Jedro

V sodni praksi še ni razrešeno vprašanje, ali ničnostna sankcija za pravne posle iz tretjega odstavka 93. člena GZ velja za vse nedovoljene gradnje ali le za tiste, glede katerih je izrečen inšpekcijski ukrep. Za presojo verjetne izkazanosti terjatve kot ene od predpostavk za izdajo začasne odredbe se o tej dilemi ni treba izreči. Zadostuje namreč, da je verjetno izkazana terjatev iz podredno postavljenega zahtevka.

Nevarnost lahko izkazuje vsako dolžnikovo ravnanje, ki ima lahko za posledico onemogočenje ali otežitev izvršbe, ne glede na to, ali je dolžnikov cilj prav to. Po tem stališču ni odločilen namen dolžnikovega ravnanja; zadostuje dolžnikovo delovanje, ki ima negativen vpliv na uveljavitev terjatve

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo toženčev ugovor zoper sklep o začasni odredbi z dne 20. 4. 2020 in začasno odredbo o prepovedi odtujitve in obremenitve toženčevega solastniškega deleža glede nepremičnine ohranilo v veljavi.

2. Toženec v pritožbi zoper navedeni sklep uveljavlja pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da se ugovoru ugodi in izdano začasno odredbo razveljavi, podrejeno pa, naj izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Toženec je izkazal, da sta tožnika zagotovo vedela, da nepremičnina nima veljavnega gradbenega dovoljenja. Navedel je, da sta on in nepremičninska agencija 10. 9. 2020, tj. pred sklenitvijo predpogodbe, tožnika obvestila, da se lastništvo atrija ureja skupaj z legalizacijo objekta. Iz tega sporočila jasno in neposredno izhaja, da je objekt treba legalizirati. Tožnika sta tudi imela možnost, da prejete informacije preverita pri projektantu in drugje. Da je objekt treba še legalizirati, izhaja tudi iz elektronskega sporočila nepremičninske posrednice z dne 9. 9. 2020. Preveritev osnovnih informacij o nepremičnini, med katere sodijo potrebna dovoljenja, sodi v krog minimalnega skrbnega pregleda. Ker tožnika nista ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu, njuna zmota ni opravičljiva.

Zaključek o verjetni izkazanosti terjatve ne dosega standarda obrazloženosti sodne odločbe. Sodišče ni obrazložilo, zakaj je neposredno in povsem jasno dikcijo ("pošiljam vam kontaktne podatke projektanta, ki ureja legalizacijo objekta zaradi gradnje, ki ni bila skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem") ocenilo kot dvoumno. Podana je bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

Stališče glede izkazane nevarnosti je zmotno in v nasprotju z ustaljeno sodno prakso, po kateri nadomestitev ene oblike premoženja z drugo nima negativnega vpliva na upnikovo možnost uveljavljanja terjatve, saj skupni obseg premoženja ostaja enak (sklepi VSL II Cp 231/2018 z dne 15. 3. 2017, I Cp 136/2014 z dne 22. 1. 2014 in I Cpg 498/2012 z dne 16. 5. 2012, I Cp 783/2022 z dne 23. 5. 2022).

