Jedro

Zaradi odpovedi pogodbe o upravljanju s skupnimi deli (torej tudi s tem objektom) v imenu etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe U. upravnik ni več upravičen upravljati in zato na tej podlagi tudi ni upravičen od toženke zahtevati plačila.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 128160/2017 z dne 28.12.2017 v prvem in tretjem odstavku izreka ter tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožniku je naložilo, da mora toženki povrniti 254,91 EUR pravdnih stroškov z obrestmi.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo tožbenemu zahtevku ugodeno, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Meni, da je sodišče odločilo v nasprotju s trditvami strank. Zmotno je uporabilo tudi materialno pravo. Tožnik ni vtoževal stroškov upravljanja in obratovanja skupnih delov celotne soseske, ampak stroške, ki odpadejo na posamezni del v lasti toženke, ki se nahaja v stavbi št. 000 3641, ki ni objekt na naslovu U., temveč je podzemni parkirni objekt, ki je ostal v upravljanju tožnika, skladno s pogodbo o upravljanju iz leta 2009. V nadaljevanju pojasni razliko s postopki izterjave, v katerih je uveljavljal stroške, ki odpadejo na lastništvo toženke na posameznem delu v stavbi na naslovu U. Sodišče je zmotno presodilo, da je podzemni parkirni objekt skupni del, ki služi celotni soseski in tako tudi nepremičnini toženke na naslovu U. Gre za samostojen objekt s svojo katastrsko številko.

Napačna je tudi presoja sodišča, da zahtevek ni izkazan po višini. Sodišče je nejasno presojalo delež toženke, ki ga je tožnik povzel po zemljiškoknjižnih podatkih. Tožnik je v drugi pripravljalni vlogi za vsak strošek posebej navedel ključ delitve. Glede stroška omrežnine hladne vode, ki se nanaša na hidrant, ki se nahaja v podzemnem objektu, je navajal, da se hidrant nanaša na celotno sosesko, pri čemer je navedel, da se v njej nahaja 557 posameznih delov. Strošek 168,19 EUR je zato delil s tem številom delov, pri čemer na sporni objekt odpade 44,9921 EUR stroška, na posamezni del toženke pa 1/557 od 168,19 EUR celotnega računa dobavitelja. Tudi glede porabe elektrike za garažni objekt iz pripravljalne vloge izhaja podatek, da se v objektu nahaja 306 posameznih delov. Tožnik je natančno pojasnil tudi način delitve. Tudi v primeru neskladnosti posameznih postavk, bi lahko sodišče zavrnilo zgolj te, ne pa vseh. Sodišče prve stopnje je glede na pavšalne ugovore toženke obravnavalo dve konkretni postavki. Ob nekonkretiziranih ugovorih ne more tožniku nalagati pretiranega dokaznega bremena, zato je sodba napačna, saj so razdelilniki za posamezen vtoževan strošek bili pojasnjeni v drugi pripravljalni vlogi. Tožnik bi bil dolžan pojasniti obračun posameznega stroška in način določitve deleža skupnega zneska, ki odpade na toženko le, če bi toženka opredeljeno ugovarjala, da je izračun posameznih stroškov, ki odpadejo nanjo, nepravilen.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tej pravdni zadevi gre za spor majhne vrednosti, saj vtoževani znesek ne presega 2.000 EUR (prvi odstavek 443. člena ZPP). Po prvem odstavku 458. člena ZPP je mogoče sodbo sodišča prve stopnje v sporih majhne vrednosti izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zmotne uporabe materialnega prava. Relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP in zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja torej niso dovoljeni pritožbeni razlogi.

6. Tožnik s trditvijo, da je sodišče prve stopnje odločalo mimo navedb in ugovorov strank, uveljavlja kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Očitek utemeljuje s trditvijo, da v tem postopku ni vtoževal stroškov upravljanja in obratovanja skupnih delov soseske, ampak stroške, ki odpadejo na posamezni del št. 79 (shramba), v stavbi št. 000-364, ki jo še vedno upravlja. Pritožbeno sodišče po branju navedb v pripravljalni vlogi z dne 9. 3. 2018 (list. št. 34) in pripravljalni vlogi z dne 23. 5. 2018 (list. št. 57) ugotavlja, da to ne drži. Tako je tožnik že v prvi vlogi navedel, da je upravnik skupnih prostorov, delov in naprav naselja S., kamor sodi tudi podzemni garažni objekt. Skladno s Pogodbo št. 161/B z dne 14. 8. 2009 je opravljal upravniške storitve in obračunaval obratovalne stroške in stroške upravljanja, ki se nanašajo na skupne naprave celotne soseske, ki se nahajajo v podzemnem parkirnem objektu. Res je v nadaljevanju vloge navedel tudi to, da se terjatev nanaša na stroške upravljanja in obratovanja skupnih naprav podzemnega parkirnega objekta, ki jih primeroma našteje (list. št. 35 spisa), vendar pa nato v drugi vlogi navede, da se strošek omrežnine hladne vode, strošek požarne zaščite, strošek popravila hidrantnega omrežja in strošek zavarovanja nanaša na skupne dele, ki služijo vsem večstanovanjskim stavbam v naselju. Sodišče prve stopnje zato z ugotovitvijo, da se vtoževani stroški nanašajo na skupne dele celotne soseske, ni prekoračilo trditvene podlage in očitane kršitve ni storilo.

