Jedro

Tožeča stranka ni upravičena do provizije za posredovanje, čeprav se je (pisna) pogodba o posredovanju nanašala samo na določenega kupca nepremičnine, do realizacije tega posla ni prišlo, pri čemer se je posredovanje nanašalo na končnega kupca, s katerim je bila prodaja realizirana. Odgovor bi bil lahko tudi drugačen, če bi v tem poslu tožeča stranka že od vsega začetka delovala kot nepremičninski posrednik za toženo stranko in ne za končnega kupca nepremičnine.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti stroške revizijskega postopka v znesku 560,00 EUR.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožeča stranka toženi za nepremičninsko posredovanje plačati 17.963,28 EUR z zamudnimi obrestmi.

2. Pritožbeno sodišče je pritožbi tožene stranke ugodilo in spremenilo sodbo prve stopnje tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

3. Zoper sodbo pritožbenega sodišča je tožeča stranka vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbo tožene stranke zavrne in potrdi prvostopenjsko sodbo, podrejeno pa, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču druge stopnje v nov postopek. Zahteva tudi povrnitev stroškov revizijskega postopka.

4. Tožena stranka je v odgovoru na revizijo predlagala, naj jo Vrhovno sodišče zavrne, tožnici pa naloži v plačilo stroške odgovora.

5. Sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje, je bila izdana pred 14. 9. 2017, ko se je začel uporabljati Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku – ZPP-E Uradni list RS 10/2017). Zato se glede na določbe prvega in tretjega odstavka 125. člena ZPP-E postopek pred revizijskim sodiščem vodi po določbah Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), veljavnem pred uveljavitvijo ZPP-E. 6. Revizija ni utemeljena.

7. Odločilne dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), so naslednje: – tožena stranka je prodajala nepremičnino v N. - tožeča stranka je kot nepremičninska posrednica toženo stranko seznanila s potencialnim kupcem, B.; - B. je bila pripravljena nepremičnino kupiti, vendar preurejeno za svoje potrebe, s čimer sta bili obe stranki seznanjeni, a tožena stranka ni želela izvršiti potrebne preureditve; - tožeča stranka je predlagala, da nepremičnino kupi C., d.o.o. (v nadaljevanju C.), ki je bil pripravljen nepremičnino preurediti in nato prodati B.; - tožena stranka je ob koncu decembra 2014 podpisala prodajno pogodbo s C.; - pravdni stranki sta 6. 1. 2015 podpisali pogodbo o posredovanju pri prodaji obravnavane nepremičnine, ki je veljala samo za kupca C.; - tožena stranka se je zavezala tožeči stranki izvršiti plačilo za posredovanje potem, ko C. plača celotno kupnino; - C. kupnine ni plačal, zato je tožena stranka junija 2015 sklenila prodajno pogodbo z drugim kupcem, A., .d.o.o. (v nadaljevanju A.), pri tej pogodbi pa tožeča stranka ni sodelovala; - A. je 2. 7. 2015 nepremičnino prodala B. za enako ceno, kot je bila predvidena v pogodbi s C. 8. Vrhovno sodišče je s sklepom III DoR 40/2019 na predlog tožnice dopustilo revizijo o vprašanju, ali je tožeča stranka upravičena do provizije za posredovanje, če se je (pisna) pogodba o posredovanju nanašala samo na določenega kupca nepremičnine, do realizacije tega posla ni prišlo, pri čemer se je posredovanje nanašalo na končnega kupca, s katerim je bila prodaja realizirana.

9. Iz dejstev, ki sta jih ugotovili sodišči prve in druge stopnje, izhaja, da je tožeča stranka stopila v stik s toženo stranko kot nepremičninska posrednica po pogodbi s B. kot naročiteljico. Njen cilj je bil torej za B. pridobiti primerno nepremičnino. Ker med B. in toženo stranko ni prišlo do sklenitve prodajne pogodbe, saj tožena stranka ni želela izvršiti potrebne preureditve nepremičnine, je tožeča stranka našla C. in ga spravila v stik s toženo stranko, vendar se je prodaja nepremičnine C. izjalovila. Ni sporno, da je bila pogodba o posredovanju med pravdnima strankama sklenjena samo za posredovanje pri prodaji nepremičnine C. Ker ta pogodba ni bila realizirana, tožeča stranka od tožene ne more zahtevati plačila za posredovanje, kot je pravilno odločilo pritožbeno sodišče. Pri tem je pravilno ugotovilo, da za razmerje med pravdnima strankama resnično ni pomembno, da je bila nepremičnina na koncu prodana B..

10. Sodbi sodišč prve in druge stopnje nimata nobenih dejanskih ugotovitev o tem, da bi tožena stranka in C. izigrala tožečo stranko. Ker je revizijsko sodišče na dejansko stanje, ugotovljeno na prvi in drugi stopnji, vezano, se s trditvami revidentke v tej smeri ni ukvarjalo.

11. Odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje je glede na okoliščine konkretnega primera negativen. Lahko bi bil tudi drugačen, če bi v tem poslu tožeča stranka že od vsega začetka delovala kot nepremičninski posrednik za toženo stranko.

12. S tem je revizijsko sodišče odgovorilo na vsa vprašanja, pomembna za odločitev o reviziji. Ker je ugotovilo, da ni podan z njo uveljavljan revizijski razlog, jo je na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo.

13. V skladu z določbo prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo, da mora tožnica povrniti toženki stroške za odgovor na revizijo. Ti po Odvetniški tarifi znašajo 560,00 EUR (450,00 EUR nagrade za sestavo odgovora na revizijo, 9,00 EUR pavšala za izdatke, oboje povečano za 22% DDV).