bil sposoben izraziti tako rekoč ničesar. V tem kontekstu bi moralo sodišče prve stopnje tudi presojati ravnanje obeh pravdnih strank. V nadaljevanju pojasnjuje, da tožnik pri zapisu pogodbe ni sodeloval. Tudi okoliščina, da si je tožnik poiskal strokovno pomoč za vložitev tožbe in ne že prej, mu ne more biti v škodo. Navaja, da je toženec zatrdil tožniku, da je takšen način sklenitve pogodbe običajen, na pogodbi pa je bil odtisnjen tudi žig pravnika s podpisom. Tožencu bi moralo biti ob podpisu pogodbe povsem jasno, da tožnik sam pogodbe ne bo mogel izpolniti. Ko je toženec sodeloval pri tožnikovi pridobitvi kredita, je videl, da tožnik nima prav nobenega prihranka, s katerim bi lahko plačal kupnino ali njen del. Za 15.000,00 EUR ni mogel dobiti kredita brez toženčevega posredovanja. Nadaljnja možnost pridobitve kredita je bila mogoča le na podlagi hipoteke, te pa tožnik brez toženčevega sodelovanja ne bi mogel dobiti, saj je bila nepremičnina ob sklepanju pogodbe obremenjena za 110.000,00 EUR. V zvezi z navedeno hipoteko je po mnenju tožnika nesprejemljivo stališče sodišča prve stopnje, da bi tožnik na podlagi podatkov zemljiške knjige lahko ugotovil, da je nepremičnina obremenjena. Na podlagi opisanih osebnih lastnosti tožnika ni bilo mogoče pričakovati, da bo preverjal stanje v zemljiški knjigi. Še posebej upoštevajoč, da je že pred tem tožencu slepo izročil 15.000,00 EUR. Toženec je zavajal tožnika glede hipoteke in ni storil ničesar, da bi lahko tožniku izročil takšno stvar, kot se je zavezal v pogodbi, saj je bila hipoteka vpisana še dan glavne obravnave. Toženec je najprej zatrdil, da je sedaj izbrisana, na pripombo pooblaščenca pa je v zaslišanju popravil svojo izpovedbo. V zvezi z ničnostjo pogodbe meni, da je zahtevek utemeljen zaradi oderuštva. Tožnik je sklenil pogodbo s tožencem zaradi njegovih osebnih lastnosti in podpisal pogodbo, čeprav mu je bilo jasno, da tožnik pogodbe nikar ne bo mogel izpolniti. Opozarja, da je tožnik eden izmed mnogih, ki se mora boriti za plačani znesek v zvezi z nabavo nepremičnine, in tudi, da se toženec očitno ukvarja s prometom z nepremičninami. Tožnik se tudi ne strinja z odločitvijo glede znižanja dogovorjene are. Meni, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo zaslišanje A. K. Za ustrezno rešitev zadeve je vsekakor pomembno, da se ugotovi, v kakšnih okoliščinah je prišlo do zapisa pogodbe in tožnik se v zvezi s tem sklicuje na že izpostavljena pritožbena stališča. Pri odločitvi v zadevi pa je treba po njegovem mnenju upoštevati tudi druga ravnanja strank. Toženec je v pobot najprej uveljavljal 3.500,00 EUR, kasneje pa je uveljavljal znesek 7.900,00 EUR, kolikor je znašala razlika med v pogodbi določeno aro in 10 odstotki vrednosti kupnine. Pri odločitvi o zmanjšanju are pa je treba upoštevati razmere pravdnih strank, ne pa zmanjšanja are določiti zgolj z maksimalnim zneskom v zakonu določene možnosti višine dogovorjene are. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju: ZVKES)(2) v 11. členu dejansko določa, da ara ne sme presegati 10 odstotkov kupnine po prodajni pogodbi. Glede na to, da je tožnik navaden delavec, ki je že več kot eno leto brezposelen, in upoštevajoč dejstvo, da bi si lahko stanovanje kupil samo s kreditom, sodišče prve stopnje ne bi smelo določiti are v višini več kot 5 odstotkov vrednosti kupnine in bi moralo zato v celoti slediti tožbenemu zahtevku. Tožnik je tudi prepričan, da bi moralo sodišče prve stopnje tožencu naložiti vrnitev dvojne are, saj do realizacije pogodbe ni prišlo zaradi ravnanja tožene stranke. Priglaša stroške s pritožbo.

