Jedro

Najem oz. zakup nepremičnin je transakcija, ki je oproščena plačila DDV (2. točka prvega odstavka 44. člena ZDDV-1). Kljub temu pa se lahko davčni zavezanec, ki opravlja transakcijo, ki je predmet oprostitve DDV iz 2. točke prvega odstavka 44. člena ZDDV-1, dogovori z najemnikom, ki je prav tako davčni zavezanec in ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo na transakcijo, ki bi morala biti oproščena plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Vendar pa morata v tem primeru obe stranki pred opravljeno transakcijo predložiti davčnemu organu vsak svojo izjavo v elektronski obliki (45. člen ZDDV-1). V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba ne izpodbija), da tožena stranka ob sklenitvi najemne pogodbe ni bila davčni zavezanec in da je davčni zavezanec postala šele naknadno, to je 5.6.2013, ko je davčnemu organu podala izjavo v skladu z določbami 44. in 45. člena ZDDV-1. To pa tudi po oceni pritožbenega sodišča pomeni, da pred tem datumom zakonski pogoji za obračun DDV od dogovorjene najemnine v višini 850,00 EUR niso bili izpolnjeni.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (točka II in III izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 174457/2013 z dne 6.11.2013 obdrži delno v veljavi v prvem odstavku izreka tako, da mora toženec tožniku v osmih dneh plačati 6,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.10.2013 dalje, sicer pa je sodišče prve stopnje v preostalem delu omenjeni sklep o izvršbi razveljavilo ter tožbeni zahtevek za plačilo 5.286,91 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in zahtevek za plačilo 154,15 EUR izvršilnih stroškov zavrnilo. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožnik tožencu v petnajstih dneh povrniti 831,56 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper zavrnilni del te sodne odločbe in izrek o pravdnih stroških se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je sodišče prve stopnje sicer prebralo pisno izpoved priče P.L., vendar pa te pisne izpovedi ni upoštevalo v okviru presoje dokaznega gradiva. Ta izjava bi morala biti vključena v dokazno oceno, ker je bila dana na poziv in v soglasju s sodiščem. Enakovredna bi mora biti ostalim dokazom. Če bi pravni prednik tožnice vedel, da tožena stranka ni davčni zavezanec, s toženo stranko zagotovo ne bi sklenil najemne pogodbe. Ker pa mu tožena stranka od oktobra 2012 do maja 2013 ni plačala zneskov DDV-ja od mesečno določenih najemnin, je bila tožeča stranka oškodovana za DDV. Ob podpisu najemne pogodbe je bila tožeča stranka zavedena. Tožena stranka je plačevala najemnine brez DDV. Iz izjave tožnice tudi izhaja, da je bilo stanovanje kupljeno kot investicija, zato najemodajalec kot pravna oseba ni mogel skleniti pogodbe o najemu z nekom, ki ni davčni zavezanec, ker bi v tem primeru moral vrniti znesek DDV od nakupa stanovanja. Trditev tožeče stranke, da je bila tožeča stranka kot najemodajalec v zmoti glede davčnega statusa toženca, izhaja tudi iz pisne izjave omenjene priče, ki pa je sodišče prve stopnje ni upoštevalo v okviru presoje dokazne ocene. To izhaja tudi iz izpovedi priče A.R.. Ta priča je izpovedala, da je toženo stranko opozorila, da se najemnina plačuje z DDV. Iz izpovedi te priče jasno izhaja, da je tožena stranka vložila izjavo, da postane davčni zavezanec za DDV, vendar je kasneje samovoljno umaknila in s tem nadaljevala z zavajanjem tožeče stranke. Ustni dogovor o neplačevanju DDV-ja med strankami ni obstajal. To izhaja prav tako iz pisne izpovedi že omenjene priče. Tožeča stranka je bila prevarana za višino DDV, ki ga je odvedla davčnemu uradu, nikoli pa ga ni dobila plačanega. Iz najemne pogodbe jasno izhaja, da sta pogodbeni stranki določili trimesečni odpovedni rok, če bi želel najemnik pogodbo za določen čas odpovedati pred pretekom časa. Sicer pa