Obravnavani najemni pogodbi sta bili sklenjeni v nasprotju s prisilnim predpisom, pri čemer je bila prepoved vpisana tudi v zemljiško knjigo, z njo pa sta bili obe pogodbeni stranki seznanjeni. Zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da sta nični. Drugačno stališče bi izvotlilo namen zakonske prepovedi, zaznambe v zemljiški knjigi in inšpekcijske odločbe, saj bi lastniku kljub ugotovljeni nelegalni gradnji omogočilo, da z nepremičnino še naprej razpolaga v pravnem prometu in z njenim oddajanjem ustvarja dohodek.
V razmerju med lastnikom in nelastnikom zadošča, da lastnik zatrjuje in dokaže, da je sam lastnik sporne nepremičnine, da jo je toženec brezplačno uporabljal in da za tako uporabo nima pravne podlage. S tem zadosti svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu o obstoju prikrajšanja na eni in obogatitve na drugi strani.
I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.
II.Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti pritožbene stroške v znesku 279,99EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne od izteka roka za izpolnitev obveznosti dalje.
1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 3.683,19EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter tožnici naložilo povračilo pravdnih stroškov toženke.
2.Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. 0lena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) prito7euje to7enica in prito7ebenemu sodi610du predlaga, da prito7bi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi to7benemu zahtevku, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodi610du prve stopnje v novo sojenje pred drugega sodnika. Prigla61a stro1ke prito7benega postopka.
3.To7enka je na prito7ebo odgovorila in ji v celoti nasprotuje. Prigla61a prito7bene stro1ke.
3.Prito7eba ni utemeljena.
4.To7enica od to7enke primarno zahteva pla0dilo nepla0danega dela najemnine za stanovanje, ki bi ga po njeni oceni morala poravnati to7enka. Med pravdnima strankama ni sporno, da sta podpisali najemno pogodbo (dve), s katero je bila dolo0dena najemnina v vi1ini 590,00EUR mese0dno, ki pa je bila delno sofinancirana. Delno pla0dilo je to7enica tako prejemala kot subvencijo najemnine s strani Javnega stanovanjskega sklada ... (v nadaljevanju JSS ...). To7enka trdi, da ji razlike do celotne najemnine ni bilo treba pla0devati, saj se je tako ustno dogovorila z najemodajalcem. Ugovarja tudi ni0dnost najemnih pogodb zaradi v zemlji1ki knjigi zaznamovane nedovoljene gradnje, ki vklju0duje prepoved sklepanja najemnih pogodb.
5.Sodi610de prve stopnje je presodilo, da sta bili najemni pogodbi zaradi in1pekcijske prepovedi sklepanja najemnih pogodb ni0dni, zato to7ea0da stranka na njuni podlagi ni upravi0dena do pla0dila najemnine. Prav tako ni pritrdilo navedbam, da je to7enka dol7na pla0dati uporabnino, ker to7ea0da stranka ni izkazala obstoja prikraj1anja. Ugotovilo je tudi obstoj ustnega dogovora, da se razlika nad subvencionirano najemnino ne pla0duje.
6.Prito7enica izpodbija odlo0ditev sodi610da prve stopnje glede ni0dnosti najemnih pogodb, zavrnitve podrednega zahtevka za pla0dilo uporabnine ter sprejeto dokazno oceno. Glede ni0dnosti meni, da sodi610de prve stopnje ni obrazlo7eilo povezave med upravnopravno prepovedjo in civilnopravno ni0dnostjo pogodb. Glede uporabnine zatrjuje, da so bili izpolnjeni pogoji za neupravi0deno obogatitev. Obse7eno graja tudi dokazno oceno, zlasti pretirano upo61tevanje toenkine izpovedbe in neustrezno vrednotenje pisnih najemnih pogodb ter izpovedb pri0d. Nazadnje sodi610du prve stopnje o0dita 1e kr61itev pravice do nepristranskega in neodvisnega sodnika iz 23. 0lena Ustave RS. Posamezne prito7ebne navedbe bo prito7ebenemu sodi610du povzelo ob odgovoru nanje.
Glede ni0dnosti pogodb
To7ea0da stranka ne zanika zaznambe nedovoljene gradnje, ki zajema tudi prepoved sklepanja najemnih pogodb za obravnavano nepremi0dnino, nasprotuje pa zaklju0dku, da je pogodba, sklenjena ob zakonski prepovedi, ni0dna v smislu dolobil 86. in 87. 0lena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Trdi namre0d, da se tovrstna prepoved lahko nana1a zgolj na cilje s podro0dja upravnega, ne pa civilnopravnega razmerja ter da z obravnavanimi pogodbami ni poseeno v javni interes.