Toženec izpodbija odločitev v III. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje, pri čemer uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da zahtevek tožnika za plačilo zneska 7.900,00 EUR zniža, nato pa ga kot neutemeljenega zavrne, ter ugodi pobotnemu ugovoru toženca. Podredno predlaga, da sodišče sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Meni, da iz obrazložitve sodbe izhaja, da naj bi toženec štel, da tožnik ne namerava več izpolniti pogodbe oziroma da je smiselno od nje odstopil. Po oceni sodišča prve stopnje navedenega ne spremeni niti izpovedba toženca, da ima še vedno interes, da ji tožnik plača preostanek kupnine in s tem realizira sklenjeno pogodbeno. Meni, da je zaključek sodišča prve stopnje nerazumljiv in v nasprotju z listinami v spisu. Iz odgovora na tožbo izrecno izhaja, da je bil toženec kljub veliki zamudi tožnika še vedno pripravljen realizirati pravni posel, kar je tožniku tudi večkrat omenil. Zato je očitek sodišča prve stopnje glede pomanjkljive trditvene podlage neutemeljen. Ne glede na navedeno pa poudarja, da mu je tožnik dolžan povrniti škodo, ki mu je nastala zaradi neizpolnitve pogodbe. V zvezi z očitkom sodišča, da je toženec s stanovanjem razpolagal kot lastnik, pripominja, da je začel v izogib nastajanju dodatne škode kot dober gospodar in glede na to, da je prišlo do odstopa od pogodbe, predmetno stanovanje ponovno tržiti z oddajanjem v najem meseca januarja. To pa ni bilo nemudoma po konkludentnem odstopu od pogodbe z vračilom ključev stanovanja, saj to ne bi bilo mogoče. Sodišče prve stopnje je zato v tem delu zmotno ugotovilo dejansko stanje in posledično zmotno uporabilo materialno pravo. Posledic neresnega postopanja tožnika pa glede na vsebino 12. člena sklenjene pogodbe z dne 15. 10. 2010 ni mogoče omejiti le na višino are, kot to zaključuje naslovno sodišče, marveč je toženec upravičen tudi do plačila škode. Poudarja, da v pobot uveljavlja le škodo, ki ji je nastala zato, ker stanovanja ni mogla tržiti. Tožena stranka je kot lastnik stanovanja tržila stanovanje šele od 1. januarja naslednjega leta, do takrat pa ji je zaradi neizpolnitve pogodbe nastajala škoda. Četudi ni predložil pisnih pogodb, to še ne pomeni, da ni prejemal dohodkov. Kot dokaz je predlagal priče, ki pa jih sodišče ni zaslišalo, s čimer je storilo kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ta je botrovala k nepopolni ugotovitvi dejanskega stanja, toženec pa izpodbijani sodbi v tem delu očita tudi kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. čelna ZPP. Navaja, da je v odgovoru na tožbo izrecno navedel, da je znesek 15.000,00 EUR, ki je bil sicer določen kot ara, zajemal tudi strošek, ki sta ga pravdni stranki izrecno dogovorili zaradi izboljšav v predmetnem stanovanju, ki so bile storjene na izrecno zahtevo tožnika. Iz obrazložitve ne izhaja, da bi navedeni znesek sodišče odštelo od celotnega znesek, od katerega bi nato odločalo, ali in kateri del zneska 15.000,00 EUR naj bi predstavljal kupnino, skladno s pojasnjenim. Do navedenega se sodišče ni opredelilo. Uporaba ZVKSES tudi ni na mestu, saj prodano stanovanje ni novogradnja. Prav tako se sodišče prve stopnje ni opredelilo do dejstva, da so bile v stanovanju opravljene izboljšave oziroma olepšave, temveč se je zadovoljilo z obrazložitvijo, da se je zaradi tega povečala vrednost toženčevega stanovanja. Sodišče prve stopnje se tudi ni opredelilo do dokazil o višini najemnin, s čimer je storilo kršitev iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Meni, da formulacije 12. člena pogodbe ni mogoče tolmačiti tako, kot je to storilo sodišče prve stopnje - namreč da je bilo vprašaje povračila škode iz naslova neizpolnitve pogodbe izključeno. Če bi bilo temu tako, bi bilo to izrecno navedeno. Sodišče prve stopnje tudi ni izvedlo dokaza z izvedencem, niti se ni opredelilo do predloženih računov ali zaslišalo prič S. M. in A. M.. Ker je toženec podal trditveno podlago, bi sodišče takšne dokaze moglo izvesti. Priglaša stroške s pritožbo.