bi moralo sodišče na podlagi izjav tožnice in omenjene priče upoštevati, da je tožeča stranka tudi v spornem obdobju pošiljala toženi stranki predračune, avansne račune in račune, ki so vsebovali DDV. Tožena stranka je samovoljno poravnala zgolj zneske najemnine brez DDV in je ob tem zahtevala izstavitev računov brez DDV. Tožeča stranka naj bi takšnem primeru izdajala račune brez DDV in bi s tem kršila pogodbena določila najemne pogodbe. Sodišče ni ocenilo vseh dokazov in listin v sodnem spisu. V prvem odstavku 6. člena najemne pogodbe je bilo izrecno predpisano, da je bila izstavitev računa za plačilo najemnine dogovorjena. Tožnica je jasno izpovedala, da so račune za najemnino toženi stranki izstavljali povišane za DDV. Takšne račune so pošiljali toženi stranki, ki pa jih je vztrajno zavračala. Enako je izpovedala priča P.L.. Obveznost plačila najemnine izhaja iz veljavno sklenjene najemne pogodbe. Določba 45. člena Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) pa se vsekakor ne more uporabiti za plačilo najemnine povišane za DDV v času odpovednega roka. V tej zvezi je tožeča stranka toženi stranki izdala račun št. 16 z dne 1.10.2013. Ta račun je tožena stranka zavrnila. Od junija 2013 bi bila tožena stranka dolžna plačevati najemnino povišano za zakonsko določen DDV. Iz listin v spisu jasno izhaja, da je tožeča stranka toženi stranki izstavila račun za trimesečno najemnino v času odpovednega roka, ki ga je tožena stranka prejela in zavrnila. Kadar je določen odpovedni rok, pogodba preneha z odpovedjo in potekom odpovednega roka (prvi odstavek 616. člena Obligacijskega zakonika - OZ). Odpovedni rok je namenjen temu, da imata obe stranki čas pripraviti se na prenehanje njunega razmerja in posledice, ki jih to prinaša. Uporabi stanovanja se je tožena stranka samovoljno in prostovoljno odpovedala, zato tožeča stranka ne more trpeti posledic neplačevanja najemnin v času odpovednega roka. Upoštevati je treba 332. člen OZ. Prevzem ključev je res lahko tisto dejanje, ki se šteje kot konkludentno dejanje za sklepanje na dogovor o sporazumnem predčasnem prenehanju najemnega razmerja, vendar ob nadaljnjem pogoju, da najemodajalec ob tem ne ukrepa tako, da se sklicuje na odpovedni rok in zahteva plačilo najemnine za obdobje do pogodbeno dogovorjenega roka veljavnosti najemnega razmerja. Tožena stranka pa je sama enostransko zapustila stanovanje in s tem sama povzročila, da ji je bila raba stanovanja onemogočena. Ker je tožeča stranka dobila jasno sporočilo od tožene stranke, da prostorov ne namerava več uporabljati, je vsekakor imela pravico te prostore urediti in ob tem iskati nove najemnike. Tožeča stranka je upravičena tudi do povračila stroškov popravil po odhodu tožene stranke iz stanovanja. Ko je tožena stranka zapustila stanovanje je kršila pogodbena določila s tem, ker ob njenem odhodu ni bil opravljen primopredajni zapisnik. Tožeča stranka je bila tako primorana na svoje stroške opraviti potrebna popravila v stanovanju. Iz izpovedi priče P.L. jasno izhaja, da tožena stranka ob odhodu stanovanja ni pustila v enakem stanju, kot ga je prejela. Deli, ki so manjkali na pralnem stroju, so bili nujni za ponovni priklop pralnega stroja in njegovo delovanje, saj je bil odstranjen na izrecno željo tožene stranke. Namen sestave zapisnika o primopredaji je v tem, da se ugotovi stanje izročenih prostorov ob prisotnosti obeh strank. Tožena stranka z enostransko odpovedjo najemne pogodbe tega tožeči stranki ni omogočila. To kaže tudi na to, da se stranki očitno nista sporazumeli ob prenehanju najemne pogodbe. Če bi bil sestavljen zapisnik o primopredaji v prisotnosti obeh pogodbenih strank in v skladu z najemno pogodbo, bi se potrebna popravila v stanovanju lahko ugotovila. Tožeča stranka ne sme trpeti škodljivih posledic neupravičenega odstopa od najemne pogodbe.

3. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ravno tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

5. Nobenega dvoma ni, da sta tožeča stranka B. d.o.o. (sedaj pravni naslednik dediči po pokojni N.B.) kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnik 12.8.2012 sklenili najemno pogodbo za stanovanje na naslovu O., v kateri sta dogovorili mesečno najemnino v višini 850,00 EUR, pri čemer se na dogovorjeno najemnino obračuna tudi DDV po zakonski stopnji. Glede tožnikovega zahtevka iz naslova DDV od najemnine za obdobje od oktobra 2012 do maja 2013, pa je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da ni obstajala zakonska podlaga za obračun in plačilo DDV. Najem oz. zakup nepremičnin je namreč transakcija, ki je oproščena plačila DDV (2. točka prvega odstavka 44. člena ZDDV-1). Kljub temu pa se lahko davčni zavezanec, ki opravlja transakcijo, ki je predmet oprostitve DDV iz 2. točke prvega odstavka 44. člena ZDDV-1, dogovori z najemnikom, ki je prav tako davčni zavezanec in ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo na transakcijo, ki bi morala biti oproščena plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Vendar pa morata v tem primeru obe stranki pred opravljeno transakcijo predložiti davčnemu organu vsak svojo izjavo v elektronski obliki (45. člen ZDDV-1). V konkretnem primeru pa je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba ne izpodbija), da tožena stranka ob sklenitvi najemne pogodbe ni bila davčni zavezanec in da je davčni zavezanec postala šele naknadno, to je 5.6.2013, ko je davčnemu organu podala izjavo v skladu z določbami 44. in 45. člena ZDDV-1. To pa tudi po oceni pritožbenega sodišča pomeni, da pred tem datumom zakonski pogoji za obračun DDV od dogovorjene najemnine v višini 850,00 EUR niso bili izpolnjeni (1).

6. V tej zvezi je sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotovilo, da tožeča stranka v obdobju od oktobra 2012 do maja 2013 toženi stranki ni izstavljala računov za plačilo najemnine, v katerih bi bil vključen 20% DDV na mesečno najemnino v višini 850,00 EUR, marveč je izstavljala avansne račune (predračune) v skupni vrednosti 850,00 EUR mesečno, ki jih je tožena stranka tudi v celoti poravnala. Prav tako je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka na tem mestu ni predložila nobenega primernega dokaza (pisna izjava stranke oz. priče v tej zvezi ni primeren dokaz), da je DDV od najemnine za sporno obdobje dejansko plačala, kot je to dejstvo prav tako pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje.

7. Tožeča stranka je v postopku na prvi stopnji tudi zatrjevala, da je bila bo sklenitvi najemne pogodbe v zmoti (oz. je bila s strani tožene stranke spravljena v zmoto) glede davčnega statusa tožene stranke, vendar pa je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da v tej zvezi sploh ni uveljavljala zahtevka na razveljavitev najemne pogodbe v skladu z določbami 46. oz. 49. člena OZ. Zaradi tega so bile tudi po oceni pritožbenega sodišča te trditve pravno nepomembne. Prav tako tožeča stranka na tem mestu ni uveljavljala odškodninskega zahtevka (niti ni podala konkretnih trditev glede vseh predpostavk odškodninske odgovornosti) v smeri nastanka škode zaradi nemožnosti poračuna vhodnega DDV (plačanega iz naslova kupnine za nepremičnino) z izhodnim DDV od najemnine za nepremičnino.

8. Že iz teh razlogov se pokaže procesna kršitev, ki jo v pritožbi uveljavlja tožeča stranka (sodišče prve stopnje v okviru dokazne ocene ni upoštevalo pisne izjave priče P.L., čeprav jo je prebralo), kot nebistvena procesna kršitev (glede zavedenosti tožeče stranke ob sklenitvi pogodbe, da tožena stranka ni bila davčni zavezanec; glede obračuna in plačila DDV za sporno obdobje oktober 2012 - maj 2013; glede tega, da stranki za sporno obdobje nista sklenili ustnega dogovora o neplačevanju DDV od mesečnih najemnin), torej kot procesna kršitev, ki ni vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodne odločbe (prvi odstavek 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Iz teh razlogov je sodišče prve stopnje v tem delu utemeljeno zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke.

