Jedro

Tožnik s tožbo ne zahteva realizacije tistega pogodbenega interesa, zaradi katerega je pogodbo sklenil, torej pravilne izpolnitve. Tožnikov zahtevek za znižanje kupnine je usmerjen v varstvo načela enake vrednosti dajatev, ki je temeljno načelo dvostranskih odplačnih pravnih poslov. Zahtevek za znižanje kupnine iz naslova stvarnih napak je treba razumeti kot zahtevek, naj se kupnina zniža za toliko, da kupec ni prikrajšan z nakupom stvari z napako. Kupnina se tako zniža glede na razmerje med vrednostjo stanovanja brez napake in vrednostjo stanovanja z napako.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (v odločitvi v prvem odstavku I. točke izreka sodbe in prvem odstavku II. točke izreka sodbe) in v stroškovni odločitvi (IV. točka izreka sodbe) razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

: Tožeča stranka uveljavlja zahtevek za znižanje kupnine zaradi manjvrednosti stanovanja v višini 16.695,90 EUR, zahtevek za povračilo škode, nastale na predmetih zaradi vdora vode v klet, v skupni višini 136,13 EUR, ter zahtevek za povračilo škode, nastale na materialih, in zaradi zmanjšanja kvalitete življenja, v višini 1.500.000,00 SIT. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo zahtevku za znižanje kupnine in toženi stranki naložilo, da tožeči stranki plača 16.695,90 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.2.2007 dalje. Ugodilo je tudi zahtevku za povračilo škode, nastale zaradi vdora vode v klet, v višini 136,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.2.2007 dalje. Hkrati je zavrnilo tožbena zahtevka za povračilo škode, nastale na materialih, in zaradi zmanjšanja kvalitete življenja v znesku 6.259,39 EUR. Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 2.978,50 EUR, tožeča stranka pa stranskemu intervenientu pravdne stroške v višini 460,00 EUR.

Tožena stranka in stranski intervenient sta proti takšni odločitvi vložila pravočasni pritožbi.

Po mnenju tožene stranke je sodišče zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, posledično je napačno ugotovilo materialno pravo, zaradi česar je potrebno sodbo razveljaviti. Navaja, da je izvedenec K. na ogledu opazil vlažen zid med stanovanjem in hodnikom, plesni pa se ni spomnil. Tožnik pa je navedel, da se pojavlja plesen okoli obrob oken in nikjer druge. Gre za razlike v izpovedi, zato je tožena stranka predlagala, da izvedenec opravi dodaten ogled stanovanja. Za oceno manjvrednosti stanovanja je namreč relevantno stanje ob zaključku postopka, to pa se je od ogleda izvedenca močno spremenilo. Sodišče je kršilo določbe pravdnega postopka, ko ni ugodilo njenemu dokaznemu predlogu. Izvedenec je zavzel stališče, da prihaja do vdora vlage v stanovanja zaradi poškodovane ali slabo položene glavne hidroizolacije. Meni, da je vzrok vlage napaka v dilataciji, te pa so bile po izvedbi priče Č. odpravljene v letu 2006. Ker je tožnik izpovedal, da je od leta 2008 v stanovanju manj vlage, se ponuja povezava med napakami v dilatacijah ter težavami v stanovanju tožnika. Izvedenec stališče o poškodovani hidroizolaciji temelji na obstoju kapnikov v garaži. Na obravnavi je svoje mnenje podal le na podlagi izpovedi tožnika. Sodišče na izvedenčevo mnenje, ki ga je podal na podlagi izpovedi tožnika, ne bi smelo opreti svoje odločitve. Navaja tudi, da bi lahko poškodbe vertikalne izolacije zaradi tožnikovega dela v atriju izničilo ukrepe tožene stranke pri odpravljanju težav v stanovanju tožeče stranke. Priče ne potrjujejo ugotovitve sodišča prve stopnje, da naj bi imeli težave z vlažnostjo tudi drugi stanovalci v bloku. Meni tudi, da so bile kršene določbe ZPP, ker se ni mogla udeležiti ogleda izvedenca. Ker se plesen pojavlja le še okoli oken je vprašljivo, ali je mogoče takšno stanovanje šteti za praktično neuporabno, kot je ugotovil izvedenec. Do vdora v klet je prišlo zaradi nevklopa črpalke, ki vzdržuje nivo podtalnice pod nivojem kleti, za katero je bil odgovoren upravnik objekta S. Navaja še, da se sodišče pri odločanju o zahtevku za povračilo odškodnine za refleksno škodo zaradi vdora vode v klet opira na izvedensko mnenje izvedenke C., ki pa je bilo pridobljeno izven postopka.

