Jedro

Namen javne dražbe je doseči najvišjo možno ceno, v skladu z načeli skrbnega, gospodarnega ravnanja upravljalcev stvarnega premoženja (načelo mini-max). Namen javne dražbe pa se lahko doseže, če k dajanju ponudb pristopi čim več dražiteljev, saj to med njimi vzpostavlja konkurenco. Velja, torej tudi načelo enakega obravnavanja in z njim povezano načelo preglednosti (transparentnosti).

Izrek

I.Pritožbi se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje, v tč. II. in III. izreka, potrdi.

II.Prva toženka in drugi toženec krijeta sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval, da se ugotovi, da je sporazum za razdelitev stanovanj, sklenjen med A. A. in B. B. z dne 7. 11. 2021, ničen (I. točka izreka). V prvem odstavku II. točke izreka je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je prodajna pogodba z dne 19. 11. 2021, sklenjena med prvo toženko in drugim tožencem za del stavbe ...-143-5, v zemljiško knjigo vpisano z ID ..., nična. Prav tako je v drugem odstavku II. točke izreka ugotovilo, da je nična najemna pogodba z dne 1. 12. 2021, sklenjena med tožnikom in drugim tožencem o najemu stanovanja na naslovu C., številka stavbe 143, številka dela stavbe 5, k.o. ... Na podlagi te sodbe se izbriše vknjižba lastninske pravice na ime drugo toženca in "povratno" vpiše lastninska pravica z ID znakom ... na ime prve toženke, in sicer do celote (tretji odstavek II. točke izreka). Odločilo je še, da sta prva toženka in drugi toženec dolžna tožniku povrniti njegove celotne pravdne stroške, sklep o odmeri stroškov pa izide po pravnomočnosti te sodbe (III. točka izreka).

2.Zoper obsodilni del sodbe se pravočasno, po pooblaščencih, pritožujeta prva toženka in drugi toženec.

3.Prva toženka se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in v pritožbi uveljavlja kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Zatrjuje, da sodba sodišča prve stopnje nima razlogov v zvezi z višjo kupnino za stanovanja in možnostjo tožnika za nakup stanovanja. V zvezi s slednjim prva toženka navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje, saj tožniku ni bil onemogočen nakup predmetnega stanovanja. Pri tem navaja, da pogodbeni pogoj ni nepošten, ker si pod tem pogojem nekdo ne more privoščiti nakupa. V nadaljevanju navedeno procesno kršitev uveljavlja zaradi nejasnosti obrazložitve sodišča prve stopnje v delu, ki se nanaša na zainteresiranost tožnika kot občana za ravnanje s premoženjem občine. Sodišče prve stopnje pri tem ni pojasnilo, ali ima tožnik na osnovi tega, da je občan Občine C. pravni interes ali ne. Nadalje prva toženka uveljavlja navedeno procesno kršitev, ker sodišče prve stopnje ni navedlo razlogov, zakaj sklepa, da bi se tožnikov položaj izboljšal v primeru, če z zahtevkom uspe. V zvezi z navedenim prva toženka v pritožbi navaja, da je sodišče tudi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter nato napačno uporabilo materialno pravo. V pritožbi prva toženka obsežno graja, da tožnik nima pravnega interesa za vložitev predmetne ugotovitvene tožbe. Navaja tudi, da je prva toženka imela soglasje občinskega sveta za prodajo stanovanj, in sicer na podlagi Sklepa o Načrtu ravnanja z nepremičnim premoženjem Občine C. za leti 2021 in 2022, kakor tudi s Sklepom o spremembi Načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem Občine C. za leti 2021 in 2022. Procesno kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP prva toženka uveljavlja tudi v zvezi z obrazložitvijo ničnosti predmetne najemne pogodbe.

Sodišču druge stopnje predlaga, da njeni pritožbi v celoti ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v celoti razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, tožniku pa naloži v plačilo povrnitev vseh pravdnih stroškov, ki jih je imela prva toženka v tem pritožbenem postopku.

4.Drugi toženec v pritožbi navaja, da se pritožuje zoper tč. II. in III. izreka iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbi drugi toženec obsežno graja zaključke sodišča prve stopnje v zvezi s tožnikovim pravnim interesom za predmetno tožbo. Glede nepravilnosti in nezakonitosti izvedene javne dražbe ter glede posledične pravne neveljavnosti sporazuma za razdelitev stanovanj in prodajne pogodbe, drugi toženec v pritožbi izpostavlja, da predmet nobene izmed sklenjenih prodajnih pogodb ni presegal 500.000,00 EUR. Posledično formalno pravno po pridobitvi soglasja ni bilo nobene potrebe. Prav tako se sodišče prve stopnje ni dovolj izčrpno opredelilo do tega, zakaj je šlo v konkretnem primeru za nedovoljeno delitev predmeta javne dražbe. Sodišče prve stopnje je prezrlo, da sta A. A. ter drugi toženec na javni dražbi nastopala kot skupni dražitelj. V nadaljevanju pritožbe drugi toženec graja neobrazloženost sodbe ter izraža izrazito in povsem nekritično povzemanje trditev in izpovedi tožnika in priče Č. Č., po drugi strani pa popolno odsotnost omembe in dokaznega tehtanja trditev in izpovedi zakonitega zastopnika, župana prve toženke, drugega toženca in predlaganih prič, zlasti priče A. A. Sodišče z niti eno samo besedo v sodbi ni omenilo izpovedi drugega toženca in župana prve toženke, kar je kršitev načela izjave stranke in načela kontradiktornosti postopka ter zakonske zahteve po ustrezni dokazni oceni vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj (8. člen ZPP). Drugi toženec v pritožbi navaja, da je izdana sodba protispisna, mestoma pomanjkljiva in nerazumljiva, zlasti pa je v sprejetih zaključkih notranje neskladna in predvsem nezadostno obrazložena, pri tem se sklicuje na 22. člen Ustave RS (v nadaljevanju URS). Prav tako navaja, da je napačen zaključek sodišča prve stopnje, da je zaradi ničnosti prodajne pogodbe, nična tudi najemna pogodba.

Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi v celoti in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožnika tudi v tem delu zavrne oziroma podredno, da njeni pritožbi ugodi v celoti, sodbo pa v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V vsakem primeru pa naj sodišče druge stopnje tožniku naloži v plačilo stroške pritožbenega postopka.

5.Prva toženka v odgovoru na pritožbo drugega toženca navaja, da v celoti pritrjuje navedbam drugega toženca in se z njimi strinja. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

6.Pritožbi nista utemeljeni.

7.V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

8.Iz navedene določbe izhaja, da pritožbeni razlog zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (340. člen ZPP) ter del absolutnih in vse relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, niso del uradnega preizkusa, zato ga sodišče druge stopnje opravi le v okviru izrecno (konkretizirano, določno) in jasno (enopomensko) zapisanih trditev v pritožbi.

9.V skladu s prvim odst. 360. člena ZPP pa je podana nadaljnja omejitev, saj se mora sodišče druge stopnje opredeliti le do tistih navedb v pritožbi, ki so odločilnega pomena.

Procesne kršitve

10.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da sodba in postopek pred sodiščem prve stopnje nista obremenjena z nobeno procesno kršitvijo, ki so predmet uradnega preizkusa.

11.Prva toženka uveljavlja več kršitev procesne narave, ki jih uvršča med kršitve iz 14. tč. drugega odstavka 339. člena ZPP, vendar sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni podan nobeden izmed zakonskih dejanskih stanov iz te točke. Njihova skupna značilnost je, da sodbe zaradi teh napak objektivno ni mogoče preizkusiti, kar za sodbo sodišča prve stopnje ne velja. Sodišče druge stopnje poudarja, da gre pri tovrstnem preizkusu le za formalen (procesni) preizkus razumljivosti sodbe in njenih razlogov, ne pa tudi njene razumnosti, ki je vsebinski kriterij. Le v primeru, če je obrazložitev sodbe tako pomanjkljiva, da onemogoča preizkus razumnosti sprejete odločitve (pravica do obrazloženosti sodne odločbe ali očitno napačna odločitev - prepoved sodniške samovolje), je lahko tovrstna procesna kršitev podana. Sodba sodišča prve stopnje se ne podreja nobenemu izmed zakonskih dejanskih stanov, ki konstituirajo kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče druge stopnje poudarja, da v tistem delu te točke, v katerem se primeroma naštevajo posamezni zakonski dejanski stanovi, ki se nanašajo na dejstva, veljajo le za tista, ki so odločilna. Čeprav sta postopka oblikovanja konkretnega in zakonskega dejanskega stanu vzajemna, pa je glede izbora pravočasno zatrjevanih trditev o dejstvih, odločilna razlaga materialnega prava. Zato sodišče druge stopnje z vidika te procesne kršitve navaja, da so bila ugotovljena vsa odločilna dejstva in so v sodbi navedena ter tudi obrazložena, med njimi pa ni nejasnosti ali nasprotij. V posledici obrazloženega so pritožbene navedbe prve toženke, ki se osredotočajo na neobrazloženost ali nejasnost obrazložitve neutemeljene.

Poleg tega sodišče druge stopnje ugotavlja, da se navedbe drugega toženca, ki se nanašajo na ustrezno obrazloženost, ne podrejajo nobenemu izmed zakonskih dejanskih stanov iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, temveč se nanašajo na uporabo metodoloških napotkov iz 8. člena ZPP, torej načela proste presoje dokazne ocene. Slednja sicer res lahko preraste tudi v bistvene kršitve določb postopka, nikakor pa ne v tem primeru. Navedbe drugega toženca o neobrazložitvi v zvezi z izpovedjo drugega toženca in župana prve toženke, so neutemeljene, saj je sodišče prve stopnje njuni izpovedi pravilno povzelo in se do slednjih tudi opredelilo ter jih dokazno ocenilo (glej tč. 14. in 15. obrazložitve izpodbijane sodbe).

12.Podani nista niti procesni kršitvi iz 8. ter 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki ju s sklicevanjem na kršitev načela izjave stranke in načela kontradiktornosti postopka ter t. i. protispisnost zatrjuje v pritožbi drugi toženec, čeprav ju ne umešča oziroma se ne opredeli do njune pravne narave.

13.Drugi toženec se neutemeljeno sklicuje na kršitev pravice do kontradiktornega obravnavanja oziroma kršitev pravice do izjave iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki predstavlja zakonsko konkretizacijo pravice do enakega varstva pravic iz 22. člena URS, ter daje v dokaznem postopku stranki pravico da sodeluje v dokaznem postopku, predlaga dokaze ter se izreče o dokaznih predlogih nasprotne stranke. Sodišče prve stopnje je pravilno, trditve drugega toženca obravnavalo, izvedlo dokaze, ki jih ni zavrnilo in jih dokazno ocenilo, kar ne pomeni le, da ni podana nobena procesna kršitev temveč tudi to, da je bilo dejansko stanje pravilno in popolno ugotovljeno. Prav tako je drugemu tožencu bila dana možnost obravnavanja, saj je sodeloval v postopku, bil je zaslišan, predlagal je dokaze ter se izrekel o dokaznih predlogih nasprotne stranke.

14.Drugi toženec tudi neutemeljeno očita sodišču prve stopnje procesno kršitev t. i. protispisnosti po 15. točki drugega odstavka 399. člena ZPP. Protispisnost je napaka povsem tehnične narave, gre za napačen postopek prenosa med tem, kaj izhaja iz dokaza, in tem, kaj je o tem dokazu v izpodbijanem sklepu navedeno, pri katerem se sodišče vrednostno ne opredeljuje. Takšne napake pa drugi toženec niti ne zatrjuje, temveč s protispisnostjo sodišču prve stopnje pravzaprav očita napačne materialnopravne zaključke.

