Jedro

Kadar pogodbenika v skladu z 10. členom ZOR dogovorita medsebojne pravice in obveznosti s pogodbo, lahko v primeru spora uveljavljata drug proti drugemu le take pravice oziroma obveznosti, ki izhajajo iz konkretnega pogodbenega razmerja.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti njene stroške odgovora na revizijo v znesku 413,10 EUR v 15 dneh, od tedaj dalje pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama dne 14.4.1983, nična, in na ugotovitev, da je tožnica lastnica poslovnega prostora, opredeljenega v sodbenem izreku. Zato je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek, po katerem bi bila tožeča stranka pooblaščena, da naroči izdelavo ustreznega delilnega načrta stavbe, ker bo sicer tako listino nadomestila pravnomočna sodba. Zavrnilo je tudi podrejeni tožbeni zahtevek na plačilo vrednosti investicij v stavbo, kakor bo ugotovljen s strani izvedenca gradbene stroke.

Pritožbo tožeče stranke je sodišče druge stopnje zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Tožeča stranka vlaga revizijo s sklicevanjem na revizijske razloge iz določbe 370. člena ZPP in predlaga spremembo izpodbijane sodbe z ugoditvijo primarnemu tožbenemu zahtevku, ali pa razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ponovno se sklicuje na nemoralna določila najemne pogodbe. Tožena stranka bi prejela v last povsem nov lokal, vreden preko 1.500.000 tedanjih DEM, kar pomeni, da bi bila ta vrednost daleč neenaka od tiste, ki jo je izročila tožeči stranki z najemno pogodbo. Sodišči nižjih stopenj nista zavzeli stališča do bistvenih okoliščin spora. Ugotovitev, da tožeča stranka ni navedla okoliščin o vloženih investicijah in torej o neenaki vrednosti dajatev, je v nasprotju s podatki spisa. Že v tožbi je tožeča stranka zahtevala postavitev izvedenca gradbene stroke, da bi ocenil obseg in vrednost investicij. Ker to ni bilo storjeno, je tožeči stranki bilo onemogočeno obravnavanje pred sodiščem "glede očitne nesorazmerne vrednosti in s tem dokazovanja nemoralnosti s strani tožene stranke". Ta je izsilila in sama zapisala v najemno pogodbo, da se investicije po 15 letih štejejo za amortizirane. Če bi veljalo, da tožeča stranka ne more pridobiti lastninske pravice v skladu z določbami o gradnji na tujem svetu glede prenove in adaptacije kletnega prostora, pa to ne more veljati za gradnjo na zemljišču, ki ga je tožeča stranka kasneje kupila s svojim denarjem, čeprav formalno na ime tožene stranke. Sicer pa je tožeča stranka - upoštevajoč načelo enake vrednosti dajatev - v najslabšem primeru upravičena do povrnitve neamortiziranih investicij. Določba 10. člena ZOR o svobodnem urejanju obligacijskih razmerij je napačno uporabljeno.

Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu RS in toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Revizija ni utemeljena.

Po določbi 103. člena ZOR je pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali morali, nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo, ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Tožnica je utemeljevala ničnost najemne pogodbe, sklenjene s toženo stranko dne 14.4.1983, s sklicevanjem na kršitev načela enake vrednosti dajatev, načela vestnosti in poštenja ter morale. V reviziji je kršitev omenjenih načel prikazana kot "izsiljenje", ker naj bi tožena stranka v pogodbo sama zapisala, da se investicije v kletne prostore stavbe štejejo za amortizirane po 15 letih, posebej zaradi opisa del, ki jih bo treba izvesti (4. člen pogodbe o najemu). Opisano revizijsko stališče je predstavljalo predmet preizkusa tudi v postopku pred sodišči druge in prve stopnje. Ob izhodišču, da sta pravdni stranki medsebojna razmerja v zvezi z najemom poslovnega prostora dogovorili pogodbeno in dokaj natančno, je bila po ustreznih dejanskih ugotovitvah sprejeta pravna razlaga ob upoštevanju določil ZOR o svobodnem urejanju pogodbenih razmerij (10. člen). Tako iz dejanskih ugotovitev izhaja, da je tožena stranka že v javnem razpisu (objavljenem v časopisu Delo, dne 1.4.2003) zbirala ponudbe za oddajo poslovnega prostora v najem, vendar s pogojem, da bo najemnik prostor usposobil na lastne stroške, brez povračila. Takšna so tudi določila najemne pogodbe z dne 14.4.1983. Prav dejstvo, da 4. člen najemne pogodbe vsebuje podroben opis adaptacijskih, sanacijskih in preureditvenih del oddanih kletnih prostorov, dokazuje, da je tožeča stranka svobodno pristala tudi na pogodbeno določilo (9. člen), po katerem se "po preteku 15 let smatrajo investicije iz 4. člena pogodbe za amortizirane". Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno zapisalo, da je najemna pogodba bila podpisana pod točno določenimi pogoji, s katerimi sta soglašali obe pogodbeni stranki in da se je pod takšnimi pogoji začela tudi izvajati. Napačno predvidevanje višine investicij, ob pasivnosti tožeče stranke v tej smeri, ne more biti razlog za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe ob domnevi kršitve načela enake vrednosti dajatev.