Tako kot v odločbi US RS Up-648/02 z dne 25. 11. 2003 tudi v obravnavani zadevi izdaja začasne odredbe ni utemeljena iz več razlogov, od katerih vsak zase zadostuje za njeno zavrnitev. Tudi v tem primeru ni izkazano, da bi toženec odtujeval nepremičnino z namenom preprečitve izvršbe. Ob prodaji nepremičnine je bil tudi v procesu nakupa nove. Na navedeno kaže tudi ugotovitev, da prodajana nepremičnina predstavlja toženčev dom. Da prodaja stanovanja ne pomeni zmanjšanja premoženja, je navedeno tudi v sklepih VSL I Cp 2571/2018 z dne 16. 1. 2019 in I Cp 214/2020 z dne 12. 2. 2020. Tožnikov položaj ni ogrožen tudi iz razloga, ker bo dolžnik s prodajo dobil izdatna sredstva. Poleg tega so cene nepremičnin ta čas rekordno visoke in presegajo njihovo realno vrednost. Ponujena cena za nepremičnino je bila 330.000 EUR. Tožnik tudi ni izkazal, da bi bil toženec neplačevit. Zaposlen je za nedoločen čas in redno prejema plačo. Iz predloženih listin izhaja, da prejema bruto plačo v višini 1.300 EUR, z dodatki pa 1.874,99 EUR, in da odplačuje posojilo v mesečnem znesku okoli 252,51 EUR. Tožnika z ničimer nista izkazala toženčevega namena, da bi z odtujevanjem, skrivanjem ali drugačnim razpolaganjem želel onemogočiti ali otežiti uveljavitev njune terjatve. Od vsega začetka je bil do tožnikov korekten, dobroveren in odkrit. Pri prodaji je sodelovala nepremičninska agencija, ki je po zakonu dolžna preveriti dejansko in pravno stanje nepremičnine.

Izdana začasna odredba prekomerno posega v toženčev položaj. Splošno znano dejstvo je, da je ta čas izjemno obdobje za prodajo nepremičnin, kakšno bo stanje po prenehanju omejitve, pa ni jasno. Omejitev je nesorazmerna, - ker tožnika še nimata izvršilnega naslova, - ker njuna terjatev ni verjetno izkazana, - ker je toženec ravnal vestno in pošteno, - ker ni ravnal na način, da bi otežil uveljavitev njune terjatve, - ker ni izkazan tak njegov namen, - ker višina terjatve dosega maksimalno desetino vrednosti nepremičnine, - ker tožnika nimata zahtevka v zvezi z nepremičnino, - ker je toženec zaposlen in prejema dohodke, - ker izdana začasna odredba močno vpliva tudi na položaj toženke, zoper katero ni bila predlagana, in - ker namerava kupiti novo nepremičnino, ki bi lahko služila za zavarovanje.

3. Tožnika v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev. Toženec je navajal, da gradbeno dovoljenje obstaja in da je treba pridobiti le še uporabno dovoljenje, po sklenitvi predpogodbe pa se je izkazalo, da gradbeno dovoljenje ni veljavno in da legalizacija ni mogoča, ker ni sprejet ustrezen občinski prostorski načrt. Toženec ni pojasnil, zakaj je v predpogodbi in pogodbi navedeno le, da objekt nima uporabnega dovoljenja (kar predpostavlja obstoj gradbenega dovoljenja), in jima sporočil stroške legalizacije, ni pa navedeno, da (je toženec vedel, da) legalizacija ni mogoča. Sodišče se je izreklo o stališčih sodne prakse in navedlo razloge glede spremenjene oblike premoženja.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu z 270. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje denarne terjatve, če upnik izkaže za verjetno, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala (prvi odstavek). Upnik mora verjetno izkazati tudi nevarnost, da je zaradi dolžnikovega odtujevanja, skrivanja ali kakšnega drugačnega razpolaganja s premoženjem uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (drugi odstavek).

6. Tožnika s primarnim zahtevkom uveljavljata vračilo are in povrnitev škode zaradi ničnosti predpogodbe in pogodbe glede stanovanja z dne 16. 9. 2020 oziroma 1. 10. 2020, podrejeno pa njuno razveljavitev zaradi prevare in vračilo are. Primarni zahtevek utemeljujeta s trditvami, da stavba, v kateri je stanovanje, nima gradbenega dovoljenja in gre zato za nedovoljeno gradnjo, pogodbe o taki stvari pa so po 93. členu Gradbenega zakona (v nadaljevanju GZ) nične. Glede podrednega zahtevka sta navedla, - da jima toženca nista pojasnila, da gre za neskladno gradnjo, ki je ta čas ni mogoče legalizirati, - da nista vedela, da nepremičnina nima gradbenega dovoljenja in da njegova pridobitev ni mogoča, ker ni sprejet ustrezen prostorski načrt, - da nepremičnine ne bi kupila, če bi to vedela, - da sta toženca vedela, da bi ob predstavitvi resničnih informacij imela zelo malo možnosti za prodajo nepremičnine, in sta ju zavedla.