Pravni interes

15.Prva toženka in drugi toženec v pritožbah obsežno zatrjujeta in pojasnjujeta različne pravne razlage, da tožnik ni izpolnil predpostavke pravnega interesa. Vendar ima sodba sodišča prve stopnje o tem pravilne pravne razloge v 8. in 9. točki obrazložitve.

Sodišče druge stopnje pritrjuje pravilni razlagi sodišča prve stopnje glede določbe 181. člena ZPP. Tožnik je namreč sodno varstvo uveljavljal z ugotovitveno tožbo, zanjo pa citirani člen v drugem odstavku, kot predpostavko določa "pravno korist" oziroma pravni interes. Gre za procesno predpostavko, s katero se omejuje uporaba ugotovitvene tožbe kot procesne oblike uveljavljanja materialnih pravic, zaradi njene posebne narave in omejenih učinkov1 . Z navedeno tožbo tožnik zahteva ugotovitev, da je v tožbenem zahtevku določno opredeljeno pravno razmerje nično. Za navedeno sankcijo pa OZ v 92. členu določa, da se na to vrsto sankcije lahko "sklicuje vsaka zainteresirana oseba". Ta predpostavka je širše opredeljena v smislu, da ni vezana na vrsto oziroma procesen način uveljavljanja sankcije ničnosti, kajti nanjo mora paziti sodišče po uradni dolžnosti, torej tudi v primerih, ko se ta sankcija ne uveljavlja s tožbenim zahtevkom temveč kot predhodno vprašanje (ali tudi z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom)2 . Čeprav torej po kriteriju funkcionalnosti med njima ("interesoma") ni moč postaviti enačaja (različnost pogojev, po katerih se "interes" ugotavlja), pa je njuno skupno pomensko jedro objektivno pridobljena možnost uveljavljati lastno konkretno pravico (upravičenje). Ničnost mora, torej osebi odpreti stvarne, objektivne možnosti, da po odpravi obstoječega pravnega razmerja sama uveljavlja lastno pravico (upravičenje) materialnega prava3 .

15.Tožnik je uveljavljal ničnost z ugotovitveno tožbo, zato je moral izpolniti tako materialnopravne kot procesne predpostavke "pravne koristi" te pa je, kot je to pravilno razložilo že sodišče prve stopnje, tudi izpolnil. V tem postopku je namreč tožnik njegovo neposredno korist izkazal v celoti, saj je vložil tudi ugotovitveno tožbo, s katero je uveljavljal ničnost najemne pogodbe, ki je bila sklenjena med njim in drugo tožencem (drugi odstavek II. točke izreka), čeprav bi za obstoj te predpostavke zadoščale le trditve o tem, da mu odločitev o ničnosti prodajne pogodbe omogoča uveljavljanje tudi sodnega varstva v zvezi z najemno pogodbo. Drugi toženec je pravno možnost razpolaganja s stanovanjem pridobil prav s tem, ko je postal lastnik stanovanja na podlagi prodajne pogodbe in vknjižbe v zemljiško knjigo (prvi in tretji odstavek II. točke izreka). Z izgubo tega položaja pripadnosti pa je izgubil tudi vsa upravičenja iz lastninske pravice, torej tudi razpolagalno. Za predpostavko pravnega interesa je pomembno, da je njegova pravna korist izkazana s tem, da bi se v primeru uspeha tožbenega zahtevka njegov pravni položaj izboljšal, saj bi se mu odprla možnost nakupa stanovanja, ki ga ima v najemu. Iz tožnikove izpovedbe izhaja, da se za nakup stanovanja na predhodni dražbi ni odločil, vendar se je pozneje ponudila možnost, da bi si priskrbel denar za nakup enega stanovanja. Njegovi izpovedbi je sodišče prve stopnje sledilo in jo upoštevalo, zato je sodišče prve stopnje kot tudi sodišče druge stopnje prepričano, da tožnik ima pravni interes.