Po povedanem ne drži revizijski očitek, da se sodišči nižjih stopenj nista ukvarjali z dejanskimi vprašanji, ki naj bi po mnenju tožeče stranke dokazovala ničnost sklenjene najemne pogodbe. Resnična vrednost investicij, ki naj bi jo ugotovil izvedenec gradbene stroke, na takšno oceno torej ne more vplivati, saj je tožeča stranka preureditvena dela izvajala v skladu s sklenjeno pogodbo, eventualne potrebne prekoračitve investicij pa proti toženi stranki s stališča izpodbijanja najemne pogodbe ni uveljavljala. Ugotovitve, ki se nanašajo na zatrjevano ničnost najemne pogodbe, temelje na dejanskih ugotovitvah in pravilni pravni oceni pogodbenega razmerja, zaradi česar izpodbijani sodbi ni mogoče očitati v reviziji vsebinsko zatrjevanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (8. in 14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

Revizija le posredno in vsebinsko napada odločitev v izpodbijani sodbi, ki se nanaša na zavrnitev tožbenega zahtevka na pridobitev lastninske pravice na poslovnem prostoru. Sklicuje se namreč na tožbene trditve, s katerimi je utemeljevala pravni naslov za pridobitev lastnine z gradnjo na tujem in z ustvaritvijo nove stvari. V tej smeri je sodišče druge stopnje v izpodbijani sodbi sprejelo pravno pravilno stališče, po katerem obstoj pogodbenega razmerja izključuje uporabo določb Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) o pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu (22. do 25. člen ZTLR). Pravdni stranki sta s sklenjeno najemno pogodbo tako dogovorili in uredili medsebojne pravice in obveznosti v zvezi z obnovo najetega objekta, da sta možnost uporabe pravil ZTLR izključili. Kadar pogodbenika v skladu z 10. členom ZOR dogovorita medsebojne pravice in obveznosti s pogodbo, lahko v primeru spora uveljavljata drug proti drugemu le take pravice oziroma obveznosti, ki izhajajo iz konkretnega pogodbenega razmerja (glej sodbo vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 542/98).

Glede dodatno pridobljene parcele, na kateri stoji prizidek tožeče stranke in ki v tožbenem zahtevku z ustrezno parcelno številko ni zajeta, sicer obvelja, da se najemna pogodba z dne 14.4.1983 nanjo ne nanaša. Vendar pa iz dejanskih ugotovitev izhaja, da tožeča stranka zemljišča ni pridobila v last, čeprav je njegovo vrednost tedanji samoupravni komunalno cestno interesni skupnosti Občine ... plačala. Ob gradnji prizidka na delu tega zemljišča je torej tožnica vedela, da vlaga v tujo nepremičnino - to pa pomeni, da tožeči stranki določba 25. člena ZTLR ne daje podlage za utemeljitev njenega tožbenega zahtevka na pridobitev lastninske pravice na zemljišču in stavbi v navedenem okviru.

Revizija je grajo odločitve o zavrnitvi podrejenega tožbenega zahtevka na izplačilo neamortiziranih investicij utemeljila z ničnostjo določila 9. člena najemne pogodbe o amortiziranju investicij v 15 letih. Ne glede na to, da višine tožbenega zahtevka v tem okviru tožeča stranka niti ni postavila, je izpodbijana odločitev pravilna ob upoštevanju razlogov, ki se nanašajo na zavrnitev tožbenega zahtevka na ugotovitev ničnosti najemne pogodbe. Skopa revizijska trditvena podlaga v tej smeri je glede ostalih okoliščin narekovala le uradni preizkus glede pravilne uporabe materialnega prava (371. člen ZPP) z ugotovitvijo, da je v tej smeri materialno pravo pravilno uporabljeno.

Neutemeljeno revizijo je bilo treba zavrniti po določbi 378. člena ZPP. Pri tem je revizijsko sodišče odločilo, da mora tožeča stranka, ki z revizijo ni uspela, toženi stranki povrniti stroške, ki jih je ta imela zaradi vložitve odgovora na revizijo (prvi odstavek 165. člena ZPP). Višina stroškov je odmerjena v skladu z odvetniško tarifo.