Jedro

Določba 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ velja za terjatve upravnika stanovanjske poslovne stavbe, ki jih ima zoper lastnika stanovanja, ne pa tudi za terjatve, ki jih ima zoper lastnika poslovnega prostora.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Tožeča stranka je kot upravnica od tožene stranke kot solastnice poslovnega prostora vtoževala plačilo terjatev, ki naj bi zapadle v plačilo novembra 2010. 2. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi z dne 27. 5. 2013 ohranilo v veljavi v tistem delu, v katerem je bila tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 3.604,94 EUR z zamudnimi obrestmi in 46,00 EUR izvršilnih stroškov z zamudnimi obrestmi (prvi odstavek izreka). V presežku je navedeni sklep o izvršbi za znesek 440,96 EUR z zamudnimi obrestmi razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem obsegu zavrnilo (drugi odstavek izreka). Toženi stranki je naložilo povračilo pravdnih stroškov tožeči stranki (tretji odstavek izreka).

3. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke. Izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje je v prvem odstavku izreka spremenilo tako, da je sklep o izvršbi z dne 27. 5. 2013 razveljavilo tudi v delu, s katerim je bila tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 3.604,94 EUR z zamudnimi obrestmi in 46,00 EUR izvršilnih stroškov z zamudnimi obrestmi, in je tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). V tretjem odstavku izreka pa je izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožeči stranki naložilo povračilo pravdnih stroškov toženi stranki (I. točka izreka). Odločilo je tudi o stroških pritožbenega postopka (II. in III. točka izreka).

4. Vrhovno sodišče je na predlog tožeče stranke s sklepom III DoR 29/2015 z dne 5. 5. 2015 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali določba 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ velja tudi za upravnika stanovanjsko poslovne stavbe.

5. Tožeča stranka je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

6. Tožena stranka na revizijo ni odgovorila.

Ugotovljeno dejansko stanje

7. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločilna dejstva: - Tožeča stranka je upravnica stanovanjsko-poslovne stavbe, kjer je imela tožena stranka v spornem obdobju v solastništvu poslovni prostor.

- Vtoževane terjatve predstavljajo stroške obratovanja, ki jih je tožeča stranka plačala namesto tožene stranke, in tožničine stroške upravljanja.

- Tožeča stranka je predlog za izvršbo vložila 31. 5. 2013. Presoja sodišča druge stopnje

8. Sodišče druge stopnje je ob sklicevanju na sodbo VS RS III Ips 23/2014 z dne 2. 9. 2014 presodilo, da so terjatve tožeče stranke, upoštevaje določbo 6. točke prvega odstavka 355. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in enoletni zastaralni rok, ob vložitvi predloga za izvršbo že zastarale.

Revizijske navedbe

9. Tožeča stranka v reviziji nasprotuje uporabi določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ. Izpostavlja, da je v obravnavanem primeru tožeča stranka upravnik stanovanjsko-poslovne stavbe, zato naj ne bi bilo mogoče govoriti o terjatvah upravnikov večstanovanjskih stavb, ampak kvečjemu o terjatvah upravnika stanovanjsko-poslovne stavbe. Enoletnega zastaralnega roka naj ne bi bilo mogoče po analogiji širiti na druge, četudi (na videz) primerljive primere. Uporaba sporne zakonske določbe naj bi privedla tudi do neutemeljene različne obravnave vsebinsko enakih položajev: terjatve upravnikov zoper lastnike poslovnih prostorov v izključno (ali večinsko) poslovni stavbi bi zastarale v drugačnem roku kot enakovrstne terjatve upravnikov zoper lastnike poslovnih prostorov v stanovanjsko-poslovni stavbi.

Presoja utemeljenosti revizije

10. Revizija je utemeljena.

11. V skladu z določbo 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ v enem letu zastarajo terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš za storitve upravljanja ter druge njihove terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih. Zastaranje začne teči po poteku leta, v katerem je terjatev dospela v plačilo (drugi odstavek 355. člena OZ). Stališče sodišča druge stopnje, da sporna določba velja tudi za terjatve upravnika stanovanjsko-poslovne stavbe, ki jih ima zoper lastnika poslovnega prostora, je zmotno.

12. OZ pojma večstanovanjske hiše ne opredeljuje. V času sprejema OZ v letu 2001 je Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ) kot večstanovanjsko hišo obravnaval hišo, ki ima dve ali več stanovanj in eno hišno številko (prvi odstavek 7. člena SZ), kot tudi hišo, v kateri so tudi poslovni ali drugi nestanovanjski prostori, vendar so stanovanja v pretežni večini glede na celotno površino hiše (drugi odstavek 7. člena SZ). Novi Stanovanjski zakon (SZ-1) iz leta 2003 govori o večstanovanjski stavbi (tretji odstavek 2. člena); kot stanovanjsko-poslovno stavbo pa obravnava stanovanjsko stavbo, v kateri so tudi poslovni prostori, pri čemer je več kot polovica površine namenjena stanovanjem (peti odstavek 2. člena SZ-1).

13. Jezikovna razlaga določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ v povezavi z zgodovinskim razvojem pojma večstanovanjske hiše bi omogočala razumevanje, da se ta določba nanaša tudi na terjatve upravnikov stanovanjsko-poslovne stavbe. Ali oziroma v kakšnem obsegu je pravilen domet jezikovne razlage, pa je mogoče opredeliti šele upoštevaje namen te določbe. Vrhovno sodišče je že v zadevi III Ips 23/2014 z dne 2. 9. 2014 pojasnilo, da je namen določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ izenačiti pravni položaj etažnih lastnikov, ki dolgujejo plačilo upravnikom, s tistimi etažnimi lastniki, ki plačilo za enako storitev dolgujejo neposredno dobavitelju. Za slednje v primeru dobave oziroma storitve za potrebe gospodinjstva namreč prav tako pride v poštev enoletni zastaralni rok na podlagi 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ, pri čemer se dobave oziroma storitve za potrebe gospodinjstva po naravi stvari nanašajo na stanovanja. Namen sporne določbe je torej v izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov stanovanj. Upoštevaje ta namen je treba določbo 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ razlagati tako, da enoletni zastaralni rok velja tudi za terjatve upravnika stanovanjsko-poslovne stavbe, ki jih ima zoper lastnika stanovanja.

14. Nasprotno potreba po izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov poslovnih prostorov ni podana, saj enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ ne pride v poštev v primeru poslovnega odjema, ki se po naravi stvari nanaša na poslovne prostore. Še več, uporaba enoletnega zastaralnega roka za terjatve upravnika stanovanjsko-poslovne stavbe, ki jih ima zoper lastnika poslovnega prostora, bi z vidika dolžine zastaralnega roka pomenila različno obravnavo lastnikov poslovnih prostorov glede na to, ali se njihov poslovni prostor nahaja v stanovanjsko-poslovni stavbi ali v poslovni stavbi, za takšno razlikovanje pa ni videti nobenega utemeljenega razloga. Določbo 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ je zato treba razlagati tako, da enoletni zastaralni rok ne velja za terjatve upravnika stanovanjsko-poslovne stavbe, ki jih ima zoper lastnika poslovnega prostora.

15. Glede na obrazloženo se odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje glasi: določba 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ velja za terjatve upravnika stanovanjsko poslovne stavbe, ki jih ima zoper lastnika stanovanja, ne pa tudi za terjatve, ki jih ima zoper lastnika poslovnega prostora.

Odločitev o reviziji

16. S tem je Vrhovno sodišče odgovorilo na očitke, ki so bili odločilnega pomena za odločitev o dopuščeni reviziji.

17. Ker je Vrhovno sodišče ugotovilo, da je sodišče druge stopnje materialno pravo zmotno uporabilo in da je pritožba tožene stranka zato ostala neizčrpana, je sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP, I. točka izreka).

18. Odločitev o stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP (II. točka izreka).