Pravdni stranki na vročeni pritožbi nista odgovorili.

Pritožbi nista utemeljeni.

O pritožbi tožnika: V zvezi z grajo odločitve o primarnem zahtevku za razveljavitev pogodbe in vrnitev 15.000,00 EUR toženec zmotno meni, da je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ta obstoji, če ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne da preizkusiti, zlasti, če je izrek nerazumljiv ali v nasprotju z obrazložitvijo, ali če sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih ali pa so si ti med seboj v nasprotju ali so nejasni. Tega pa tožnik v pritožbi ne zatrjuje. Njegova konkretizacija pritožbene graje kaže, da sodišču prve stopnje smiselno očita kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP – torej nasprotje med tem, kar se o odločilnih dejstvih navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi – ki pa v konkretni zadevi prav tako ni podana.

Sodišče prve stopnje je na 6. strani svoje obrazložitve sicer res zmotno ugotovilo, da je tožnik v tožbi zatrdil, da je bil samostojni podjetnik. Vendar takšna zmotna navedba sodišča prve stopnje za razsojo o primarnem zahtevku ni odločilna. Za materialnopravno presojo skrbnosti tožnika pri sklepanju izpodbijanega posla so bistvene neizpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje na strani 7 obrazložitve, in sicer: da tožnik ni zatrjeval, da bi bil tožencu dal pooblastilo za urejanje kredita na njegovo ime in na njegov račun; da je zaslišan pred sodiščem izpovedal, da je neuspešno skušal pridobiti kredit pri več slovenskih bankah in hranilnicah; da je sam predlagal najem kredita, zaradi česar ne držijo njegove predhodne navedbe, da ga je v to silil toženec; da je bilo plačilo 15.000,00 EUR namenjeno plačilu are in torej ne, kot je sicer zatrjeval, pridobitvi kredita v Avstriji; da ve, kaj pomeni ara; in da sporne pogodbe ni prebral, preden jo je podpisal. Sodišče prve stopnje je na podlagi tako ugotovljenih dejanskih okoliščin tudi po materialnopravni oceni pritožbenega sodišča pravilno zapolnilo standard dolžne skrbnosti tožnika (6. člen OZ) in zaključilo, da tožnik ni mogel utemeljeno pričakovati, da bo toženec uspešno uredil kredit za celoten preostanek dogovorjene kupnine. Zgolj dodatno velja pojasniti, da s strani tožnika zatrjevana zmota, da bo lahko pridobil kredit, pomeni zmoto v nagibu, ki pa za veljavnost sklenjene pogodbe ni pomembna, če ni mogoče ugotoviti, da sodi v kavzo pogodbe. Tega pa glede na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje v konkretni zadevi ni mogoče zaključiti.

Glede zatrjevane zmote o neobremenjenosti prodane nepremičnine je sodišče prve stopnje prav tako pravilno pojasnilo, da je bila hipoteka na prodani nepremičnini vpisana v zemljiško knjigo, zato bi tožnik ob dolžni skrbnosti zanjo moral vedeti. Sklicevanje na svoje nizke kognitivne sposobnosti in na svojo slabo izobrazbo v tem delu ni upravičeno. Standard skrbnosti je namreč abstrakten, kar pomeni, da se ustreznost ravnanja pogodbenika presoja glede na povprečnega razumnega človeka. Ker se lahko na bistveno zmoto sklicuje zgolj skrben pogodbenik, za tožnika pa tega ni bilo moč zaključiti, je sodišče prve stopnje zahtevek iz tega naslova pravilno zavrnilo (drugi odstavek 46. člena OZ).

Sodišče prve stopnje je tudi pravilno zavrnilo prvi podredni zahtevek na ugotovitev ničnosti pogodbe in posledično kondiciranje zneska 15.000,00 EUR. Pritožbeno vztrajanje, da je sklenjena pogodba oderuška zaradi ravnanja toženca, ki je od tožnika dosegel izročitev 15.000,00 EUR s prepričevanjem, da bo tožniku uredil kredit za plačilo kupnine, četudi je vedel, da navedeno ne bo mogoče in da bo v posledici lahko obdržal znesek, ki je bil v pogodbi dogovorjen kot ara, je namreč neodpravljivo nesklepčno. Presoja oderuškosti pogodbe je omejena na sklenitveno fazo pogodbenega razmerja, v kateri mora biti podana ekvivalenca vzajemnih dajatev. Ni pa mogoče utemeljiti oderuškosti z okoliščinami, ki se nanašajo na izpolnitveno fazo pogodbe. Glede na takšno nesklepčnost trditvene podlage v tem delu ter upoštevajoč, da sama pogodba, glede na v prejšnji točki obrazložitve navedene dejanske okoliščine o ravnanju pravdnih strank, ne nasprotuje morali, je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tudi prvi podredni zahtevek na ugotovitev ničnosti sporne pogodbe ter kondiciranje zneska 15.000,00 EUR.

