Jedro

Sprememba ključa delitve stroškov odstopa od zakonsko predvidenega in predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov. Delitev stroškov v sporni pogodbi zato predstavlja posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanih II., III. in IV. točki izreka potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo:

I. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 141916/2013 z dne 11. 9. 2013 se razveljavi v prvem in tretjem odstavku izreka in se tožbeni zahtevek zavrne.

II. Sprememba tožbe se dovoli.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni plačati 74,20 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 9. 2013 dalje do plačila.

IV. Vsaka stranka nosi svoje stroške predmetnega pravdnega postopka.

2. Zoper II., III. in IV. točko izreka sodbe se je pritožila tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške postopka na prvi stopnji in stroške v zvezi s pritožbo.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga, da višje sodišče pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi, toženi stranki pa v plačilo naloži stroške pritožbenega postopka z zamudnimi obrestmi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. O pritožbi zoper sodbo je na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica, saj gre za gospodarski spor majhne vrednosti, zadeva pa ni zapletena glede pravnih ali dejanskih vprašanj in od odločitve o pritožbi ni mogoče pričakovati rešitve pomembnega pravnega vprašanja, kar bi opravičevalo odločitev, da se zadeva odstopi v reševanje senatu.

6. Sodba v sporu majhne vrednosti (spori, v katerih se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, prvi odstavek 495. člena ZPP) se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Zmotna in nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni pravno upošteven pritožbeni razlog in je pritožbeno sodišče vezano na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje.

7. V tej zadevi je tožeča stranka najprej vložila predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine, in sicer izpisa iz poslovne knjige neporavnanih obveznosti na dan 9. 9. 2013 za poslovni prostor št. III/38 v znesku 133,26 EUR ter za obračunane zakonske zamudne obresti na isti dan v znesku 9,81 EUR. Vtožuje delež skupnih stroškov obratovanja poslovne stavbe, ki odpade na toženo stranko. Po ugovoru dolžnika (tožene stranke) je bila zadeva odstopljena pravdnemu sodišču. 8. Tožena stranka v pritožbi uveljavlja, da je sodišče prve stopnje nezakonito dovolilo spremembo tožbe, da pogodba o delitvi stroškov (v nadaljevanju pogodba, priloga A3 spisa) ni veljavna, ker v skladu z drugim odstavkom 117. člena v zvezi s 115. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) ni bila sklenjena s soglasjem vseh etažnih lastnikov, zato se tožeča stranka sklicuje na solastninski delež v neveljavni pogodbi, ter da je tožba nesklepčna, ker se tožena stranka sklicuje na solastninski delež, vpisan v zemljiški knjigi na nepremičnini kot celoti, ne pa za vsak prostor posebej, zato ključ delitve ni ustrezen. Pravilno uporabo materialnega prava glede veljavnosti pogodbe in sklepčnost tožbe je višje sodišče v pritožbenem postopku lahko preizkušalo. Napačnost odločitve o dovolitvi spremembe tožbe, čeprav je tožeča stranka v resnici le znižala tožbeni zahtevek in spremenila pravno podlago, pa predstavlja očitek tožene stranke, da je podana relativna kršitev določb pravdnega postopka, ki je v tem pritožbenem postopku ni dovoljeno uveljavljati. Pritožba zoper II. točko izreka izpodbijane sodbe zato ni utemeljena.

9. Primarni zahtevek je tožeča stranka utemeljevala na podlagi pogodbe, a je sodišče prve stopnje ta zahtevek zavrnilo iz razloga, ker tožeča stranka ni izkazala, da je stroške obračunala v skladu s pogodbo. Sodišče prve stopnje je v postopku dovolilo tudi spremembo tožbe, s katero je tožeča stranka postavila tudi podrejeni zahtevek na podlagi 115. člena SPZ.(1) Trdila je, da solastniški delež tožene stranke (oziroma poslovnega prostora III/38 v lasti tožene stranke) znaša 0,56672% in se sklicevala na pogodbo, po kateri skupna površina posameznih delov stavbe v etažni lastnini znaša 2.890,29 m2, površina poslovnega prostora tožene stranke pa 16,38m2, iz česar izhaja, da sorazmeren delež stroškov znaša 74,20 EUR.

