Jedro

Svojo pravico odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, najemodajalec lahko uveljavlja le na način in po postopku, določenem z zakonom, torej skladno z določili ZPSPP le v sodnem postopku. Tožeča stranka pa svoj tožbeni zahtevek na izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov temelji na pisni odpovedi najemnih pogodb, podani izven sodnega postopka. Takemu načinu odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, ki ni skladen s predpisanim postopkom odpovedi, ni mogoče nuditi pravnega varstva.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo je prvostopno sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem naj bi sodišče odpoved, ki jo je podal v soglasju s tožečo stranko C. d.d. Ljubljana, vzdržalo v veljavi, toženi stranki pa naložilo izpraznitev poslovnih prostorov, ki so predmet pogodb o najemu z dne 4.9.1996 in z dne 1.11.1997 in izročitev poslovnih prostorov tožeči stranki. Tožeči stranki je še naložilo povračilo pravdnih stroškov tožene stranke v znesku 35.220,00 SIT s pripadajočimi zamudnimi obrestmi.

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Navedla je, da je bila med strankama izražena izrecna volja, da soglašata s šestmesečnim odpovednim rokom, ki sta ga kasneje sporazumno spremenili na en mesec. Tožena stranka je vedela in s tem soglašala, da je zaradi predvidenega rušenja objekta potrebno odpovedne roke skrajšati. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ne določa, da ima dogovor o morebitnem krajšem odpovednem roku za posledico ničnost. Drugi odstavek 24. čl. zakona sicer varuje najemnika, da po odpovedi najemnega razmerja poslovne prostore koristi še eno leto. Če pa se stranki najemne pogodbe dogovorita za krajši odpovedni rok, takega varstva najemnik ne potrebuje. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Med strankama je nesporno, da sta sklenili dne 4.9.1996 in 1.11.1997 najemni pogodbi za najem poslovnih prostorov, ki se nahajajo v objektu J. na F. ulici v Ljubljani za nedoločen čas. Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpoveduje pa se sodno (primerjaj 1. odst. 24. čl. v zvezi s 1. odst. 26. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - v nadaljevanju ZPSPP).

Tožeča stranka pa s tožbo zahteva, naj sodišče odpoved, ki jo je podal v soglasju s tožečo stranko C. d.d. Ljubljana, vzdrži v veljavi. Uveljavlja torej priznanje pisne odpovedi najemnih pogodb, sklenjenih za nedoločen čas, z izjavo o odpovedi, ki naj bi jo prejela tožena stranka 11.2.1998. Svojo pravico odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, najemodajalec lahko uveljavlja le na način in po postopku, določenem z zakonom, torej skladno z zgoraj citiranimi določili ZPSPP le v sodnem postopku. Tožeča stranka pa svoj tožbeni zahtevek na izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov temelji na pisni odpovedi najemnih pogodb, podani izven sodnega postopka. Takemu načinu odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, ki ni skladen s predpisanim postopkom odpovedi, ni mogoče nuditi pravnega varstva. Že iz navedenega razloga je odločitev prvostopnega sodišča pravilna.

Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje na med pravdnima strankama soglasno izraženo voljo o enomesečnem odpovednem roku najemnih pogodb, zaradi česar varstva iz 2. odst. 24. čl. ZPSPP najemnik ne potrebuje. Načelo svobodnega urejanja obligacijskih razmerij (primerjaj 10. čl. ZOR) omejujejo prisilni predpisi. Tak prisilni predpis je tudi ZPSPP, ki v 2. odst. 24. čl. določa najkrajši še dopusten pogodbeno dogovorjen odpovedni rok enega leta. Navedeni predpisani najkrajši odpovedni rok gotovo ne služi le varstvu interesa najemnika, kot to zmotno meni pritožnik. Najemniku naj tako minimalno določen odpovedni rok omogoči ureditev razmerij za nemoteno poslovanje (pridobitev novih poslovnih prostorov in s tem morebitno povezane aktivnosti za spremembo sedeža najemnika, če je imel sedež na naslovu doslej najetih poslovnih prostorov in druge aktivnosti).

To pa gotovo ni interes le najemnika, pač pa širši družbeni interes, ki ga zasleduje citirano določilo prepovedi krajšega odpovednega roka od enega leta. Pritrditi je zato prvostopnemu sodišču, da je pogodbeno določilo v obeh najemnih pogodbah z aneksi o enomesečnem odpovednem roku v nasprotju s prisilnim predpisom in zato po 105. čl. ZOR nično, zaradi česar na tej podlagi pogodbena stranka pravnega varstva ne uživa.

Na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje je torej prvostopno sodišče pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pri tem ni zagrešilo bistvenih postopkovnih kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP), je bilo potrebno pritožbo kot neutemeljeno zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP).