Jedro

Pogodbo o upravljanju je podpisala le večina solastnikov poslovno proizvodne stavbe. Glede na navedeno je tako za odločitev, ali tožeča stranka upravičeno zaračunava stroške receptorske službe toženi stranki bistveno, ali izvajanje receptorske službe predstavlja posel rednega ali izrednega upravljanja.

Posplošeno nasprotovanje trditvam nasprotne stranke na začetku vloge ali ob začetku (ali na koncu) podajanja trditev na naroku v smislu da: "v celoti prereka navedbe nasprotne stranke iz predhodne vloge, razen v delih, kjer se z njimi izrecno strinja" se v skladu z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP ne upošteva.

V konkretnem primeru je bil za delitev stroškov uporabljen ključ delitve po kvadraturi. Ta uporabljen ključ dejansko predstavlja zakonsko predviden ključ delitve stroškov v sorazmerju s solastniškimi deleži. Glede na navedeno za odločitev v tem postopku ob izostanku trditev tožene stranke, da bi za delitev moral biti uporabljen kakšen drug, zanjo ugodnejši, veljavno dogovorjen delilni ključ, ni pravno odločilno, ali je bil sklep št. 8/5/6 z dne 15. 9. 2011, s katerim naj bi etažni lastniki na zboru lastnikov določili nov delilni ključ, ki je enak zakonsko predvidenemu delilnemu ključu, veljavno sprejet ali ne.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Obrazložitev

_Odločitev sodišča prve stopnje_

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo dovolilo spremembo tožbe (I. točka izreka). Odločilo je, da mora tožena stranka tožeči stranki plačati 9.401,03 EUR s pripadki (II. točka izreka) ter pravdne stroške v višini 405,00 EUR (III. točka izreka). Presodilo je, da v konkretnem primeru predstavlja opravljanje receptorske službe posel rednega upravljanja. Odločilo je, da je tožeča stranka za delitev stroškov obratovanja pravilno uporabila ključ delitve stroškov po kvadraturi1 ter da je glede površine poslovnih prostorov tožeče stranke za izračun sorazmernega deleža treba upoštevati podatke iz Elaborata za vpis stavbe št. 000/1584 v kataster stavb (A6, Elaborat) in sklepa Geodetske uprave Republike Slovenije, Območne geodetske uprave Ljubljana št. 02132-1234/2010-2 z dne 8. 8. 2011 (A7; Sklep GURS).

_**Pritožba tožene stranke in odgovor nanjo**_

2. Tožena stranka se je iz pritožbenih razlogov po 1. in 3. točki prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pravočasno pritožila proti izpodbijani odločbi. Trdila je, da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih in da je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov in med samimi temi listinami ter zapisniki (kršitve določil pravdnega postopka), ter da je zmotno uporabilo materialno pravo. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

3. Tožeča stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

_**Odločitev o pritožbi**_

4. Pritožba ni utemeljena.

_**Splošno**_

5. Tožeča stranka je kot upravnica poslovno proizvodnih objektov A, B in C na naslovu D. od tožene stranke kot dejanske etažne lastnice dveh poslovnih prostorov v navedeni stavbi vtoževala plačilo neplačanega dela stroškov upravljanja in obratovanja stavbe, ki jih je založila iz lastnih sredstev, za obdobje od januarja 2019 do maja 2019. Med postopkom je tožbeni zahtevek razširila še na obdobje od maja do decembra 2021. Tožena stranka je zahtevku nasprotovala. Trdila je, da tožeča stranka ni upravičena do stroškov povezanih z receptorskimi storitvami (ker naj ne bi šlo za posel rednega upravljanja) ter da je pri delitvi stroškov obratovanja upoštevala nepravilne površine njenih poslovnih prostorov in uporabila neveljaven ključ delitve.

6. Na poslovno proizvodni stavbi v zemljiški knjigi še ni vpisana etažna lastnina. Vpisana je solastnina. Tožena stranka je tako pravno gledano solastnica stavbe. Stavba je v naravi razdeljena na posamezne dele. Izdelan je že Elaborat na podlagi katerega so bili stavba in njeni posamezni deli vpisani v kataster stavb. Sklep GURS-a o vpisu stavbe in njenih posameznih delov v kataster stavb je že pravnomočen, ni pa še stavba etažirana v zemljiški knjigi. Glede na navedeno je tako na stavbi vzpostavljena dejanska etažna lastnina. Zato tudi pritožbeno sodišče toženo stranko v tem primeru označuje kot etažno lastnico. Kot je že pojasnilo sodišče prve stopnje, bi sodišče do enakih zaključkov, kot v tem primeru, prišlo tudi, če bi uporabilo določbe SPZ, ki urejajo solastnino (68. člen SPZ).

_**O očitkih kršitve določil pravdnega postopka**_

7. Dejstvo, da je tožeča stranka nekatere trditve o pravno odločilnih dejstvih navedla in dokaze zanje predložila „šele“ v prvi pripravljalni vlogi, v tem postopku, ni pravno odločilno. Prvo pripravljalno vlogo je namreč tožeča stranka vložila pred prvim narokom za glavno obravnavo, zato so trditve in dokazi iz prve pripravljalne vloge pravočasni in jih je sodišče dolžno upoštevati (prvi odstavek 286. člena ZPP). Prav tako v pravdnem postopku ni pravno odločilno, katera stranka predloži dokaze.

8. Neutemeljeni so pritožbeni očitki o kršitvi določila 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z besedilom 3. člena Pogodbe SV.P.748/10 o poslovnem sodelovanju z dne 21. 1. 2010 (A3, Pogodba o poslovnem sodelovanju). Postopkovna kršitev iz navedene določbe je podana, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinam.2 Torej, če gre pri ugotavljanju odločilnih dejstev za tehnično napako pri prevzemanju oziroma prenosu vsebine listin (če je sodišče v razloge sodbe povzelo listine z drugačno vsebino od tiste, ki jo imajo v resnici).3 Tožena stranka v pritožbi takega nasprotja ne uspe prikazati. Dejansko iz njene pritožbe izhaja le, da se ne strinja z dokazno presojo sodišča prve stopnje, da je receptorska služba v času od 7.00 do 15.00 ure dejansko opravljala tudi naloge varnostne službe (več o tej dokazni oceni v nadaljevanju).

_**K odločitvi o stroških receptorske službe**_

9. Sodišče prve stopnje je na podlagi trditev tožeče stranke, ki jih tožena stranka ni prerekala, pravilno zaključilo, da v konkretnem primeru receptorska služba predstavlja posel rednega upravljanja. Pritožbeno sodišče se z jasnimi in prepričljivimi razlogi sodišča prve stopnje v celoti strinja in še dodaja.

10. Tožeča stranka je trdila, da je za izvajanje receptorske službe oziroma njeno organizacijo pooblaščena na podlagi Pogodbe o upravljanju poslovno-proizvodnega objekta A, B, C, na naslovu D. iz leta 2007 (A2, Pogodba o upravljanju). To po njenih trditvah jasno izhaja tudi iz Priloge II k navedeni pogodbi, v kateri so v okviru stroškov navedeni tudi stroški receptorske službe, izvajalec receptorske službe in višina stroškov receptorske službe. V prvi pripravljalni vlogi z dne 18. 2. 2022 (list. št. 80 do 87) je tožeča stranka obširno pojasnila katere naloge opravlja receptorska služba in zakaj je izvajanje receptorske službe pomembno za normalno obratovanje stavbe (glej list. št. 6 do 11).

11. Tožeča stranka je med postopkom pred sodiščem prve stopnje trdila, da receptorska služba opravlja naslednje naloge: usmerjanje obiskovalcev in strank ob vstopu v stavbo, evidentiranje prihodov in odhodov obiskovalcev, dvigovanje zapornic za potrebe dostave, nudenje pomoči in hitro reagiranje ob okvarah v stavbi, izvajanje varnostnih obhodov ter skrb za splošno in požarno varnost. Tožena stranka trditvam tožeče stranke o nalogah, ki jih opravlja receptorska služba, ni konkretno nasprotovala. S strani tožene stranke zatrjevana neseznanjenost z nalogami in vlogo receptorske službe, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, namreč ne pomeni, da receptorska služba zatrjevanih nalog dejansko ne opravlja. Prav tako iz Pogodbe o poslovnem sodelovanju ni mogoče zaključiti, da receptorska služba ne evidentira prihode in odhode obiskovalcev ter ne dviguje zapornic. Predmet navedene pogodbe namreč ni izvajanje receptorske službe med 7.00 in 15.00 uro. Glede na pojasnjeno je sodišče prve stopnje ob upoštevanju pravil o trditvenem in dokaznem bremenu (212. člen ZPP ter drugi odstavek 214. člena ZPP) pravilno zaključilo, da receptorska služba opravlja zatrjevane naloge ter da zatrjevane naloge upoštevajoč naloge varnostno receptorske službe med 15.00 in 7.00 uro opredeljene v Pogodbi o poslovnem sodelovanju, v bistvu predstavljajo tudi naloge varnostne službe. Pritožbene trditve tožene stranke, da naloge receptorja ne dopuščajo, da bi receptor lahko opravljal tudi varnostne aktivnosti, predstavljajo pritožbene novote. Tožena stranka v pritožbi ni pojasnila, zakaj teh trditev ni mogla podati že med postopkom pred sodiščem prve stopnje. Zato se te pritožbene trditve ne upoštevajo (prvi odstavek 337. člena ZPP).

12. Pogodbo o upravljanju je podpisala le večina solastnikov poslovno proizvodne stavbe. Glede na navedeno je tako za odločitev, ali tožeča stranka upravičeno zaračunava stroške receptorske službe toženi stranki, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, bistveno, ali izvajanje receptorske službe predstavlja posel rednega ali izrednega upravljanja. Za posle rednega upravljanja se namreč v skladu z določilom drugega odstavka 67. člena SPZ v zvezi s prvim odstavkom 117. člena SPZ zahteva le večina glasov. Posli rednega upravljanja so v skladu z določilom tretjega odstavka 67. člena SPZ tisti posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari in doseganje njenega namena.

13. Tožeča stranka je že z obširnimi trditvami o: (1) velikosti poslovno proizvodnega objekta, (2) številu pravnih oseb, ki imajo sedež v objektu (več kot 75 pravnih oseb) in posledično večjemu številu obiskovalcev v objektu, (3) večjem številu tatvin na območju, kjer se nahaja poslovno proizvodni objekt, pri čemer je izpostavila, da sta bili na objektu v obdobju dveh mesecev dve tatvini, (4) izvajanju proizvodne dejavnosti v objektu, ki že po naravi stvari povečuje požarno ogroženost ter (5) nalogah, ki jih izvaja receptorska služba od 7.00 do 15.00, tudi po presoji pritožbenega sodišča zadostila svojemu trditvenemu bremenu o nujnosti izvajanja receptorske službe za normalno obratovanje stavbe. Logično in življenjsko je, da je za normalno obratovanje velike poslovno proizvodne stavbe ter varovanja ljudi in premoženja v stavbi, v kateri ima sedež čez 75 pravnih oseb, ki opravljajo različne dejavnosti (tudi proizvodne) potrebna receptorska služba. Zato je procesno trditveno breme prešlo na toženo stranko. Zmotno je pritožbeno prepričanje tožene stranke, da bi morala tožeča stranka za prehod procesnega trditvenega bremena na toženo stranko podati bolj konkretizirane trditve.

14. Tožena stranka zgoraj navedenim trditvam o razlogih za nujnost izvajanja receptorske službe ni nasprotovala4 (niti pavšalno v smislu da navedene trditve ne držijo). Posplošeno nasprotovanje trditvam nasprotne stranke na začetku vloge ali ob začetku (ali na koncu) podajanja trditev na naroku v smislu da: _„v celoti prereka navedbe nasprotne stranke iz predhodne vloge, razen v delih, kjer se z njimi izrecno strinja“_ se v skladu z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP5 ne upošteva. Zmotno je pritožbeno stališče tožene stranke, da so bile zgoraj navedene trditve tožeče stranke tako pavšalne in nekonkretizirane, da niso terjale niti nasprotovanja. Ker torej tožena stranka zgoraj navedenim trditvam o nujnosti opravljanja receptorskih storitev za normalno obratovanje poslovno proizvodne stavbe ni nasprotovala, se v skladu z drugim odstavkom 214. člena ZPP štejejo za priznane.

15. Že na podlagi neprerekanih trditev tožeče stranke pa je, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, mogoče zaključiti, da je za normalno obratovanje poslovno proizvodne stavbe ter za zagotavljanje varnosti ljudi in premoženja, ne glede na to, ali je požarni sistem zastarel ali ne, potrebno izvajanje receptorske službe od 7.00 do 15.00. Šele če bi tožena stranka tem (neprerekanim) trditvam nasprotovala, bi procesno in trditveno dokazno breme prešlo nazaj na tožečo stranko, ki bi morala po potrebi dodatno konkretizirati svoje trditve in predložiti dokaze zanje. Ker upoštevajoč navedeno, okoliščina, ali je požarni sistem dejansko zastarel ali ne, za odločitev v tem primeru ni pravno odločilna, tožena stranka že iz tega razloga ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da je sodišče prve stopnje v tem delu neutemeljeno sledilo pomanjkljivim in nedokazanim trditvam tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo tudi, da na odločitev ne vpliva s strani tožene stranke zatrjevano nekoriščenje receptorske službe.

16. Glede na vse navedeno je zaključek sodišča prave stopnje, da v tem primeru izvajanje receptorske službe od 7.00 do 15.00 ure predstavlja posel rednega upravljanja (tretji odstavek 67. člena SPZ), pravilen. Zato je tožeča stranka na podlagi Pogodbe o upravljanju upravičena od tožene stranke zahtevati tudi plačilo stroškov za opravljanje receptorskih storitev med 7.00 do 15.00 uro.

**O delilnem ključu**

17. V skladu z določilom 115. člena SPZ so obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Morebitno drugačno določitev obveznosti etažnih lastnikov glede plačila stroškov upravljanja in obratovanja morajo etažni lastniki urediti s pogodbo o medsebojnih razmerjih (prvi odstavek 116. člena SPZ). Takšen dogovor mora biti sklenjen v soglasju vseh etažnih lastnikov. Če se etažni lastniki ne uspejo dogovoriti o ključih za delitev stroškov in skleniti pogodbe o medsebojnih razmerjih se do njene sklenitve solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini.

18. V konkretnem primeru je bil za delitev stroškov uporabljen ključ delitve po kvadraturi. Kot je sodišče prve stopnje pojasnilo ta uporabljen ključ dejansko predstavlja zakonsko predviden ključ delitve stroškov v sorazmerju s solastniškimi deleži. Glede na navedeno za odločitev v tem postopku ob izostanku trditev tožene stranke, da bi za delitev moral biti uporabljen kakšen drug, zanjo ugodnejši, veljavno dogovorjen delilni ključ, ni pravno odločilno, ali je bil sklep št. 8/5/6 z dne 15. 9. 2011, s katerim naj bi etažni lastniki na zboru lastnikov določili nov delilni ključ, ki je enak zakonsko predvidenemu delilnemu ključu, veljavno sprejet ali ne. To je toženi stranki pojasnilo že sodišče prve stopnje, ki je toženi stranki pravilno pojasnilo tudi, da niti dogovorjeni ključ iz Pogodbe o upravljanju ni veljaven, v kolikor ne sledi zakonsko predvidenemu ključu delitve. Zato je v tem primeru za delitev stroškov treba uporabiti zakonsko predviden ključ delitve (ne glede na veljavnost sklepa št. 8/5/6 z dne 15. 9. 2011). Upoštevajoč pojasnjeno pritožbenemu sodišču ni jasno, kaj želi tožena stranka doseči s pritožbenimi očitki o ključu delitve in neveljavnosti sklepa. Pritožbeno sodišče še dodaja, da se je sodišče v skladu z določilom prvega odstavka 213. člena ZPP dolžno opredeliti le do pravno odločilnih dejstev, ki jih zatrjujeta pravdni stranki. Zato tožena stranka s trditvami, da se sodišče prve stopnje ni vsebinsko opredelilo do vseh njenih trditev, za katere že iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da niso pravno odločilne, ne more uspeti.

19. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki o pomanjkljivih razlogih sodišča prve stopnje o ugotovljeni sklepčnosti zbora lastnikov z dne 15. 9. 2011. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da le izostanek navedbe datumov pri podpisu dveh solastnikov na listi prisotnosti ob odsotnosti kakšnih drugih trditev in dokazov v tej smeri, ne vzbuja nobenega razumljivega dvoma v njuno prisotnost na zboru. Sodišče je tudi pravilno pojasnilo, da tožena stranka ni trdila, da bi bili podpisi na listi prisotnosti nepristni. Zato se pritožbeno sodišče do drugačnih pritožbenih očitkov, ki temeljijo na napačno povzetih razlogih sodbe sodišča prve stopnje, ne bo vsebinsko opredelilo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