7. V izpodbijanem sklepu je ugotovljeno, - da je med uvodnimi ugotovitvami pogodbe in predpogodbe navedeno, da "nepremičnina – stanovanje, ki je predmet pogodbe, še nima pridobljenega uporabnega dovoljenja in je postopek za pridobitev v teku, kar sta kupca izrecno seznanjena", - da sta pogodbeni stranki s tem izrecno določili, da je predmet pogodbe stanovanje, ki nima uporabnega dovoljenja, - da glede gradbenega dovoljenja nista določili ničesar, tako da je sklepati, da sta dogovorili običajno pravno stanje stvari, tj. da ima nepremičnina pridobljeno pravnomočno gradbeno dovoljenje in je zgrajena v skladu s pogoji, določenimi v njem, - da sta toženca zatrjevala, da sta tožnika vedela, da se ureja legalizacija objekta, da gradnja ni skladna z gradbenim dovoljenjem, da nima uporabnega dovoljenja in da to ureja projektant, - da sta tožnika navedla, da sta elektronski sporočili, na kateri se opirata toženca,1 razumela v kontekstu pojasnil na ogledu, da je gradbeno dovoljenje veljavno ter da so spremembe v gradnji v okviru dopustnih odstopanj in je treba pridobiti le uporabno dovoljenje, njegovo pridobivanje pa je v teku, - da je na podlagi nedvoumne dikcije v pogodbi (v kateri je navedeno le, da zgradba nima uporabnega dovoljenja, o gradbenem dovoljenju pa ni ničesar) in za laika dvoumne dikcije v elektronskem sporočilu verjetno izkazano, da je nepremičnina obremenjena s pravno napako.

8. Zaključek o verjetni izkazanosti trditve o pravni napaki glede prodane stvari temelji na dovolj izčrpno obrazloženi verjetni izkazanosti dejstev, da je stavba zgrajena v nasprotju s pogoji iz gradbenega dovoljenja (ali brez njega) in da tako stanje stvari ni bilo dogovorjeno (v pogodbi gradbeno dovoljenje ni omenjeno, iz elektronskega sporočila, na katerega se opira pritožnik, pa ni nedvoumno razvidno, da poleg uporabnega manjka tudi gradbeno dovoljenje, sploh pa ne, če je bilo tožnikoma na ogledu rečeno, da so spremembe v gradnji v okviru dopustnih odstopanj od veljavnega gradbenega dovoljenja in da je treba pridobiti le še uporabno dovoljenje). Pritožbeni očitek o pomanjkljivosti teh razlogov ni utemeljen. Vendar pa pritožbeno sodišče v okviru preizkusa materialnopravne pravilnosti izpodbijanega sklepa po uradni dolžnosti dodaja, da tožnika niti s primarnim niti s podrednim tožbenim zahtevkom ne uveljavljata sankcij za pravno napako, ampak zatrjujeta obstoj razlogov za neveljavnost sklenjene pogodbe. Primarni zahtevek temeljita na trditvah o njeni ničnosti, s podrednim pa želita doseči njeno razveljavitev zaradi prevare.

9. Med pravdnima strankama je bilo sporno, ali je tožba glede primarnega zahtevka, ki temelji na trditvi o ničnosti pogodbe, sklepčna. V sodni praksi še ni razrešeno vprašanje, ali ničnostna sankcija za pravne posle iz tretjega odstavka 93. člena GZ2 velja za vse nedovoljene gradnje3 ali le za tiste, glede katerih je izrečen inšpekcijski ukrep.4 Za presojo verjetne izkazanosti terjatve kot ene od predpostavk za izdajo začasne odredbe se o tej dilemi ni treba izreči. Zadostuje namreč, da je verjetno izkazana terjatev iz podredno postavljenega zahtevka.

