Jedro

Vračilo stanovanj v naravi, kljub nespornemu dejstvu, da stanovanja (še vedno) zasedajo njihovi stanovalci, je možno.

Določba 88. člena ZDen prepoveduje zavezancem razpolaganje s premoženjem, glede katerega obstoji dolžnosti vrnitve po ZDen in posledico pri ravnanju v nasprotju s povedanim, to je izrek pravnih poslov in enostranskih izjav volje za nične. Pravna posledica ničnosti je vzpostavitev stanja pred sklenitvijo teh pogodb in posledično neizkazanost ovir za primarno obliko vračila podržavljenega premoženja po ZDen, ne glede na to, da so kupci stanovanja kupili v dobri veri in plačali celotno kupnino. Morebitna dobrovernost pogodbenikov glede na 88. člen ZDen namreč na presojo veljavnosti pravnega posla ne vpliva, vračilo kupnine pa je (oziroma bo) stvar nadaljnjega urejanja razmerij med tožnico, ki je kupnino prejela, in stanovalci. S plačilom kupnine stanovalci tudi niso pridobili pravice do udeležbe v denacionalizacijskem postopku, saj bi bili stranke denacionalizacijskega postopka le v primeru uveljavljanja investicijskih vlaganj v ta stanovanja.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ v 1. točki izreka vrnil upravičenki A. z.o.o. štiri stanovanja v stanovanjski stavbi …, parc. št. 1924, stavba v izmeri 169 m2 in dvorišče v izmeri 117 m2, vl. št. 988, k.o. …, z vzpostavitvijo lastninske pravice (ki jih potem opredeli glede na lokacijo in zasedenost s stanovalci), v 2. točki izreka določil kot zavezanko tožnico, v 3. točki izreka odločil, da po pravnomočnosti odločbe izvede Okrajno sodišče v Mariboru po uradni dolžnosti spremembo zemljiškoknjižnega stanja, kakor sledi iz 1. točke izreka tega sklepa, v 4. točki izreka, da vsaka stranka trpi svoje stroške postopka, in v 5. točki, da bo o preostalem delu zahteve za denacionalizacijo odločeno v nadaljevanju postopka. V obrazložitvi je navedel, da je upravičenka A. vložila zahtevo za denacionalizacijo z vsemi potrebnimi listinami po 62. členu Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen) ter da je bilo o vračilu podržavljenega premoženja odločeno že z večimi delnimi odločbami. V tem primeru je pravni temelj podržavljenja odločba Oddelka za finance ObLO Maribor-Center, št. 03-5017/2 z dne 2. 7. 1959, izdana na podlagi Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (v nadaljevanju ZNNZ), pri čemer ob podržavljenju odškodnina ni bila plačana. Predmet te odločbe je denacionalizacija štirih stanovanj v zgoraj opredeljeni stanovanjski stavbi (1 v pritličju, 1 v 1. nadstropju in 2 v 2. nadstropju), ki jih je tožnica fizičnim osebam prodala po uveljavitvi ZDen, kar je v nasprotju z 88. členom ZDen. Upravičenka je zato pri pristojnem sodišču vložila tožbo na ugotovitev ničnosti prodajnih pogodb. Okrožno sodišče je s sodbo, I Pg 70/2006 z dne 12. 3. 2008, ugotovilo, da so nične pogodbe, sklenjene med tožnico in: - stanovalko A.A. kot kupko stanovanja št. 5 v pritličju te stanovanjske hiše, - stanovalcema B.B. in C.C. kot kupcema stanovanja št. 4 v 1. nadstropju te stanovanjske hiše, - stanovalcem F.F. kot kupcem stanovanja št. 6 v 2. nadstropju, in - stanovalko D.D. kot kupko stanovanja št. 5 v 2. nadstropju te stanovanjske hiše. Sodba je postala pravnomočna 15. 1. 2009. Organ bo v nadaljevanju postopka odločil še o stanovanju št. 2 v pritličju stanovanjske hiše, glede katerega je sodišče ugotovilo, da pogodba s kupko E.E. ni nična, ter o stanovanju v 1. nadstropju, glede katerega sodni postopek še teče. Upravičenka A. je izkazala svoje upravičenje do uveljavljanja denacionalizacije po 65. in 66. členu Zakona o zadrugah (v nadaljevanju ZZad). Ob upoštevanju drugega odstavka 29. člena ZDen je organ odločil, kot izhaja iz izreka odločbe.

Drugostopni organ je z odločbo, št. 4902-1/2011-3 z dne 24. 1. 2012, zavrnil pritožbo tožnice in v zvezi s pritožbenimi navedbami še dodal, da 60. člen ZDen določa, kdo so stranke postopka, med katerimi pa, ob upoštevanju, da je bilo pravnomočno ugotovljena ničnost prodajnih pogodb, ni kupcev teh stanovanj, saj so s to ugotovitvijo prenehala vsa stvarnopravna upravičenja kupcev na kupljenih stanovanjih. Tudi okoliščina, da naj bi zemljiškoknjižno stanje še vedno izkazovalo lastništvo kupcev, kakor tudi, da so stanovanja še vedno v njihovi posesti, ne vpliva na njihov materialnopravni položaj v tem postopku. Z odločbo se stanovanja vračajo v last upravičenki, kar pomeni, da bo na teh stanovanjih vzpostavljena lastninska pravice upravičenke v zemljiški knjigi. Odločba pa tudi ne posega v pravice in pravne koristi, ki gredo kupcem po drugih pravnih podlagah. Kupci pa niso zahtevali udeležbe v postopku.

Tožnica je vložila tožbo iz razlogov napačne ugotovitve dejanskega stanja, kršitve odločbe materialnega prava in bistvene kršitve odločb postopka. V tožbi je uvodoma povzela potek dosedanjega postopka, navedla, da je sicer sodišče res ugotovilo ničnost kupoprodajnih pogodb, kar pa ne more vplivati na pravice posameznih stanovalcev in lastnikov kupljenih stanovanj, da ta stanovanja pridobijo od katerega koli prodajalca na podlagi Stanovanjskega zakona. Zato je bilo utemeljeno pričakovati, da bo organ po pravnomočnosti pravde razpisal obravnavo in skušal doseči sporazum med vsemi zainteresiranimi strankami, vendar tega ni storil in tako odvzel kupcem stanovanj status stranke v postopku, kot tudi pravico do stanovanja. Že v pritožbi je tožnica opozorila, da je izrek odločbe v 2. točki neizvršljiv, saj v zemljiški knjigi in tudi sicer tožnica ni lastnica teh stanovanj, niti jih nima v posesti. Sicer pa sama ugotovitev ničnosti pogodb ne more zadostovati za rešitev denacionalizacijskega postopka, ki mora vključevati vse stranke z interesom. Ker so vsi imetniki stanovanjskih pravic oziroma uporabniki stanovanj pridobili na podlagi Stanovanjskega zakona legitimno pravico do nakupa, jim te pravice ni mogoče odvzeti, ne glede na ugotovljeno formalno ničnost po 88. členu ZDen. Tudi stališče drugostopnega organa je napačno. Kupci stanovanj so stanovanja pošteno in v skladu z zakonom kupili in plačali kupnino. Zato je več kot očitno, da denacionalizacija posega v pravice in pravne koristi kupcev, kar je razvidno že iz same obrazložitve organa, ki pojasnjuje prvi in drugi odstavek 60. člena ZDen. S plačili kupnin so stanovalci in lastniki po Stanovanjskem zakonu pridobili statut stranke v postopku, saj gre za osebe, ki so si na podlagi Stanovanjskega zakona pridobile svoje pravice in pravne koristi. Teh pravic in pravnih koristi pa kupci stanovanj nimajo le zoper upravičenko, temveč tudi do tožnice in prav zato bi moral organ razpisati obravnavo in zadevo po možnosti urediti v skladu z 69. členom ZDen. Pravno zgrešeno je stališče, da so kupci s pravnomočno ugotovitvijo ničnosti pogodb izgubili vsa stvarnopravna upravičenja. Tožnica je mnenja, da se status kupcev v odnosu do upravičenke ni prav nič spremenil, saj so kupci še vedno v posesti stanovanj, njihovih stanovanjskih pravic jim ni nihče odvzel in je upravičenka še vedno zavezana za izpolnitev pravic stanovalcev. Vsako drugo stališče je protizakonito in protiustavno. Pri tem ne gre prezreti dejstva, da pravdno sodišče v zvezi z odločanjem o ničnosti pogodb tudi ni odločalo o izvedbi spremembe lastninske pravice v zemljiški knjigi, saj sama sodba glede ničnosti še ni zadostna podlaga za izvedbo spremembe pravice v zemljiški knjigi. Poleg tega tudi sama eventuelna sprememba lastninske pravice med zavezanko in upravičenko še ne pomeni izvršilnega naslova za izpraznitev stanovanj, ki jih zasedajo posamezni kupci. Zato je tožnica tudi uveljavljala neizvršljivost odločbe. Organ pa je v zadevi izdal le delno odločbo, čeprav je imel vso podlago za končanje postopka, vendar je predpogoj za tako končanje dejanski razpis obravnave in končanje zadeve z dokončno denacionalizacijsko odločbo. Predlagala je, da sodišče tožbi ugodi, prvostopno in drugostopno odločbo odpravi ter zadevo vrne prvostopnemu organu v ponovni postopek, priglasila pa je tudi stroške postopka.

Toženka je v zadevi poslala upravne spise, na tožbo ni odgovorila.

Stranka z interesom A. z.o.o. je v odgovoru na tožbo prerekala vse tožbene navedbe kot neutemeljene, dodatno navedla, da ZDen v 51. členu jasno določa, kdo je zavezanec v tem postopku, pri čemer so fizične osebe že po samem zakonu izključene kot možni zavezanci za vračilo. S pravnomočno ugotovitvijo ničnosti pogodb je kupcem stanovanj prenehal tudi njihov pravni interes za izid postopka. Nenazadnje pa so bili kupci stanovanja obveščeni o poteku postopka, pa niso priglasili svoje udeležbe. Vzpostavitev in vpis lastninske pravice se bo tudi lahko izvršil neposredno. Tudi sicer pa lahko tožnica sama na podlagi sodno ugotovljene ničnosti pogodb zahteva, da se zemljiškoknjižno stanje uskladi in se sama ponovno vpiše kot lastnica. Zaradi ugotovljene ničnosti pogodb se ponovno vzpostavlja stanje, kot je bilo ob uveljavitvi ZDen. ZDen in tudi Stanovanjski zakon (173. člen SZ-1) kot relevantne okoliščine izpostavlja zgolj najemne in temu podobne pogodbe, ki na odplačni pravnoposlovni podlagi podeljujejo pravico do posesti in uporabo nepremičnine tretji osebi. Na pogodbe pa že po zakonu odločba o denacionalizaciji nima vpliva. Glede na navedeno je predlagala, da sodišče tožbo zavrne in tožnici naloži povrnitev njenih stroškov postopka.

Tožba ni utemeljena.