Zmotne so trditve prito7enice o ni0dnosti pogodbe zgolj v upravnopravnem smislu. Slovenski pravni sistem ne razlikuje ni0dnosti pogodb v upravnem in civilnem smislu. In1pekcijski ukrep prepovedi sklepanja najemnih pogodb je zaznamovan v zemlji1ki knjigi pri nepremi0dninah ID znak parcela X 243/7 in parcela X 243/9 z za0detkom u0dinkovanja 22. 12. 2010, izveden dokazni postopek pa je pokazal, da sta pravdni stranki za to prepoved vedeli. Tega prito7enica ni izpodbila. Pa tudi 0de ne bi vedeli, se skladno s publicitetnim na0delom (6. 0len Zakona o zemlji1ki knjigi, v nadaljevanju ZZK-1) 6teje, da je pravica oziroma pravno dejstvo, ki je vpisano v zemlji1ki knjigi, vsakomur znano. Kljub temu sta pravdni stranki ve0d let, v nasprotju s prepovedjo, sklepali najemne pogodbe. Namen dolobe, ki prepoveduje sklepanje najemnih pogodb ob nelegalni gradnji ni zgolj varstvo javnega interesa, temve0d kogentna prepoved tak61nega ravnanja: kot sankcija nedovoljene gradnje je na mestu prepre0devanje pravnega prometa in gospodarskega izkori10danja nepremi0dnin, ki so predmet tak61ne prepovedi.
Obravnavani najemni pogodbi sta bili sklenjeni v nasprotju s prisilnim predpisom, pri 0emer je bila prepoved vpisana tudi v zemlji1ko knjigo, z njo pa sta bili obe pogodbeni stranki seznanjeni. Zato je sodi610de prve stopnje pravilno zaklju0dilo, da sta ni0dni. Druga0dno stali10de bi izvotlilo namen zakonske prepovedi, zaznambe v zemlji1ki knjigi in in1pekcijske odlo0dbe, saj bi lastniku kljub ugotovljeni nelegalni gradnji omogo0dilo, da z nepremi0dnino 1e naprej razpolaga v pravnem prometu in z njenim oddajanjem ustvarja dohodek. V zvezi s tem sodi610du prve stopnje ni mogo0de o0diti pomanjkljive obrazlo7eitve niti napa0dne uporabe dolob materialnega prava.
Glede uporabnine
Prito7eba sodi610du prve stopnje o0dita napa0dno uporabo materialnega prava, ker je zavrnilo zahtevek za pla0dilo tudi na podlagi dolob o neupravi0deni pridobitvi (190. in 198. 0len OZ). Zavzelo je stali10de, da za utemeljenost zahtevka iz naslova neupravi0dene obogatitve ne zado1a zgolj obstoj obogatitve na strani to7enke, temve0d mora biti zatrjevano in podano tudi prikraj1anje na strani to7enice. Glede na stali10de, ki ga je Vrhovno sodi610de pojasnilo v sodbi II Ips 117/2017 z dne 18. 10. 2018, v razmerju med lastnikom in nelastnikom sicer zado1a, da lastnik zatrjuje in doka7ee, da je sam lastnik sporne nepremi0dnine, da jo je to7enec brezpla0dno uporabljal in da za tako uporabo nima pravne podlage. S tem zadosti svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu o obstoju prikraj1anja na eni in obogatitve na drugi strani. Navedeno torej pomeni, da mu prikraj1anja, v smislu dolob o neupravi0deni pridobitvi, ni treba niti zatrjevati. Vendar pa se to7enka lahko razbremeni svoje obveznosti, 0de zatrjuje in doka7ee, da je bila dobroverna lastni1ka posestnica in da ima z lastnikom sklenjen pravni posel (dogovor), na podlagi katerega lahko brezpla0dno uporablja nepremi0dnino, ali da je lastnik z dovoljenjem do preklica (prekarij) privolil v svoje prikraj1anje. To pa je to7enka v tem postopku uspela dokazati.
Sodi610de prve stopnje se v obrazlo7evi res napa0dno sklicuje na 81. 0len Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), vendar gre, glede na vsebino navedenga 0lena v povezavi z vsebino obrazlo7eive, za o0ditno pomoto oziroma napa0dno navedbo 0lena zakona, ki na pravilnost odlo0ditve ne vpliva. Pisno obliko najemne pogodbe dolo0da 0detvrti odstavek 84. 0lena SZ-1. Veljavna pa je tudi najemna pogodba, ki je sklenjena ustno ali celo s konkludentnimi ravnanji, 0de je v prete7enem delu izpolnjena (58. 0len OZ).1 Zato ni utemeljen prito7beni o0ditek, da ni jasno, kam sodi0de meri s stali10dem, da je bil ustni dogovor med strankama dopusten, 0e so bile obveznosti izpolnjene. Prito7enica izhaja iz napa0dne predpostavke, da obveznosti niso bile izpolnjene. Iz razlogov izpodbijane sodbe je jasno razvidno stali10de sodi610da, da so bile ustno dogovorjene obveznosti, in sicer pla0dilo najemnine v vi1ini subvencije JSS ..., v celoti izpolnjene, ter da je to7nica sogla1ala s tem, da se preostali del najemnine ne pla0duje. Zato ni mogo0de pritrditi prito7benim o0dkom o protislovnosti in nerazumljivosti izpodbijane sodbe oziroma o tem, da je v tem delu ni mogo0de preizkusiti. Glede zasli1anih je sodi610de prve stopnje jasno in popolno pojasnilo, kaj so pri0de in stranki izpovedale, prav tako pa je tudi pojasnilo, komu je verjelo in zakaj. O verodostojnosti pri0d in strank se je prepri0dalo tudi iz neposrednega vtisa ob zasli1anju. Zaklju0dki sodi610da prve stopnje so celoviti, jasni in medsebojno skladni. Dokazno oceno je tako naredilo skrbno in prepri0dljivo, kot mu nalaga 8. 0len ZPP, prito7beno sodi610de pa ji lahko le pritrdi.
To7enka je uspela dokazati, da ima pravico do uporabe obravnavanega stanovanja ter da ji na podlagi ustno sklenjenega dogovora ni treba pla0devati celotne pogodbeno dolodene najemnine oziroma razlike nad subvencionirano najemnino s strani JSS ... in pogodbeno doloeno najemnino (590,00 EUR). Izkazala je torej obstoj dogovora, s katerim je to7nica privolila v svoje prikraj1anje. Sodi610de prve stopnje je svojo odlo0ditev o obstoju ustno sklenjenega dogovora o vi1ini oziroma na0dinu pla0dila najemnine v prvi vrsti oprlo na izpoved to7enke, ki jo je ocenilo kot verodostojno. Ne dr7i, da ji je dalo nesorazmerno te7eo, saj je to7enkino izpoved podprlo tudi z izpovedbami pri0d A. A. in B. B. Prito7enica konkretno ne pojasni, v 0dem naj bi bila izpoved to7enke nekoherentna in protislovna. Dr7i sicer, da je bila to7enka edina, ki je v postopku trdila in izpovedala o obstoju dogovora glede na0dina pla0dila najemnine (da se pla0duje zgolj subvencija, razlika do pogodbeno doloene najemnine pa ne), kar pa samo po sebi njeni izpovedi ne jemlje dokazne mo0di. Sodi610de prve stopnje je obrazlo7eeno pojasnilo, zakaj to7enki verjame, da je tak dogovor obstajal: ker je izpovedala o celotnem dogajanju, tudi o dejstvih, ki ji niso bila v prid. Taka dejstva so na primer, da je vedela za nelegalnost gradnje in prepoved sklepanja najemnih pogodb, da je najemne pogodbe sama sestavljala, da jih je direktor zgolj podpisal in da se je 7ee pred razvezo najemnina za obravnavano stanovanje pla0devala na tak na0din. Svojo izpoved je podkrepila tudi s pojasnilom, da je eno najemnino v celoti pla0dala, ker je potrebovala dokazilo o pla0dilu zadnje najemnine za vlo7eitev vloge za subvencijo. Ne more pretehtati, da je njena izpoved v nasprotju z najemnima pogodbama, kjer je vi1ina najemnine to0dno doloena (590,00EUR) in za katere je to7enka izpovedala, da ju je izpolnjevala sama. Dr7i, da bi lahko navedla druga0dno vi1ino ali na0din pla0dila najemnine, pa tega ni storila, ker je verjela dogovoru, ki sta ga imeli s to7nico preko C. C. Njena izpoved je potrdila tudi, da se je 7e v preteklosti, ko je bil nosilec najemne pogodbe za to isto stanovanje C. C. (ko sta bila torej poro0dena), najemnina pla0devala na tak na0din. Konkretno in celovito je izpovedala, kako so se najemna razmerja sklepala, kak1na je bila praksa med pravdnima strankama, ter kdo je dejansko vodil in upravljal posle v zvezi z oddajanjem nepremi0dnin, pri0de pa o na0dinu sklepanja najemnih pogodb in vi1ini najemnine niso vedele izpovedati ni0d konkretnega. Dejstvo, da je bila v pogodbi dolo0dena vi1ina najemnine, samo po sebi 1e ne pomeni, da je bilo med pogodbenima strankama dose7eno soglasje volj o pla0dilu najemnine v tak61nem znesku, niti ne izklju0duje mo7enosti, da je med njima obstajal druga0den dogovor. Sodi610de prve stopnje je svojo odlo0ditev utemeljilo tudi z okoli610dino, da je to7nica, kljub temu, da to7enka na podlagi prve, enoletne najemne pogodbe ni pla0devala celotne najemnine, temve0d le subvencionirani del, s to7enko sklenila 61e drugo najemno pogodbo. V 0asu trajanja najemnih pogodb, vse do vlo7eitve predloga za izvr61bo, pa to7enke k pla0dilu razlike ni niti opomnila. Vse to tudi po oceni prito7benega sodi610da vodi k zaklju0dku o tem, da razlike to7enki ni treba pla0dati in da so se najemne pogodbe sklepale le zaradi subvencije. To7enka je tako dokaznemu bremenu, da je bil sklenjen druga0den dogovor, kot izhaja iz pisnih najemnih pogodb, uspela zadostiti.
