Jedro

Iz pogodbe, ki sta jo sklenila tožeča stranka in I., d.d., izhaja, da gre za pogodbo o opravljanju storitev upravljanja za celotno sosesko B.. Sklenitve takšne pogodbe SZ res ni izrecno predvidel ali prepovedal. Vendar pa to ne spremeni dejstva, da takšna pogodba ne more zavezovati etažnih lastnikov v posameznem objektu, če je ni podpisalo toliko etažnih lastnikov tega objekta, da skupna vrednost njihovih solastniških deležev presega polovico njihove vrednosti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani I 10265/2007 z dne 1. 10. 2007 razveljavilo tudi v 1. in 3. točki izreka ter tožbeni zahtevek zavrnilo. Pravdne stroške toženca v višini 256,44 EUR je naložilo v plačilo tožeči stranki.

2. Tožeča stranka vlaga zoper navedeno sodbo pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevku ugodi, ali jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je zmoten zaključek sodišča, da določila Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. RS št. 18/91 in nadaljnji) in Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerij (ZTLR, Ur. l. SFRJ, št. 6/1980 in nadaljnji) niso omogočala, da bi bil upravnik v posamezni stanovanjski stavbi izbran z večino solastniških deležev celotne soseske. Pogodba o upravljanju se lahko sklene tudi za več večstanovanjskih zgradb skupaj. Zakon sklenitve pogodbe o upravljanju za sosesko ni prepovedoval. V takem primeru pa pogodba o upravljanju zavezuje zgolj lastnike stanovanj v tistih zgradbah, v katerim je bila sklenjena z večinskim soglasjem lastnikov. Naslovi D. 56 in 58 ter K. 3 so dejansko trije vhodi v isti objekt, pri čemer so medsebojno tako povezani, da gre za funkcionalno celoto. Gre za en objekt s tremi vhodi. Tožeča stranka je predložila seznam lastnikov z navedbo, kdo od njih je pristopil k pogodbi o upravljanju, podatke o njihovem solastniškem deležu ter pooblastila in izjave kupcev posameznih enot. Sodišče je zmotno zaključilo, da solastniškega deleža I. d. d., ne gre prištevati k deležu ostalih podpisnikov (VSL sodba I Cpg 1452/2010, I Cpg 111/2011). Pri presojanju je treba upoštevati kavzo pogodbe, ki je, da I., d. d., sklene pogodbo o upravljanju tako, da bo omogočeno nemoteno obratovanje objektov soseske in nemotena vselitev ter opravljanje dejavnosti. Sklicuje se na IV. in V. člen pogodbe o upravljanju. Neutemeljeno je zavrnjen zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve. Predmet zahtevka so stroški, ki so nastali pri upravljanju in obratovanju objekta, lastniki pa so dolžni nositi sorazmerni delež teh stroškov. Sam zakon (Stanovanjski zakon – SZ-1, Ur. l. RS št. 69/2003 in nadaljnji in Stvarnopravni zakonik – SPZ, Ur. l. RS, št. 87/2002 in nadaljnji) določa obveznost etažnih lastnikov, da plačajo stroške upravljanja in druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Toženec je neupravičeno obogaten že, če tožeči stranki kot upravniku založenih stroškov ne povrne. Sklicuje se na določila Obligacijskega zakonika (OZ, Ur. l. RS, št. 83/2001 in nadaljnji) o mandatni pogodbi (776. člen OZ) in sklep VSL II Cp 1572/99, na 50. člen SZ in na 275. člen OZ. Ves čas je zatrjevala, da je bil toženec obogaten za celotni vtoževani znesek. Že iz predloga za izvršbo je razvidna vsaka posamezna postavka za vsak mesec posebej in za vsak strošek posebej. Razlogovanje sodišča, da lahko solastniške deleže določijo le lastniki sporazumno v pogodbi o medsebojnih razmerjih, če niso določeni, upravnik nima podlage za oblikovanje razdelilnika stroškov, je napačno. To bi pomenilo, da dokler etažni lastniki ne sklenejo pogodbe o medsebojnih razmerjih, upravnik od njih ne more zahtevati povrnitve stroškov, ki jih je zanje založil in plačal dobaviteljem. V svoji prvi pripravljalni vlogi je natančno pojasnila ključe delitve stroškov za vse vtoževane postavke, razvidno je, da se je velika večina stroškov delila po solastniških deležih. Tudi delitev po površini je delitev po solastniških deležih, le prikaz je drugačen. Obrazložitev je v tem delu sama s seboj v nasprotju. Svoj zahtevek je utemeljevala tudi na določilih nujne gestije, saj bi v primeru, če bi prenehala plačevati dobaviteljem, prišlo do prekinitve dobave in bi nastala škoda. Protispisen je zaključek sodišča o nesubstanciranosti višine posameznih stroškov in ključa delitve. Vse to je namreč v svojih vlogah navedla, pri čemer je kot tožbene navedbe predložila tudi razdelilnik stroškov, a je zaradi obsežnosti nemogoče, da bi to povzela v vlogo, priložila pa je razdelilnik, zato je zgolj primeroma pojasnila, katere podatke vsebuje stroškovnik in kako se ga bere, ob tem pa se je nanj sklicevala. Ob pavšalnih ugovornih navedbah toženca in upoštevajoč število vtoževanih postavk, drugače in bolj pregledno, ne more prikazati.

3. V odgovoru na pritožbo toženec obširno nasprotuje pritožbenim navedbam in predlaga zavrnitev pritožbe. Zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnica izpodbija materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da v SZ in ZTLR ni zakonske podlage za to, da bi se za sklenitev pogodbe o upravljanju kot zadostna večina lahko upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti soseske. Iz pogodbe, ki sta jo sklenila tožeča stranka in I., d.d., izhaja, da gre za pogodbo o opravljanju storitev upravljanja za celotno sosesko B.. Sklenitve takšne pogodbe SZ res ni izrecno predvidel ali prepovedal. Vendar pa to ne spremeni dejstva, da takšna pogodba ne more zavezovati etažnih lastnikov v posameznem objektu, če je ni podpisalo toliko etažnih lastnikov tega objekta, da skupna vrednost njihovih solastniških deležev presega polovico njihove vrednosti. Sicer pa pritožbeno sodišče odgovarja, da v obravnavanem primeru niti ni bistveno, ali se pogodba o upravljanju lahko sklepa za stanovanjsko sosesko (torej za več večstanovanjskih stavb skupaj) ali za posamezno stanovanjsko stavbo.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni dokazala, da bi družba I., d. d., pogodbo o upravljanju z dne 17. 6. 1996 sklenila kot takratni solastnik, zato njenega solastniškega deleža na soseski, ki ga je imela v času sklepanja pogodbe o upravljanju, ni mogoče prištevati k solastniškim deležem tistih, ki so dali soglasje oziroma upoštevati pri presoji, ali je pogodba o upravljanju sklenjena z zahtevano večino. Pritožbeno sodišče pritrjuje argumentaciji, da je pogodbo o upravljanju družba I., d. d., sklenila zgolj na račun kupcev stanovanj, lokalov in poslovnih prostorov v soseski B. na podlagi njihovih pooblastil in torej ne tudi za svoj račun, kar izhaja iz uvoda in IV. člena sporne pogodbe. Določila pogodbe so jasna in nedvoumna, in se uporabljajo, kot se glasijo. Zato ni potrebna nobena dodatna razlaga, kot to želi uveljavljati pritožnica z navedbami o kavzi pogodbe in njenega namena. Tudi V. člen pogodbe, ki ureja veljavnost pogodbe za vse znane in bodoče kupce nepremičnin v soseski B, in za pravne naslednike znanih kupcev, ne določa, kar je ključno, da I., d. d., pogodbo sklepa tudi v svojem imenu in za svoj račun. Pogodba mora biti najprej veljavno sklenjena, torej z zadostno večino, šele potem se lahko presoja, za koga velja in ga zavezuje. Na odločitev tudi ne more vplivati pritožbeno sklicevanje na sodbo VSL I Cpg 1452/2010 in I Cpg 111/2011, v katerih je bilo v pogledu veljavnosti te pogodbe v zvezi z deležem I., d. d., zavzeto drugačno stališče. Sodna praksa res ni enotna, vendar pa je večinsko stališče takšno, kot ga je zavzelo sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi (1).

7. V času sklenitve pogodbe je imel I., d. d., v lasti 20,149 % soseske, kar bi skupaj z ostalimi solastniki predstavljalo 61,816 % lastniški delež pri sklepanju pogodbe o upravljanju. Ker I., d. d., pogodbe ni sklepal v lastnem imenu, delež ostalih solastnikov predstavlja manj kot 50 %, kar pa ne zadošča za veljavno sklenitev pogodbe, četudi bi se sodišče postavilo na stališče, da je mogoče pogodbo o upravljanju skleniti za celotno sosesko.

8. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z nadaljnjim zaključkom sodišča prve stopnje, da ni bila sklenjena pogodba o upravljanju za stavbo (2) na naslovu D. 56, 58 in K. 3, kot je zatrjevala tožeča stranka. To je sodišče ugotovilo ne le na podlagi dokazne ocene pooblastil pravnih in fizičnih oseb, pač pa tudi seznama etažnih lastnikov objekta s tremi vhodi, kjer ima toženec štiri posamezne dele (priloga A438). Drugačno pritožbeno navajanje ni utemeljeno. S podrobno in natančno dokazno oceno in razlogi pritožbeno sodišče soglaša. Ne le, da je seznam lastnikov enostransko sestavljen (predložila ga je tožeča stranka, iz njega pa naj bi izhajali podpisi lastnikov s teh treh naslovov, katerih solastniški delež naj bi znašal 67,38 % vseh solastniških deležev na teh treh naslovih), v njem je vključen tudi I., d.d.. Za slednjega pa je ugotovljeno, da pogodbe ni sklepal tudi v svojem imenu in za svoj račun ter da je njegov solastninski delež, kot izhaja iz seznama, presegal 20 %. Da bi bil njegov delež na tem objektu drugačen oz. manjši, tožena stranka ni navajala. Ob odštetju solastniškega deleža I., d.d., s seznama, tako delež ostalih solastnikov ne dosega zahtevane večine za sklenitev pogodbe o upravljanju za zadevni objekt. Sodišče prve stopnje je zato pravilno zaključilo, da pogodbeni temelj zahtevka ni podan in ga je na tej podlagi treba zavrniti.

9. Zahtevek tožeče stranke ni utemeljen niti na podlagi pravil poslovodstva brez naročila (199. člen OZ). Pritožbeno sodišča soglaša z razlogi, ki jih je v zvezi s tem navedlo sodišče prve stopnje, ko je zavrnilo zahtevek tudi na tej pravni podlagi. Trditve tožeče stranke, da bi v primeru, da se tujega posla ne bi lotila, nastala za etažne lastnike škoda, saj storitve dobaviteljev ne bi bile plačane in bi le-ti etažnim lastnikom prekinili dobavo blaga, energije in storitev, so pavšalne in niso dovolj konkretizirane. Da bi bila tožeča stranka upravičena do povračila stroškov in plačila za trud na tej podlagi, bi morala zatrjevati in izkazati, da je lastnikom grozila konkretna nevarnost škode ali, da je škoda že nastala (prim. dr. N. Plavšak in drugi: OZ s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, 2003, str. 61). Sklicevanje na splošno znana dejstva ne zadostuje. Ob tem pa je treba upoštevati tudi neprerekane trditve toženca, da je šlo s strani tožeče stranke za opravljanje poslov kljub njegovi prepovedi in nasprotovanju. Zato tožeča stranka na tej podlagi ni pridobila nikakršnih pravic.