16.Sodišče druge stopnje pritrjuje sodišču prve stopnje, ki je poudarilo tudi razlago, s katero je pravni interes razložilo tudi z vidika varovanja javnih koristi zaradi hudih kršitev, ki so bile storjene v postopku prodaje premoženja (9. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Sodišče druge stopnje pri tem poudarja, da gre za t. i. rezervni, dodatni razlog in ne za kumulacijo obeh. Prva toženka je oseba javnega prava, ki je lastnik in upravljavec stvarnega premoženja ter je zavezana, da ravna z njim gospodarno in pregledno. Čeprav je uveljavljen enovit koncept lastninske pravice, pa obstaja tudi širši, splošni interes, da se s premoženjem lokalnih skupnosti (in države) ravna v skladu z navedenimi načeli. Zato se je v takšnih primerih potrebno zavzemati tudi za širše, ohlapnejše razlage tistih predpostavk, ki omejujoče delujejo na možnost tudi sodne kontrole tovrstnih pravnih poslov. Sodišče druge stopnje bi zato v okoliščinah konkretnega primera tožniku priznalo pravni interes, četudi bi uveljavljal le ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe med obema tožencema.

Dejansko stanje in razlaga materialnega prava

17.V pravdnem postopku sodišča razlagajo materialno pravo na podlagi pravočasnih, konkretiziranih trditev o odločilnih dejstvih, ki so bodisi dokazana ali pa se kot taka štejejo (če so priznana, domnevana ali splošno znana), torej na podlagi pravilnega in popolno ugotovljenega dejanskega stanja. Postopka ugotavljanja odločilnih dejstev (konkreten dejanski stan) ter uporabe materialnega prava (zakonski dejanski stan) se vzajemno prepletata. Vendar so bile v 8. točki obrazložitve te sodbe navedene procesne zahteve, ki morajo biti izpolnjene, če pritožnik želi doseči preizkus konkretnega dejanskega stanja. Sodišče druge stopnje ponovno poudarja, da se ta preizkus mora opraviti le glede tistih dejstev, ki sodijo med odločilna, njihov izbor pa je, kot je bilo pojasnjeno, soodvisen od razlage materialnega prava.

18.Sodišče prve stopnje pritrjuje prvi toženki, da je imela soglasje občinskega sveta za ravnanje s stvarnim premoženjem, ki je bilo predmet razpolaganja z metodo javne dražbe (B9 in B10). Vendar sodišče prve stopnje odločitve o ničnosti prodajne pogodbe ni sprejelo izključno na podlagi razlage petega odstavka 29. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti - v nadaljevanju ZSPDSLS-1 (14. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) temveč je navedlo še razloge:"...je bila pogodba z drugo tožencem, za predmetno stanovanje, sklenjena v nasprotju z razpisom javne dražbe, saj predmet pogodbe ni bil enak predmetu javne dražbe, zaradi česar je šlo za zlorabo pravic." (15. točka obrazložitve izpodbijane sodbe, glej tudi 16. točko obrazložitve izpodbijane sodbe).

19.Pogoje za javno dražbo, ki jo je kot metodo razpolaganja s stvarnim premoženjem izbrala prva toženka, določa 50. člen ZSPDSLS-1. Navedena metoda je bila izbrana potem, ko je bila v pretežni meri neuspešna metoda javnega zbiranja ponudb glede istega premoženja, posledično je bila izvedena javna dražba z znižano izklicno ceno. Javna dražba je vabilo k ponudbi za sklenitev pogodbe pod pogoji, ki so določeni v njej.

19.Med dražiteljem (ponudnikom), ki na dražbi uspe in razpisnikom (organizatorjem javne dražbe) je na zavezovalni (obligacijski) ravni sklenjena pogodba v trenutku, ko razpisnik sprejme dražiteljevo ponudbo. Pogodba, katere predmet je nepremičnina, mora biti zapisana v pisni obliki (52. člen OZ), zaradi stvarnopravnih učinkov prenosa lastninske pravice (vknjižba v zemljiški knjigi kot vrsta razpolagalnega pravnega posla). Če dražitelj nato v roku, ki je določen v pogojih javne dražbe pisne pogodbe ne sklene, je od pogodbe odstopil.

