Jedro

Za odločitev je pomembno tudi dejstvo, čigava je krivda, da tožnica določenih pogodbenih obveznosti ni mogla popolnoma izpolniti, oziroma, ali je obnova gradu začasno ustavljena zaradi toženkinih opustitev.

V postopku je treba pretehtati, ali je obnova spornega objekta zaključena, ker dela dogovora zaradi nemogočega oziroma nedopustnega pogodbenega predmeta ni bilo mogoče izpolniti (v zvezi s tem bo moralo izvesti tudi novo predložene dokaze). Če se bo ugotovilo, da obnova ni zaključena, bo treba dejansko stanje raziskati tudi v smeri vzrokov, zaradi katerih še ni prišlo do dokončanja obnove oziroma krivde zanje, ter odgovoriti na vprašanje, kako to dejstvo vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka, nato pa ponovno odločiti o tožbenem zahtevku po tožbi in nasprotni tožbi.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi, se izpodbijana sodba se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 12291/2017 s 17. 2. 2017 (še) v prvem in tretjem odstavku izreka ter zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo zneska 22.207,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (A., I. točka izreka), zavrnilo tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, s katerim je tožeča stranka (po tožbi tožena stranka, v nadaljevanju toženka) od tožene stranke (po tožbi tožeča stranka, v nadaljevanju tožnica) zahtevala izročitev v posest 426,86 m2 prostorov v I. nadstropju s pripadajočo stopniščno površino in hodnikom ter v soposest kuhinjo v pritličju, oboje v stavbi št. 1, na naslovu ..., ki stoji na nepremičnini parc. št. 1, k. o. X (B., II. točka izreka), ter odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pravdnega postopka (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožujeta obe pravdni stranki, in sicer tožnica zoper zavrnitev tožbenega zahtevka po tožbi, toženka zoper zavrnitev tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi, obe pa zoper stroškovno odločitev.

3. Tožnica v pritožbi soglaša s stališčem sodišča, da obnova gradu ... še ni zaključena, napada pa nadaljnjo presojo, da predstavljajo tekoči obratovalni stroški in drugi stroški del obnovitvenih stroškov vse dokler obnova ni zaključena. Meni, da je takšno stališče mogoče zavzeti samo za čas, ko se obnovitvena dela izvajajo, ne pa tudi za čas, ko so ustavljena. V konkretnem primeru se obnovitvena dela ne izvajajo izključno po toženkini krivdi. Obnovitvena dela so bila ustavljena v letu 2012, ker toženka, kot lastnica gradu, ni zaprosila za izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo garaže. Od takrat tudi obnovitveni stroški ne nastajajo, zato obratovalnih in drugih stroškov ni dolžna nositi tožnica, ampak toženka kot lastnica objekta. S pogodbo in dodatkom se je tožnica zavezala kriti izključno vrednost obnovitvenih del, torej stroškov, ki so povezani z obnovo oziroma nastajajo v času, ko se pogodbena dela izvajajo. Toženka, ki bi morala v opisani trenutni situaciji nositi celotne stroške graščinskega kompleksa, se, kljub zahtevku po nasprotni tožbi na izročitev prvega nadstropja, protislovno upira povrnitvi stroškov za prvo nadstropje z napačnim argumentom, da je takšna njena obveznost odvisna od rabe prostorov. Navedeno stališče sodišča prve stopnje je krivično in neživljenjsko tudi zato, ker čas zaključka obnove sploh ni odvisen od ravnanja tožnice, temveč izključno od toženke, ki edina lahko zaprosi za izdajo gradbenega dovoljenja.

4. Toženka v pritožbi graja stališče sodišča, da bo obnova gradu ... zaključena šele, ko bo zgrajena podzemna garaža. Sodišče je pogodbi z 2. 4. 2004 pripisalo vsebino, ki je nima. Tožnica je povsem samostojno odločala o obsegu in vrsti obnove, kakor je to razvidno iz 2.3. točke pogodbe. Ni bilo dogovorjeno, da je izgradnja podzemne garaže pogoj za zaključek obnove. Ker je pogodbo pripravila tožnica, bi se njene nejasne določbe glede pogoja izgradnje podzemne garaže morale razlagati v toženkino korist. Izgradnja podzemne garaže ni dopustna, kar tožnica ve. V zvezi s tem je po izdaji izpodbijane sodbe izvedela za nova dejstva in pridobila nov dokaz, ki ga prilaga pritožbi. Gre za zapisnik o glavni obravnavi v pravdni zadevi Okrajnega sodišča v Ljubljani II P 2501/2015 z 18. 1. 2018. Iz njega oziroma iz zaslišanja A. A., tožničinega projektanta, izhaja, da projektna dokumentacija za izgradnjo podzemne garaže, ki jo je sodišče štelo kot relevantno in kot pogoj za dokončanje obnove, ni bila nikoli izdelana, da ta glede na veljavne predpise sploh ni dopustna, da je tožnica to ves čas vedela in je sploh ni načrtovala. Toženka vse do izvedbe tega dokaza ni vedela, da tožnica izdelave projekta za izgradnjo podzemne garaže sploh ni naročila, ker je bila že leta 2004 seznanjena, da ta ni mogoča. Ker se stranki nista dogovorili, da je gradnja podzemne garaže del obnovitvenih del, da ta niti ni mogoča, da tožnica ni naročila izdelave projektne dokumentacije za njeno izgradnjo in da je tožnica vedela, da izgradnja ni mogoča, je zmoten zaključek sodišča, da naj bi bila gradnja podzemne garaže del pogodbeno dogovorjene obnove in da obnova zaradi njene neizgradnje še ni zaključena. Sodišče se zaradi napačnega stališča ni opredelilo do nekaterih bistvenih navedb in dokazov, predvsem v povezavi z dejstvom, da tožnica sporno nepremičnino ves čas trži in uporablja. Omenjene dokaze v pritožbi podrobneje povzema. Ker je obnova gradu zaključena, je napačno stališče sodišča, da toženka ne more zahtevati izročitve prostorov v gradu oziroma je napačna odločitev o zahtevku iz nasprotne tožbe.

