Jedro

Po 51. členu SZ-1 ima upravnik pooblastilo za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti brez sklepa etažnih lastnikov. Gre za pravni standard, katerega vsebino mora v vsakem konkretnem primeru zapolniti sodišče, upoštevajoč vse okoliščine primera, zlasti merila običajnega ravnanja upravnika. Sodišče prve stopnje je razlagalo preozko, kaj vse so redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, ki jih lahko upravnik opravi brez sklepa etažnih lastnikov in pri tem ni upoštevalo, da ima upravnik že po zakonu pooblastilo, da skrbi za vzdrževanje in obratovanje stavbe.

Sodišče prve stopnje je materialnopravno zmotno presodilo, da upravnik ni aktivno legitimiran za izterjavo obratovalnih in vzdrževalnih stroškov, ki jih je pred tem poravnal iz lastnih sredstev, na temelju neupravičene obogatitve. Sodna praksa je zavzela stališče, da v takšnem primeru prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov na upravnika temelji na določilu 218. člena ZOR oziroma sedaj 197. člena OZ. 71. člen SZ-1, v konkretnem primeru ni uporabljiv, saj ureja razmerje med etažnimi lastniki in tretjimi osebami, ne pa med etažnimi lastniki in upravnikom.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da glasi: „Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah opr.št. 0003 Ig 2006/01143 z dne 12.1.2007 ostane v veljavi v 1. in 3. točki izreka.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni povrniti nadaljnje pravdne stroške v znesku 245,90 EUR, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka izpolnitvenega roka do plačila.“ Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pritožbene stroške v znesku 98,59 EUR v 8-ih dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka izpolnitvenega roka do plačila.

Tožena stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah 0003 Ig 2006/01143 z dne 12.1.2007 tudi v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo. Obenem je tožeči stranki naložilo, da mora toženi stranki povrniti nadaljnje pravdne stroške v znesku 247,77 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožeča stranka je vložila zoper sodbo pravočasno pritožbo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da sodišče druge stopnje sodbo spremeni v njeno korist oziroma podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

Iz 51. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) izhaja, da mora upravnik tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Za izvedbo teh del ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov. Smiselno isto določa tudi Pogodba o upravljanju z dne 1.10.2003 (priloga B2), pri čemer pa iz 1. odst. 8. člena izhaja, da upravnik potrebuje soglasje lastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico solastniških deležev objekta, za stroške, ki presegajo 10.000,00 SIT mesečno. Navedena omejitev je po presoji pritožbenega sodišča brez pravnega učinka (prim. 1. odst. 88. člena Obligacijskega zakonika, OZ), kolikor je v nasprotju z zakonsko določbo 51. člena SZ-1. V tej odločbi ima upravnik pooblastilo za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti brez sklepa etažnih lastnikov. Gre za pravni standard, katerega vsebino mora v vsakem konkretnem primeru zapolniti sodišče, upoštevajoč vse okoliščine primera, zlasti merila običajnega ravnanja upravnika. Sodišče prve stopnje je razlagalo preozko, kaj vse so redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, ki jih lahko upravnik opravi brez sklepa etažnih lastnikov in pri tem ni upoštevalo, da ima upravnik že po zakonu pooblastilo, da skrbi za vzdrževanje in obratovanje stavbe. Presoja, ali gre za redno vzdrževalno delo manjše vrednosti, ki ga upravnik lahko opravi brez sklepa etažnih lastnikov na njihove stroške, je del materialnopravne podlage sodne odločbe in zato del materialnopravnega preizkusa na pritožbenem sodišču. Sodišče druge stopnje pa drugače kot prvostopno sodišče ocenjuje, da so manjša vzdrževalna dela v opisanem pomenu tudi čiščenje žlebov, odmašitev skupnega stranišča ter pluženje snega in posipanje. Znesek, ki zaradi teh del skupaj z opominom odpade na toženo stranko, je 67,40 EUR, kar je v tej luči manjši znesek. Glede na navedeno je bil upravnik upravičen poskrbeti za te storitve tudi brez sklepa etažnih lastnikov.

Sodišče prve stopnje je materialnopravno zmotno presodilo tudi, da upravnik ni aktivno legitimiran za izterjavo obratovalnih in vzdrževalnih stroškov, ki jih je pred tem poravnal iz lastnih sredstev, na temelju neupravičene obogatitve. Sodna praksa (prim. II Ips 126/2001 in druge odločbe) je zavzela stališče, da v takšnem primeru prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov na upravnika temelji na določilu 218. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) oziroma sedaj 197. člena OZ. 71. člen SZ-1, na katerega se sklicuje prvostopno sodišče, v konkretnem primeru ni uporabljiv, saj ureja razmerje med etažnimi lastniki in tretjimi osebami, ne pa med etažnimi lastniki in upravnikom. Zato je zmoten materialnopravni zaključek prvostopnega sodišča, da aktivna legitimacija tožeče stranke ni podana.

Ker tožena stranka višini tožbenega zahtevka ni specificirano ugovarjala, je sodišče druge stopnje na podlagi 358. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo. Tožbenemu zahtevku je ugodilo tako glede vtoževane glavnice kot tudi zakonskih zamudnih obresti, ki so objektivna posledica zamude, saj tožena stranka vtoževanih računov ni plačala ob zapadlosti (378. člen OZ).

Glede na načelo uspeha v pravdi je tožeča stranka upravičena do povrnitve pravdnih stroškov celotnega postopka, to je tako izvršilnih kot nadaljnjih pravdnih in pritožbenih stroškov (1. odst. 154. člena ZPP). Sodišče je stroške tožeče stranke odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika v skladu z Zakonom o sodnih taksah in Odvetniško tarifo. V primeru zamude gredo tožeči stranki tudi zakonske zamudne obresti. Tožena stranka, ki je v sporu propadla, sama nosi vse svoje pravdne stroške. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določilu 2. odst. 165. člena ZPP.