Stranski intervenient uveljavlja pritožbena razloga nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga razveljavitev sodbe ter vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo obravnavanje. Iz izpovedb izvedenca ni mogoče z gotovostjo ugotoviti, ali naj bi poškodbe hidroizolacije obstajale že pred gradbenimi posegi tožnika, ali pa so jo povzročili prav slednji. Izvedenec je tudi dopustil možnost, da bi lahko bil razlog za pojav vlažnosti v tožnikovem stanovanju napake v diletacijah. Vprašanje pravega vzroka za povečano vlažnost v stanovanju tožnika je tako ostalo nerazjasnjeno. Sodišče je ugodilo celotnemu zahtevku iz naslova zmanjšane vrednosti stanovanja, čeprav je bilo ugotovljeno, da so bile od vseh napak na stanovanju pravočasno grajane le napake, povezano s plesnijo. V tem delu je obrazložitev izpodbijane sodbe nepopolna, saj sodišče ni pojasnilo vzrokov, zakaj je v celoti priznalo zahtevek za zmanjšanje kupnine, čeprav je upoštevalo zgolj manjvrednost stanovanja zaradi povečane vlažnosti. Zmanjšanje kupnine v zahtevani višini 30 % nabavne vrednosti, izvira iz izvedenskega mnenja izvedenke C., ki pa jo je angažiral sam tožnik. Njeno mnenje temelji na ogledih, ki so bili opravljeni pred sanacijo tožnikovega stanovanja. Ne drži, da bi bilo stanovanje neuporabno, saj tožnik v njem prebiva skupaj s še tremi člani svoje družine. Izpovedbe izvedenca K. za odločitev v konkretnem primeru niso uporabne.

Pritožba je utemeljena.

Predmet pritožbene presoje je odločitev sodišča prve stopnje, da je tožena stranka dolžna vrniti tožniku 30% kupnine za stanovanje, ki ji jo je tožnik plačal na podlagi pogodbe o prodaji stanovanja, ki sta jo pravdni stranki sklenili 6.4.2004. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da vlažnost in posledično plesen, ki nastaja v stanovanju, ki je bilo predmet omenjene prodajne pogodbe, predstavljata stvarno napako, zaradi katere stanovanje nima lastnosti, ki so potrebne za njegovo običajno rabo (1. točka 459. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Ugotovilo je tudi, da je tožnik napako pravočasno grajal prodajalcu oziroma toženi stranki (462. in 464. člen OZ) in da je ta ni odpravila. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta vlažnost in plesen posledica nepravilne gradbene izdelave objekta in sicer poškodovane ali pa slabo položene glavne hidroizolacije ravne strehe nad kletmi in garažami. Skozi takšno hidroizolacijo prihaja voda pod nosilno steno, kjer se zadržuje, nato pa pride do njenega kapilarnega dviga po steni med skupnim hodnikom in stanovanjem, kar pogojuje vlažne stene, ki vlago oddajajo v tožnikovo stanovanje in povzročajo plesen. Da se pod nosilno steno nahaja voda dokazuje tudi njeno pronicanje skozi lasaste razpoke v plošči nad garažo, zaradi česar nastajajo na stropu garaže manjši apneni kapniki. Do navedenih dejanskih zaključkov je sodišče prve stopnje prišlo z izvedbo dokaza z izvedencem gradbene stroke.

Obstoj vlažnosti in plesni v tožnikovem stanovanju ni bi sporen. Med strankama postopka pa je bilo sporno, ali je, kot je zatrjevala tožena stranka, s sanacijo v začetku leta 2005 odpravila napako oziroma realizirala svojo pogodbeno obveznost pravilne izpolnitve, in, ali drži njena hkratna trditev, da je vzrok vlažnosti in plesni v tožnikovem poškodovanju hidroizolacije ob izvajanju del v atriju. Sodišče prve stopnje pravilno ni sledilo nobenemu od navedenih ugovorov tožene stranke. Ugotovilo je namreč, da je bilo toženkino odpravljanje napake usmerjeno v izdelavo toplotne izolacije ter očiščenje plesni ter zaščito sten s premazi proti plesni. Da osnovni vzrok pojava vlažnosti in plesni (napaka v hidroizolaciji) s tem ni bil odpravljen, je izkazoval ponoven pojav plesni v tožnikovem stanovanju. Izvedenec je tudi izključil, da naj bi bil vzrok za ponoven pojav plesni v morebitnem tožnikovem poškodovanju hidroizolacije pri naknadni izdelavi atrija. Njegova navedba z zaslišanja, ki se izpostavlja v pritožbi, da bi tožnikova poškodba hidroizolacije (ki ni z ničemer dokazana) lahko pripomogla k večji vlažnosti v stanovanju, pri čemer pa bi bil ta dodaten vpliv le „pika na i“ pa izkazuje le to, da vztraja, da je temeljni vzrok pojava vlažnosti in plesni v bodisi predrti bodisi pomanjkljivo izdelani hidroizolaciji. Gre za dela, ki so bila izvedena kasneje, zaslišan pa je izvedenec med drugim tudi izpovedal, da tožnikova ureditev atrija (zasteklitev in položitev hidroizolacije) lahko vpliva na manjšo vlažnost v stanovanju.

Tožena stranka pa v pritožbi utemeljeno izpostavlja izpoved tožnika, ki jo je podal, ko je bil zaslišan kot stranka, da se je pojav vlažnosti in plesni v primerjavi z obdobjem, ko je bilo izdelano izvedensko mnenje izvedenca K. zmanjšal. Tako je navedel, da se je vlažnost v stanovanju v obdobju štirih let znižala, ker so se stene očitno presušile. Tožnik je na skici, ki jo je izdelal ob zaslišanju označil, kje se še pojavlja plesen (na obeh oknih v otroškem delu stanovanja in na oknu, ki se nahaja v dnevnem delu) in hkrati navedel, da „drugje plesni ni“. Na vprašanje stranskega intervenienta, na kateri višini se nahaja plesen, pa je navedel, da okoli obrob oken in nikjer drugje. Izvedenec je zaslišan, za navedene (nove) dejanske okoliščine ponudil tudi razlago in sicer, da je glina ali vodni kamen zaprla poškodbe hidroizolacije ali pa (ob ugotovitvi, da se apneni kapniki v garaži še vedno pojavljajo), da je voda spremenila pot. Izvedenec je tudi navedel, da je v tem primeru takšno stanje trajno. Če je tako in če se je vlažnost v stanovanju zmanjšala, kar bi lahko vplivalo na presojo oziroma zaključek o obsegu ali obstoju stvarne napake, je bil upravičen in pravočasen (4. odstavek 286. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP) predlog tožene stranke za izvedbo dokaza z izvedenčevim ponovnim ogledom tožnikovega stanovanja. Pravilen je zato pritožbeni očitek sodišču prve stopnje, ki je zavrnilo izvedbo navedenega dokaza, kar bi lahko vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe.

Pri presoji višine tožbenega zahtevka pa je sodišče prve stopnje nepravilno uporabilo materialno pravo. Kot je bilo že navedeno tožnik s tožbo ne zahteva realizacije tistega pogodbenega interesa, zaradi katerega je pogodbo sklenil, torej pravilne izpolnitve. Tožnikov zahtevek za znižanje kupnine (2. točka 1. odstavka 468. člena OZ) je usmerjen v varstvo načela enake vrednosti dajatev, ki je temeljno načelo dvostranskih odplačnih pravnih poslov. Zahtevek za znižanje kupnine iz naslova stvarnih napak je treba razumeti kot zahtevek, naj se kupnina zniža za toliko, da kupec ni prikrajšan z nakupom stvari z napako. Kupnina se tako zniža glede na razmerje med vrednostjo stanovanja brez napake in vrednostjo stanovanja z napako. Sodišče prve stopnje z zaključkom, da je stanovanje, kot je tožnikovo, praktično neuporabno, ni sledilo navedenemu objektivnemu pristopu pri oceni znižanja kupnine. Dejstvo namreč je, da imajo tudi bolj vlažna stanovanja oziroma stanovanja, v katerih se nahaja plesen, svojo ceno oziroma so predmet prodaje na trgu. S pomočjo izvedenca bi zato moralo sodišče ugotoviti, kolikšna bi bila prodajna cena stanovanja ob upoštevanju ugotovljene napake.

Utemeljena pa je tudi pritožbena kritika, da je sodišče prve stopnje preseglo dejansko podlago tožbenega zahtevka, ko je zaradi prisotnosti vlage in plesni znižalo kupnino za 30 %. Tožnik je namreč kot podlago tožbenemu zahtevku za 30 % znižanje kupnine navedel več stvarnih napak. Poleg plesni in prisotnosti vlage je navajal tudi druge stvarne napake in sicer naj bi se pozimi ob oknih nabiral kondenz; v kopalnici naj bi bil počen strop; električna napeljava v atriju, ki pripada njegovemu stanovanju, naj ne bi bila izvršena; parket naj bi bil slabe kvalitete z veliko vdolbinami in zelo mehak; na ograji v atriju naj bi prihajalo do rjavenja in pokanja kovinske konstrukcije; siva ograja na francoskih oknih in v atriju naj bi bila neustrezno prebarvana, pojavljala naj bi se rja; na parkirnem mestu št. 71 naj bi se na stropu in na tleh nabiral apnenec. Glede teh napak je sodišče ugotovilo, da tožnik ni izkazal, da jih je pravočasno grajal oziroma v rokih predvidenih v 461. členu in 462. členu OZ in zato zaključilo, da uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov v tem delu ni utemeljeno. Kljub temu pa je tožbenemu zahtevku za znižanje kupnine v celoti ugodilo.

Pri presoji zahtevka za povračilo škode, nastale zaradi vdora vode v klet, pa sodišče ni presojalo ugovora pasivne legitimacije tožene stranke. Ta je v odgovoru na tožbo navedla, da je do vdora vode prišlo zaradi nevklopa črpalke, ki vzdržuje nivo podtalnice pod nivojem kleti. Gre za skupno napravo, za njeno ustrezno delovanje pa je dolžan skrbeti upravljalec objekta oziroma v konkretnem primeru SPL. V zvezi s to svojo dejansko trditvijo je predlagala tudi izvedbo dokazov. O tem izpodbijana sodba ne vsebuje razlogov in je zato pomanjkljiva.

Glede na ugotovljene kršitve določb postopka in s tem pogojene pomanjkljivosti izpodbijane sodbe ter zaradi napačne uporabe materialnega prava pri presoji utemeljenosti višine zmanjšanja kupnine, zaradi česar je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, je bilo treba pritožbama ugoditi, razveljaviti sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu in v tem obsegu vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje.