Jedro

Da predstavlja znesek 5.000,00 EUR, ki je bil plačan ob prijavi, (zgolj) del vplačane are, izhaja ne le iz pogodbe ampak tudi iz razpisnih pogojev (21. odstavek IV. člena razpisa 2008) oziroma iz (v notarskem zapisu podanih) splošnih pogojev prodaje SV 1361/08. V devetem členu slednjih je jasno določeno, da znaša ara 10% cene po prodajni pogodbi in da se ob prijavi za nakup stanovanja vplačani znesek všteje v aro.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 22.1.2016: - zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo zneska 6.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.5.2014 dalje do plačila (I. točka izreka), - odločilo, da je dolžan tožnik tožencu v 15-ih dneh plačati stroške postopka v višini 765,55 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za izpolnitev obveznosti dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožnik, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da jo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi (s stroškovno posledico) oziroma podrejeno, da jo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje (prav tako s stroškovno posledico). Uvodoma navaja, kaj v 8. točki izpodbijane sodbe ugotavlja sodišče prve stopnje. Poudarja, da je v četrtem členu prodajne pogodbe določeno, da bo kupec plačal 11.424,40 EUR - 10% prodajne cene, zmanjšane za vplačani znesek za resnost ponudbe v znesku 5.000,00 EUR kot aro, ki se všteje v kupnino ob podpisu pogodbe. Določbe prodajne pogodbe, in sicer 1. in 4. odstavka, niso jasne in so same s seboj v nasprotju. V prvem členu je namreč določeno, da se znesek 5.000,00 EUR skladno z razpisnimi pogoji šteje kot del vplačane are, v četrtem členu pa pogodba v členu, ki nosi naslov PLAČILO KUPNINE, določa, da ara znaša 5.000,00 EUR, in nikjer ni zaslediti, da bi bil to le del are. Sodišče napačno interpretira določbe prodajne pogodbe in jih celo vsebinsko prireja. V nadaljevanju pritožnik pojasnjuje, kaj sodišče prve stopnje navaja v 9. točki izpodbijane sodbe. Sodišče napačno ocenjuje, da so določila prodajne pogodbe jasna, saj nikjer v prodajni pogodbi ni navedeno, da v primeru, da prosilec prodajne pogodbe kljub izboru ne sklene, izgubi del are 5.000,00 EUR, pri čemer skupen znesek are znaša 10% kupnine, to je 11.424,40 EUR. Tožnik je tudi ob svojem zaslišanju jasno izpovedal, da je vedno štel, da znaša ara 5.000,00 EUR ter da mu nihče nikoli ni omenil niti pred podpisom pogodbe niti ob samem podpisu pogodbe, da znaša ara 11.424,40 EUR. Navedeno je potrdila tudi priča S.O. Tudi v prodajni pogodbi nikjer ni določeno, da znaša ara 11.424,40 EUR. Sodišče napačno interpretira tudi določbo 83. člena OZ. Slednje bi moralo določila prodajne pogodbe razlagati v korist tožnika, saj je pogodbo v celoti pripravila tožena stranka, česar pa ni storilo. Sodba je pisana pristransko in v korist tožene stranke. Takšen je bil tudi postopek na prvi stopnji. Ara je instrument za utrditev obveznosti in je lahko izražena le v enem znesku in ne v dveh zneskih kot v konkretnem primeru. Tožena stranka je namreč v razpisanih pogojih navedla dva zneska are, v 22. točki 5.000,00 EUR, v 23. točki pa 10% kupnine. Sodišče navaja, da so določbe razpisa 2008, splošnih pogojev in prodajne pogodbe identične, kar ne drži. Tako razpis kot splošni pogoji prodaje določajo dva različna zneska are, pri čemer prodajna pogodba govori izključno o znesku are v višini 5.000,00 EUR. Jasno je, da se splošni pogoji in prodajna pogodba ne ujemajo. Zato skladno z določbo četrtega odstavka 120. člena OZ veljajo posebni dogovori, torej določbe prodajne pogodbe. Ne strinja se niti z razlago sodišča podano v 15. točki izpodbijane sodbe. Kupnina je namreč znesek denarja, namenjen nakupu stanovanja, pri čemer je DDV davščina in zato ni kupnina. V 3. členu prodajne pogodbe je natančno naveden znesek kupnine 105.294,01 EUR in znesek DDV 8.949,99 EUR.

3. Toženec je v odgovoru predlagal zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbena ugotovitev, da naj bi bile določbe prodajne pogodbe z dne 22.12.2009 (v nadaljevanju pogodba), ki se nanašajo na višino are, nejasne in same s seboj v nasprotju, ne drži, očitek sodišču prve stopnje, da naj bi te določbe napačno interpretiralo, pa neutemeljen. Kot je namreč to v 8. točki obrazložitve izpodbijane sodbe pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, drugi odstavek četrtega člena pogodbe(1) predvideva, da aro, ki se všteje v kupnino, predstavlja znesek 11.424,40 EUR (10% prodajne cene). Omenjeni znesek je hkrati pomenil prvi obrok kupnine(2) in ga je bil dolžan tožnik (zmanjšanega za vplačani znesek za resnost ponudbe v znesku 5.000,00 EUR) plačati ob podpisu prodajne pogodbe. Besedilo „,kot aro“ se namreč ne nanaša na pred njim stoječi in z vejicama ločeni vrinjeni stavek(3) (..., zmanjšane za vplačani znesek za resnost ponudbe v znesku 5.000,00 EUR, ...), ampak na začetku navedeni znesek (11.424,40 EUR).

