Jedro

Pritožba pravilno opozarja, da bi moralo prvo sodišče v konkretnem primeru, ko je odločilo le o enem izmed zahtevkov, izdati delno in ne vmesne sodbe, kar pa na samo odločitev sodišča ni vplivalo.

Sodišče prve stopnje je v nasprotju s tožnikovo trditveno podlago ugotovilo, da tožeča stranka ne zatrjuje tudi zamude pri plačilu najemnin.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožbeni stroški so nadaljnji stroški postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na izselitev in izročitev poslovnih prostorov v posest tožeči stranki.

2. Tožeča stranka izpodbija sodbo iz vseh razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku.(1) Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje s stroškovno posledico. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo odločilo o delu zahtevka, ne pa o temelju zahtevka, zato bi moralo na podlagi 314. člena ZPP izdati delno sodbo. Opozarja, da iz trditev tožeče stranke ne izhaja samo, da ji tožena stranka ni plačala tistega dela najemnine, glede katerega je bil sklenjen ustni dogovor, temveč tudi, da ni plačala tistega dela najemnine, ki ga je bila dolžna v skladu s pisno pogodbo plačati na njen TRR. Gre za del najemnine za mesece od septembra 2011 do meseca januarja 2012 ter za mesec januar 2013. Zmotna je zato ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka zahtevala le plačilo ustno dogovorjenega dela najemnine. Tožeča stranka je toženo stranko opozorila na neizpolnjevanje navedenih obveznosti oziroma jo je pozvala k plačilu z opomini z dne 29. 1. 2013 in z dne 8. 3. 2013 ter osebno dne 20. 9. 2014. Priča M. K. je na zaslišanju potrdil trditve tožeče stranke, da tožena stranka najemnine ni plačala niti po najemni pogodbi, torej niti tistega dela najemnine, ki je bil pisno dogovorjen. Tožena stranka na zaslišanju ni izpovedala, da ustni dogovor o plačevanju dela najemnine ni obstajal, čeprav je to med postopkom trdila. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi odločilo mimo dejstev, katerih obstoj je tožeča stranka v skladu s 7. členom ZPP zatrjevala in tudi izkazala. Sodišče prve stopnje glede na podane trditve pravdnih strank ter predložene in izvedene dokaze ni pojasnilo, na podlagi katerih trditev in izvedenih oziroma predloženih dokazov je ugotovilo za izpodbijano sodbo odločilno dejstvo, da je bila najemnina po pisni pogodbi in aneksih plačana ter da je tožeča stranka zatrjevala le neplačilo ustno dogovorjenega dela najemnine, s čimer je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Tožeča stranka je zoper toženo stranko vložila tožbo zaradi izselitve in izpraznitve poslovnih prostorov ter plačila najemnine, uporabnine in stroškov ogrevanja.

5. Pritožba pravilno opozarja, da bi moralo prvo sodišče v konkretnem primeru, ko je odločilo le o enem izmed zahtevkov, izdati delno in ne vmesne sodbe, kar pa na samo odločitev sodišča ni vplivalo.

6. Kot izhaja iz neprerekanih ugotovitev sodišča prve stopnje sta pravdni stranki dne 15. 8. 2009 sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor za čas do 1. 9. 2015. 7. Pritožba pravilno opozarja, da tožeča stranka ni le zatrjevala, da tožena stranka ni plačala tistega dela najemnine, glede katerega je bil sklenjen ustni dogovor, da se plačuje gotovinsko, temveč je zatrjevala, da tožena stranka ni plačala tudi tistega dela najemnine, ki ga je bila dolžna v skladu s pisno pogodbo plačati na TRR tožeče stranke ter je plačila tudi specificirala (del najemnine za mesec september 2011 do meseca januarja 2012 ter za mesec januar 2013, v višini po 300,00 EUR mesečno). Zato je v nasprotju s trditveno podlago tožeče stranke ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni zatrjevala zamude tožene stranke glede plačila tistega dela najemnine, ki naj bi ga tožena stranka plačevala preko TRR tožeče stranke. Ker sodišče ugotavlja konkretne okoliščine dejanskega stanja, mora izhajati iz trditev strank in na tej podlagi presoditi, ali je dokazni postopek potrdil ali ovrgel njihovo resničnost, upoštevajoč metodološki napotek 8. člena ZPP glede izdelave dokazne ocene.

8. Tožena stranka se je branila z navedbo, da ni kršila najemne pogodbe, zato ni zakonskega razloga za odstop od pogodbe iz krivdnih razlogov po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.(2)

9. Materialnopravna podlaga tožbenega zahtevka na izpraznitev poslovnega objekta iz krivdnih razlogov je v 28. členu ZPSPP, ki določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, med drugim, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. 10. Za odločitev o zahtevku je bilo potrebno odgovoriti na vprašanje, ali je tožena stranka zaradi neplačevanja najemnine kršila pogodbo.

11. Na to vprašanje pa je sodišče prve stopnje arbitrarno odgovorilo in sicer: „da na podlagi izvedenih dokazov ugotavlja, da je bila najemnina po pisni pogodbi in aneksih plačana, obstoj ustne dopolnitve pisne pogodbe z aneksi pa je bil in je sporen“.

12. Pritožba zato utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ni navedlo, na podlagi katerih izvedenih dokazov je prišlo do zaključka o pravno pomembnem dejstvu, da je bila najemnina po najemni pogodbi in aneksih plačana. Prav tako dokazna ocena ni bila opravljena v skladu z metodološkimi napotki iz 8. člena ZPP, zato sodbe ni mogoče preizkusiti. V nasprotnem primeru pa ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

13. Ker je sodišče prve stopnje, kot je bilo že navedeno, v nasprotju s tožnikovo trditveno podlago ugotovilo, da tožeča stranka ne zatrjuje tudi zamude pri plačilu najemnin, ki naj bi jih tožena stranka plačevala preko TRR tožeče stranke in ker se prvo sodišče do izvedenih dokazov sploh ni opredelilo in jih ocenilo, sodba pa tudi ne vsebuje razlogov o odločilnih dejstvih, je podana absolutna bistvena kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP ter kršitev tožnikove ustavne pravice do pritožbe. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi prvega odstavka 354. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

14. V ponovljenem postopku se bo moralo prvo sodišče opredeliti do vseh relevantnih navedb in ugovorov pravdnih strank ter izvedene dokaze oceniti v skladu z določilom 8. člena ZPP.

15. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu tretjega odstavka 165. člena ZPP.

Op. št. (1): V nadaljevanju ZPP.

Op. št. (2): V nadaljevanju ZPSPP.