Jedro

Tožeča stranka je s podpisom pogodbe pristala na (stroge) pogodbene pogoje (vključno z vnaprejšnjo odobritvijo izvirnega zneska vlaganj s strani lastnika), zato je življenjsko neprepričljivo, da se je zanašala na toženo stranko oziroma na to, da bo ona zanjo urejala soglasja oziroma odobritve lastnika poslovnega prostora.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani II. in III točki izreka potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 746,64 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I.) toženi stranki naložilo plačilo zneska 2.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 2. 2022 dalje, (II.) v presežku, to je za znesek 36.795,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 3. 2022 dalje tožbeni zahtevek zavrnilo ter (III.) tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Zoper II. in III. točko izreka navedene sodbe se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala potrditev izpodbijane sodbe ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za vračilo varščine v višini 2.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, zavrnilo pa tožbeni zahtevek za znesek 36.795,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki se nanaša na plačilo knjigovodske vrednosti neamortiziranega dela (ob upoštevanju petletne amortizacijske dobe) vlaganj v nepremičnino, ki ga je tožeča stranka uveljavljala tako na podlagi sklenjene Podnajemne pogodbe (v nadaljevanju: pogodba) kot tudi na podlagi splošne odškodninske odgovornosti. Zavrnitev tožbenega zahtevka je sodišče prve stopnje utemeljilo z nosilnimi razlogi, da bi morala tožeča stranka v skladu s pogodbo za vlaganja oziroma prenovo imeti pisno soglasje tako lastnika poslovnega prostora kot tudi najemnika, izkazati, da je bil izvirni znesek vlaganj vnaprej odobren s strani lastnika poslovnega prostora, ta znesek pa bi moral biti izkazan tudi z ustreznimi knjigovodskimi listinami in potrdili. Ničesar od navedenega tožeča stranka ni niti zatrjevala, zaradi česar je sodišče prve stopnje zaključilo, da tožbeni zahtevek v tem delu že iz tega razloga ni utemeljen. Tožbeni zahtevek pa ni utemeljen niti na podlagi splošne odškodninske odgovornosti tožene stranke, saj tožeča stranka ni dokazala protipravnosti ravnanja tožene stranke.

6. Pritožnik ugotovitve in zaključke sodišča prve stopnje izpodbija z navedbami, da je prvostopenjsko sodišče svojo odločitev v glavnem utemeljilo na povsem napačni interpretaciji pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama, saj sta relevantni določbi 6.2 in 6.3 pogodbe, sodišče pa je neutemeljeno uporabilo tudi določbi 6.7. in 6.9. pogodbe, ki se na dela oziroma vlaganja, opravljena v okviru "podnajemnikove prenove", ne nanašata. Tožena stranka je tožeči stranki priporočila arhitekta A. A. in hkrati pripeljala tudi kamnoseka, pogodba pa ni zahtevala pisnega soglasja lastnika poslovnega prostora in najemnika za izvedbo del. Pisno soglasje iz določbe 6.7. pogodbe se ne nanaša na "podnajemnikovo prenovo", pač pa na druga morebitna dela oziroma vlaganja, ki bi jih tožeča stranka opravila v prihodnosti. Zaključki sodišča prve stopnje so po stališču pritožbe napačni tudi glede odškodninske odgovornosti tožene stranke.

7. Pritožbenim navedbam višje sodišče ne sledi, saj je pravilen zaključek izpodbijane sodbe, da so bili pogoji za vračilo preostale knjigovodske vrednosti neamortiziranega dela opreme (točka 6.3. pogodbe) štirje, vsi pa so morali biti izkazani kumulativno. Višje sodišče se v celoti pridružuje zaključku sodišča prve stopnje, kot je obrazloženo v 7. točki izpodbijane sodbe in ki niti ne potrebuje dodatne obrazložitve. Ne glede na to pojasnjuje, da si tožeča stranka napačno razlaga vsebino dogovora oziroma pogodbe, saj ne drži, da za dela, ki jih je opravila v sklopu t.i. "podnajemnikove prenove" (pisno) soglasje lastnika poslovnega prostora in tožene stranke ni bilo potrebno. Točka 6.7. se ne nanaša le na morebitna druga dela oziroma vlaganja, kot to trdi v pritožbi, pač pa na podnajemnikovo ureditev poslovnega prostora, za katero pa predhodno potrebuje pisno soglasje lastnika poslovnega prostora in tudi najemnika. Nikjer v pogodbi namreč ni določena izjema za "podnajemnikovo prenovo", za katero ne bi potreboval predhodnega soglasja, zato točka 6.7. velja za vse podnajemnikove posege v poslovni prostor. Pritožbeni navedbi, da sta pravdni stranki ločeno uredili vlaganja, ki so bila predvidena pred začetkom uporabe poslovnega prostora, in druga vlaganja, ki bi jih podnajemnik morebiti želel opraviti v prihodnosti, zato ni mogoče slediti.

