Jedro

Če se najemnik in najemodajalec o povračilu vlaganj v nepremičnino nista dogovorila s pogodbo, pridejo v poštev pravna pravila o neupravičeni obogatitvi oziroma poslovodstvu brez naročila. Premoženjskopravni interes vlagatelja, ki je z vlaganjem svojih sredstev povečal vrednost nepremičnine, je torej zavarovan na obligacijskopravnem področju, ki ga ureja OZ v 190. členu. Že iz zakonske dikcije izhaja obogatitveni pristop, pri katerem ni bistveno, koliko je prikrajšanec vložil, ampak za koliko je okoriščenec z vlaganjem okoriščen. Pravilno je zato stališče nižjih sodišč, da sta od vloženega odšteli strošek amortizacije, ki predstavlja vrednostno izrabo vloženih sredstev v obdobju od njihove vložitve do njene vrnitve, saj je relevantna vrednost nepremičnine ob vrnitvi toženki in ne vrednost samih vlaganj v času, ko so bila ta izvedena.

Določilo 88. člena ZDen prepoveduje razpolaganje z nepremičnino, glede katere obstaja možnost vrnitve nacionaliziranega premoženja. Namen navedenega določila je v tem, da bi se denacionalizacijskemu zavezancu preprečila razpolaganja, ki bi lahko vplivala na vrnitev ali obliko vrnitve podržavljenega premoženja. Razpolaganja v tem smislu se nanašajo na pravni promet s takšnim premoženjem kot tudi na njegovo obremenjevanje s stvarnimi pravicami. Najem kot pravica obligacijskega prava pa ni takšne narave, ki bi vplivala na vrnitev ali obliko vrnitve podržavljenega premoženja, na kar kaže tudi 24. člen ZDen, ki ureja pravni položaj obstoječih najemnikov v odnosu do novega lastnika.

Izrek

I. Revizija zoper sklep o stroških se zavrže. II. Sicer se revizija zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo obstoj terjatve tožnika v višini 45.693,00 EUR in terjatve toženke v višini 24.048,00 EUR, ki jo je slednja uveljavljala v pobot. V presežku je tožbeni zahtevek in pobotni ugovor zavrnilo. Terjatvi je pobotalo do višine toženkine terjatve in toženki naložilo v plačilo razliko 21.645,00 EUR.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožnikovo pritožbo, pritožbi toženke pa je ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je ugotovilo obstoj terjatve tožnika do toženke v višini 45.639,00 EUR in terjatev toženke do tožnika v enaki višini. Terjatvi je med seboj pobotalo in zavrnilo tožbeni zahtevek.

3. Tožnik je vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev pravdnega postopka in predlagal, da ji revizijsko sodišče ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi, odpravi ali spremeni. Bistvo revizijskih očitkov v zvezi z odločitvijo o tožbenem zahtevku za povrnitev vlaganj je v izračunu vrednosti vlaganj. Sodišče ne bi smelo v tožnikovo breme upoštevati amortizacije vrednosti vloženih sredstev, kot jo je opredelil izvedenec. Pri amortizaciji je upoštevalo napačno obdobje. Svojo odločitev je oprlo na zmotno interpretirano določbo 98. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1), saj ni upoštevalo, da ima najemnik pravico do vrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj že ob izselitvi, kar pa je bilo leta 1994. Amortizacija bi se lahko upoštevala za triletno obdobje (od 1991 do 1994) v času trajanja najema, vendar je bila ta že ex lege obračunana v okviru najemnine, ne pa za celotno obdobje od 1991 do 2007, kot je to storilo prvostopenjsko sodišče. Razlogi nižjih sodišč o obračunu amortizacije so si v medsebojnem nasprotju, toženka pa glede tega tudi ni zadostila trditvenemu in dokaznemu bremenu. Zmotna je presoja drugostopenjskega sodišča, da je temu bremenu zadostila s pomočjo izvedenca, saj izvedensko mnenje ne more nadomestiti trditvene podlage. Izvedenec je amortizacijo sicer korektno izračunal, na sodišču pa je, da presodi, za kakšno obdobje in na kakšni podlagi (če sploh) lahko z amortizacijo bremeni tožnika, do česar se nižji sodišči nista opredelili. Tožnik je bil v pravnem smislu poslovodja brez naročila, sprva za denacionalizacijskega upravičenca, nato za toženko. V tej vlogi je bil dobroverni posestnik, ne pa tudi uporabnik iz 95. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Tako dobroverni posestnik kot poslovodja brez naročila sta upravičena do povrnitve koristnih stroškov. Toženka je zahtevala cenitev vlaganj tožnika po novem; to je izračunal v postopku imenovani sodni izvedenec, ta znesek pa se razlikuje od zneska, ki ga je izračunal izvedenec; ki ga je za cenitev vlaganj leta 1995 najela toženka, saj je ta ocenil dejanski vložek v nepremičnino. Tožnik je zato uveljavljal valorizirani znesek, ki ga je kot vlaganje ocenil cenilec leta 1995. 4. Toženka pobotnega ugovora ni substancirala. Ni zatrjevala in dokazala odločilnih dejstev, to je svojega realnega prikrajšanja zaradi neuporabe lastne stvari in tožnikovega okoriščenja z njeno uporabo. Ugotovitev nižjih sodišč, da je tožnik toženki preprečeval uporabo ali oddajo v najem tretjemu, ne temelji na pravočasnih trditvah. Tožnik toženki z ničimer ni omejeval lastniškega prevzema in zaradi neuporabe prostorov ni mogel imeti koristi, zato na drugi strani tudi ni bilo oškodovanja. Od 26. 9. 1994, ko je bila s strani toženke dana pisna odpoved najemne pogodbe, poslovnega prostora ni uporabljal, temveč ga je izpraznil, očistil in pripravil na predajo toženki. Imel je ključe in čakal, da bo dobil povrnjena vložena sredstva. Nepremičnino je imel v prisilni detenciji brez kakršnihkoli koristi, imel je le stroške in skrbi v dobro lastnika. Toženka se je izmikala pozivom za prevzem prostorov, s sporazumnim prenehanjem najemnega razmerja bi jih morala prevzeti, a jih ni, ker jih ni potrebovala. Zakon o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen) ji je v času trajanja denacionalizacijskega postopka namreč prepovedoval vsakršno razpolaganje z nepremičnino. Stališče drugostopenjskega sodišča, da bi toženka lahko nepremičnino oddala v najem kljub prepovedi iz drugega odstavka 88. člena ZDen, je zato zmotno. Ker toženka z nepremičnino ni smela razpolagati, tudi ni mogla biti oškodovana. Sodišče druge stopnje se neutemeljeno sklicuje na odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 402/2011 z dne 27. 2. 2002, ki s sodbo nima ničesar skupnega, saj obravnava prepoved ne ultra alterum tantum glede zamudnih obresti. Glede na ugotovljene okoliščine bi sodišči lahko ugotovili tudi priposestvovanje nepremičnine na podlagi drugega odstavka 43. člena SPZ.

5. Nezakonito je stališče drugostopenjskega sodišča, da gre toženki zaradi petletnega zastaralnega roka uporabnina za obdobje od 16. 11. 2002 do 16. 11. 2007. Zastaranje terjatve, ki jo toženka uveljavlja v pobot, ne more začeti teči od 16. 11. 2007, ampak od dneva, ko je toženka ugovor zastaranja postavila, to je z vložitvijo odgovora na tožbo (16. 6. 2008). Ker pa toženka ugovora ni oblikovala sama, ampak se je oprla šele na izračun izvedenca z dne 3. 6. 2011, je terjatev zastarala že 3. 6. 2006. 6. Revident izrecno izpodbija tudi odločitev o stroških pravdnega postopka.

7. Revizija je bila vročena toženki, ki je nanjo obrazloženo odgovorila in predlaga njeno zavrženje, podrejeno pa njeno zavrnitev.

8. Revizija v delu, ki se nanaša na sklep o stroških pravdnega postopka, ni dovoljena, sicer ni utemeljena.

O dovoljenosti revizije

9. Revident izrecno izpodbija odločitev o pravdnih stroških, ki naj bi bili odmerjeni napačno. Odločitev o stroških postopka se šteje za sklep (peti odstavek 128. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP), ki je zgolj akcesorne narave in je odvisna od odločitve o sporu. Revizija zoper sklep je dovoljena le, če gre za sklep sodišča druge stopnje, s katerim je bil postopek pravnomočno končan (prvi odstavek 384. člena ZPP). Izpodbijani sklep o stroških ni takšen sklep, zato je revizijsko sodišče revizijo v tem delu zavrglo (377. člen ZPP).

O utemeljenosti revizije

10. Nižji sodišči sta ugotovili, da: - sta družba F., d. o. o., kot najemnik in toženka kot najemodajalec 22. 10. 1991 sklenili najemno pogodbo 04/EM za poslovni prostor na V.; - je bil tožnik edini družbenik F., d. o. o., ki je bila izbrisana iz sodnega registra 4. 5. 2000; - je tožnik pred sklenitvijo najemne pogodbe prejšnjemu najemniku KZ Z. povrnil vlaganja na podlagi Pogodbe o povrnitvi vlaganj z dne 17. 5. 1991; - je tožnik v poslovni prostor s soglasjem toženke vlagal tudi sam; - je toženka po prejemu vloge tožnika, da ima likvidnostne težave, na 15. redni seji dne 16. 12. 1994 sprejela sklep št. 189, iz katerega izhaja, da najemniku zaradi neplačevanja najemnine daje takojšnjo odpoved najemne pogodbe in da se sredstva, vložena v obnovo poslovnega prostora, lahko kompenzirajo z dolgom iz naslova najemnin; - je toženka tožnika o odpovedi obvestila še z dopisom št. 363-05-266 z dne 10. 5. 1995 ter v njem določila rok za izpraznitev 25. 5. 1995; - sklep št. 198 ni bil izveden, saj predaje poslovnega prostora ni bilo, zato je toženka 12. 7. 1999 sprejela sklep št. 834, s katerim je odločila, da se sprejme sporazumna prekinitev najemnega razmerja z dnem 31. 12. 1994. Odločeno je bilo tudi, da najemnik nima pravice zahtevati povrnitve vlaganj v usposobitev poslovnega prostora; - je tožnik poslovni prostor toženki predal 16. 11. 2007; - je glede nepremičnine tekel denacionalizacijski postopek od leta 1993 do junija 2006, v katerem je toženka postala lastnica nepremičnine, saj je bilo ugotovljeno, da je prišlo do povečanja vrednosti nepremičnine za več kot 30%, denacionalizacijskemu upravičencu pa je bila izplačana odškodnina.

11. Revident nižjima sodiščema neutemeljeno očita, da ne bi smeli upoštevati amortizacije vloženih sredstev, kot jo je opredelil izvedenec, postavljen v tem postopku, ter da sta amortizacijo obračunali za napačno obdobje. Prav tako ni utemeljen očitek, da toženka amortizacije ni vsebinsko obrazložila in izkazala, ampak jo je vrednostno opredelil le izvedenec, in sicer za določen letni odstotek, ki ga je pomnožil s številom let. 12. Če se najemnik in najemodajalec o povračilu vlaganj v nepremičnino nista dogovorila s pogodbo, pridejo v poštev pravna pravila o neupravičeni obogatitvi oziroma poslovodstvu brez naročila. Premoženjskopravni interes vlagatelja, ki je z vlaganjem svojih sredstev povečal vrednost nepremičnine, je torej zavarovan na obligacijskopravnem področju, ki ga ureja Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ).(1) OZ v 190. členu določa, da kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je dolžan prejeto vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Že iz zakonske dikcije izhaja obogatitveni pristop, pri katerem ni bistveno, koliko je prikrajšanec vložil, ampak za koliko je okoriščenec z vlaganjem okoriščen. Pravilno je zato stališče nižjih sodišč, da sta od vloženega odšteli strošek amortizacije, ki pomeni vrednostno izrabo vloženih sredstev v obdobju od njihove vložitve do njene vrnitve, saj je relevantna vrednost nepremičnine ob vrnitvi toženki in ne vrednost samih vlaganj v času, ko so bila ta izvedena. Določbo 98. člena SZ-1(2) je sodišče druge stopnje navedlo le kot primer, kjer je amortizacija izrecno zakonsko urejena, sicer pa glede na naravo spornega prostora (poslovni prostor) materialnopravna podlaga za odločanje v tej zadevi ni SZ-1, ampak je treba odločitev opreti na določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in na že navedene splošne obligacijske določbe.

13. Revizijski očitki, da bi se amortizacija lahko obračunala le za čas pred izselitvijo tožnika v letu 1994, kasneje pa ne, so neutemeljeni. Predpostavka za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve je prehod koristi. Za dan prehoda koristi je v nasprotju z revizijskimi trditvami treba šteti dan, ko je tožnik toženki predmetno nepremičnino predal nazaj v posest, in ne dneva, ko je prostor dejansko izpraznil in se po svojih trditvah vračal vanj le z namenom vzdrževanja. Bistveno je namreč, da je tožnik imel možnost njegove uporabe, s tem pa posest nad njim. Korist toženke je tako v še neizrabljeni (neamortizirani) vrednosti vlaganj na dan 16. 11. 2007, to je v trenutku prehoda posesti in s tem koristi.

14. Trditve o vračunanju amortizacije v najemnino za obdobje do leta 1994, dane šele v pritožbi, so prepozne. Sodišče druge stopnje je sicer kljub ugotovitvi prekluzije ugotovilo, da toženka tudi ni dokazala, da bi bila amortizacija v času najemnega razmerja vračunana v najemnino. Glede višine amortizacije sta se nižji sodišči oprli na izračun izvedenskega mnenja, ki mu tožnik ni nasprotoval, zahteval ustrezne dopolnitve ali postavitve novega izvedenca (245. člen ZPP), zato z uveljavljanjem razlik v izračunu s cenitvijo vložka iz leta 1995 v reviziji ne more uspeti.

15. Tudi pobotni ugovor toženke ima pravno podlago v 190. členu OZ, ki za utemeljenost ugovora na tej podlagi poleg odsotnosti pravnega temelja zahteva na eni strani prikrajšanje enega in na drugi strani obogatitev drugega ter vzročno zvezo med prikrajšanjem in obogatitvijo. Revizijski očitki, da tožnik od spornega prostora ni mogel imeti koristi, ker ga ni uporabljal, so neutemeljeni. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je imel nepremičnino v posesti do leta 2007, da je imel ključe in je prostor obiskoval zaradi vzdrževanja, kar pomeni, da je imel možnost njegove uporabe, kar zadostuje.(3) Logična posledica ugotovljene tožnikove posesti na predmetnem prostoru je hkratna nezmožnost njegove uporabe s strani tožnice. Neutemeljen je tudi revizijski očitek, da toženka ni pravočasno zatrjevala, da ji je tožnik preprečeval uporabo nepremičnine ali oddajo v najem tretjemu, saj je nemožnost uporabe zatrjevala že v odgovoru na tožbo in iz tega naslova s pobotnim ugovorom uveljavljala odškodnino.

16. Prav tako je neutemeljeno revizijsko stališče, da zaradi prepovedi razpolaganja s sporno nepremičnino iz 88. člena ZDen toženka ni mogla biti prikrajšana, saj nepremičnine v vsakem primeru ne bi smela oddati v najem. Določilo 88. člena ZDen prepoveduje razpolaganje z nepremičnino, glede katere obstaja možnost vrnitve nacionaliziranega premoženja. Namen navedenega določila je v tem, da bi se denacionalizacijskemu zavezancu preprečila razpolaganja, ki bi lahko vplivala na vrnitev ali obliko vrnitve podržavljenega premoženja. Razpolaganja v tem smislu pomenijo pravni promet s takšnim premoženjem kot tudi njegovo obremenjevanje s stvarnimi pravicami. Najem kot pravica obligacijskega prava ni takšne narave, da bi vplivala na vrnitev ali obliko vrnitve podržavljenega premoženja. Na to kaže tudi 24. člen ZDen, ki ureja pravni položaj obstoječih najemnikov v odnosu do novega lastnika. Drugostopenjsko sodišče je zato pravilno opredelilo ratio legis navedene določbe o prepovedi razpolaganja in se v podkrepitev tega stališča sklicevalo na že obstoječo sodno prakso, in sicer odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 402/2001 z dne 27. 2. 2002. Opravilno številko zadeve je zaradi očitne tipkarske napake zapisalo kot II Ips 402/2011, kar v nasprotju z revizijskimi očitki ne pomeni bistvene kršitve določb pravdnega postopka.

