Jedro

SZ-1 v 103. členu zahteva, da najemnika na kršitev najemne pogodbe predhodno opozori lastnik stanovanja. Ustrezen opomin je materialnopravna predpostavka za obravnavo tožbenega zahtevka za odpoved najemne pogodbe.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo z dne 3. 10. 2024 v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku:

-da se odpove najemna pogodba z dne 13. 3. 2019 za stanovanje št. 5 v drugem nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu A. cesta 1, C., sklenjena med pravdnima strankama;

-da je toženec dolžan v roku 60 dni od pravnomočnosti sodne odločbe izprazniti stanovanje in ga prosto oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki ter

-da mora toženec plačati tožeči stranki pravdne stroške v višini 1.082,63 EUR v roku 15 dni, sicer z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne izpolnitvenega roka najprej.

2.Pritožbo vlaga tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP,

predlaga razveljavitev sodbe (prav: spremembo) z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podrejeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje, vse s stroškovno posledico za tožečo stranko.

Uveljavlja procesne kršitve po 8., 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ter po prvem odstavku 339. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP. Nepravilno so zavrnjeni dokazi (zaslišanje toženčeve priče B. B., to je bila edina priča tožene stranke, vedela bi povedati, v kakšnih razmerah je toženec kot najemnik živel, pojasnila bi, ali so očitane kršitve najemne pogodbe verodostojne oziroma utemeljene) ter vsi ponujeni dokazi v zvezi z obnovitvenimi deli, ki jih je opravila tožeča stranka, in poizvedbe pri Policijski postaji C. glede obravnave toženca v zvezi s prekrški zoper javni red in mir.

Toženec je že 27. 7. 2022 podal ugovor v zvezi s pozivom k odpravi kršitev, v katerem je opisal težko situacijo, v kateri se nahaja, ter zanikal, da bi kršil javni red in mir. Zapisal je, da zadeva ni bila nikoli prijavljena policiji. V zaslišanju in v navedenem dopisu je prepričljivo pojasnil, da ne povzroča nobenih motenj, da tožeča stranka brez njegovega soglasja in zagotovila za nadomestno stanovanje obnavlja stanovanje, da je bil moten v uporabi stanovanja (ni mogel uporabljati WC-ja), da so bila pri adaptaciji odstranjena notranja vrata, da so dela nedokončana, da z brezdomcem na podstrešju ni v nobeni zvezi. To bi dokazoval z zaslišanjem priče B. B. in z dokumentacijo o izvajanju del, ki bi jo morala predložiti tožeča stranka. Njegovi dokazni predlogi so bili neutemeljeno zavrnjeni.

Sodišče je brez utemeljenih razlogov sledilo nelogičnim izpovedbam stanovalcev o spanju oseb na podstrehi, čeprav je predstavnik upravnika pojasnil, da kavč ni bil toženčev. Neutemeljen je zaključek, da je podan krivdni razlog zaradi zlomljene ključavnice. Tožnik je zanikal, da bi jo zlomil, saj ima ključ. Neutemeljen je zaključek, da je toženčeva prijateljica uporabljala stanovanje kot svoje in da so toženčevi prijatelji večkrat prespali na podstrehi. Kontradiktoren je zaključek, da tožnica ni uspela dokazati, da toženčevi obiski uporabljajo stanovanje in skupne prostore kot svoje prebivališče. Nepravilno so ocenjene in nedokazane izpovedbe prič o krvavih madežih, človeških iztrebkih in smeteh pred toženčevimi vrati. Sodišče je samo ugotovilo, da ni mogoče slediti določenim trditvam tožeče stranke (da stanovanje ni vzdrževano, glede grelnih naprav v stanovanju), kar izkazuje, da je tožeča stranka močno pretiravala in brez utemeljenih razlogov sledila navedbam stanovalcev. Navedbe v 10. točki obrazložitve o zlomljeni ključavnici niso izkazane, to tudi ne more biti utemeljen razlog za izselitev. Toženec ni kršil določb najemne pogodbe. Utemeljenih razlogov za izselitev ni. Očitane kršitve niso utemeljene, nedokazane niti ustrezno obrazložene. Kršitev v zvezi s hrupom je posledica adaptacije stanovanja.

3.Tožeča stranka je podala odgovor na pritožbo. Predlaga zavrnitev pritožbe, potrditev sodbe sodišča prve stopnje in plačilo stroškov pritožbenega postopka.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Tožena stranka je zahtevala odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje v C. iz krivdnih razlogov po 1., 5. in 7. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1,

ki določajo: Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov:

1.)če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;

5.)če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom, ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;

7.)če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi, in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika.

6.Po izvedenem dokaznem postopku, v katerem je zaslišalo predlagane priče tožeče stranke in vpogledalo njene listine, zavrnilo pa dokazne predloge tožene stranke, je ugotovilo:

-toženec je sprejemal obiske, ki so v skupnih prostorih povzročali škodo in nered (v kleti, na podstrešju, na hodniku); podan je krivdni razlog po 5. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1;

-toženec in njegovi obiski so povzročali škodo na skupnih prostorih (polomili vhodna vrata, pokvarili zvonec na domofonu, polomili vrata na podstrešje); podan je krivdni razlog po 1. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1;

-toženčeva prijateljica je uporabljala stanovanje kot svoje prebivališče, podan je krivdni razlog po 7. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1; tožeča stranka ni dokazala, da bi toženčevo stanovanje uporabljali kot prebivališče tudi toženčevi (drugi) obiski;

-toženec povzroča hrup, kričanje in ropotanje v nočnem času, toženčevi obiski ponoči vznemirjajo sosede z zvonjenjem, glasnim vpitjem po stopnišču, ponoči je pogosto vpitje in udarjanje po vratih, toženec po cele dneve išče in kliče mucka; podan je krivdni razlog po 5. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1;

-toženec v skupnih prostorih pušča smeti in nesnago, nered povzročajo tudi njegovi obiski na podstrešju, v skupnih prostorih (uriniranje, puščanje iztrebkov); podan je krivdni razlog po 5. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1;

-ni krivdnega odpovednega razloga po 3. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 (nevzdrževanje stanovanja), ker toženec nanj ni bil ustrezno pisno opozorjen v opominu;

-krivdni razlog po 1. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 v zvezi z nastajanjem škode zaradi požarne ogroženosti ni podan, ker škoda ni dokazana.

7.Po takih dejanskih ugotovitvah je ocenilo, da je podanih več krivdnih razlogov (po 1., 5. in 7. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1). Ker zadošča en krivdni razlog, je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo.

8.Zavrnilo je ugovore toženca, da je tudi tožnica kršila najemno pogodbo (obnova stanovanja brez njegovega soglasja, brez ponujenega nadomestnega stanovanja, obnova je vplivala na izvajanje najemne pogodbe z njegove strani, povzročala hrup, zaradi neustrezne zvočne izolacije je bil hrup zaradi del večji, kot ga povzroča toženec). Ocenilo je, da so ugovori nerelevantni, ker ni bilo nasprotnega tožbenega zahtevka in ker povzročanje hrupa ni bil edini krivdni razlog, zaradi katerega je utemeljena odpoved najemne pogodbe.

9.Pritožbi je treba pritrditi, da je sodišče z zavrnitvijo vseh ponujenih dokazov toženca, ki jim je kot zavlačevalnim in nepotrebnim vnaprej odreklo kakršnokoli dokazno moč, kršilo toženčevo pravico do sodelovanja v postopku. Nakazuje se, da je z opustitvijo predlaganih dokazov nepopolno ugotovljeno tudi dejansko stanje o vseh očitanih in ugotovljenih krivdnih odpovednih razlogih in vsaj preuranjeno nepravilno uporabljeno materialno pravo o izpolnjenih pogojih za odpoved najemne pogodbe. Toženec se je namreč s poizvedbami pri policijski postaji branil pred navedbami tožeče stranke, da z načinom uporabe stanovanja huje moti druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja (povzročanje hrupa v nočnem času, vpitje in zadrževanje obiskov na stopnišču, nočno vznemirjanje sosedov). Enako velja za dokazni predlog v zvezi pridobitvijo dokumentacije tožeče stranke o izvajanju in izvedbi obnovitvenih del v obravnavanem stanovanju. Smiselno je trdil in s temi dokazi dokazoval, da je očitano povzročanje nesnage in nereda v skupnih prostorih v vzročni zvezi z obnovitvenimi deli (zaradi renovacije tri tedne ni imel wc-ja in kopalnice, na stranišče je moral hoditi na bencinsko črpalko in v razne lokale). S predlagano pričo B. B. pa je izpodbijal navedbe tožnice o vseh očitanih kršitvah najemne pogodbe in ne le nekaterih, kot zmotno ocenjuje in pojasnjuje sodišče prve stopnje v točki 4 sodbe.

10.Pravico do izvedbe dokazov je v skladu z zahtevami po učinkovitosti, pospešitvi in ekonomičnosti postopka sicer mogoče omejiti z izključitvijo izvedbe dokazov, ki so na primer popolnoma neprimerni za ugotovitev določenega dejstva, ali če že iz navedb predlagatelja dokaza izhaja, da predlagana priča na primer o relevantnih dejstvih ne more ničesar vedeti. To ne velja za nobenega od dokaznih predlogov toženca. Ocena sodišča, da bi se z njimi po nepotrebnem zavlekel postopek, je napačna. Neprimerna je tudi ocena sodišča, da za popolno ugotovitev dejanskega stanja zadoščajo samo izvedeni dokazi tožeče stranke. Gre za nedovoljeno vnaprejšnjo dokazno oceno (neizvedenih) dokaznih predlogov toženca. Vnaprejšnja dokazna ocena neizvedenih dokazov je nedovoljena. Vodi do kršitve načela kontradiktornosti in očitane absolutne bistvene kršitve pravil postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je narekovala razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

11.Pritožbeno sodišče navedene kršitve ne more odpraviti samo. Zaradi več neizvedenih dokazov so pravno odločilna dejstva o vseh očitanih krivdnih razlogih za odpoved najemne pogodbe ostala nepopolno ugotovljena. Gre za širok spekter dejstev, ki jih mora sodišče prve stopnje z izvedbo ponujenih dokazov ponovno ugotavljati. Če bi jih prvič izvajalo in ugotavljalo šele sodišče druge stopnje, bi stranke neutemeljeno prikrajšalo za pravico do pritožbe, postopek pa se zaradi ponovnega izvajanja dokazov na prvi stopnji ne bo bistveno podaljšal.