9. Sicer pa tožeča stranka ni imela nobenega razumnega razloga (2), da ne bi (pred prenehanjem najemnega razmerja) za obdobje od oktober 2012 do maj 2013 izdala računov za plačilo najemnino, v katerih bi od dogovorjene najemnine v višini 850,00 EUR obračunala tudi DDV po zakonski stopnji (20% DDV v višini 170,00 EUR mesečno), in sicer takoj za tem, ko je tožena stranka 5.6.2013 davčnemu organu predložila izjavo v skladu s 45. členom ZDDV-1 (priloga B3) (3). Iz tega razloga je tožena stranka od tožeče stranke povsem upravičeno in v skladu z najemno pogodbo (prvi odstavek 6. člena) zahtevala, da ji izda račune za že plačane (po avansnih računih) mesečne najemnine (priloga B2), vendar tožeča stranka do predčasnega prenehanja najemnega razmerja te pogodbene obveznosti ni izpolnila. Zaradi tega (bistvena kršitev pogodbenih obveznosti) je tožena stranka z izjavo z dne 23.9.2013 predčasno odstopila (takojšna odpoved brez odpovednega trimesečnega roka zaradi krivdnih razlogov na strani tožeče stranke) od sklenjene najemne pogodbe, kot je to pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Do takšnega odstopnega upravičenja je bila tožena stranka upravičena že na podlagi splošnih obligacijskih pravil (člen 103 OZ), zato je pravno nepomemben pritožbeni očitek, da pravdni stranki v najemni pogodbi takšnega upravičenja za najemnika sploh nista izrecno dogovorili.

10. V tej zvezi je sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka takoj po odstopu prevzela od tožene stranke predmet najema nazaj v svojo posest, kar tudi po oceni pritožbenega sodišča pomeni, da je bila s tem toženi stranki dejansko onemogočena raba predmeta najema. Tudi zaradi tega se pritožbeno sodišče strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da tožeča stranka v obdobju odpovednega roka (oktober - december 2013) ni upravičena do najemnin, saj bi morala najemniku, ki je odpovedal najemno razmerje, vselej zagotoviti možnost rabe predmeta najema. Da je tožeča stranka takšno rabo zagotovila, pa tožeča stranka niti ni konkretno zatrjevala. Račun št. 16 z dne 1.10.2013, na katerega se sklicuje obravnavana pritožba, pa je bil izdan šele potem, ko je sporno najemno razmerje (zaradi predčasnega upravičenega odstopa tožene stranke) (4) že prenehalo.

11. Tudi glede stroškov popravil po odhodu tožene stranke iz stanovanja, je sodišče prve stopnje povsem pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek. V tem delu namreč tožnik sploh ni dovolj konkretiziral svojega zahtevka v smeri, da so bili ti stroški (montaža odtočnega kolena, čiščenje odtoka balkona, menjava kontaktnih relejev za plinski grelnik in toplo vodo) potrebni zaradi toženčeve neskrbne rabe stanovanja v smislu 5. alinee 8. člena najemne pogodbe (priloga A2), upoštevaje ob tem, da je tožena stranka trdila, da je stanovanja zapustila v brezhibnem stanju. Iz tega razloga niti ni pravno pomembno, da pravdni stranki ob predčasnem prenehanju najema nista naredili primopredajnega zapisnika ter da sodišče prve stopnje v tej zvezi ni upoštevalo pisne izjave priče P.L.. Manjkajočih navedb namreč dokazno gradivo ne more nadomestiti.

12. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen OZ).

Op. št. 1: Okoliščina, da je toženec obratovalne stroške plačeval z DDV, ni pravno pomembna za presojo obveznosti obračunavanja in plačevanja DDV od najemnine, kot je to pravilno zaključilo sodišče prve stopnje.

Op. št. 2: Razlogov v tej smeri tožeča stranka niti ni podala.

Op. št. 3: Da s to okoliščino ni bila seznanjena, tožeča stranka niti ni trdila.

Op. št. 4: Neizdaja računov tožeče stranke lahko predstavlja davčno zatajitev ali poslovno goljufijo, ki opravičuje takojšno odpoved (priloga A4).