10. Za prevaro, ki jo tožnika uveljavljata s podrednim zahtevkom, gre, če ena stranka pri drugi stranki povzroči zmoto ali jo drži v zmoti z namenom, da bi jo tako napeljala k sklenitvi pogodbe (prvi odstavek 49. člena OZ). V takem primeru se pogodba razveljavi (94. člen OZ), kar je bilo izpolnjeno, pa je treba vrniti (96. člen OZ). Zaradi zmotne materialnopravne opredelitve v izpodbijanem sklepu ni ocene o verjetni izkazanosti izpodbojnega upravičenja tožnikov. Ker presoja temelji na oceni pisnega procesnega gradiva, je pomanjkljivost mogoče odpraviti v pritožbenem postopku.

11. Navedbe tožnikov o poteku sklepanja pogodbe in kasnejšega toženčevega ravnanja, ki so skladne s predloženimi listinami, verjetno izkazujejo, - da je bilo tako na ogledu kot v pogodbi govor le o potrebnosti pridobitve uporabnega dovoljenja (ker gre le za manjša odstopanja od veljavnega gradbenega dovoljenja) in da jima toženca nista pojasnila, da gre za gradnjo, za katero zaradi neobstoja ustreznega prostorskega načrta še ni mogoče dobiti niti gradbenega dovoljenja, niti nista take informacije dobila pri projektantu, - da sta toženca vedela, da bi resnične informacije zmanjšale možnosti za prodajo, in - da se tožnika ob poznavanju resničnega stanja nepremičnine ne bi odločila za nakup. Obstoj izpodbojnega upravičenja in povračilnega zahtevka je s tem verjetno izkazan.

12. Neutemeljeni so očitki o zmotnosti zaključka o obstoju druge predpostavke za izdajo začasne odredbe, tj. o verjetno izkazani nevarnosti, da je zaradi dolžnikovega odtujevanja, skrivanja ali kakšnega drugačnega razpolaganja s premoženjem uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena.

13. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da v primeru nevarnosti odplačne odtujitve ni potrebno dokazovanje dodatne nevarnosti skrivanja kupnine, ampak presoja temelji na konkretnih okoliščinah, pri tem pa je med drugim pomembno, ali gre za edino dolžnikovo premoženje in ali odtujevanje sodi v okvir poslovne dejavnosti.

14. Pritožbeni očitki, da navedeno stališče odstopa od stališč v sodni praksi, niso utemeljeni. Že sodišče prve stopnje je opozorilo na stališče Vrhovnega sodišča, zavzeto v sklepu III Ips 78/99 z dne 10. 6. 1999, po katerem lahko nevarnost izkazuje vsako dolžnikovo ravnanje, ki ima lahko za posledico onemogočenje ali otežitev izvršbe, ne glede na to, ali je dolžnikov cilj prav to. Po tem stališču ni odločilen namen dolžnikovega ravnanja; zadostuje dolžnikovo delovanje, ki ima negativen vpliv na uveljavitev terjatve. Pritožnik ne zatrjuje, da je v kasnejših odločitvah višjih sodišč, na katere se sklicuje, sodišče utemeljilo (morebiten) odstop od navedenega stališča, niti to ne izhaja iz razlogov teh odločitev. Vse namreč temeljijo na presoji konkretnih okoliščin, kot zadosten razlog za zavrnitev predlagane začasne odredbe pa v nobeni od njih sodišče ni ovrednotilo dejstva, da bo dolžnik v zameno za stvar, glede katere je bilo predlagano zavarovanje, pridobil denar. Ključen ali samostojen razlog za potrditev odločitve o zavrnitvi predlagane začasne odredbe je predstavljala ugotovitev, da upnik bodisi ni zatrjeval bodisi ni izkazal, da dolžnik nima drugega premoženja.5

15. Odločitev v izpodbijanem sklepu temelji na ugotovitvah, - da toženec želi nepremičnino prodati, - da prejema osnovno bruto plačo v fiksnem znesku 1.300 EUR, razliko do zatrjevanega prejemka v višini 1.874,99 EUR po predloženi plačilni listi pa predstavlja stimulacija, - da odplačuje kredit v mesečnem znesku 253 EUR, - da glede na tri otroke in ob upoštevanju fiksne plače ostanka ni dopustno zarubiti, - da ni predložil drugih listin o dohodkih ali drugem premoženju.

