Jedro

S pogodbo o upravljanju ni mogoče določiti različnega kriterija delitve stroškov za različne kategorije lastnine. Narava pogodbe o upravljanju terja glede pravic in obveznosti povsem enakovreden položaj vseh solastnikov, ne glede na to, ali so pogodbo o upravljanju podpisali ali ne.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Tožeča stranka sama nosi pritožbene stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala plačilo zneska 293.615,53 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške v višini 27,75 EUR.

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da višje sodišče sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi. Priglaša tudi pritožbene stroške.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Ne drži pritožbeni očitek, da iz razlogov sodbe ni razvidno stališče sodišča o zatrjevani ničnosti 2. odstavka 7. člena pogodbe o izvajanju storitev upravljanja, s katerim sta bili določeni različni merili za plačilo stroškov upravljanja za imetnike poslovnih prostorov (cena na m2) in za imetnike stanovanj (cena na enoto) v večstanovanjski stavbi na D. ulici v Ljubljani. Sodišče prve stopnje je razločno pojasnilo, da je takšna porazdelitev stroškov upravljanja, ki imetnike poslovnih prostorov obremeni petkrat bolj kot imetnike stanovanj z enakim solastniškim deležem, v nasprotju tako z 30. členom Stanovanjskega zakona (SZ-1, Ur. l. RS, št. 69/2003) kot s 115. do 117. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in da je zaradi tega navedeno pogodbeno določilo v delu, ki določa višino obveznosti imetnikov poslovnih prostorov, nično (88. čl. OZ). Okoliščina, da je sodišče prve stopnje s svojimi razlogi pritrdilo stališču tožene stranke, le tem ne jemlje vrednosti oz. teže. Tudi pritožbeni očitki zaključkov prvostopnega sodišča ne morejo omajati.

Pomembno je poudariti, da različnost meril ni nedopustna sama po sebi. Ne gre za to, da določena kategorija etažnih lastnikov (imetniki poslovnih prostorov) ne bi smela biti v večji meri obremenjena s stroški upravljanja od drugih (imetnikov stanovanj). Takšna ureditev je pravno povsem dopustna, dogovoriti jo je mogoče s pogodbo o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, ali s posebno pogodbo med upravnikom in etažnim lastnikom. Zadnja sprememba Stanovanjskega zakona (SZ-1A, Ur. l. RS, št. 57/2008) je določitev kriterijev delitve obratovalnih stroškov prepustila podzakonskemu aktu (glej 2. odstavek 9. čl. SZ-1A), ki lahko da bo tudi določil različna merila za različne etažne lastnike. Vendar pa različni kriteriji delitve stroškov upravljanja med etažne lastnike nikakor ne morejo biti predmet pogodbe o upravljanju.

Pogodba o upravljanju, ki jo sklenejo etažni lastniki z upravnikom, določa posle, potrebne za obratovanje in vzdrževanje solastne stvari za doseganje njenega namena (3. odstavek 67. člena SPZ). Gre sicer za obligacijsko pravno pogodbo, ki pa ima stvarnopravne značilnosti, predvsem v smislu določenih erga omnes učinkov. Obligacijska razmerja temeljijo na svobodno izraženi volji udeležencev; subjekti, ki v ta razmerja vstopajo, se samostojno in svobodno zavezujejo in jim mimo tega, k čemur so se zavezali, ni mogoče naprtiti nobene obveznosti. Stvarno pravo pa takšne situacije, ko je nek subjekt lahko v zavezi ne oziraje se na svojo voljo ali celo zoper njo, dopušča, saj ščiti interese "stvari", ki lahko prevladajo nad individualnimi interesi posameznika. Takšen stvarni interes je tudi "causa" pogodbe o upravljanju, ki je v tem, da večstanovanjska stavba v redu obratuje in da je primerno vzdrževana. Ta interes je nad interesom posameznika, lastnika njenega dela, in njegove individualne volje o tem, v kolikšni meri bi on sam poskrbel za funkcioniranje stavbe. Zato o poslih v zvezi z rednim upravljanjem odloča večina solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico vrednosti nepremičnine, pogodba pa velja za vse, tudi za solastnike, ki je niso podpisali in za vse pravne naslednike.

Vendar pa večina etažnih lastnikov nima pravice, da bi stroške upravljanja in druga bremena nepremičnine, prerazporedila drugače, kot to določa zakon, to pa je edino v sorazmerju z velikostjo solastniških deležev. S pogodbo o upravljanju tako ni mogoče določiti drugačnega kriterija delitve stroškov niti za vse etažne lastnike (nedopustna je torej tudi določitev plačila stroškov po enoti, če so te različne velikosti), kaj šele različne kriterije za različne kategorije lastnikov. Podpisniki pogodbe o upravljanju ne smejo nepodpisnikom naložiti več obveznosti, kot jih nosijo sami. Narava oz. učinki pogodbe o upravljanju terjajo glede pravic in obveznosti iste čevlje za vse, t.j. povsem enakovreden položaj vseh solastnikov ne glede na to ali so pogodbo o upravljanju podpisali ali ne. Določitev večjih bremen manjšini etažnih lastnikov, ki sami potrebne večine za sklenitev pogodbe o upravljanju niti ne morejo zbrati, pa je poleg tega, da je nezakonita, tudi nemoralna.

Socialni kriterij, na katerega se sklicuje tožena stranka, bi lahko bil upoštevan v podzakonskem aktu o določitvi teh kriterijev, ki ga predvideva zadnja novela ZS-1A. Tožeča stranka pa ni niti državni organ niti javna institucija, zato nima nobenih pooblastil za zbiranje oz. prerazporejanje sredstev iz naslova upravljanja po socialnih kriterijih, oziroma sme, če že meni, da so imetniki stanovanj socialna kategorija, to početi zgolj v lastno breme.

Pritožnica ima sicer prav, ko opozarja, da je bilo v istovrstni zadevi med istima pravdnima strankama, opr. št. I Cpg 1133/2005 v zvezi s opr. št. VIII Pg 471/04, odločeno drugače (tožeča stranka je z zahtevkom za povrnitev stroškov upravljanja uspela). Ob vpogledu v navedeno zadevo pritožbeno sodišče ugotavlja, da je do drugačne odločitve sodišča prišlo zaradi pomanjkljive trditvene podlage tožene stranke, ki svojih stališč ni ustrezno in v zadostni meri predstavila, zato jih sodišče ni moglo preizkusiti. Izid sodnega postopka je namreč v mnogo čem odvisen tudi od procesne aktivnosti strank. Z vidika zagotavljanja enotne sodne prakse pa je nezaželena in tudi nedopustna le različna uporaba materialnega prava v istovrstnih primerih, če sodišče razlogov za odstop od ustaljene sodne prakse posebej ne obrazloži. Pritožbeno sodišče je zato pregledalo tudi sodno prakso in v bazi, s katero razpolaga, ni našlo nobene sodne odločbe, ki bi obravnavala v tej zadevi sporno materialnopravno vprašanje (dopustnost različnega obravnavanja etažnih lastnikov v pogodbi o upravljanju). Tudi sodba, na katero se sklicuje tožeča stranka, se tega vprašanja eksplicitno iz že navedenih razlogov ni lotila.

Pritožbeni razlogi tako niso podani, kot tudi ne razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), zato je višje sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Ker s pritožbo ni uspela, je tožeča stranka dolžna nositi svoje pritožbene stroške (165. člen v zvezi s 154. členom ZPP).