20.Pri tem sodišče druge stopnje pojasnjuje, da je namen javne dražbe doseči najvišjo možno ceno, v skladu z načeli skrbnega, gospodarnega ravnanja upravljalcev stvarnega premoženja (načelo mini-max). Namen javne dražbe pa se lahko doseže, če k dajanju ponudb pristopi čim več dražiteljev, saj to med njimi vzpostavlja konkurenco. Velja, torej tudi načelo enakega obravnavanja in z njim povezano načelo preglednosti (transparentnosti). Drugi toženec in A. A. sta sklenila dogovor v pisni obliki (A13), s katerim sta v nasprotju s pravnimi določbami in njihovim namenom, preprečila doseganje navedenih učinkov in namena javne dražbe. Poleg tega je krog sodelujočih bil razširjen še za tri osebe, ki so nato nastopili kot kupci stanovanj, v nasprotju z razpisnimi pogoji predmetne javne dražbe.

21.Pravnorelevantno dejstvo za odločitev o tožbenem zahtevku je, da je prva toženka kršila določbe ZSPDSLS-1, navedene Uredbe ter tudi 80.f člen Zakona o javnih financah, ki v prvem odstavku določa:"(1) Pri prodaji finančnega in stvarnega premoženja države oziroma občine je treba izbrati take metode, ki zagotavljajo optimalno doseganje ciljev prodaje. Prodaja mora biti izvedena na način, ki zagotavlja enakopravno obravnavanje ponudnikov in preglednost postopkov prodaje." ter v 2. tč. drugega odst. "javne dražbe, ki je javna prodaja pod vnaprej objavljenimi pogoji prodaje, pri kateri je pogodba o nakupu sklenjena s ponudnikom, ki izpolnjuje pogoje in ponudi najvišjo ceno nad izklicno ceno".

22.Prva toženka je v nasprotju z objavljenimi pogoji javne dražbe, ki so določali, da se prodaja vseh 20 stanovanj skupaj in ni možen nakup posamičnega stanovanja; da bodo prodana dražitelju, ki bo ponudil najvišjo ceno ter; da je znižana izklicna cena 583.078,00 €, pri kateri je bil edini dražitelj A. A., ki je podal ponudbo in je prva tožnica to ponudbo sprejela, nato z njim sklenila prodajno pogodbo za le 12 stanovanj za ceno 301.776,44 € in istega dne (19.11.2021) sklenila pogodbe za skupno preostalih 8 stanovanj z D. D. (A10), B. B. (A8), E. E. (A9) in F. F. (A11), za različne kupnine. Nenazadnje pa je v vseh navedenih pogodbah celo klavzula, da je v njihovem imenu "vplačal skupno varščino na račun Občine C., A. A.".

23.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je prva toženka, kot pravna oseba javnega prava, ki upravlja s stvarnim premoženjem v njeni lasti in mora to pravo ne le poznati temveč skladno z njim ravnati, zavestno kršila razpisne pogoje, ki temeljijo na citiranih zakonskih in pravnih določbah. Pogodbeno razmerje, z bistvenimi elementi (predmet in cena) je bilo sklenjeno izključno in samo z A. A., ki je moral v skladu s pogoji javne dražbe v roku 15 dni skleniti pogodbo v pisni obliki in plačati v roku 30 dni po sklenitvi prodajne pogodbe celotno kupnino (ki je bila tudi določana kot bistvena sestavina pogodbe v tč. 4.6. pogojev). Kljub temu pa je nato prva toženka pisne pogodbe, ki vsebujejo tudi razpolagalni pravni posel z zemljiškoknjižnim dovolilom (23. člen SPZ), sklepala tudi z osebami (tudi z drugim tožencem), ki sploh niso podale nobene izjave volje. Z A. A. pa s povsem spremenjenimi bistvenimi elementi zavezovalnega posla, z drugačnim predmetom pogodbe (v nasprotju s pogojem, da se prodaja vseh 20 stanovanj "izključno v kompletu" je bilo v pisni pogodbi navedeno le 12 stanovanj) in ceno (določena in na dražbi dosežena 583,078,00 €, plačano 301.776,44 €), vse v nasprotju s točko B zapisnika javne dražbe (A5). Kršene so določbe, ki vsebujejo osnovna pravila o pravnih poslih in prenosih lastninske pravice, o metodah upravljanja s premoženjem (javna dražba) in postopkih povezanih z njimi. Da so ugotovljene kršitve takšne narave, da so z njimi bili kršeni prisilni predpisi in je zato posledica teh kršitev njihova ničnost, pa je ustaljena razlaga tudi v sodni praksi.

24.Sodišče druge stopnje zato razlage materialnega prava, kot jih ponujata prva toženka in drugi toženec v pritožbah, zavrača kot napačne in neutemeljene.

Ničnost najemne pogodbe

25.Sodišče prve stopnje je utemeljeno ugodilo tudi tožbenemu zahtevku glede najemne pogodbe. Prav tako je utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku na izbris vknjižbe lastninske pravice drugega toženca in vzpostavitev prejšnjega stanja, ponovno vknjižbo lastninske pravice na prvo toženko (tretji odstavek tč. II. izreka). Ker je predmet izpolnitvenega ravnanja lastninska pravica na nepremičnini, gre za poseben način realizacije vrnitvenega zahtevka iz prvega odstavka 87. člena OZ. Navedba sodišča prve stopnje:"...ničnost namreč pomeni, da pravni posel nikoli ni nastal, in zaradi navedenega drugo toženec ni mogel skleniti veljavne najemne pogodbe s tožnikom." (17. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) pomeni, da je drugi toženec, zaradi ničnosti prodajne pogodbe, izgubil razpolagalno upravičenje kot sestavino lastninske pravice, zato ni mogel veljavno skleniti najemne pogodbe in je zato ničen tudi ta zavezovalni pravni posel (35. člen OZ).

26.Iz navedenih razlogov je sodišče druge stopnje neutemeljeni pritožbi zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

27.Prva toženka in drugi toženec v pritožbenem postopku nista bila uspešna, zato krijeta sama svoje stroške pritožbenega postopka, prva toženka tudi stroške nepotrebnega in zaradi pritrjevanja pritožbi drugega toženca, ki ni bil uspešen tudi neutemeljenega odgovora na njegovo pritožbo (154., 155. in 165. člen ZPP).

-------------------------------

1Podrobneje v A. Galič, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, Ljubljana 2006, komentar 181. člena.

2Npr. VSRS Sodba II Ips 420/2007 z dne 21.1.2010, tč. 8.

3L. Varanelli, Praktični komentar OZ, Splošni del, 1. knjiga, Ljubljana 2025, tč. 5 komentarja 92. člena, str. 483,484; Ž. Borić, Pravni interes prema Zakonu o parničnom postupku, Informator, št. 6366 z dne 18.5.2015, str. 8,9. Glej tudi: VSM 209/2025 z dne 4. 12. 2025.

4Glej tudi: VSM I Cp 209/2025 z dne 4. 12. 2025.

5Podrobneje so določeni v 13. do 15. členu Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS, št. 31/18).

6N. Plavšak, OZ s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba Ljubljana 2004, str. 199-202. V konkretnem primeru glej tč. 4. Pogoji prodaje (A7).

7"Naknadno spreminjanje bistvenih elementov pogodbe bi namreč pomenilo neenakopravno obravnavanje dejanskih in potencialnih ponudnikov, kar bi bilo v nasprotju s prvim odstavkom 80.f člena ZJF, ki med drugim določa, da mora biti prodaja izvedena na način, ki zagotavlja enakopravno obravnavanje ponudnikov. Naknadno pogodbeno spreminjanje bistvenih elementov javnega razpisa bi bilo tako tudi po presoji revizijskega sodišča v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato neveljavno (nično)."; Sklep VSRS II Ips 281/2009 z dne 15.11.2012.

8N.Plavšak, R.Vrenčur, Pomen razpolagalnega upravičenja pri razpolaganju z lastninsko pravico na nepremičnini, Pravnik, št. 9-10/2015, str. 627-629.