17. Neutemeljen je revizijski očitek, da bi sodišči glede na okoliščine morali ugotoviti tudi priposestvovanje sporne nepremičnine. Lastninsko pravico je ob izpolnitvi z zakonom določenih pogojev sicer mogoče pridobiti (originarno) na podlagi samega zakona, vendar tožnik ustreznega ugotovitvenega zahtevka v tej smeri ni postavil. 18. Utemeljen pa je revizijski očitek, da je sodišče druge stopnje zmotno zaključilo, da je toženka zaradi petletnega zastaralnega roka upravičena do uporabnine za obdobje med 16. 11. 2002 in 16. 11. 2007. Zastaranje je bilo pretrgano z vložitvijo pobotnega ugovora (365. člen OZ), to je z vložitvijo odgovora na tožbo (16. 6. 2008), s katerim je toženka zahtevala odškodnino zaradi nemožnosti uporabe oziroma gospodarjenja s spornim poslovnim prostorom vsaj od novembra 2004 do 16. 11. 2007. Zahtevek za plačilo uporabnine pred 16. 6. 2003 je, upoštevajoč splošni petletni zastaralni rok in trenutek pretrganja zastaranja (16. 8. 2008), zastaral.(4) Ker pa je sodišče vezano na postavljeni zahtevek, je toženka upravičena do uporabnine za obdobje od novembra 2004 do 16. 11. 2007. Seštevek uporabnin za navedeno obdobje po izračunu v izvedenskemu mnenju, na katerega sta se oprli nižji sodišči, znaša 52.094,00 EUR (2 x za leto 2004 v znesku 1.354 EUR/mesec, 12 x 1.297 EUR/mesec za leto 2005, 12 x 1.429 EUR/mesec za leto 2006, 10 x 1.469 EUR/mesec in 784 EUR za 16 dni v novembru 2007). Zmotno materialnopravno stališče o začetku teka zastaranja pa ni vplivalo na končno odločitev drugostopenjskega sodišča, ki je ugotovilo, da obstoji terjatev toženke do tožnika v višini 45.693,00 EUR, to je v višini terjatve tožnika do toženke. Toženka je namreč verzijski zahtevek uveljavljala v obliki pobotnega ugovora (ne z nasprotno tožbo), zato sodišče terjatve toženke, ki jo je uveljavljala v pobot, ni moglo ugotoviti v višini, ki bi presegala višino tožnikove terjatve.

19. Nedovoljeno revizijo (glede primarnega zahtevka) je revizijsko sodišče v skladu s 377. členom ZPP zavrglo. Sicer je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo, saj revizijski razlogi niso podani (378. člen ZPP).

20. Odločitev o zavrnitvi revizije obsega tudi odločitev o zavrnitvi priglašenih stroškov revizijskega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Toženka stroškov odgovora na revizijo ni priglasila.

Op. št. (1): Odločba Ustavnega sodišča RS o razveljavitvi zakona o dopolnitvah zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in o razveljavitvi 18. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Uradni list RS, št. 102-5108/2002, tč. 22. Op. št. (2): Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. Op. št. (3): Prim. sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 8/2010 z dne 18. 4. 2013. Op. št. (4): Prvič je toženka zahtevek za plačilo odškodnine oziroma uporabnine uveljavljala s pobotnim ugovorom v odgovoru na tožbo 16. 6. 2008, in sicer je zahtevala uporabnino za obdobje od novembra 2004 do 16. 11. 2007. V tretji pripravljalni vlogi z dne 21. 4. 2010 je pobotni ugovor spremenila in zahtevala uporabnino za obdobje od 8. 6. 2000 do 16. 11. 2007. Ob upoštevanju petletnega zastaralnega roka ta sprememba ne vpliva na s strani revizijskega sodišča določeno uporabnino za obdobje od novembra 2004 do 16. 11. 2007.