10. Glede na pritožbeno vztrajanje tožene stranke, da pogodba ni veljavna, ker je niso podpisali vsi lastniki poslovnih prostorov, posledično pa tudi ne veljajo v njej navedeni solastniški deleži, je višje sodišče kot odločilno materialnopravno vprašanje presojalo, ali je pogodba o delitvi stroškov, ki po svoji vsebini predstavlja pogodbo o medsebojnih razmerjih (prim. prvo alinejo prvega odstavka 116. člena SPZ), posel redne ali izredne uprave in v zvezi s tem, kakšna večina podpisnikov se zahteva za njeno veljavnost. 11. SPZ, ki je relevanten predpis za ureditev upravljanja poslovnih stavb, izrecnih določb glede kvoruma, potrebnega za veljavno sprejetje pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, ne vsebuje. Razlog za takšno pravno praznino je po oceni višjega sodišča v tem, da je pogodba o medsebojnih razmerjih (lahko) sestavljena iz različnih vsebin. Za sklepčnost pri odločanju je zato predvsem pomembno, katero od vsebin zajema odločanje, in ne na splošno, da gre za pogodbo o medsebojnih razmerjih. Pri tem lahko že predpisane vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih iz 116. člena SPZ v osnovi razdelimo na dva vsebinska sklopa: določbe, ki konkretizirajo splošne pravice in dolžnosti etažnih lastnikov na njihovih posameznih in skupnih delih, ter določbe, ki odstopajo od zakonske predvidene ureditve in bolj ali manj spreminjajo lastninska upravičenja, določena z zakonom, pri katerih je zato pravnopolitično utemeljeno, da ima vsak od etažnih lastnikov načeloma pravico veta(2) .

12. Po 115. členu SPZ so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. V kolikor želijo etažni lastniki drugače opredeliti stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, morajo to dogovoriti v pogodbi o medsebojnih razmerjih (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

13. Višje sodišče ugotavlja, da je v obravnavanem primeru večina etažnih lastnikov s pogodbo o delitvi stroškov dogovorila drugačen ključ delitve stroškov, kot ga je predvidel zakonodajalec v 115. členu SPZ, in sicer obveznosti etažnih lastnikov niso sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, temveč so določene po prostornini ali po kvadraturi poslovnega prostora, po številu oseb, ki delajo na naslovu poslovnega objekta, pa tudi tako, da so nekateri poslovni prostori iz obračunavanja določenih stroškov izvzeti. Sprememba ključa delitve stroškov v pogodbi tako odstopa od zakonsko predvidenega in predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov (konkretno v pravico vsakega posameznega etažnega lastnika odločati o načinu in posledično višini obremenitve svoje nepremičnine). Delitev stroškov v sporni pogodbi zato predstavlja posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov(3). Takšno stališče potrjuje tudi pravna teorija (ki je šla še korak dlje in pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij že samo po sebi šteje za posel izrednega upravljanja(4)), in sodna praksa (glej sodbo VSL II Cp 2837/2012 z dne 21. 5. 2013)(5), skladno pa je tudi z osnovnim načelom, da solastniki o vprašanjih upravljanja odločajo soglasno in da je večinsko odločanje izjema(6). Višje sodišče ugotavlja, da pogodba o delitvi stroškov predstavlja posel, ki presega redno upravljanje in ker nima soglasja vseh solastnikov(7), ni veljavno sklenjena.

14. Vendar kljub temu pritožba z nasprotovanjem zaključku prvostopenjskega sodišča, da je pogodba veljavna, drugačne odločitve ne more doseči, saj veljavnost pogodbe za odločitev o podrejenem zahtevku ni relevantna. Tožena stranka namreč le z ugovorom, da je pogodba neveljavna, in pavšalnim zatrjevanjem, da višine solastniškega deleža, ki ga je tožeča stranka navedla, ne priznava, ne more uspeti. Prvostopenjsko sodišče je v zvezi z velikostjo celotnega solastniškega deleža tožene stranke upoštevalo podatke iz pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, saj tam določenega deleža tožena stranka ni prerekala, in ugotovilo, da so kvadrature, ki so podlaga za izračun solastniškega deleža tožene stranke, na katerem temelji podrejeni zahtevek, pravilne. Na podatek iz pogodbe se je oprlo le pri preverbi kvadratur, ki so solastniški delež delež tožene stranke iz pogodbe o opravljanju storitev upravljanja potrdile. Kvadraturam samim pa tožena stranka nikoli ni nasprotovala, saj je ves čas prerekala le ključ, po katerem tožeča stranka deli stroške med solastnike poslovne stavbe.

15. Konkretno tudi tožena stranka ni trdila, da navedeni delež ni pravilen. K pravdi namreč ni prispevala ničesar vsebinskega, temveč se je omejevala le na kritiko trditev in dokazov tožnice, in sicer je navajala, da je izračun solastniškega deleža temeljil na neveljavni pogodbi o delitvi stroškov, zaradi česar izračuna deleža ne priznava in tožnici očitala, da se sklicuje na solastniški delež, ki je v zemljiški knjigi vpisan na nepremičninah kot na celoti (list. št. 76 spisa). Toženka torej ni ponudila nobene nasprotne trditve ali dokaza, iz katerega bi izhajal solastniški delež, ki bi bil drugačen od zatrjevanega (ni torej navedla, kakšen naj bi bil pravilen solastniški delež). Zato omenjenih navedb toženke ni mogoče šteti za obrazloženo nasprotovanje trditvam tožnice. Dejstva, ki jih jih stranka zanika brez navajanja razlogov, pa se štejejo za priznana.(8) Dodati velja le še, da ugotovitev o višini solastniškega deleža predstavlja ugotovitev dejanske narave, ki ni predmet pritožbenega preizkusa v sporih majhne vrednosti. Zato toženka ne more uspeti z navedbami, da izračun solastniškega deleža v tem postopku temelji na neveljavni pogodbi in je brez soglasja tožene stranke.

16. Skladno z obrazloženim višje sodišče zaključuje, da uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbo tožeče stranke je zato kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

17. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo pa ni v ničemer prispeval k odločitvi pritožbenega sodišča, zato stroškovno ni bil potreben (155. člen ZPP). Posledično tudi tožeča stranka sama krije stroške, ki so ji z njim nastali.

Op. št. (1): Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Op. št. (2): Če pogodba o medsebojnih razmerjih vsebuje na primer dogovor o lastninski pravici, o vprašanjih uporabe posameznih in skupnih delov, o izrednem upravljanju, bo za sprejem takšne odločitve potrebno soglasje vseh. Za vsebino pogodbe, ki ureja vprašanja rednega upravljanja, kamor na primer spada določitev upravnika, pa bo zadoščalo že soglasje večine (prim. V. Rijavec, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 558).

Op. št. (3): Sprejem nasprotnega stališča bi namreč lahko hitro vodil v situacijo, ko bi eventualni večinski etažni lastnik poslovne stavbe povsem legitimno izglasoval zase najugodnejšo delitev stroškov na skupnih delih (npr. po enoti), s tem pa neposredno povečal obremenitev vseh ostalih (manjšinskih) etažnih lastnikov, ki bi bili zaradi tako določenega ključa delitve primorani v plačevanje praviloma bistveno višjih stroškov obratovanja in vzdrževanja.

Op. št. (4): Glej npr. Jože Ilc, Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, revija Odvetnik, 2003, št. 21, str. 14, kjer avtor navaja, da je „pogodba o medsebojnih razmerjih nedvomno posel, ki presega okvir rednega upravljanja, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov“ oziroma članek mag. Janeza Tekavca, Pogodba o ureditvi razmerij med lastniki stanovanj, Pravna praksa, 2004, št. 11, str. 11, kjer avtor navaja, da mora biti „dogovor o delitvi stroškov sklenjen v obliki pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, kar pomeni, da mora vsebovati vse pogodbene elemente, predvsem pa morajo takšno pogodbo skleniti vsi lastniki in solastniki etažnih enot“ oziroma, kot navaja isti avtor v članku Upravljanje in ureditev medsebojnih razmerij v etažno razdeljenih stavbah, Pravna praksa, 2004, št. 1, str. 12-14 je „za sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerjih potrebno pridobiti soglasje vseh solastnikov poslovne stavbe“.

Op. št. (5): Citirana odločba potrjuje, da predstavlja določitev ključa delitve stroškov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe posel izrednega upravljanja. Ali nek posel predstavlja posel redne ali izredne uprave pa se (ob izostanku izrecne zakonske določbe) presoja glede na naravo/vsebino posla in ne po kriteriju ali gre za večstanovanjsko ali poslovno stavbo, zato ni utemeljeno stališče pritožnice, da citirana odločba (četudi se nanaša na večstanovanjsko stavbo) za obravnavano zadevo ni uporabljiva.

Op. št. (6): Glej dr. Matjaž Tratnik, Upravljanje večstanovanjskih stavb – razmejitev med posli redne in izredne uprave, Podjetje in delo, 2006, št. 6-7, str. 1177-1186, kjer avtor poudarja, da večinsko odločanje pomeni omejitev solastninske pravice etažnih lastnikov oziroma solastnikov, zato je treba možnost večinskega odločanja razlagati restriktivno. Pomeni, da je treba obravnavani poseg v dvomu šteti za posel, ki presega redno upravljanje, za katerega se zahteva soglasje vseh solastnikov oziroma etažnih lastnikov.

Op. št. (7): Iz dejanske podlage izpodbijane sodbe izhaja, da je to 64,57%.

Op. št. (8): Drugi odstavek 214. člena ZPP.