Pritožnica ne pojasni konkretno, izpovedi katerih prič naj sodišče prve stopnje ne bi upoštevalo pri dokazni oceni in kako je to vplivalo na napačno ali na nepopolno ugotovljeno dejansko stanje ter kateri razlogi o odločilnih dejstvih v odločitvi sodišča prve stopnje manjkajo. To se je opredelilo do pravno odločilnih segmentov izpovedi zaslišanih prič, naredilo pa je tudi presojo vseh izvedenih dokazov skupaj. Da je priča C. C. izpovedal, da se o drugačnem načinu plačevanja, kot je bil dogovorjen s pogodbo, s toženko ni dogovarjal, drži. Sodišče prve stopnje pa je pojasnilo, zakaj njegovi izpovedi ne verjame. To je storilo po neposrednem zaslišanju, ko si je lahko ustvarilo najboljši vtis o verodostojnosti, prepričljivosti in iskrenosti podane izpovedbe. Zmoten je tudi pritožbeni očitek, da ugotavljanje vloge priče C. C. v družbah, ki sta bili najemodajalka (tožnica) in lastnica nepremičnin, ni pravno relevantno dejstvo v zvezi z ugotavljanjem veljavnosti ustno sklenjenega dogovora o načinu plačevanja najemnine. To vpliva na veljavnost sklenjenega dogovora. Tožnico namreč dogovor o načinu plačevanja najemnine zavezuje zgolj, če je bil sklenjen v njenem imenu in za njen račun. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje svojo odločitev oprlo na izpoved toženke, da je bil C. C. (toženkin bivši mož) tisti, ki je dejansko vodil vse posle v zvezi z oddajanjem stanovanj za tožnico in lastnico nepremičnin, pred razvezo pa sta posle vodila skupaj s toženko. To je potrdila tudi izpoved priče B. B., ki je kot zakoniti zastopnik družbe D., d. o. o. (lastnica nepremičnine) podpisal pogodbo o oddajanju treh stanovanjskih hiš v najem tožnici (ta jih je nato oddajala v podnajem in postala najemodajalka). V zvezi s tem je potrdil, da je podpis na pogodbi njegov, njene vsebine pa ni razumel, saj ne razume slovensko (ob zaslišanju je potreboval tolmača), in da se na te zadeve ne spozna. Navedeno nedvomno potrjuje ugotovitev sodišča, da je zakoniti zastopnik družbe D., d. o. o., zgolj podpisnik pogodb ter da v zvezi z oddajanjem nepremičnin ne ve kaj dosti in da te posle dejansko vodi C. C. Zakoniti zastopnik pa mu to dopušča. Pritožnica ne more uspeti niti s sklicevanjem na izpoved priče A. A., da je veljalo tisto, kar izhaja iz najemnih pogodb in da mu drugačni dogovori niso znani. V času sklepanja spornih najemnih pogodb je bil sicer direktor tožnice, o podpisu najemnih pogodb s toženko in o višini najemnine pa ni vedel skoraj nič. Potrdil je, da sta, dokler sta bila C. C. in toženka skupaj, onadva urejala najemna razmerja, po razvezi pa je to prevzel C. C., ki mu je tudi pomagal voditi podjetje. Slednji mu je po razvezi tudi prinašal listine v podpis. Sodišče prve stopnje je tako utemeljeno zaključilo, da je posle in dogovore v zvezi z najemnimi razmerji tudi za tožnico dejansko vodil C. C. in da je s toženko sklenil dogovor o neplačevanju razlike med pogodbeno določeno najemnino in subvencijo.
Dokazne ocene ne ovržejo niti pritožbene trditve, da je tožnica toženki redno izstavljala račune za najemnino v višini pogodbeno dogovorjenega zneska. To namreč ne dokazuje, da med strankama ni obstajal drugačen, ustno sklenjen dogovor, ki je temeljil na dalj časa trajajoči praksi, vzpostavljeni med pravdnima strankama, še prej pa med tožnico in C. C. v zvezi z načinom plačevanja najemnine. Skladno s svojo celotno izpovedjo toženka tudi ni trdila, da ji računi niso poznani, temveč zgolj, da jih ni plačala, ker je bilo tako dogovorjeno. Račun tožnica izdaja enostransko in višina zneska na računu ne potrjuje, da je bila takšna tudi dogovorjena višina obveznosti. Glede na tako izveden dokazni postopek je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da je obstajal dogovor toženke s tožnico, da lahko v stanovanju tudi po razvezi še naprej biva in da ji ni treba plačevati najemnine, ki je bila navedena v pisni najemni pogodbi. Da je toženka C. C. utemeljeno štela za osebo, s katero se o najemnem razmerju lahko dogovarja, je že zgoraj pojasnjeno. S tem je dokazala, da je tožnica dala soglasje k prikrajšanju, zato zahtevek za plačilo ni utemeljen niti na podlagi določb o neupravičeni pridobitvi. Pri tem pa pritožbeno sodišče pojasnjuje še, da pogodbe, katerih namen je bil le v pridobivanju subvencije, nasprotujejo morali. In da bi bilo tudi plačilo na podlagi določb o neupravičeni obogatitvi v tem primeru v nasprotju z njo ter tudi z načelom vestnosti in poštenja. Od protipravnega ravnanja namreč nihče ne sme imeti koristi.
Glede nepristranskosti sodnice
Pritožbeni očitek o pristranskosti sodnice pritožnik najprej utemeljuje s tem, da je sodišče neuravnoteženo upoštevalo izpoved toženke v primerjavi z izpovedjo C. C. V zvezi s tem izpostavlja tudi, da izpovedi navedene priče sodišče ni ustrezno upoštevalo, ker naj bi jo poznalo iz drugega postopka, v katerem je izpovedoval drugače, kot v tem postopku, kar naj bi mu sodišče štelo v breme, in kar je rezultiralo v zavrnitvi zahtevka. Kot je višje sodišče že pojasnilo, je ocena verodostojnosti priče stvar sodišča prve stopnje, ki ima pričo neposredno pred sabo in si na tak način ustvari vtis o verodostojnosti izpovedovanja in o tem ali priči na splošno verjame ali ne. Dejstvo, da je bila priča C. C. v drugem postopku pred razpravljajočo sodnico že zaslišana, samo po sebi na nepristranskost sodnice ne vpliva. Tudi okoliščina, da naj bi določeni izpovedbi pripisala večjo dokazno težo kot drugi, ne pomeni kršitve pravice do nepristranskega sojenja, temveč sodi v okvir dokazne ocene, ki jo je treba presojati z vidika 8. člena ZPP. Pri tem je lahko upoštevala tudi svoje predhodne zaznave. Če je tožnica menila, da obstajajo okoliščine, ki vzbujajo dvom o nepristranskosti sodnika, pa je imela na voljo ustrezno procesno sredstvo - predlog za izločitev sodnika v skladu z določbami ZPP.
Odločitev pritožbenega sodišča
Pritožbene navedbe se tako niso potrdile. Pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev določb procesnega in materialnega prava, na katere - skladno z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP - pazi po uradni dolžnosti, zato je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).
Izrek o stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, je dolžna toženki povrniti stroške za odgovor na pritožbo po tar. št. 22 Odvetniške tarife, ki ob vrednosti spornega predmeta 3.683,19 EUR znašajo 375 točk oziroma 225,00 EUR, ter 2 % materialne stroške (11. člen OT), vse povečano za 22 % DDV, saj je njen pooblaščenec zavezan plačati DDV. Navedeno skupaj znaša 279,99 EUR. Stroški posveta s stranko so zajeti v tar. št. 22, zato jih pritožbeno sodišče ni dodatno priznalo. Tožnica mora priznane stroške povrniti v 15 dneh od prejema sodbe (drugi odstavek 313. člena ZPP), sicer dolguje tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo od prvega dne od poteka navedenega roka do plačila (378. člen OZ).
-------------------------------
1Tako na primer sodba VSL I Cp 1403/2013, II Cp 1947/2016, smiselno tudi sodba VSRS II Ips 856/2007.