Jedro

Neutemeljeno pritožba navaja, da vabilo k dajanju ponudb ni vsebovalo pogojev plačila are (4. točka drugega odstavka 335. člena in 338. člen ZFPPIPP). Res je, da prodajna pogodba ne vsebuje določila (338. člen ZFPPIPP), da mora kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačati aro v roku, določenem v pogodbi, ki ne sme biti daljši od pet delovnih dni po sklenitvi pogodbe, in določila, da je prodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, da kupec plača aro, in razveznim pogojem, ki se uresniči, če ara ni plačana. Vendar pritožnik spregleda, da je iz četrtega člena prodajne pogodbe razvidno, da sta pogodbeni stranki varščino, plačano v postopku zbiranja ponudb, upoštevali kot aro in sta jo všteli v znesek kupnine. To pa je v skladu s šestim odstavkom 333. člena ZFPPIPP, ki določa, da če ponudnik v postopku zbiranja ponudb uspe in sklene prodajno pogodbo, plačilo varščine velja za plačilo are v znamenje sklenitve prodajne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 23.22.2016, katere predmet je prodaja nepremičnin ID 002-0 in ID 006-0 za ceno 207.400,00 EUR.

2. V pritožbi upnik navaja, da izpodbijani sklep ni pravilen in zakonit. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

3. Stečajni upravitelj v odgovoru na pritožbo predlaga, da višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožba očita sodišču prve stopnje, da je s tem, ko je izdalo soglasje k pogodbi, nepravilno uporabilo 314. člen ZFPPIPP, saj vabilo k dajanju ponudb, ki ga je objavil stečajni upravitelj, ni vsebovalo navedbo mesta, kjer si je mogoče ogledati premoženje, ki se prodaja, ter časa, ob katerem je mogoče opraviti ogled, prav tako niso bili upoštevani drugi pogoji prodaje, navedeni v 337. do 343. členu ZFPPIPP.

6. Iz vabila k dajanju ponudb, objavljenega na spletni strani AJPES dne 9.6.2016 izhaja, da sta bili predmet prodaje dve nepremičnini. Kot je pojasnil upravitelj, sta prosto dostopni (gre za zemljišči v naselju P. pri D. ob že obstoječi stanovanjski soseski) in zato ni bilo posebnih ovir za ogled. V 4. točki vabila je navedeno, da se naj za ogled dokumentacije in za informacije o predmetu prodaje interesenti obrnejo na upravitelja na njegov (v vabilu navedeni) elektronski naslov. Pritožnik ni zatrjeval, da ne ve, kje se nepremičnine nahajajo, glede na v vabilu navedene parcele pa bi bilo tak očitek tudi težko upoštevati kot prepričljiv. Pritožnik ne trdi, da je svoje pomisleke takoj, ko so se mu porodili, preveril pri upravitelju na navedenem naslovu in na ta način skušal odpraviti nesporazum (temveč je s kritiko vabila počakal vse do sklepa o izdaji soglasja k prodajni pogodbi). Prav tako ne navaja, da (njemu ali komu drugemu) ni uspelo priti v stik z upraviteljem oziroma, da si komu ni uspelo ogledati dokumentacije oziroma predmeta prodaje ali pridobiti za nakup potrebnih informacij. Višje sodišče zato ugotavlja, da pritožbeni očitek v zvezi s kršitvijo 6. točke drugega odstavka 335. člena ZFPPIPP ni utemeljen.

