Jedro

Sodišče prve stopnje ne sme zavrniti uporabe 104. člena ZS-1, ko najemnik (pravočasno) navede eno izmed pravno odločilnih dejstev, dokler ne opravi vloge v smislu materialnoprocesnega vodstva.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, 1) da se najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama 1. 8. 2007 in kasneje dopolnjena, odpove (1. točka izreka), 2) da je toženec dolžan izprazniti stanovanje št. ... v 3. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu ..., ter ga prostega vseh oseb in stvari izročiti tožnici (2. točka izreka), 3) da je toženec dolžan plačati najemnino v višini 946,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 2. 2015, in obratovalne stroške v višini 3.321,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 4. 2015 (3. in 4. točka izreka) in 4) da je toženec dolžan tožnici povrniti stroške postopka (5. točka izreka).

2. Toženec je v pritožbi zoper sodbo navedel, da nasprotuje tožbi in jo izpodbija, ker se je na razgovoru v marcu 2015 z uradno osebo tožnice dogovoril, da zamudne stroške najemnine in obratovalne stroške poravnava obročno, tekoče račune pa plačuje redno. Dogovora se je držal in doslej plačal 850 EUR dolga.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Zavrača navedbe o dogovoru o obročnem plačilu, toženec pa je po vložitvi tožbe poravnal le 350 EUR, ne plačuje pa rednih obveznosti.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) mora sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti paziti tudi na kršitev določb pravdnega postopka iz 7. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, tj. ali so bile izpolnjene zakonske predpostavke za izdajo zamudne sodbe. Ena od predpostavk za izdajo zamudne sodbe je izostanek odgovora na tožbo (prvi odstavek 318. člena ZPP). Da se šteje, da je odgovor na tožbo vložen, mora biti obrazložen, iz obrazložitve pa mora izhajati, ali toženec nasprotuje zahtevku v celoti ali deloma in v katerem delu (prvi odstavek 278. člena ZPP).

6. Izpodbijana sodba zavzema stališče, da iz toženčevega odgovora na tožbo ne izhaja, da bi nasprotoval tožbenemu zahtevku. Zaključek je napačen.

7. V skladu s 104. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja. Če najemnik iz utemeljenih razlogov v roku iz prejšnjega odstavka ni mogel obvestiti lastnika o nastanku okoliščin iz prejšnjega odstavka, mora to storiti najkasneje v 30 dneh po prenehanju teh razlogov. Za uporabo izjeme po prvem odstavku 104. člena SZ-1 morajo biti torej kumulativno izpolnjeni trije pogoji: 1) obstajati mora ena od posebej utemeljenih okoliščin, 2) v določenem roku mora biti sprožen postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči, in 3) najemnik mora v določenem roku o tem obvestiti najemodajalca.

8. Sodna praksa je že zavzela stališče, da sodišče ne sme zavrniti uporabe 104. člena SZ-1, ko najemnik (pravočasno) navede eno izmed teh pravno odločilnih dejstev, dokler ne opravi svoje vloge, ki mu jo daje Zakon o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v okviru materialnoprocesnega vodstva (285. člen). Ta določba sodišču nalaga, da stranko pouči o dejstvih, ki manjkajo, da bi se lahko uspešno uprla odpovedi najemne pogodbi, tj. ali (in kdaj) je sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja, ali (in kdaj) je o sprožitvi postopka iz prvega vprašanja obvestila najemodajalca, in – upoštevaje podaljšljivost rokov – ali (in kdaj) so prenehale okoliščine, ki utemeljujejo njihovo podaljšanje. Navedeno pomeni, da je že navedba enega od pogojev iz 104. člena SZ-1 dovolj za sklep o obrazloženosti odgovora na tožbo. O potrebi po dopolnitvi dejstev je sodišče dolžno stranko poučiti v okviru materialnoprocesnega vodstva, to pa po naravi stvari šele sledi odgovoru na tožbo.(1)

9. Tožnica je v tožbi, s katero je zahtevala odpoved najemne pogodbe, izpraznitev in izročitev stanovanja ter plačilo zapadlih najemnin in obratovalnih stroškov, zatrjevala, da je bila najemna pogodba s tožencem sklenjena v letu 2007, da toženec od oktobra 2013 (z izjemo najemnine za februar 2014 in marec 2015) ni plačal najemnine, da dolguje tudi obratovalne stroške, ki jih upravnik zaradi neizterljivosti terja od nje, da mu je poslala opomin pred tožbo, v katerem ga je opozorila na kršitev pogodbe in ga pozvala k izpolnitvi obveznosti, in da se je s tožencem že pred opominom večkrat poskusila dogovoriti o rešitvi situacije. Toženec je v svoji vlogi, ki jo je naslovil kot odgovor na tožbo, navedel, da v stanovanju biva z ženo in petimi otroki, da je v času neplačane najemnine in obratovalnih stroškov ostal brez zaposlitve, da že za opravljeno delo ni dobil plače in da je dal zahtevek za plačilo v stečajnem postopku, ki teče zoper delodajalca, da je v februarju 2015 imel razgovor na Občini ..., kjer so mu pomagali z obročnim plačilom, da je marca 2015 začel plačevati tekoče račune ter v aprilu in maju odplačal 750 EUR dolga. Vlogo je zaključil s prošnjo sodišču in Občini, naj ga ne izselijo, ker nima kam iti, in navedel, da bo v bodoče redno plačeval stroške in vsak mesec namenil nekaj denarja za dolg.

10. Navedeni povzetek toženčevih navedb daje podlago za sklep, da je toženec zatrjeval obstoj ene od predpostavk, ki po drugem odstavku 104. člena SZ-1 preprečujejo odpoved najemne pogodbe. V prošnji, naj njega in družine sodišče in tožnica ne izselita, je dovolj določno izrazil nasprotovanje tožbenemu zahtevku za odpoved najemne pogodbe, z navedbo, da je del dolga plačal še v maju 2015, tj. po trenutku, ko je tožnica obračunala znesek zapadlih obveznosti, pa je izrazil tudi nasprotovanje delu denarnega zahtevka.

11. Zaradi zmotnega zaključka, da ni bil vložen odgovor na tožbo, je napačen sklep, da so podane predpostavke za izdajo zamudne sodbe.

12. Zaradi ugotovljene bistvene kršitve določb postopka je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano zamudno sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (prvi odstavek 354. člena ZPP). V novem sojenju naj sodišče izvede postopek ob upoštevanju toženčevega odgovora na tožbo. Pritožbeno sodišče ob robu dodaja, da je toženec vložil odgovor na tožbo le v enem izvodu, a je sodba, ki ne temelji na tej okoliščini, prejkone dala pravo težo tej okoliščini glede na pomen sporne zadeve za toženčevo eksistenco.

Op. št. (1): Prim. sklep VSL I Cp 227/2015 z dne 15. 4. 2015.