Tožnik se neutemeljeno zavzema tudi za znižanje are v večji meri, kot je to storilo sodišče prve stopnje. Le-to je sicer pri presoji pogodbenega razmerja med pravdnima strankama zmotno izhajalo iz določb ZVKSES kot relevantnega predpisa. Le-ta velja zgolj za tiste kupoprodajne pogodbe, ki so sklenjene med potrošnikom kot končnim kupcem in investitorjem ali vmesnim kupcem (4. člen ZVKSES). V obravnavani zadevi pa glede na ugotovljen dejstveni substrat ni mogoče zaključiti, da toženec kot prodajalec ustreza opredelitvi vmesnega kupca v smislu drugega odstavka 3. člena ZVKSES (med strankama namreč ni bilo sporno, sodišče prve stopnje pa je takšno dejstvo tudi ugotovilo, da je toženec pred prodajo stanovanja le-tega oddajal v najem).(3) Kljub temu je sodišče prve stopnje za presojo ustreznosti višine dogovorjene are v konkretnem primeru pravilno smiselno upoštevalo tudi takšno zakonsko ureditev. Ta namreč objektivizirano odraža zakonodajalčevo vrednotenje primernega razmerja med zneskom are in višino obveznosti, katere utrditvi takšna ara služi. Četudi ZVKSES takšen najvišji znesek are določa zaradi zaščite potrošnika pred tveganjem neizpolnitve investitorja oziroma vmesnega kupca, je takšno merilo uporabljivo tudi v obravnavanem primeru, v katerem je bila tožnikova pravočasna izpolnitev (tj. izročitev kupnine) določena kot bistvena sestavina pogodbe in v katerem je tožnik substanciral svoj ugovor po četrtem odstavku 65. člena OZ z neprerekanimi trditvami, da bi si lahko stanovanje kupil samo s kreditom, ker dejansko ni imel privarčevanega nikakršnega zneska. Ob upoštevanju, da znesek 15.000,00 EUR predstavlja 21,13 odstotka dogovorjene kupnine, da je smoter are kot instituta pogodbenega prava (zgolj) utrditev pogodbene obveznosti in da je načelna pogodbena svoboda strank (4. člen OZ) vendarle omejena tudi z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ), po drugi strani pa ob upoštevanju relativno skopih, a vendarle zadostnih ugovornih trditev tožnika, sodišče druge stopnje pritrjuje izpodbijani odločitvi, da se ara zniža na 7.100,00 EUR.

Kot neutemeljeno pa zavrača tožnikovo zavzemanje za še dodatno znižanje dogovorjene are. Trditve o tem, da je že več kot eno leto brezposelen, predstavljajo namreč pritožbeno novoto, ki je upoštevajoč 337. člen ZPP, ni mogoče upoštevati. Tudi sicer takšna okoliščina, glede na čas sklenitve prodajne pogodbe dne 15. 10. 2010, ne more biti upoštevna za presojo ugovora po četrtem odstavku 65. člena OZ. Prav tako za odločitev o primerni višini are niso pomembne trditve tožnika, kdo je za toženca pripravil osnutek pogodbe. Sodišče prve stopnje je zato upravičeno zavrnilo izvedbo dokaza z zaslišanjem A. K., ki naj bi potrditvah tožnika sestavil osnutek pogodbe.

Slediti ni mogoče niti končnemu pritožbenemu vztrajanju tožnika, da je toženec tisti, ki je kriv za neizpolnitev pogodbe, zato bi mu moral povrniti dvojno aro. Glede na predhodno obrazloženo pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnik ni bil dovolj skrben pri presoji, ali bo nakup stanovanja lahko financiral s kreditom, je pravilen tudi nadaljnji zaključek sodišča prve stopnje, da izvira razlog za neizpolnitev pogodbene obveznosti tožnika iz njegove sfere.

O pritožbi toženca: Iz ugotovitev sodišča prve stopnje o vsebini pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili, izhaja, da sta stranki za tožnikovo izpolnitev določili fiksen rok oziroma, da je bila pravočasna izpolnitev bistvena sestavina pogodbe. Navedeno pomeni, da je bila pogodba razvezana po samem zakonu, ko tožnik nesporno ni opravil svoje izpolnitve v za to določenem roku (prvi odstavek 104. člena OZ). Določba drugega odstavka 104. člena OZ sicer omogoča, da nasprotna stranka, ki je upravičena do izpolnitve, tj. v obravnavanem primeru toženec, kljub temu obdrži pogodbo v veljavi, če takoj sporoči nasprotni stranki, da vztraja pri pogodbi. Toženec navedenega v obravnavanem primeru ni zatrjeval. Drži sicer, da je toženec v odgovoru na tožbo zatrjeval, da je bil kljub veliki zamudi tožnika z izpolnitvijo še vedno pripravljen realizirati pravni posel, kar je tožniku tudi večkrat omenil. Vendar takšne trditve ne omogočajo pravne subsumpcije obravnavanega primera pod določbo drugega odstavka 104. člena OZ. Toženec bi namreč navedeno moral sporočiti tožniku nemudoma po poteku roka za izpolnitev. Očitek, da je sodišče prve stopnje spregledalo zgoraj navedene trditve toženca, posledično utemeljuje obstoj kršitve relativnega značaja, ki pa ni bistvenega pomena, saj ne vpliva na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Ker takšne trditve za materialnopravno subsumpcijo niso pomembne, pa sodišče druge stopnje tudi ni storilo očitane kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ko v dokaznem postopku ni zaslišalo prič, ki jih je toženka predlagala v dokaz takšnih trditev.

Glede na pojasnjeno je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je pogodba med pravdnima strankama prenehala. Sodišče prve stopnje je odločitev o usodi are oprlo na dogovor pravdnih strank, ki je bil vsebovan v 12. členu pogodbe. Vsebina takšnega dogovora je skladna ureditvi posledic neizpolnitve obveznosti za vračanje oziroma vštevanje are, zato ne drži pritožbeni očitek o zmotni uporabi materialnega prava v obravnavani zadevi. Ker je za neizpolnitev odgovoren tožnik (česar toženec ne izpodbija), zaradi takšne neizpolnitve pa je ipso iure nastopilo prenehanje pogodbenega razmerja pravdnih strank, toženec nima več možnosti izbire med vztrajanjem pri izpolnitvi in vštetju are v odškodnino zaradi zamude ter zadovoljitvijo z obdržanjem are. Pravico ima zgolj do are.

Pritožbeno opozarjanje, da je sodišče prve stopnje kršilo toženčevo pravico do izjave ter storilo kršitev iz 14. točke in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP s tem, ko se ni opredelilo do trditev toženca o višini nastale škode zaradi neoddajanja stanovanja ter ni izvajalo dokazov, ki jih je s takšno dokazno temo predlagal toženec, posledično ni utemeljeno, saj takšna dejstva in posledični dokazi za odločitev v zadevi niso bili pravno pomembni. Očitek o obstoju kršitve iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker se sodišče prve stopnje ni opredelilo do pisnih dokazov o višini tržnih najemnin za primerljiva stanovanja, pa je tudi sicer nepravilno oblikovan, saj bi takšen očitek lahko utemeljil kvečjemu obstoj kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, nikakor pa ne kršitve iz 15. točke istega člena. Ta je podana zgolj v primeru, ko je med razlogi o vsebini listin in samo vsebino takšnih listin nasprotje. Gre torej za kršitev izrazito pravnotehnične narave, ki ne more biti podana, če je bistvo pritožbenega očitka ravno v neopredelitvi sodišča do takšnih listin. V obravnavanem primeru pa tudi kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana, saj je sodišče prve stopnje na 11. strani obrazložitve pojasnilo materialnopravno naziranje, zaradi katerega takšne trditve in dokazi za odločitev v zadevi niso pravno pomembni.

Neutemeljeno je tudi pritožbeno vztrajanje, da je bil v znesku are med drugim zajet strošek, ki sta ga pravdni stranki dogovorili zaradi izboljšav v prodanem stanovanju na željo tožnika. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki v 2. členu pogodbe soglašali, da znaša ara 15.000,00 EUR in da je bila plačana 29. 7. 2010. V skladu s prvim odstavkom 83. člena OZ se pogodbena določila uporabljajo tako, kot se glasijo. Zgolj v primeru nejasnosti pogodbenih določb, je dovoljena njihova interpretacija z ugotavljanjem skupnega namena pravdnih strank v smislu drugega odstavka 83. člena OZ. Povzeta določba o ari je po oceni sodišča druge stopnje jasna, zato pritožbenim navedbam toženca, da predstavlja del zneska 15.000,00 nekaj drugega kot aro, ni mogoče slediti.

Prav tako ni mogoče slediti očitku o nerazumljivosti in neobrazloženosti odločitve sodišča prve stopnje o znižanju are. Na 10. strani obrazložitve je sodišče prve stopnje povsem jasno navedlo pravno podlago za znižanje dogovorjene are in posledično merilo, ki ga je pri tem upoštevalo. Kršitev z 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je - kot že večkrat pojasnjeno v sodni praksi - izrazito pragmatične narave, kar pomeni, da je podana zgolj, ko odločitve sodišča zaradi pomanjkanja razlogov o odločilnih dejstvih dejansko ni moč preizkusiti. Razlogi sodišča prve stopnje na 10. strani obrazložitve pa temu kriteriju ne ustrezajo.

Tudi sicer velja poudariti, da iz pritožbenih navedb (predvsem tistih na list št. 75) izhaja, da toženec želi povrnitev zneska, ki ga je vložil v svoje stanovanje zaradi izboljšav, na odškodninski podlagi v smislu zatrjevanja obstoja škode zaradi zaupanja. Zato je treba pritrditi razlogom sodišča prve stopnje, da toženec, upoštevajoč določbo prvega odstavka 65. člena OZ, ne more zahtevati povračila takšne škode od tožnika. Enako velja tudi za odškodnino zaradi nezmožnosti oddajanja stanovanja v najem v času opravljanja del v stanovanju na željo tožnika in takoj po preteku roka za plačilo celotne kupnine. Velja tudi pritrditi, da toženec zaradi vlaganja v svoje stanovanje ne more bi oškodovan, zato za ugotovitev odškodninske odgovornosti toženca tudi ni izpolnjena predpostavka nastanka škode. Ustavnost neizvedbe dokazov, ki jih je toženec predlagal v dokaz obstoja takšnih terjatev, in posledičen neobstoj kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP iz takšnega razloga, pa je bila pojasnjena že v predhodnih točkah te obrazložitve. Zaradi odločilnosti pojasnjenih razlogov za zavrnitev v pobot uveljavljanih terjatev toženca, sicer zmotni (rezervni) razlogi sodišča prve stopnje o pomanjkanju trditvene podlage toženca glede terjatve iz naslov vlaganj v stanovanje, na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe ne morejo vplivati.

Ker torej v pritožbah uveljavljane in po uradni dolžnosti preizkušene kršitve (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je sodišče druge stopnje pritožbi tožnika in toženca kot neutemeljeni zavrnilo ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Glede na to, da pravdni stranki s svojima pritožbama nista uspeli, morata sámi kriti vsaka svoje stroške v postopku s pritožbama (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl..

(2) Ur. l. RS, št. 18/2004 in nasl..

(3) Določba 3. člena ZVKSES se glasi:

(1) Investitor oziroma investitorka (v nadaljnjem besedilu: investitor) po tem zakonu je oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe oziroma stavbe z več posameznimi deli na zemljiški parceli, katere lastnik je oziroma na kateri ima stavbno pravico, z namenom, da enostanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, proda kupcem.

(2) Vmesni kupec oziroma vmesna kupovalka (v nadaljnjem besedilu: vmesni kupec) po tem zakonu je oseba, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, z namenom nadaljnje prodaje, in ne z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

(3) Končni kupec oziroma končna kupovalka (v nadaljnjem besedilu: končni kupec) po tem zakonu je oseba, ki od investitorja oziroma vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezen del stavbe z več posameznimi deli, z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

(4) Za uporabo enostanovanjske stavbe oziroma posameznega dela stavbe po drugem oziroma prejšnjem odstavku tega člena se šteje:

1. uporaba za lastno bivanje lastnika ali za opravljanje njegove dejavnosti oziroma za bivanje ali za opravljanje dejavnosti drugih oseb, ki jim lastnik do preklica ali s podelitvijo osebne služnosti dovoli uporabo za te namene,

2. oddaja v najem.