16. Pritožbeno sklicevanje na višje dohodke ni utemeljeno. Pravilna je ocena v izpodbijanem sklepu, da jih toženec s predložitvijo le ene plačilne liste ni izkazal. Da sta tožnika izkazala kot verjetno, da toženec ni razkril vseh informacij, pomembnih za odločitev o nakupu, je bilo utemeljeno že v okviru presoje o verjetni izkazanosti obstoja terjatve. Ker toženec ni niti navedel, da bi razpolagal z drugim premoženjem, ki bi lahko služilo za poplačilo terjatve, so neutemeljene tudi njegove navedbe v zvezi z nesorazmernostjo zavarovanja. Višina terjatve ni zanemarljiva in v primerjavi s pritožnikovimi dohodki (četudi se upošteva celoten fiksni del plače) visoka. Njegove navedbe o nakupu nove nepremičnine tožnikoma ne nudijo jamstva, da bosta v primeru ugoditve zahtevku prišla do poplačila. Na drugi strani ima pritožnik možnost ponuditi drugačen način zavarovanja terjatve (drugi odstavek 274. člena ZIZ), a tega ni storil. 17. Zaključek v izpodbijanem sklepu, da sta podani obe predpostavki za izdajo začasne odredbe, je torej pravilen.

18. Po navedenem je pritožbeno sodišče toženčevo pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 365. člena ZPP (v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Elektronsko sporočilo z dne 9. 9. 2020 se glasi: "pošiljam vam kontaktne podatke projektanta, ki ureja legalizacijo objekta zaradi gradnje, ki ni bila skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem: posledično hiša nima pridobljenega uporabnega dovoljenja". Sporočilo z dne 10. 9. 2020 se glasi: "Lastništvo atrija se ureja skupaj z legalizacijo objekta (v ceni 8.000 EUR/strošek novega kupca, ni v ceni stanovanja)." 2 Določba se glasi: (1) Za nedovoljen objekt in neskladno uporabo objekta so glede na vrsto gradnje prepovedana naslednja dejanja: … 2. vpisi in spremembe vpisov v zemljiški knjigi, … 4. promet z njimi ali zemljišči, na katerih so, … (2) Prepovedi iz prejšnjega odstavka se odredijo z odločbo, s katero se izreče inšpekcijski ukrep. … (3) Dovoljenja, soglasja, vpisi, pravni posli in drugi pravni akti, ki so v nasprotju s prvim odstavkom tega člena, so nični, razen če so predpisani ali odrejeni na podlagi tega zakona. 3 GZ razlikuje med več oblikami nedovoljenih objektov. Mednje sodita neskladen objekt (ki je zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja in ga je mogoče z njim uskladiti) in nelegalen objekt (ki je zgrajen brez ali v nasprotju z gradbenim dovoljenjem in ga ni mogoče uskladiti z njim)(17., 18. in 19. točka prvega odstavka 3. člena). 4 Da bi odpravil negotovost, je v GZ-1 izrecno določeno, da se sankcija nanaša le na tiste primere, v katerih je bil že izrečen inšpekcijski ukrep. 5 V nekaterih zadevah je sodišče tudi izrecno izpostavilo razlike v primerjavi z zadevo VSL IV Ip 834/2018, ki jo je sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ocenilo kot primerljivo z obravnavano zadevo. Da bi zadevi ne bili primerljiv, pritožnik ne uveljavlja.