10. Pritožbeno sodišče ne izključuje, da bi tožeča stranka na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi (verziji) z zahtevkom lahko uspela. V skladu s 197. členom v zvezi s 190. členom OZ je v razmerju med plačnikom in resničnim dolžnikom verzijski zahtevek mogoč zgolj v primeru, da je bila plačana obveznost, ki bi jo bil resnični dolžnik dolžan izpolniti po zakonu. Ker etažni lastnik na podlagi 115. člen SPZ nosi obveznost na skupnih delih sorazmerno njihovemu solastnemu delu, je mogoče zaključiti, da je (bilo) plačilo stroškov v zvezi z obratovanjem zakonska dolžnost tožene stranke (3). Vendar je bil zahtevek v konkretnem primeru pravilno zavrnjen. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ključ delitve stroškov med solastniki ni določen. Tožeča stranka je v trditveni podlagi stroške solastnikov delila po različnih ključih, za kar ob odsotnosti dogovora ni (bilo) nobene podlage (in bi se kvečjemu lahko delili po solastniških deležih), kot je pravilno zapisalo že sodišče prve stopnje. Delitev stroškov je sodišče utemeljeno ocenilo za nepregledno in neskladno z zakonskimi določili. Ključ delitve mora biti razumen, konkreten in preverljiv, da je mogoče zahtevku po višini ugoditi, v nasprotnem primeru je odločitev arbitrarna in in nepreverljiva. Sodišče prve stopnje zato utemeljeno navaja tehtne pomisleke glede načina obračunavanja stroškov, kot ga je podala tožeča stranka. Tudi ob upoštevanju, da je tožeča stranka podala površino posameznega dela in površino celotnega objekta, pritožbeno sodišče soglaša z obširnimi in podrobni razlogi izpodbijane sodbe (na strani 15, 16, 17 izpodbijane sodbe), da višine vtoževanega zahtevka oziroma posameznih stroškov, ki jih je sicer obračunavala in vtoževala po različnih ključih, ni mogoče preveriti zaradi pomanjkljivih tožbenih trditev. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da tožbeni zahtevek po višini ni konkretizirala, in kaj bi morala tožeča stranka zatrjevati, da bi bilo mogoče utemeljenost zahtevka preveriti. Pritožbeno sodišče se pridržuje presoji, da pomanjkljivo pojasnilo vtoževanih zahtevkov, in sklicevanje na predloženo listinsko dokumentacijo, ne zadošča. Ni naloga sodišča, da samo iz obsežnih prilog, kar je primer v tej zadevi, razbira, kateri del zahtevka bi bil ob upoštevanju vseh podatkov, ki izhajajo iz dokaznih listin in jih tožeča stranka niti konkretno ne opredeli, morda utemeljen. Ker tožeča stranka kljub dovolj substanciranem ugovoru toženca, ki je razviden iz njegovih vlog v spisu, ni podrobneje pojasnila posamezne obračunane postavke, torej višine zahtevka, je zavrnitev tožbenega zahtevka utemeljena. Tega ne more spremeniti niti en primeroma naveden izračun v drugi pripravljalni vlogi, kar je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Pritožbeno zavzemanje o zadostitvi trditvenemu bremenu po presoji pritožbenega sodišče ne omaje celovite in pravilne ocene sodišča prve stopnje o tem, da zahtevek po višini ni izkazan.

11. Ker pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člena ZPP).

12. Tožeča stranka s pritožbo niso uspela, zato krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (1. odst. 154. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 165. člena ZPP). Enako velja za toženca, ki z odgovorom na odgovor ni pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča in tako ta ne predstavlja potrebnega stroška (155. člena ZPP).

(1) Glej VSL II Cp 1143/2012, I Cpg 472/2011, II Cp 499/2012, II Cp 1765/2012, II Cp 629/2012, II Cp 952/2011. (2) Po nespornih ugotovitvah prvega sodišča gre za objekt s tremi ločenimi vhodi.

(3) Prim. odločba VSL II Cp 1143/2012 in II Cp 472/2011.