Jedro

Določila pogodbe (glede obveznosti tožene stranke in glede možnosti odpovedi najemnega razmerja) so bila jasna in nedvoumna, navedba tožene stranke glede ustnega dogovora s pravnim prednikom tožeče stranke, da bo toženo stranko pustil na miru, pri čemer niti ni navedla konkretnih trditev o vsebini ustnega dogovora oziroma ni pojasnila, kako naj bi takšen dogovor vplival na njeno obveznost plačevanja najemnine, pa povsem pavšalna in neupoštevna. Glede na navedeno in upoštevajoč 175. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju je tožeča stranka kot kupec vstopila v pravice in obveznosti najemodajalca (pravnega prednika) iz sklenjene (pisne) najemne pogodbe, ne pa v morebitne drugačne (ustne) dogovore od tistih, ki izhajajo iz najemne pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se odpove najemna pogodba med pravnim prednikom tožeče stranke kot najemodajalcem in toženo stranko kot najemnikom za stanovanje št. 4 v 1. nadstropju s shrambo št. 4 v pritličju večstanovanjske stavbe z ID znakom 000, stoječe na naslovu N. ulica 30, L. in je tožena stranka dolžna izprazniti navedeno stanovanje ter ga praznega stvari in oseb izročiti tožeči stranki v 90 dneh. Toženi stranki je naložilo, da v 15 dneh plača tožeči stranki znesek 2.500,00 EUR zapadlih najemnin z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot so opredeljene v 3. točki I. odstavka izreka sodbe (I. odstavek izreka). Glede stroškov je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v 15 dneh povrniti pravdne stroške v skupnem znesku 1.175,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (II. odstavek izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi. Navaja, da je bila glede same najemne pogodbe in določitve višine najemnine ob njeni sklenitvi izigrana in zavedena s strani prednika tožeče stranke M. G. Vztraja pri ugovoru, ki ga je podala že v postopku na prvi stopnji, da je bil ob sklenitvi najemne pogodbe s pravnim prednikom tožeče stranke sklenjen tudi ustni dogovor, da bo slednji toženo stranko v navedenem stanovanju pustil na miru, in sicer vse dokler bo živa, v skladu s katerim je imela tožena stranka dogovorjeno nekakšno dosmrtno osebno služnost. V kolikor bi želel imeti stanovanje pred smrtjo tožene stranke, pa je bilo dogovorjeno, da ji priskrbi ustrezno nadomestno stanovanje. Ob takšnem zagotovilu je tožena stranka tudi prodala predmetno stanovanje, sicer ga ne bi. Zaradi tega je bila kupnina za stanovanje določena zelo nizko in ker kupec tudi takšne kupnine ni zmogel poravnati v enkratnem znesku, je bila sklenjena najemna pogodba ter določena najemnina v višini 500,00 EUR mesečno. Ustno je bilo dogovorjeno, da tožena stranka kupcu najemnine ne bo plačevala in se bosta terjatvi med seboj pobotali. O vsem navedenem bi tožeča stranka lahko neposredno izpovedala, če bi jo sodišče prve stopnje zaslišalo. Pravni prednik tožeče stranke je toženi stranki lagal in jo zavajal, da stanovanje kupuje kot svojo dolgoročno investicijo, saj da se službeno seli v tujino in stanovanja določen čas dejansko ne potrebuje. Kot navedeno že v postopku pred sodiščem prve stopnje, pa je v tujino dejansko pobegnil pred upniki in predmetno stanovanje kupil zgolj z namenom, da garantira za poravnavo svojih dolgov, pri tem pa izkoristil stisko, naivnost in nevednost tožene stranke. Zaradi tega, in ker ni bilo drugih kupcev, ki bi pristali na to, da še naprej ostane v stanovanju, je tožena stranka podpisala vse, kar ji je kupec prinesel in spisal. To velja tudi glede opredelitve stanovanja v prvem členu najemne pogodbe kot profitnega. Tožena stranka je bila že ob sklenitvi kupoprodajne in najemne pogodbe nesposobna (od)plačevanja kakršnekoli najemnine, s čimer je bil kupec seznanjen. Izjemne okoliščine so pri toženi stranki tako obstajale že ob sklenitvi obeh pogodb in niso nastopile šele pozneje. Zaradi dogovora, da bo lahko ostala v stanovanju vse do svoje smrti, ni sprožila postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine. Ob tem opozarja, da je tožeča stranka zgolj vstopila v že sklenjeno razmerje med svojim pravnim prednikom in toženo stranko. Pritožnica nazadnje zanika tudi očitke, da na stanovanju povzroča škodo oziroma ga ne uporablja kot dober gospodar.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da sta pravni prednik tožeče stranke in tožena stranka v drugem členu najemne pogodbe (priloga A2) dogovorila višino mesečne najemnine (500,00 EUR), ki ji tožena stranka tudi v pritožbi ne ugovarja, in pisno obliko morebitnih sprememb in dopolnitev pogodbe. Ugotovilo je, da so določila pogodbe (glede obveznosti tožene stranke in glede možnosti odpovedi najemnega razmerja) jasna in nedvoumna, navedba tožene stranke glede ustnega dogovora z G., da bo toženo stranko pustil na miru, pri čemer niti ni navedla konkretnih trditev o vsebini ustnega dogovora oziroma ni pojasnila, kako naj bi takšen dogovor vplival na njeno obveznost plačevanja najemnine, pa povsem pavšalna in neupoštevna. Glede na navedeno in upoštevajoč 175. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju1 je zaključilo, da je tožeča stranka kot kupec vstopila v pravice in obveznosti najemodajalca (pravnega prednika) iz sklenjene (pisne) najemne pogodbe, ne pa v morebitne drugačne (ustne) dogovore od tistih, ki izhajajo iz najemne pogodbe.

6. Tožena stranka v pritožbi navedene ugotovitve izpodbija z izpostavljanjem okoliščin, ki so botrovale temu, da je najemno pogodbo v zapisani obliki sklenila, pri čemer pritožbeno sodišče ugotavlja, da v pretežni meri bodisi ponavlja navedbe iz postopka na prvi stopnji, na katere je odgovorilo že sodišče prve stopnje, bodisi gre za pritožbene novote, ki jih pritožbeno sodišče pri odločanju o utemeljenosti pritožbe ne sme upoštevati (337. člen Zakona o pravdnem postopku2).

7. Na navedbe glede dogovorov o osebni dosmrtni služnosti, o pobotanju kupnine in najemnine, o obstoju izjemnih okoliščin, ki lahko preprečijo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in o uveljavljanju subvencionirane najemnine, ki jih pritožnica prvič uveljavlja v pritožbi, ne da bi pojasnila, zakaj jih brez svoje krivde ni mogla navajati prej, zato sodišče druge stopnje ne odgovarja. Tudi pritožbene navedbe, ki bi jih bilo mogoče razumeti kot uveljavljanje ničnosti oderuške pogodbe,3 predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto, zato jih pritožbeno sodišče ni smelo presojati.

8. Glede zatrjevanj v pritožbi, da je bila tožena stranka ob sklenitvi najemne pogodbe izigrana in zavedena s strani prednika tožeče stranke, pa pritožbeno sodišče poudarja, da napake volje pri sklepanju pogodbe ni mogoče uveljavljati z ugovorom zoper zahtevek nasprotne stranke, temveč le s tožbenim zahtevkom za razveljavitev pogodbe, ki pa ga tožena stranka ni postavila. Poleg tega gre tudi v tem primeru za nedovoljeno prepozno uveljavljeno novoto.

9. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi razlogom prvostopenjskega sodišča glede zavrnitve dokaznega predloga tožene stranke za njeno zaslišanje. Zaslišanje strank namreč predstavlja le dokazno sredstvo in kot tako ni namenjeno zagotavljanju pravice stranke, da se v postopku izjavi. Tožena stranka bi lahko v odgovoru na tožbo, kot tudi na naroku, na katerem je prisostvovala, poleg pooblaščenca navajala dejstva in predlagala dokaze (ki jih sedaj prepozno uveljavlja v pritožbi) in je sodišče prve stopnje v tem ni onemogočilo. Če pa je ni zaslišalo kot stranke, to pomeni le, da ni izvedlo dokaza z zaslišanjem strank. Stranke so kot dokazno sredstvo popolnoma enakovredne drugim dokaznim sredstvom. Ali sodišče izvede ta dokaz, je odvisno od konkretnega primera. V predmetni zadevi so za odločitev sodišča očitno zadostovali listinski dokazi, poleg tega izpoved stranke ne more nadomestiti pomanjkljive trditvene podlage, zato je očitek, da bi sodišče toženo stranko moralo zaslišati, s čimer pritožnica smiselno uveljavlja kršitev načela kontradiktornosti in možnosti obravnavanja pred sodiščem, neutemeljen.4

10. Glede na že navedene pravilne ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da je bila med pravnim prednikom tožeče stranke in toženo stranko sklenjena najemna pogodba, upoštevaje nadaljnje ugotovitve, da je tožena stranka zamujala s plačili najemnine in jo je tožeča stranka opozorila na kršitev njenih dolžnosti ter jo pozvala na plačilo zapadlih neplačanih obveznosti v postavljenem roku, tožena stranka pa se na poziv ni odzvala, je podan dejanski stan, ki utemeljuje odpoved najemne pogodbe (4. točka prvega odstavka 103. člena, tretji odstavek 103. člena in 112. člen Stanovanjskega zakona5). Sodišče prve stopnje je glede ugotavljanja in obstoja pravno odločilnih dejstev navedlo obširne razloge, s katerimi se pritožbeno sodišče strinja in se nanje v izogib ponavljanju, sklicuje.

11. Ker je bilo tožbenemu zahtevku treba ugoditi že zaradi ugotovljenega razloga neplačevanja najemnin, se sodišču prve stopnje ne bi bilo treba ukvarjati še z drugimi (uveljavljanimi) odpovednimi razlogi, zato pritožbeno sodišče pritožbenih navedb tožene stranke, ki te ugotovitve sodišča prve stopnje izpodbijajo, ni presojalo.

12. Glede na navedeno in ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP, sodišče prve stopnje pa je z odločitvijo, da se odpove najemna pogodba in je tožena stranka dolžna izprazniti sporno stanovanje ter plačati znesek zapadlih najemnin, tudi pravilno uporabilo že navedena materialnopravna določila SZ-1, je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

13. Izrek o pritožbenih stroških tožene stranke je odpadel, ker jih le-ta ni priglasila. Tožeča stranka pa mora svoje stroške pritožbenega postopka nositi sama, saj njen odgovor na pritožbo ni bil potreben (154., 155. in 165. člen ZPP).

1 V nadaljevanju ZIZ. 2 V nadaljevanju ZPP. 3 Tožena stranka v pritožbi med drugim navaja, da je pravni prednik tožeče stranke "zgolj izkoristil stisko, naivnost in pravno nevednost tožene stranke." 4 Prim. J. Zobec, Pravdni postopek - zakon s komentarjem (2. knjiga), GV založba, Ljubljana 2006, str. 508, 511. 5 V nadaljevanju SZ-1.