**O površinah toženkinih poslovnih prostorov**

20. Etažni lastniki so v tem primeru na zboru 15. 9. 2011 pod številko 6/5/6 sprejeli sklep, da se upravnika pooblašča, da v skladu z izdanim Sklepom GURS-a in določili Pogodbe o upravljanju uskladi lastniške deleže in površine prostorov ter delov objekta ter slednje uporabi pri naslednji delitvi stroškov. Glede na navedeno je bil upravnik zavezan, da pri delitvi stroškov upošteva površine kot izhajajo iz Sklepa GURS-a, ki je temeljil na podatkih iz Elaborata. Upravnik je pri delitvi stroškov in glede upoštevanih površin zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni lastniki. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da bi morala tožena stranka, v kolikor meni, da so površine njenih poslovnih prostorov v elaboratu napačne, oziroma, da so ji bile v postopku izdelave Elaborata in vpisa stavbe v kataster stavb kršene kakšne njene pravice, sprožiti ustrezne postopke za njihovo preveritev in morebitno popravo. Do ugotovitve morebitne nepravilnosti podatkov v Elaboratu v ustreznih postopkih, je upravnik zavezan upoštevati izmere iz navedenega Elaborata. Zato tudi s strani tožene stranke zatrjevano dejstvo, da ji Elaborat nikoli ni bil poslan in da v postopku izdelave elaborata ni sodelovala (če je bila do sodelovanja v skladu z veljavnimi predpisi sploh upravičena),6 za odločitev v tem postopku ni pravno odločilno.

21. Zmotno je tudi prepričanje tožene stranke, da je za določitev izmer prostorov odločilen podatek v prodajni pogodbi. Odločilen je podatek, ki izhaja iz javnih evidenc – torej iz Sklepa GURS, ki temelji na podatkih iz Elaborata. V tem primeru je bilo med strankami Kupoprodajne pogodbe št. 39 z dne 7. 2. 2005 in Aneksa št. 1 k navedeni pogodbi z dne 26. 11. 2009 (A5, Kupoprodajna pogodba) jasno in nedvomno, da se zadevna poslovna prostora (poslovni prostor v pritličju in poslovni prostor v kleti) prodajata kot celota in ne le njun delež. Pogodbenim strankam je bilo jasno, kateri poslovni prostori kot celota so predmet Kupoprodajne pogodbe. Zato (morebitno) napačno navedene izmere poslovnih prostorov v Kupoprodajni pogodbi (vključno z aneksom), ki je bila sklenjena pred izdelavo Elaborata, na razmerja med etažnimi lastniki ne vplivajo, lahko pa vplivajo na pravice in obveznosti strank Kupoprodajne pogodbe.

22. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožena stranka dolžna plačati vse zaračunane stroške, ni pravno odločilno katere stroške je tožena stranka že plačala. Dolžna je plačati neplačane stroške. Zato tožena stranka, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, že iz navedenega razloga ne more uspeti niti s pritožbenimi očitki, da tožeča stranka ni pojasnila katerih stroškov v okviru zaračunanih stroškov tožena stranka ni plačala.

_**Sklepno**_

23. Glede na vse navedeno pritožbeni očitki niso utemeljeni. Ker pa pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

24. Pritožbeno sodišče je odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP).

1 Pojasnilo je, da je uporabljen ključ delitve po kvadraturi v bistvu enak zakonsko predvidenemu ključu delitve stroškov iz 115. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Torej, da se stroški delijo v sorazmerju s solastniškim deležem. 2 Primerjaj: VSRS Sodba III Ips 75/2015 z dne 19.09.2017. 3 Primerjaj: VSL Sodba II Cpg 47/2022 z dne 14.06.2022. 4 Glej zapisnik naroka za glavno obravnavo z dne 7. 3. 2022, list. št. 99 do 105. Iz njega izhaja, da je tožena stranka nasprotovala le delu nalog, ki naj bi jih opravljala receptorska služba, in trditvam o zastarelem požarnem sistemu. Ostalim trditvam tožeče stranke o razlogih za nujnost receptorske službe ni nasprotovala. 5 V skladu z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP se dejstva, ki jih stranka ne zanika, ali jih zanika brez navajanja razlogov, štejejo za priznana, razen če namen zanikanja teh dejstev izhaja iz siceršnjih navedb stranke. 6 V zvezi s tem pritožbeno sodišče pojasnjuje, da tožena stranka v tem postopku ni trdila, da bi bila v času izdelave Elaborata in vpisa stavbe in njenih posameznih delov v kataster stavb že solastnica navedene stavbe (to ne izhaja niti iz predloženih listin), kar je predpogoj za sodelovanje v postopku. Da sodelovanje ne bi bilo omogočeno njeni pravni prednici, pa tožena stranka ni trdila. Ravno nasprotno je smiselno trdila, da so ji bile kršene pravice, ker so bile listine vročene njeni pravni prednici – leasingodajalki, ki je bila kot kupka navedena v Kupoprodajni pogodbi.