Jedro

Vrsta stanovanja, kakršno je tožnikovo, na katerem ima tožena stranka pravico do uporabe, nalaga tožniku, da lahko toženi stranki zaračuna le neprofitno najemnino.

Izrek

Pritožba tožeče stranke se zavrne in potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna izprazniti stanovanjsko enoto - sobo, kobalnico ter sanitarije v skupni površini 19 m2 v stanovanjskem objektu v P. in jo prazno svojih stvari vrniti tožnici, slednji pa povrniti tudi stroške pravdnega postopka. Tožečo stranko je sodišče obvezalo, da mora toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 63.880,00 SIT.

Zoper to sodbo se je pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Tožeča stranka meni, da je izpodbijana sodba preuranjena, kajti ena od pomembnih sestavin najemne pogodbe je določilo o višini najemnine. Zaradi različnega pravnega naziranja najemnine za konkreten primer je tožeča stranka v pogodbi predvidevala tudi postopek ugotavljanja primerne najemnine. Takšno določilo je skladno z določili 66. člena Stanovanjskega zakona (SZ).

Namen tožeče stranke ni bil pridobitev ekonomske koristi, temveč predvsem v zagotovitvi pravic, ki gredo lastniku najemniškega stanovanja. Stanovanje se je namreč uporabljalo tudi kot počitniško stanovanje, posledično pa se je dodatno obremenjevalo dvorišče s parkiranjem vozil, večja je bila poraba vode, elektrike, v stanovanju so se opravljali posegi, o katerih tožeča stranka oziroma njena pravna prednica nista bili seznanjeni. Lastnici se je onemogočal oziroma preprečeval pregled stanovanja. Stanovanjski zakon določa, da je sklenitev najemne pogodbe obveznost, za katero mora poskrbeti najemodajalec - lastnik stanovanja. Glede na stališče sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi pa tožeča stranka nima možnosti urediti najemnega razmerja, če se ne podredi volji, interesom in koristim najemnice. To pa je v nasprotju z določili 147. v zvezi s z 39. in naslednjih členov SZ. Sodišče postavlja tožečo stranko v podrejen položaj. Pred sklenitvijo najemne pogodbe je potrebno sestaviti tudi zapisnik o stanju stanovanja, ki naj bi bil predmet najemne pogodbe.

Tožena stranka tožeči stranki vstopa v stanovanje ne dovoljuje.

Tožena stranka se sklicuje na zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanovanja, ki ga sodišče šteje kot verodostojno listino, dasiravno je bil zapisnik narejen zgolj na zahtevo tožene stranke brez vednosti in sodelovanja tožeče stranke. Tega zapisnika tožeča stranka ni priznala. Tožeča stranka glede na položaj, ki ji ga priznava sodišče v izpodbijani sodbi, nima nikakršnih možnosti varovati svojih interesov in koristi. Nasprotno sodišče toženi stranki priznava celo večji obseg pravic kot jih je imela pred uveljavitvijo SZ. S poravnavo, sklenjeno v zadevi, ki se je vodila pod opr. št. P 40/83, z dne 29.3.1983 se je le realiziral dogovor iz poravnave z dne 9.9.1980. Vsebina razmerja glede uporabe stanovanja v smislu določil Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR) se s to poravnavo ni spreminjala. Zato sodišče nima nikakršne podlage za trditev, da naj bi poravnava z dne 29.3.1983 nadomestila oziroma predstavljala stanovanjsko pogodbo. V konkretnem primeru je šlo za najem, kjer tožeča stranka oziroma njena pravna prednica ni bila vezana na določanje najemnine v višini, ki je veljala za solidarnostna stanovanja. Tudi pravna podlaga v določilu 2. odst. 150. člena SZ izključuje omejitve najemnine za stanovanja v objektih v zasebni lasti, ki sicer veljajo za stanovanja, na katerih je bila dodeljena stanovanjska pravica. V konkretnem primeru ni nikakršnih zadržkov, da se najemnina ne oblikuje prosto, upoštevaje le omejitev iz določb 65. člena SZ. Odločitev sodišča prve stopnje je tudi sama s seboj v nasprotju. Sodišče namreč ugotavlja dolžnost tožeče stranke skladno določbi 147. člena SZ skleniti najemno pogodbo s toženo stranko. Pri tem pa ne upošteva, da je tožeča stranka svojo dolžnost s predložitvijo najemne pogodbe z dne 25.5.1995 in 30.5.1995 izpolnila.

Glede na takšno dejansko stanje je podan primer iz določila 58. člena SZ, ko najemnik stanovanja uporablja stanovanje nezakonito.

Pritožba ni utemeljena.

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, teh tudi pritožba ne izpodbija, da ima toženka na stanovanju, ki je predmet tega spora, pravico do uporabe. Lastnica tega stanovanja pa je tožeča stranka. Tožeča stranka je toženi stranki ponudila v podpis dve najemni pogodbi, in sicer najprej pogodbo z dne 25.5.1995, nato pa še pogodbo z dne 30.5.1995. Tožena stranka je odklonila podpis obeh pogodb zato, ker meni, da tožeča stranka lahko zahteva le neprofitno najemnino. V obeh pogodbah pa je tožeča stranka zahtevala plačilo profitne najemnine. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka uveljavlja plačilno najemnine v znesku 17.900,00 SIT, po Pravilniku o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih pa bi neprofitna najemnina znašala 3.248,90 SIT. Spor med strankama je le v tem, ali je tožena stranka upravičeno odklonila podpis najemne pogodbe. Spremenjeni 150. člen SZ (Uradni list RS 21/94) namreč točno določa neprofitno najemnino za tovrstna stanovanja iz 2. odst. 156. člena SZ. Ne držijo torej pritožbene trditve, da neprofitna najemnina za takšno stanovanje, kot ga zaseda toženka, ne velja. Ostale pritožbene trditve glede tega, kako je v pogodbi tožeča stranka uravnavala višino plačila najemnine niso pomembne, kajti izrecno je potrebno neprofitno najemnino izračunati v skladu s Pravilnikom o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Takšna najemnina pa v tem primeru ni bila določena v najemni pogodbi in zato je tudi po mnenju pritožbenega sodišča tožena stranka upravičeno odklonila podpis najemne pogodbe.

Ker torej niso podani razlogi iz 58. člena SZ, je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).