7. Prvi odstavek 339. člena ZFPPIPP določa, da rok za plačilo kupnine ne sme biti daljši od treh mesecev po sklenitvi prodajne pogodbe. Iz listinske dokumentacije v spisu izhaja, da je bil v vabilu določen 15 dnevni rok plačila. Res je, kot opozarja pritožba, da sta med seboj v nasprotju pogoj prodaje, ki navaja, da je rok za plačilo kupnine bistvena sestavina pogodbe (kar bi pomenilo, da je v primeru zamude pogodba razvezana po samem zakonu) in pogoj (naveden v 8. alineji), da lahko v primeru, če zamuda kupca s plačilom kupnine traja več kot 15 dni, stečajni dolžnik odstopi od prodajne pogodbe, ne da bi moral kupcu dati rok za izpolnitev. Vendar je nasprotje med navedenima pogojema zgolj navidezno in stečajnega dolžnika ne postavlja v slabši položaj, kot če bi vabilo k dajanju ponudb in prodajna pogodba vsebovala le besedilo tretjega odstavka 339. člena ZFPPIPP. 104. člen Obligacijskega zakonika (OZ) določa, da je v primeru, če je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe, dolžnik pa je v tem roku ne izpolni, pogodba razvezana po samem zakonu. To bi na prvi pogled kazalo na to, da je s tem stečajnemu dolžniku odvzeta možnost, ki mu jo daje tretji odstavek 339. člena ZFPPIPP (možnost odstopa od prodajne pogodbe, ne da bi moral dati kupcu dodatni rok za plačilo kupnine). Vendar do istega rezultata pripelje uporaba drugega odstavka 104. člena OZ, ki določa, da lahko upnik (v tem primeru stečajni dolžnik) ohrani pogodbo veljavi, če po preteku roka nemudoma obvesti dolžnika (kupca), da zahteva njeno izpolnitev. Tako se pokaže, da je pritožba tudi v tem delu neutemeljena.

8. Drži, kot trdi to pritožba, da sodišče ni navedlo podatkov o tem, kdaj je bila pogodba poslana kupcu in kdaj jo je ta vrnil, vendar iz obrazložitve izpodbijanega sklepa izhaja, da je upravitelj (v skladu z 2. točko tretjega odstavka 341. člena ZFPPIPP) predlogu za izdajo soglasja priložil besedilo pogodbe in poročilo o ponudbah, ki jih je prejel na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, skupaj s podatki o ponudnikih in ponujenih cenah. Na podlagi teh listin je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bilo zavezujoče zbiranje ponudb izvedeno v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji (p.d. 230) in da je upravitelj sklenil prodajno pogodbo s ponudnikom, ki je ponudil najvišjo ceno nad izhodiščno (1. točka sedmega odstavka 341. člena ZFPPIPP). Upravitelj pa je v odgovoru na pritožbo še dodatno pojasnil, da je bila prodajna pogodba posredovana kupcu 22.11.2016 (kar je skladno z datumom podpisa pogodbe s strani stečajnega dolžnika), kupec pa jo je prejel 23.11.2016 (tega dne jo je tudi podpisal). Pritožnik ni za svoje dvome o pravočasnosti ni navedel nobenega razloga. Glede na to, da je upravitelj v predlogu za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe navedel, da je bila pogodba sklenjena 23.11.2016 (kar je razvidno iz priložene prodajne pogodbe) in je navedeni predlog vložil na sodišče 25.11.2016 ter mu priložil vse potrebne priloge (tretji odstavek 341. člena ZFPPIPP), višje sodišče ugotavlja, da iz navedenih datumov jasno izhaja, da je bila pogodba podpisana, vrnjena upravitelju ter predložena sodišču prve stopnje v potrditev pravočasno (v roku 5 dni od izteka roka za oddajo ponudb!).

9. Neutemeljeno pritožba navaja, da vabilo k dajanju ponudb ni vsebovalo pogojev plačila are (4. točka drugega odstavka 335. člena ZFPPIPP in 338. člen ZFPPIPP). Res je, da prodajna pogodba ne vsebuje določila (338. člen ZFPPIPP), da mora kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačati aro v roku, določenem v pogodbi, ki ne sme biti daljši od pet delovnih dni po sklenitvi pogodbe, in določila, da je prodajna pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem, da kupec plača aro in razveznim pogojem, ki se uresniči, če ara ni plačana. Vendar pritožnik spregleda, da je iz četrtega člena prodajne pogodbe razvidno, da sta pogodbeni stranki varščino, plačano v postopku zbiranja ponudb, upoštevali kot aro in sta jo všteli v znesek kupnine. To pa je v skladu s šestim odstavkom 333. člena ZFPPIPP, ki določa, da če ponudnik v postopku zbiranja ponudb uspe in sklene prodajno pogodbo, plačilo varščine velja za plačilo are v znamenje sklenitve prodajne pogodbe.

10. Uveljavljeni pritožbeni razlogi tako niso utemeljeni, izpodbijani sklep pa je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Višje sodišče je zato pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.