V obravnavanem primeru je sporna odločitev prvostopnega organa o vračilu tam opredeljenih štirih stanovanj v stanovanjski stavbi …, Maribor, parc. št. 1924, vl. št. 988, k.o. …, z vzpostavitvijo lastninske pravice v korist denacionalizacijske upravičenke A. z.o.o. Tudi po presoji sodišča je ugotovljeno dejansko stanje, ob upoštevanju materialnopravnih določb, ki veljajo za obravnavani primer, dalo prvostopnemu organu zanesljivo podlago za zaključek, da je vračilo v naravi, kljub nespornemu dejstvu, da stanovanja (še vedno) zasedajo njihovi stanovalci, možno. Iz podatkov spisa namreč izhaja, da so bile kupoprodajne pogodbe, s katerimi je tožnica kot prodajalka prodala navedena stanovanja kupcem – stanovalcem A.A., B.B. in C.C., F.F. in G.G. pravnomočno izrečene za nične po 88. členu ZDen. Ta določba z uveljavitvijo ZDen prepoveduje zavezancem razpolaganje s premoženjem, glede katerega obstoji dolžnosti vrnitve po ZDen in posledico pri ravnanju v nasprotju s povedanim, to je izrek pravnih poslov in enostranskih izjav volje za nične. Pravna posledica ničnosti pa je vzpostavitev stanja pred sklenitvijo teh pogodb in posledično neizkazanost ovir za primarno obliko vračila podržavljenega premoženja po ZDen, ne glede na to, da so kupci stanovanja kupili v dobri veri in plačali celotno kupnino. Morebitna dobrovernost pogodbenikov glede na 88. člen ZDen namreč na presojo veljavnosti pravnega posla ne vpliva, vračilo kupnine pa je (oziroma bo) stvar nadaljnjega urejanja razmerij med tožnico, ki je kupnino prejela, in stanovalci. S plačilom kupnine pa stanovalci tudi niso pridobili pravice do udeležbe v denacionalizacijskem postopku, saj bi bili stranke denacionalizacijskega postopka le v primeru uveljavljanja investicijskih vlaganj v ta stanovanja (prvi in drugi odstavek 60. člena ZDen). Tovrstni zahtevki pa iz podatkov spisa niso razvidni. Sodišče se tako ne strinja, da tožnica, ker ni vpisana v zemljiški knjigi, ne more vrniti obravnavanih stanovanj, ker ni njihova lastnica in jih tudi nima v posesti, saj so stanovanja (ponovno) v njenem premoženju, organ pa tudi ni vrnil stanovanj v posest, ker so zasedena s stanovalci, temveč je na njih zgolj vzpostavil lastninsko pravico. Z izrekom ničnosti pogodb, ki so sicer že vpisane v zemljiško knjigo, pa je tudi odpadla pravna podlaga za njihov vpis v korist stanovalcev v zemljiški knjigi. Tožnica sicer tudi meni, da z izrekom pogodb za nične kupci oziroma stanovalci niso izgubili pravice, da ta stanovanja pridobijo po Stanovanjskem zakonu, kar pa na pravilnost odločitve v tem postopku, ko je bilo (šele) odločeno o vračilu stanovanj, ne vpliva. Ob tem pa sodišče, ne da bi pri tem upoštevalo dejstvo, da tožnica tovrstnega ugovora glede na njen status v postopku in razmerje do kupcev oziroma stanovalcev teh stanovanj po oceni sodišča sploh ne more uveljavljati, še pripominja, da razmerja med stanovalci (oziroma najemniki) stanovanj, ki so vrnjena v denacionalizacijskih postopkih, in denacionalizacijskimi upravičenci urejajo določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1) v poglavju XVIII. Prehodne in končne določbe.

Izpodbijana odločba tudi ni obremenjena z zatrjevanimi kršitvami pravil postopka. Poravnava je po 69. členu ZDen možna le med upravičenci in zavezanci, to v obravnavanem primeru pomeni med denacionalizacijsko upravičenko A. z.o.o. in tožnico, iz te določbe pa tudi ne izhaja, da bi bil organ dolžan poravnavo skleniti po uradni dolžnosti. Glede na še nerazčiščeno dejansko stanje v zvezi z stanovanjem št. 2 (danes št. 6) v pritličju v izmeri 59,66 m2 (danes 73,82 m2) in stanovanjem v 1. nadstropju v izmeri 44,23 m2 (danes v izmeri 48,65 m2) v stanovanjski hiši na naslovu …, pa je prvostopni organ imel tudi podlago, da je o delu premoženja odločil z delno odločbo (215. člen Zakona o splošnem upravnem postopku – v nadaljevanju ZUP/86).

Sodišče tako ugotavlja, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe izveden pravilno, odločba pa je pravilna in na zakonu utemeljena, zaradi česar je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo.

Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka tožnice in stranke z interesom temelji na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1.