6. Sodišče prve stopnje ne ugotavlja (kot to napačno navaja pritožba), češ da naj bi bilo v prodajni pogodbi navedeno, da v primeru, ko prosilec prodajne pogodbe kljub izboru ne sklene, izgubi del are 5.000,00 EUR, ampak se v zvezi s tem sklicuje(4) na določbo 21. odstavka IV. člena razpisa 2008(5) (priloga B2). Pritožbeno navajanje, da naj bi bila iz tega razloga ocena sodišča prve stopnje o jasnosti pogodbenih določil napačna, zato nikakor ne drži. Zakaj izpovedbama tožnika in priče S. O. glede višine are ni bilo moč slediti, pa je natančno in prepričljivo pojasnjeno (predvsem) v 10. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Zgolj z omenjanjem vsebine njune izpovedbe pritožba tudi v te zaključke sodišča prve stopnje ne vzbudi nobenega pomisleka. Podobno presplošno (in že zato samo po sebi neprepričljivo) je navajanje, da naj bi bila sodba pisana pristransko (in v toženčevo korist) ter da naj bi bil takšen tudi postopek na prvi stopnji.

7. Očitno neutemeljen je nadalje očitek, da naj bi sodišče prve stopnje napačno razlagalo 83. člen OZ(6) in da bi moralo določila prodajne pogodbe, ker jo je v celoti pripravil toženec, razlagati v tožnikovo korist. V omenjenem členu OZ predvideno razlagalno pravilo za pogodbe, ki so bile sklenjene po vnaprej natisnjeni vsebini ali je bila pogodba kako drugače pripravljena in predlagana od ene pogodbene stranke, je potrebno uporabiti (zgolj) v primeru, ko so (pogodbena) določila nejasna. Ker so v konkretnem primeru pogodbena določila jasna, uporaba tega (ali katerega koli drugega posebnega) razlagalnega pravila(7) ne pride v poštev.

8. Pritožnikovo navajanje, da naj bi bila ara v konkretnem primeru (v razpisnih pogojih in splošnih pogojih) izražena v dveh zneskih, ne drži. Da predstavlja znesek 5.000,00 EUR, ki je bil plačan ob prijavi, (zgolj) del vplačane are(8), izhaja ne le iz pogodbe ampak tudi iz razpisnih pogojev (21. odstavek IV. člena razpisa 2008) oziroma iz (v notarskem zapisu podanih) splošnih pogojev prodaje SV 1361/08 (priloga B9)(9). V devetem členu slednjih je jasno določeno, da znaša ara 10% cene po prodajni pogodbi in da se ob prijavi za nakup stanovanja vplačani znesek všteje v aro. Ker med določbami razpisa 2008, pogodbe in splošnih pogojev prodaje ni v tem oziru nobenega nasprotja, je brezpredmetno tudi pritožbeno sklicevanje na določbo četrtega odstavka 120. člena OZ.

9. V tretjem členu pogodbe je jasno opredeljeno, da je (prodajna) cena sestavljena iz kupnine (105.294,01 EUR) in 8,5% DDV (8.949,99 EUR), kar skupaj znaša 114.244,00 EUR. In ker je v (že omenjenem) četrtem členu pogodbe (2. odstavek) prav tako jasno določeno, da znaša ara 10% prodajne cene (ki jo predstavlja znesek 114.244,00 EUR), pritožbenemu ločevanju zneska kupnine in zneska DDV ni moč slediti.

10. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani niti razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP(10)). Zaradi neuspeha s pritožbo tožnik sam trpi svoje z njeno vložitvijo nastale stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Tudi toženec sam krije svoje z vložitvijo odgovora na pritožbo nastale stroške, saj v njem podane navedbe niso v ničemer prispevale k odločitvi o pritožbi (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Dikcija katerega je glede narave ob prijavi na razpis plačanega zneska 5.000,00 EUR vsebinsko skladna z dikcijo prvega člena pogodbe (sedma alineja), in sicer da ta predstavlja (zgolj) del vplačane are.

Op. št. (2): In sicer v skladu s tretjim odstavkom 11. člena ZVKSES (Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb Uradni list RS, št. 18/2004).

Op. št. (3): Kot ga je v okviru opombe št. 2 izpodbijane sodbe opredelilo že sodišče prve stopnje.

Op. št. (4): Glej 9. točko obrazložitve izpodbijane sodbe.

Op. št. (5): Glede katerega se v skladu s prvim členom pogodbe (deveta alineja) šteje, da je kupec z oddajo prijave nanj podal pisno izjavo, da se strinja z vsemi njegovimi pogoji in da jih sprejema.

Op. št. (6): Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami.

Op. št. (7): Kot je to v 9. točki obrazložitve izpodbijane sodbe pojasnilo že sodišče prve stopnje.

Op. št. (8): In torej ne celotnega zneska are (katere višino opredeljuje 22. odstavek IV. člena razpisa 2008).

Op. št. (9): Ki v skladu s 16. členom pogodbe (oziroma tretjega odstavka 8. člena ZVKSES) predstavljajo njen sestavni del. Op. št. (10): Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.