12.V ponovljenem postopku bo moralo torej sodišče prve stopnje izvesti tudi ponujene dokaze tožene stranke in po celoviti oceni dokaznega gradiva ponovno ugotavljati, ali so podani zatrjevani krivdni odpovedni razlogi za odpoved najemne pogodbe. Pritožbi je treba pritrditi tudi pri kritiki sedanje dokazne ocene o izpolnjenih pogojih iz 1. in 7. točke prvega odstavka 301. člena SZ-1. Kot pravilno navaja pritožba, ni bilo nobenih neposrednih dokazov o zatrjevani škodi, ki naj bi jo povzročil toženec ali njegovi obiskovalci na skupnih prostorih. Ti očitki tožeče stranke niti časovno niso bili konkretizirani in tako individualizirani, da bi jih bilo mogoče preizkusiti in oceniti, kdaj in kdo jih je storil. Enako velja za ugotovljeni krivdni razlog po 7. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 o permanentnem bivanju toženčeve prijateljice v obravnavanem najemnem stanovanju. Tudi o tem ni bilo nobenih konkretiziranih trditev niti dokazov.

13.Pri uradnem preizkusu, pri katerem pritožbeno sodišče pazi na pravilno uporabo materialnega prava in procesne kršitve, naštete v drugem odstavku 350. člena ZPP, pritožbeno sodišče opozarja na pravilno uporabo tretjega odstavka 103. člena SZ-1. Navedeno pravno določilo določa, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbe. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.

14.Razlogi o pravilnosti opominjevalnega postopka v sodbi so nejasni in pomanjkljivi ter v nasprotju s spisovnimi podatki, tako da materialnopravni preizkus niti ni mogoč. Sodišče je kot nesporno ugotovilo, da je tožnica tožencu poslala poziv k odpravi kršitve in opomin pred odpovedjo najemne pogodbe z dne 21. 6. 2022 v prilogi A3. V točki 1 sodbe je povzelo le del navedb tožnice (da je tožencu poslala opomin z dne 21. 6. 2022, s katerim naj bi ga opozorila, da krši najemno pogodbo). Prezrlo pa je tisti del navedb, v katerih je tožnica zatrjevala, da je bil navedeni opomin poslan tožencu s strani upravnika stavbe in pooblaščenega upravitelja stanovanj tožeče stranke (tretji odstavek točke II tožbenih navedb), ter navedbe toženca iz odgovora na tožbo, da je sicer prejel opomin z dne 25. 7. 2022, ki je bil priložen k tožbi, da pa pred tem od leta 1973 ni prejel nobenega opomina s strani tožnice.

Listine v prilogi A3, podpisane s strani upravnika, ni ocenilo. Drugih listinskih dokazov o tem, da bi tožnica kot lastnica stanovanja tožniku poslala pravno upoštevni opomin, v spisu ni. Zaradi opisanih pomanjkljivosti v sodbi ni dejanskih ugotovitev o pravilnosti opominjevalnega postopka. Dejansko stanje o tem pravno relevantnem dejstvu je torej ostalo neugotovljeno ali vsaj napačno ugotovljeno. SZ-1 v 103. členu zahteva, da najemnika na kršitev najemne pogodbe predhodno opozori lastnik stanovanja. Ustrezen opomin je materialnopravna predpostavka za obravnavo tožbenega zahtevka za odpoved najemne pogodbe. Če ni izkazana, je treba tožbeni zahtevek zavrniti.

15.Po povedanem je bilo treba pritožbi ugoditi in zaradi ugotovljenih absolutnih bistvenih kršitev pravil postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP in neugotovljenega dejanskega stanja o pravno relevantnih dejstvih sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v dopolnitev dokaznega postopka in ponovno odločanje o zadevi (354. in 355. člen ZPP). Napotki za nadaljnje vodenje postopka so razvidni iz zgornje obrazložitve.

16.Odločanje o stroških pritožbenega postopka je pridržano za končno odločbo.

-------------------------------

2Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 29/1999 s spremembami.

3Stanovanjski zakon, Uradni list RS, št. 69/2003 s spremembami.

Podčrtalo pritožbeno sodišče.

Zveza:

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 8, 339, 339/1, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 354, 355 Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 103, 103/1, 103/1-1, 103/1-3, 103/1-5, 103/1-7, 103/3

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.