7. Pritožbeno sodišče se strinja s materialnopravnim stališčem sodišča prve stopnje, da lahko etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe, zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami. Ker imajo (več stavbam pripadajoči) deli, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, na podlagi 23. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) poseben status, morata glede njihovega upravljanja novi upravnik posamezne večstanovanjske stavbe in upravnik ostalih večstanovanjskih stavb o tem doseči dogovor. V postopku obstoj takšnega dogovora ni bil zatrjevan.

8. To v konkretnem primeru pomeni, da tožnik zaradi odpovedi pogodbe, pa čeprav le glede stanovanjske stavbe na naslovu U., ni upravičen od toženke terjati stroškov obratovanja in upravljanja za tiste skupne dele, ki služijo celotnemu naselju oziroma več večstanovanjskim stavbam, med katerimi je tudi stavba U. To pa, ob upoštevanju dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tudi podzemni garažni objekt skupni del vseh stavb v naselju (in na to ugotovitev je pritožbeno sodišče vezano), pomeni, da tožnik do povračila stroškov, tudi če so nastali le z obratovanjem te stavbe, ni upravičen. Zaradi odpovedi pogodbe namreč s skupnimi deli (torej tudi s tem objektom) v imenu etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe U. ni več upravičen upravljati in zato na tej podlagi tudi ni upravičen od toženke zahtevati plačila.

9. Ne glede na to pa pritožbeno sodišče pojasnjuje, da odločitev (v konkretnem primeru) ne bi bila nič drugačna niti v primeru ugotovitve, da je tudi podzemni garažni objekt (le) objekt v etažni lastnini (in torej ne gre skupni del stavb v naselju). Že iz navedb tožnika namreč izhaja, da se nekateri od stroškov, katerih delno plačilo vtožuje v tem postopku, nanašajo na celotno naselje. Omrežnina za hladno vodo je tako po tožnikovih trditvah vezana na hidrant, ki služi celotnemu naselju. Enako velja za strošek požarne zaščite. Tudi strošek za popravilo hidrantnega omrežja, je nastal z omrežjem, ki služi celotnemu naselju, zavarovanje pa je bilo sklenjeno in plačano za vse objekte v naselju. Tožnik bi bil (pod predpostavko, da etažni lastniki podzemnega garažnega objekta tožniku niso odpovedali pogodbe) eventuelno upravičen le do povračila stroškov, ki so nastali izključno z upravljanjem in obratovanjem podzemnega garažnega objekta, saj so te stroške etažni lastniki (tega objekta) dolžni plačati. Kot je mogoče razbrati iz druge vloge tožnika, gre za strošek skupne elektrike, stroške telefonskega signala, strošek popravila strehe in zidov ter strošek elektromateriala. Vendar pa v tem delu pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, da tožnik ni zadostil trditvenemu in dokaznemu bremenu, saj ni podal trditev, ki bi (ob upoštevanju dovolj konkretiziranih ugovorov toženke, glej vlogo na list. št. 34 in 64) omogočale preverjanje pravilnosti obračuna. Že iz razlogov sodišča prve stopnje, s katerimi se pritožbeno sodišče strinja, izhaja, zakaj je trditvena podlaga tudi pri teh stroških nedosledna in nepopolna. Dodaja le to, da si tožnik že v osnovnih trditvah prihaja v nasprotje. Tako v prvi vlogi trdi, da je v spornem podzemnem parkirnem objektu 149 posameznih delov, v drugi vlogi pa navaja, da je stroške elektrike, telefonskega signala in elektromateriala delil s številom posameznih delov v tem objektu, pri čemer enkrat upošteva 306 posameznih delov, drugič pa 317. Pri stroških za popravilo strehe in zidov pa enkrat navaja, da znaša površina posameznega dela toženke 5,14 m2, skupna površina posameznih delov pa 695,37 m2 (list. št. 34), kar bi pomenilo, da znaša njen delež 0,74 %, drugič pa, da znaša njen delež na skupnih delih 4/10000, nato pa, da je skupna površina 2.816,54 m2 (list. št. 59), kar je upoštevala (0,1822 %) pri razdelitvi stroškov. Pritožbeno sodišče pri tem ugotavlja, da v razdelilnikih (npr. A12, A167) sploh ni upoštevano tisto število enot, ki naj bi bilo potrditvah tožnika upoštevano pri delitvi stroškov, enako velja glede skupne površine (A 225). Dokazi so tako v nasprotju z zatrjevanimi dejstvi. Pri razhajanju bi moral tožnik konkretno pojasniti obračun in različne podatke. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, ni naloga sodišča, da samo med obsežno listinsko dokumentacijo ugotavlja, kako in zakaj so na listinah drugačni podatki oziroma poskusno izračunava zneske iz razdelilnikov.

10. Glede na navedeno je bil zahtevek na pogodbeni podlagi pravilno zavrnjen. Ker pritožba ne izpodbija zavrnitve zahtevka na drugih dveh pravnih podlagah, pritožbeno sodišče pa v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe ni ugotovilo procesnih in materialnopravnih kršitev na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in prvim odstavkom 155. člena ZPP. Ker tožnik ni uspel s pritožbo, toženka pa z odgovorom na pritožbo ni prispevala k odločitvi, je odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.