5. Tožnica v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev, s stroškovno posledico.

6. Pritožbi sta utemeljeni.

7. Pravdni stranki sta, tožnica kot najemnica in toženka kot najemodajalka, sklenili najemno pogodbo za grad ... z elementi gradbene in podjemne pogodbe, ki se nanaša na obnovo objekta najema1. 8. Tožnica v predmetnem pravdnem postopku vtožuje povračilo (sorazmernega dela) obratovalnih in vzdrževalnih stroškov gradu ... od avgusta do decembra 2016. Pri tem priznava, da je skladno s pogodbenim dogovorom dolžna te stroške nositi sama v času obnove, kot del obnovitvenih stroškov, prav tako bodo ti (delno) predstavljali njeno obveznost po zaključku obnove, in sicer z začetkom teka najemne dobe, sorazmerno deležu nepremičnine, ki ga bo glede na določila pogodbe imela v (so)posesti kot najemojemalka. Svoj zahtevek utemeljuje na dejstvu, da je obnova graščinskega objekta začasno ustavljena zaradi okoliščin, na katere nima vpliva, oziroma zaradi toženkinih krivdnih opustitev.2

9. Toženka v nasprotni tožbi vtožuje izročitev določenih graščinskih prostorov v posest oziroma soposest3, saj zatrjuje, da je izpolnjen pogodbeno dogovorjeni pogoj, t. j. končanje obnove graščinskega objekta.

10. Sodišče prve stopnje je, ob ugotavljanju oziroma upoštevanju pogodbenih dogovorov med strankama, kot bistveno za odločitev o postavljenih zahtevkih izpostavilo vprašanje, ali je obnova spornega objekta, kot pogodbene obveznosti tožnice, že zaključena.4 Na to dejstvo je sodišče prve stopnje vezalo odgovor na nadaljnji vprašanji, kdo je dolžan nositi vtoževane obratovalne in vzdrževalne stroške in ali je tožničina obveznost izročitve (dela) nepremičnine v toženkino soposest že zapadla. Po izvedenem dokaznem postopku se je postavilo na stališče, da skladno s pogodbeno voljo pravdnih strank obnova spornega objekta vključuje tudi izgradnjo podzemne garaže (ki nesporno ni bila izvedena), brez slednje pa obnova ne more biti zaključena oziroma pogodbeni pogoj za ugoditev vtoževanima zahtevkoma ni izpolnjen. To vprašanje je tudi po presoji pritožbenega sodišča pomembno za odločitev v konkretni zadevi.

11. Tožnica sodišču prve stopnje utemeljeno očita, da je spregledalo, da je poleg zgoraj navedene ključne okoliščine, za odločitev pomembno tudi dejstvo, čigava je krivda, da tožnica določenih pogodbenih obveznosti ni mogla popolnoma izpolniti, oziroma, ali je obnova gradu začasno ustavljena zaradi toženkinih opustitev. Sodišče prve stopnje se namreč ni spustilo v ugotavljanje okoliščin v zvezi z pogodbeno voljo pravdnih strank glede pridobitve gradbenega dovoljenja oziroma tehnične izpeljave (novo)gradnje podzemne garaže. Glede na tožničine trditve bi toženkina opustitev pogodbeno dogovorjenih obveznosti5 lahko pomenila utemeljenost zahtevka na podlagi poslovne odškodninske odgovornosti. Tožnica je namreč trdila, da ji zaradi toženkine krivdne preprečitve popolne izpolnitve pogodbenih obveznosti v zvezi z obnovo objekta6 nastajajo dodatni stroški v obliki obratovalnih in vzdrževalnih stroškov objekta7, ki ne predstavljajo obnovitvenih stroškov v ožjem pomenu, saj je obnova zaradi toženkinih opustitev začasno ustavljena. Tožnica izpodbijani sodbi utemeljeno očita pomanjkanje razlogov v obravnavani smeri.

12. V izpostavljenem kontekstu pravno relevantnih dejstev za odločitev o obravnavanih zahtevkih so na drugi strani relevantne tudi toženkine pritožbene navedbe, da gradnja podzemne garaže ni dopustna, česar se je tožnica zavedala že ob sklenitvi obravnavane pogodbe in je niti ni načrtovala (gre za navedbe v smeri delno nemogočega oziroma nedopustnega pogodbenega predmeta). Ugotovitev v navedeni smeri bi lahko pomenila, da je obnova zaključena že brez zgrajene podzemne garaže. V zvezi z izpostavljenim je toženka k pritožbi predložila dopustne nove dokaze8, saj je zanje ustrezno utemeljila dejstvo nezmožnosti predložitve brez lastne krivde vse do konca glavne obravnave (337. člen ZPP). Ti dokazi odpirajo vprašanje glede nemogočega oziroma nedopustnega pogodbenega predmeta kot okoliščine, ki bi lahko vplivala na odločilno vprašanje, ali je obnova že zaključena.

13. Zaradi napačnih materialnopravnih izhodišč je ostalo dejansko stanje v postopku na prvi stopnji nepopolno ugotovljeno. Sodišče prve stopnje ni raziskalo vseh okoliščin, ki bi lahko vplivale na odločitev o zahtevkih po tožbi in po nasprotni tožbi, zato tudi izpodbijana sodba nima razlogov o vseh odločilnih dejstvih, pomembnih za odločitev. Podani sta absolutni bistveni kršitvi določb pravdnega postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Upoštevaje slednje je bilo treba izpodbijano sodbo v celoti razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

14. V ponovljenem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje, izhajajoč iz zgoraj obravnavanih izhodišč, ponovno pretehtati, ali je obnova spornega objekta zaključena, ker dela dogovora zaradi nemogočega oziroma nedopustnega pogodbenega predmeta ni bilo mogoče izpolniti (v zvezi s tem bo moralo izvesti tudi novo predložene dokaze). Če bo ugotovilo, da obnova ni zaključena, bo moralo dejansko stanje raziskati tudi v smeri vzrokov, zaradi katerih še ni prišlo do dokončanja obnove oziroma krivde zanje, ter odgovoriti na vprašanje, kako to dejstvo vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka, nato pa ponovno odločiti o tožbenem zahtevku po tožbi in nasprotni tožbi.

15. Napake, ki jo je zagrešilo sodišče prve stopnje, ker ključnih dejstev ni raziskalo in se do nosilnih pravnih argumentov strank ni opredelilo, pritožbeno sodišče, glede na njeno naravo, ne more odpraviti na način, da na prvi stopnji prezrta (pravna) naziranja obravnava samo in posledično dopolnjuje dokazni postopek. Stranka ima namreč pravico do poštenega postopka na vsaki stopnji sojenja in bi bila s takim odpravljanjem napake bistveno okrnjena strankina pravica do pritožbe.

16. Odločitev o razveljavitvi odločitve o stroških je nujna posledica razveljavitve odločitve o glavni stvari. Odločitev o pritožbenih stroških pa temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

PRAVNI POUK :

17. Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka tega sklepa, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. 18. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

19. O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Sklenili sta Pogodbo o najemu gradu ... z 2. 4. 2004 (priloga A2) ter nadalje še Dodatek k pogodbi o najemu gradu ... z 16. 4. 2004 (priloga A3). 2 Tožnica trdi, da dogovorjena obnova ni zaključena, ker toženka, kot lastnica gradu, ni zaprosila za izdajo gradbenega dovoljenja za novogradnjo podzemne garaže. 3 To so tisti prostori, v zvezi s katerimi tožnica zahteva povrnitev obratovalnih in vzdrževalnih stroškov. 4 Med pravdnima strankama ni sporno, da obnova trenutno ne poteka. 5 Iz 2.2. točke pogodbe izhaja, da se je toženka, kot najemodajalec, zavezala, da bo najemniku brez odlašanja izdala vsa soglasja, potrebna za pripravo in izvedbo obnovitvenih del na gradu ... ter sodelovala v vseh upravnih in drugih postopkih, potrebnih za pridobitev gradbenih dovoljenj v zvezi z obnovitvenimi deli. 6 Pravdni stranki trdita, da sta pogodbeno dogovorili določeno sosledje izpolnitev po pogodbi. 7 Za utemeljenost zahtevka na navedeni pravni podlagi morajo biti sicer hkrati izpolnjen vse predpostavke odškodninske odgovornosti, poleg škode tudi protipravnost (kršitev pogodbenega dogovora) ter vzročna zveza med kršitvijo in nastalo škodo. 8 Zapisnik o glavni obravnavi v pravdni zadevi Okrajnega sodišča v Ljubljani II P 2501/2015 z dne 18. 1. 2018.