8. Tudi sicer točka 6.3. pogodbe določa, da lahko podnajemnik zahteva povračilo vlaganj (opreme) pod pogojem, da je bil izvirni znesek vnaprej odobren s strani lastnika poslovnega prostora. Tožeča stranka v pritožbi ne izpodbija zaključka sodišča prve stopnje, da obstoja tega pogoja ni niti zatrjevala (še manj dokazala). Prav tako ni izkazala, da bi od lastnika pred izvedbo posegov pridobila (vsaj) ustno soglasje, saj je zakoniti zastopnik tožeče stranke izpovedal, da z lastnikom poslovnega prostora ni govoril niti ga ni karkoli spraševal oziroma da z njim tako rekoč ni imel nič. V zvezi s pisnim soglasjem lastnika je izpovedal, da sta o tem s toženo stranko govorila, vendar ga sam ni terjal, ker se je zanašal na toženo stranko, s katero je bil v podnajemnem razmerju, zato ni videl razloga, zakaj bi soglasje od lastnika zahteval sam. Pričevanje zakonitega zastopnika tožeče stranke v postopku na prvi stopnji tako ne potrjuje pritožbenih očitkov, da bi moralo sodišče prve stopnje za ugotovitev obstoja soglasja najemnika in lastnika ter za obstoj odobritve izvirnega zneska s strani lastnika zaslišati predlagane priče. Tožeča stranka je s podpisom pogodbe pristala na (stroge) pogodbene pogoje (vključno z vnaprejšnjo odobritvijo izvirnega zneska vlaganj s strani lastnika), zato je življenjsko neprepričljivo, da se je zanašala na toženo stranko oziroma na to, da bo ona zanjo urejala soglasja oziroma odobritve lastnika poslovnega prostora. To je še toliko bolj nerazumljivo, ker ni nobenega dvoma, da je v skladu s 6.3. členom pogodbe (ki nikjer ne govori o udeležbi tožene stranke pri izpolnjevanju te obveznosti) za vračilo preostale knjigovodske vrednosti neamortiziranega dela vlaganj moral biti izvirni znesek vlaganj v naprej odobren s strani lastnika poslovnega prostora (ter izkazan tudi z ustreznimi knjigovodskimi listinami in potrdili). Da bi bil, tožeča stranka ni niti zatrjevala, zato bi bilo zaslišanje prič povsem odveč.

9. Pritožbene navedbe pa so neutemeljene tudi v delu, s katerim izpodbija zavrnitev tožbenega zahtevka iz naslova odškodninske odgovornosti tožene stranke. Tožeča stranka je zatrjevala (kar ponavlja tudi v pritožbi), da jo je tožena stranka nagovarjala k prenovi, pri njej aktivno sodelovala in jo držala v zmoti, da je za prenovo in višino vlaganj pridobila soglasje lastnika. Tega pričevanje zakonitega zastopnika tožeče stranke ni potrdilo oziroma iz njegove izpovedbe ne izhaja, da bi ga tožena stranka držala v zmoti, da ima pisno soglasje lastnika poslovnega prostora. Nasprotno: zakoniti zastopnik tožeče stranke je izrecno izpovedal, da mu tožena stranka nikoli ni sporočila, da bi lastnik dal (pisno) soglasje za prenovo, prav tako pa mu nikoli ni sporočila, da se je lastnik (pisno ali ustno) strinjal z deli. Zato ni jasno, s čim konkretno naj bi tožena stranka tožečo zavajala oziroma držala v zmoti. Pritožbene navedbe višje sodišče zato tudi v tem delu ocenjuje kot neutemeljene.

10. Višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v zadevi pravilno in v zadostni meri ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), pri čemer je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo.