Jedro

Izbrani sprejemnik ponudbe bi z nakupom kmetijskih zemljišč, ki so predmet tega postopka, povečal kompleks obdelovalnih površin v enem kosu. To je ekonomsko bolj rentabilno in omogoča pridelavo večje količine pridelkov z nižjimi stroški. Zato je odločitev upravnega organa, da odobri pravni posel z zemljišči, pravilna.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ, Upravna enota Slovenske Konjice, je z izpodbijano odločbo v 1. točki izreka odločil, da se pravni posel s kmetijo, ki jo sestavljajo nepremičnine parc. št. *13/0, *69/0, 560/0, 561/0, 562/0, 563/0, 564/1, 564/3 in 565/1, vse k.o. ..., sklenjen med prodajalcem A.A. in kupcem B.B., odobri. V 2. točki izreka je zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla za navedeno kmetijo med prodajalcem A.A. ter kupcema C.C. in D.D.; v 3. točki izreka zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla s kmetijo sklenjenega med prodajalcem A.A. in kupcem E.E. in v 4. točki izreka zavrnil zahtevek za podaljšanje roka za sklenitev pravnega posla in predložitev pisne pogodbe, ki ga je kot pooblaščenec prodajalca A.A. vložil F. d.o.o. iz ...

2. Odločitev temelji na ugotovitvi, da je upravna enota na podlagi prvega odstavka 19. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) pristojna za odobritev pravnega posla. Upoštevana je bila tudi odločitev VS RS X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2011 in X Ips 502/2009 z dne 20. 7. 2011, ki se nanaša na razlago, kdaj se šteje, da je sklenjena pogodba o pravnem poslu in upoštevano tudi načelno mnenje VS RS z dne 6. 4. 2012. Ugotovljeno je bilo, da so bile vse vloge vložene v roku iz 22. člena ZKZ. Ponudba je bila objavljena na oglasni deski ter na portalu E-uprave, v času od 24. 1. 2012 do 23. 2. 2012. Pravočasno so ponudbe sprejeli G.G. in H.H., ki sta uveljavlja predkupno pravico kot zakupnika zemljišča, ki je naprodaj; B.B., kot kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki je naprodaj; C.C. in D.D., prav tako kot kmeta mejaša in E.E., prav tako kot kmet mejaš. Slednji trije ponudniki so v zakonitem 60 dnevnem roku vložili tudi vlogo za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, kmetijo ali gozdom, ki sta ji tožnika priložila kupoprodajno pogodbo z dne 27. 2. 2012, G.G. in H.H. pa vloge nista podala v roku in sta 15. 3. 2012 preklicala sprejem ponudbe.

3. V nadaljevanju se je upravni organ skliceval na določbo 23. člena ZKZ, ki določa, kdo lahko uveljavlja predkupno pravico ter v tem postopku ugotovil tudi, ali vsi ki so sprejeli ponudbo, izpolnjujejo lastnost predkupnega upravičenca na podlagi te določbe. Ugotovljeno je bilo, da C.C. in D.D. na dan sprejema ponudbe, to je 20. 2. 2012, še nista imela lastninske pravice na zemljiščih, ki mejijo na zemljišča, ki so predmet prodaje, zato na dan sprejema ponudbe nista izpolnjevala pogoja za uveljavljanje predkupne pravice po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, izpolnjevala pa sta pogoj za uveljavljanje pravice kot druga kmeta, po 4. točki 23. člena ZKZ. Zaključil je, da imata ponudnik B.B. in E.E. predkupno pravico enakega in višjega vrstnega reda kot C.C. in D.D., zaradi česar je bilo treba zahtevo za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, kmetijo ali gozdom, ki sta ga vložila C.C. in D.D., zavrniti. Glede na predkupno pravico enakega vrstnega reda ponudnika B.B. in E.E. in ker prodajalec ni sklenil kupoprodajne pogodbe z enim predkupnih upravičencev najvišjega vrstnega reda, je izbiro opravila upravna enota. Prednost je dala ponudniku B.B., ker bi z nakupom predmetne parcele povečal kompleks obdelovalnih površin v enem kosu.

4. Drugostopenjski organ je pritožbo B.B. in D.D. ter A.A. zavrnil. 5. Tožnika vlagata tožbo iz vseh razlogov po Zakonu o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) in navajata, da sta obe odločbi nezakoniti. Nezakonita je odločba tako v delu, kjer sta upravna organa štela, da je ponudbo G.G. in H.H. šteti za umaknjeno. Prav tako sta bila tožnika na dan 20. 2. 2013 lastnika nepremičnin 541/5 in 541/7 k.o. … in tako izpolnjevala pogoj za predkupnega upravičenca v skladu z 2. točko 23. člena ZKZ. Lastnika teh nepremičnin sta postala 6. 2. 2012, ko sta prejela odločbo UE Slovenske Konjice o odobritvi pravnega posla z dne 30. 1. 2012. Glede na navedeno je tožena stranka zmotno štela, da ni bilo izpolnjeno predkupno upravičenje po 2. točki 23. člena ZKZ. Obširno sta navedla razloge, s katerimi utemeljujeta, kdaj sta postala lastnika prej navedenih zemljišč in navajata, da tožena stranka zmotno tolmači sodno prakso (I U 1519/2010). Tožnika v relevantnem času nista imela lastninske pravice vpisane v ZK, vendar je dejanski vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo le deklaratornega značaja, kar je potrdilo Ustavno sodišče RS v sodbi U I-224/00. Zmotno je tožena stranka tolmačila tudi določbo 49. člena Stvarnopravnega zakona (SPZ) in določbo 5. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK). Toženi stranki očitata, da je ugotavljala dejstva in dejansko stanje iz postopka sprejema ponudbe, kar je v nasprotju z določbo 20. in 23. člena ZKZ, saj bi morala v konkretnem primeru odločati le, ali so podani pogoji za predkupno upravičenje prejemnika ponudbe po točki 23. člena ZKZ. Nasprotujeta odločitvi v delu, ko je tožena stranka zaključila, da sta ponudbo sprejela samo B.B. in E.E., čeprav sta skupna lastnika mejnih zemljišč, skupaj s svojima zakonskima partnerjema. Njun sprejem ponudbe je bil zato neveljaven. Neutemeljeno je tožena stranka zavrnila tudi predlog za podaljšanje 8 dnevnega roka za izjavo o odločitvi pri izbiri med prejemnikoma ponudbe B.B. in E.E., zaradi odsotnosti prodajalca v tujini, kar je vse bistveno vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe. Prav tako izpodbijana odločba nima razlogov o ključnih dejstvih. Sodišču predlaga tožeča stranka, da izpodbijano odločbo in odločbo drugostopenjskega upravnega organa odpravi. Predlaga tudi povrnitev stroškov postopka.

6. Tožena stranka je sodišču poslala upravne spise. Odgovora na tožbo ni podala.

7. Odgovor na tožbo je poslala stranka z interesom B.B., ki tožbene navedbe ocenjuje kot neutemeljene in sodišču predlaga, da tožbo zavrne.

K I. točki izreka:

8. Glede na posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči so v postopku odobritve pravnega posla stranke postopka vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu z ZKZ (drugi odstavek 22. člena ZKZ). Postopek se začne z vlogo za odobritev, ki jo vloži oseba, ki sklene pravni posel s prodajalcem (prvi odstavek 22. člena ZKZ). To pa ni samo tisti, s katerim je prodajalec sklenil pisno pogodbo (če jo je sploh s kom), temveč tudi tisti, ki je v skladu z ZKZ sprejel ponudbo in to na predpisan način sporočil prodajalcu in upravni enoti. Če je ponudbo sprejelo več sprejemnikov (in jih je več vložilo vlogo za odobritev pravnega posla v zvezi z isto ponudbo), je treba šteti, da je vsak izmed njih sklenil s prodajalcem pravni posel pod odložnim pogojem naknadne odobritve s strani upravne enote in zato tudi vsak sprejemnik ponudbe izkazuje pravni interes, da upravna enota o njegovi vlogi za odobritev pravnega posla vsebinsko odloči. Upravna enota namreč v skladu z ZKZ za vse sprejemnike ponudbe vodi enoten postopek odobritve pravnega posla in s tem ko odobri pravni posel, sklenjen med prodajalcem in tistim sprejemnikom ponudbe (če jih je več), ki ima najmočnejšo predkupno pravico (23. člen ZKZ) in je pravočasno vložil zahtevo za odobritev pravnega posla, pravzaprav določi kupca.

9. V obravnavani zadevi je sporna odobritev kupoprodajne pogodbe, sklenjene med prodajalcem A.A. in kupcem B.B., katere predmet je kmetija, ki jo sestavljajo nepremičnine parc. št. *13/0, *69/0, 560/0, 561/0, 562/0, 563/0, 564/1, 564/3 in 565/1, vse k.o. … in s tem povezana zavrnitev odobritve kupoprodajne pogodbe za navedeno kmetijo med prodajalcem in tožnikoma.

10. Iz izpodbijane odločbe izhaja, da je upravni organ odobritev kupoprodajne pogodbe, sklenjene med A.A. kot prodajalcem in B.B. kot kupcem, oprl na ugotovitev, da je izmed oseb, ki so (pravočasno in pravilno) sprejele ponudbo ter vložile vlogo za odobritev pravnega posla (G.G. in H.H., B.B., C.C. in D.D. in E.E.), B.B. tisti predkupni upravičenec, ki lahko predkupno pravico uveljavlja pred ostalimi, kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, torej izpolnjuje pogoj predkupnega upravičenca na podlagi 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ.

11. Ugotovil je tudi, da tožnika na dan sprejema ponudbe, dne 20. 2. 2012, nista bila lastnika zemljišča, ki bi mejilo na katero izmed parcel ponujenih v prodajo. Sodišče s tako ugotovitvijo upravnega organa, ki jo je oprl na razlago določbe 49. člena Stvarno pravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), iz katere izhaja, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo, v celoti soglaša. Soglaša tudi s stališčem, ki ga potrjuje uveljavljena sodna praksa (na katero se sklicuje upravni organ), da morajo biti ti pogoji, tudi pogoj lastništva, izpolnjeni na dan sprejema ponudbe. Ker v zadevi ni sporno, da sta tožnika predlog za vknjižbo lastninske pravice vložila 22. 2. 2012 in tako s tem datumom postala lastnika sosednjega zemljišča, sodišče odločitev upravnega organa, ki je štel, da ne izpolnjujeta pogojev za uveljavljanje predkupne pravice na podlagi 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, šteje kot pravilno in zakonito. V tej zvezi sodišče zavrača tožbeni ugovor, ki se opira na odločitev Ustavnega sodišča RS v odločbi U-I 224/00, saj gre za odločitev, ki se nanaša na presojo ustavnosti prehodne določbe 85. člena Zakona o javnih cestah in je v zadevi kot je obravnavana ni mogoče uporabiti.

12. V nadaljevanju pa mora sodišče ugotoviti tudi, ali je bila pravilna in skladna z določbami ZKZ odločitev upravnega organa iz 1. točke izreka, da se odobri pravni posel s kmetijo med prodajalcem A.A. in kupcem B.B. Gre za odločitev, ki jo upravni organ oprl na določbe ZKZ in stališča iz načelnega pravnega menja Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012. 13. Ali so izpolnjeni pogoji za odobritev pravnega posla (na podlagi 23. člena ZKZ) je upravni organ ugotavljal tudi na podlagi določbe 24. člena ZKZ. Odločitev upravnega organa je obrazložena in temelji na ugotovitvi, da sta tako B.B., kot E.E., lastnika oziroma solastnika zemljišč, ki mejijo na ponujena zemljišča, da sta oba kmeta in da B.B. izpolnjuje pogoj iz 1. alinee prvega odstavka 24. člena ZKZ ( ….ki je lastnica, zakupnica oziroma drugačna uporabnica kmetijskega zemljišča, to zemljišče obdeluje sama ali s pomočjo drugih, je za to obdelovanje ustrezno usposobljena in iz kmetijske dejavnosti pridobiva pomemben del dohodka), E.E. pa pogoj iz 2. alinee prvega odstavka 24. člena ZKZ (… ki je družinski član osebe iz prejšnje alinee, če opravlja kmetijsko dejavnost na kmetiji kot edino oziroma glavno dejavnost in je za to ustrezno usposobljena. Kmetijska dejavnost se šteje za edino in glavno dejavnost v primerih, določenih v prejšnjem členu).

14. Prav tako je upravni organ obrazložil odločitev, zakaj je dal prednost B.B. Navedel je, da bi z nakupom povečal kompleks obdelovalnih površin v enem kosu, saj večji del kmetije v solasti I.I. in B.B. meji na parcele ponujene v prodajo. Tako bi z nakupom ustvaril kmetijski kompleks kmetijskih zemljišč in gozda v enem kosu, v skupni površini 5,8811 ha oziroma kompleks obdelovalne površine v skupni površini 3,1362 ha, kar je po mnenju upravnega organa ekonomsko bolj rentabilno in omogoča pridelavo večje količine pridelkov z nižjimi stroški.

15. Glede na zgoraj navedeno sodišče ugotavlja, da je bil prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ upoštevan. Prav tako sodišče ni ugotovilo drugih okoliščin, ki jih ZKZ v tretjem odstavku 19. člena ZKZ določa kot razloge, zaradi katerih se pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri (to pa so: da niso izpolnjeni pogoji za delitev zaščitne kmetije, določeni v 18. členu ZKZ; da promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom; da bi se s prometom fizično delile parcele zemljišča, ki je bilo urejeno s komasacijo), zato je po presoji sodišča upravni organ sprejel pravilno odločitev, da se odobri pravni posel sklenjen med prodajalcem A.A. in kupcem B.B. 16. V nadaljevanju sodišče ugotavlja tudi, da je obrazložena in skladna z listinami upravnega spisa tudi odločitev upravnega organa, da se zavrne zahtevek za podaljšanje roka za sklenitev pravnega posla in predložitev prodajne pogodbe, ki ga je vložil v imenu prodajalca F. d.o.o., zato se sodišče skladno z določbo drugega odstavka 71. člena ZUS-1 na to utemeljitev sklicuje in je v tej sodbi, tudi zato ker meni, da za izpodbijanje te odločitve tožnika ne izkazujeta pravnega interesa, ne ponavlja.

17. Ker je sodišče ugotovilo, da je bil postopek za izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba v izpodbijanih delih pravilna in zakonita, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

K II. točki izreka:

18. Tožnika sta ob vložitvi tožbe predlagala tudi povrnitev stroškov postopka. Skladno z določbo četrtega odstavka 25. člena ZUS-1 trpi v primeru če sodišče tožbo zavrne ali zavrže ali se postopek ustavi, vsaka stranka svoje stroške postopka. Ker je v obravnavani zadevi sodišče tožbo zavrnilo, je skladno s prej citirano določbo moralo zavrniti tudi njuno zahtevo za povrnitev stroškov postopka.