Jedro

Opomin mora biti najemniku stanovanja vročen, saj je odpoved najemne pogodbe odvisna od dejanske seznanjenosti najemnika z vsebino predhodnega opomina. Pri tem pa ni pomembno, kakšen način vročanja opomina lastnik izbere.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odpovedalo najemno pogodbo z dne 3. 3. 1992, sklenjeno med tožnico in sedaj že pokojnim prvotnim tožencem B. A. (ki je umrl že po vložitvi pritožbe dne 18. 11. 2012; v nadaljevanju toženec), za trisobno stanovanje s kabinetom, v skupni izmeri 119,20 m2, v 1. nadstropju, s kletjo v izmeri 8 m2, v stanovanjski stavbi na naslovu S.. Tožencu je naložilo, da je dolžan v roku 91 dni izprazniti opisano stanovanje ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožnici. Nadalje je razsodilo, da je toženec dolžan plačati tožnici najemnine v skupnem znesku 3.251,06 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot izhajajo iz izreka izpodbijane sodbe. Kar je tožnica zahtevala več, pa je zavrnilo. Odločilo je še, da je toženec dolžan povrniti tožnici njene pravdne stroške v znesku 1.023,00 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka tega roka dalje.

2. Zoper to sodbo se po svojem pooblaščencu pravočasno pritožuje toženec. Uveljavlja pritožbene razloge zmotne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in kršitve določb postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Meni, da je napačno stališče sodišča prve stopnje, da tožničin opomin z dne 4. 4. 2011 vsebuje vse sestavine, ki jih zahteva Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1). Opomin namreč ne navaja, da naj bi toženec dolgoval najemnine. Nadalje sodišče prve stopnje napačno zaključuje, da je bil toženec z vsebino tega opomina seznanjen. Poudarja, da mu omenjeni opomin nikoli ni bil vročen, saj se je v spornem obdobju zaradi izredno slabega zdravstvenega stanja nahajal v bolnišnici. O tem bi lahko toženec tudi izpovedal, kar pa mu je bilo zaradi zavrnitve dokaznega predloga z njegovim zaslišanjem onemogočeno. Nadalje sodišču prve stopnje očita, da neutemeljeno sledi navedbam tožnice, da je s toženčevim plačilom zneska 1.500,00 EUR zaprla terjatve iz obdobja od julija 2009 do delno aprila 2010. Pojasnjuje, da je s tem plačilom poravnal prav dolg, ki ga tožnica terja v tej pravdi, česar sodišče prve stopnje ni upoštevalo. Meni, da tožnica ne more enostransko odločati, kateri dolg bo s plačilom zaprla, pač pa mora pri tem upoštevati voljo plačnika. O namenu plačila bi toženec lahko izpovedal, vendar pa te možnosti, kot rečeno, zaradi zavrnitve tega dokaznega predloga ni imel. 3. Tožnica je po svoji pooblaščenki na pritožbo odgovorila. Meni, da je pritožba neutemeljena, zato pritožbenemu sodišču predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da tožničin opomin tožencu pred odpovedjo najemne pogodbe ne vsebuje vseh sestavin, ki jih predpisuje tretji odstavek 103. člena SZ-1. V skladu z navedenim zakonskim določilom najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo, pri čemer mora opomin vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Opomin z dne 4. 4. 2010 vsebuje vse naštete sestavine. Tako določa kršitev najemne pogodbe (in sicer prenehanje uporabe stanovanja in neporavnavo obveznosti - najemnine), način odprave kršitve oziroma odpovednega razloga iz prvega odstavka 103. člena SZ-1 ter 15-dnevni rok za odpravo kršitve. V opominu je bil toženec izrecno pozvan, naj v roku 15 dni poravna vse zapadle obveznosti izhajajoče iz stanovanja, ki so razvidne iz priloženega izpisa, in morebitne po izpisu nastale zapadle terjatve ter dostavi potrdilo o poravnavi obveznosti. V opominu priloženem izpisu pa so specificirano navedeni zneski dolgovanih najemnin. Zato je neutemeljena pritožbena navedba, da opomin ne navaja, da toženec dolguje najemnine.

6. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da tožencu nikoli ni bil vročen opomin z dne 4. 4. 2011. Opomin mora biti najemniku stanovanja vročen, saj je odpoved najemne pogodbe odvisna od dejanske seznanjenosti najemnika z vsebino predhodnega opomina. Pri tem pa ni pomembno, kakšen način vročanja opomina lastnik izbere (prim. odločbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 575/2006 in II DoR 379/2012 ter sodbo VSL I Cp 591/2012). Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da je bil opomin tožencu vročen, saj mu je bil dne 28. 4. 2011 puščen v hišnem predalčniku (kar tožnica dokazuje z vročilnico pod prilogo A 12). Tudi če je bil toženec takrat res v bolnišnici ali v zdravilišču, kot to posplošeno zatrjuje (ne da bi pri tem navedel datume svoje odsotnosti v relevantnem obdobju), se je z opominom dejansko seznanil, ko se je vrnil iz zdravljenja. Tožnica je torej izpolnila svojo obveznost in tožencu vročila pisni opomin. Toženec namreč ne zatrjuje, da se opomin ni nahajal v njegovem hišnem predalčniku. Zato izvedba dokaza z njegovim zaslišanjem glede zatrjevanega zdravljenja v času vročanja opomina (ki ga za to obdobje ne potrjuje nobena listina v spisu) ni bila potrebna. Tudi sicer pa toženčev pooblaščenec na zadnjem naroku za glavno obravnavo ni grajal neizvedbe tega dokaza v zvezi z dejstvom vročanja opomina (pač v zvezi z dejstvom uporabe stanovanja in plačila najemnin), zato se na v zvezi s tem podano postopkovno kršitev v pritožbi niti ne more več sklicevati (286. b člen Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP).

7. Ni sporno, da je toženec dne 11. 3. 2011 tožnici poravnal dolg v znesku 1.500,00 EUR. Tožnica je dokazala (priloga A9), da je s tem plačilom pokrila toženčev dolg (neplačane najemnine) v obdobju od julija 2009 do delno aprila 2010, torej pred obdobjem, na katerega se nanaša predmetna tožba. Če je med istimi osebami več istovrstnih obveznosti, pa tisto, kar dolžnik izpolni, ne zadostuje, da bi se mogle vse poravnati, potem se, če se o tem nista sporazumela upnik in dolžnik, obveznosti vračunajo po istem vrstnem redu, ki ga določi dolžnik najpozneje ob izpolnitvi (prvi odstavek 312. člena Zakona o obligacijskih razmerjih – v nadaljevanju ZOR, ki se v tej zadevi uporablja skladno s 1060. členom Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ; enako določa tudi prvi odstavek 287. člena OZ). Če pa ni dolžnikove izjave o vračunavanju, se obveznosti poravnajo po vrstnem redu, kot je katera zapadla v izpolnitev (drugi odstavek 312. člena ZOR; enako tudi drugi odstavek 287. člena OZ), kot je v tej zadevi storila tožnica. Neupoštevne so pritožbene navedbe, da je tožnica mimo toženčeve volje odločila, kateri dolg bo z njegovim plačilom zaprla, ter da bi morala zapreti dolg, ki je predmet tega postopka (najemnine v obdobju od delno aprila 2010 pa do vključno januarja 2012). Toženec namreč v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjeval, da bi se s tožnico sporazumela o vrstnem redu vračunavanja izpolnitve obveznosti oziroma da bi ob plačilu omenjenega zneska določil vrstni red izpolnitve obveznosti, niti ni v zvezi s tem predlagal svojega zaslišanja, ki ga omenja v pritožbi. Gre torej za nedovoljene pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP). Ker toženec ni zatrjeval (niti izkazal), da bi tožnici ob plačilu omenjenega denarnega zneska podal izjavo o vrstnem redu vračunavanja izpolnitve obveznosti, je zaključiti, da je tožnica obveznosti pravilno poravnala po vrstnem redu, kot so zapadle v izpolnitev (drugi odstavek 312. člena ZOR).

8. Glede na navedeno in ker pritožbeno sodišče pri preizkusu izpodbijane sodbe ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

9. Ker toženec s pritožbo ni uspel, krije sam svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

10. Ker ni odgovor na pritožbo v ničemer pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča in tako ni bil potreben za postopek, krije tudi tožnica sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).