Jedro

Tožnica je odstopila od predpogodbe iz razlogov, ki so izključno na njeni strani, saj je toženka zagotovila potrebne dokumente, zato ni upravičena do povrnitve dvojne are.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo neobstoj terjatve tožnice do toženke v znesku 34.600,00 EUR (I. točka izreka) ter obstoj njene terjatve v znesku 1.730,00 EUR (II. točka izreka) in neobstoj toženkine nasprotne terjatve 1.730,00 EUR (III. točka izreka). Toženki je v roku 15 dni naložilo plačilo 1.730,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 11. 2011 (IV. točka izreka), glede 34.600,00 EUR pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (V. točka izreka). Odločilo je, da mora toženka povrniti 1.791,48 EUR pravdnih stroškov tožnice (VI. točka izreka).

2. Tožnica v pravočasni pritožbi zoper I., V. in VI. točko izreka izpodbijane sodbe sodišču očita, da se ni opredelilo do ugovora prekluzije dejstev in dokazov v vlogi toženke z 29. 12. 2014. Prav tako ni odgovorilo na navedbe, da je toženka zahtevek po temelju priznala, ko je tožnici ponudila vračilo dela are in z vračilom prvega obroka kupnine 2.700,00 EUR. Meni, da je sodišče toženki nepravilno prisodilo aro, čeprav ni pridobila ustrezne dokumentacije, kar je bila njena obveznost. Toženka ni trdila, da naj bi tožnica odstopila, ker naj ne bi imela denarnih sredstev za plačilo kupnine. Sodišče v zvezi s tem ni izvedlo dokaza z zaslišanjem A. A., B. B. in C. C. Poudarja, da ni bila kreditno nesposobna, da med pravdnima strankama ni bilo dogovora, da mora biti tožnica kreditno sposobna, niti da bi morala že ob sklenitvi predpogodbe razpolagati s celotnim zneskom kupnine, temveč bi se vprašanje kupnine izpostavilo šele po sklenitvi glavne pogodbe. Pri tem se sklicuje na odločbo VSK Cpg 239/2013. Nasprotuje zaključku sodišča, da sta pravdni stranki rok sklenitve glavne pogodbe podaljšali soglasno. Rok je bil podaljšan le enkrat iz razloga na strani toženke, ker ni dostavila vseh relevantnih dokumentov do 30. 9. 2011, niti v podaljšanem roku do 8. 11. 2011. Pojasnjuje, da je s pozivom 3. 11. 2011 zahtevala, da toženka uredi dokumentacijo, potrebno za pozitivno mnenje banke h kreditu, vendar tožnika banki ustreznih listin ni izročila v roku (do 8. 11. 2011). Ob tem je tožnica opozorila Č. Č., da rokov ne bo dodatno podaljšala. Ker toženka v podaljšanem roku ni izpolnila obveznosti, odvetnica ni mogla pripraviti prodajne pogodbe zaradi manjkajoče dokumentacije, je tožnica odstopila od pogodbe. Opozarja, da je bilo elektronsko sporočilo 17. 11. 2011 poslano po prenehanju veljavnosti predpogodbe oziroma po zadnjem datumu, do katerega bi toženka morala dostaviti dokumentacijo. Da je toženka vedela, kateri dokumenti so potrebni, potrjuje elektronsko sporočilo Č. Č. z 11. 10. 2011 in okoliščina, da toženka banke ni obvestila o začetku postopka izbrisa stvarnega bremena na sporni nepremičnini. Poudarja, da toženka ni dokazala, da se je pomanjkljiva dokumentacija nanašala na nepremičnino tožnice, saj ni predložila dokazil, da je nepremičnina last tožnice, zakaj je dokumentacija neustrezna, niti ni navedla dokumentov, ki bi jih morala tožnica dostaviti. Sodišče je z ugotovitvami (v 47. in 50. točki obrazložitve), kaj je kdo dostavil banki in z ugotavljanjem volje toženke prekoračilo trditveno podlago. Navaja, da je nihče ni obvestil o obstoju predkupne pravice in preužitku, dokler odvetnica ni začela pripravljati prodajne pogodbe. Toženka jo je zavajala, saj je trdila, da je preužitkarica D. D. pokojna in da ima njen mrliški list. Navedeno izhaja iz elektronskega sporočila Č. Č. z 11. 10. 2011 in iz izpovedbe Č. Č. (list. št. 63). To bi potrdila tudi priča C. C., vendar je sodišče ni zaslišalo. Pojasnjuje, da bi toženka lahko preverila dejansko stanje glede D. D. že pred prodajo. Zato je obrazložitev sodišča, da ni razlogov, da bi toženka razpolagala z mrliškim listom, v nasprotju z 41. točko, kjer sodišče ugotovi, da je toženka sama opravila poizvedbe o preužitkarici. Nadalje nasprotuje zaključku sodišča, da bi morala poznati pravo glede predkupne pravice. Opozarja, da je zahtevala izjavo predkupne upravičenke takoj, ko je izvedela, da je potrebna, vendar je toženka ni predložila. Meni, da bi sodišče moralo zaslišati solastnico glede uveljavljanja predkupne pravice. Navaja, da je Č. Č. zadevo začela urejati šele po tem, ko je tožnica napovedala odstop, čeprav je že aprila 2011 vedela za obstoj predkupne pravice. Slednja je zgolj poslala dopis solastnici, naj se izjavi in ni pridobila izjave solastnice o odpovedi predkupne pravice. Po mnenju pritožnice je izrek izpodbijane sodbe nezakonit, ker toženka ni postavila pobotnega ugovora, temveč je le navedla, da bo uveljavljala znesek 13.000,00 EUR, ki ga ni specificirala. Ni navedla, kakšno terjatev ima do tožnice. Predlaga spremembo sodbe v izpodbijanem delu in ugoditev tožbenemu zahtevku oziroma podredno njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje.

3. Toženka je na pritožbo pravočasno odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je zahtevala vračilo dvojne are (34.500,00 EUR), ki je bila dogovorjena kot skesnina v predpogodbi za nakup toženkine nepremičnine (A 4) in zneska 1.730,00 EUR, ki ga je plačala toženki kot rezervacijo. Navajala je, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani toženke, ki ni dostavila ustreznih dokumentov za odobritev kredita za nakup nepremičnine, in sicer izjave predkupne upravičenke o odpovedi predkupni pravici in izbris služnostne pravice dosmrtnega uživanja nepremičnine v korist D. D. Zato je tožnica 14. 11. 2011 odstopila od predpogodbe. Med pravdnima strankama je sporno, ali je tožnica odstopila iz razlogov na strani toženke ali na njeni strani.(1)

6. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da se sodišče ni opredelilo do ugovora prekluzije glede navedb v vlogi toženke z 29. 12. 2014. Sodišče je v 12. točki izpodbijane sodbe obrazložilo, da je na naroku 12. 12. 2014 toženki dodelilo rok 15 dni, da odgovori na navedbe tožnice, ki jih je podala na naroku in se izjasni o listinskih dokazih (list. št. 33). Rok je pričel teči 13. 12. 2014 (drugi odstavek 111. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) in se iztekel 28. 12. 2014. Ker je bila zadnji dan roka nedelja, se je rok iztekel 29. 12. 2014 (četrti odstavek 111. člena ZPP). Tega dne je toženka vlogo poslala sodišču s priporočeno pošiljko (list. št. 35), kar pomeni, da je bila vloga pravočasna (drugi odstavek 112. člena ZPP).

7. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je toženka s tem, ko je tožnici ponudila vračilo are in vrnila prvi obrok kupnine 2.700,00 EUR priznala zahtevek po temelju. Toženka je bila namreč prvi obrok kupnine dolžna vrniti, saj prodajne pogodbe pravdni stranki nista sklenili. Plačilo kupnine pa je obveznost kupca po prodajni pogodbi. Trditve o priznanju temelja s ponudbo vračila dela are so vzete iz konteksta, saj iz dopisa toženke (A 9) izhaja, da slednja meni, da ji ara pripada.

8. Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da je tožnica odstopila od predpogodbe iz razlogov, ki so izključno na njeni strani, saj je toženka zagotovila potrebne dokumente (51. in 52. točka obrazložitve). Nerelevantne so torej pritožbene navedbe, da je bila tožnica kreditno sposobna, oziroma je imela denarna sredstva za plačilo kupnine. Sodišče namreč odločitve ni utemeljilo na kreditni nesposobnosti tožnice, temveč na njenem odstopu od predpogodbe, čeprav je toženka zagotovila ustrezno dokumentacijo. Zato je prvostopenjsko sodišče pravilno zavrnilo dokazne predloge za zaslišanje prič A. A., B. B. in C. C. (13. točka obrazložitve). Priče so bile namreč namenjene dokazovanju dejstev, ki niso pravno relevantna, tj. ali je bila tožnica kreditno sposobna, oziroma, ali je imela na razpolago denarna sredstva za plačilo kupnine. Tudi navedbe, da je imela tožnica namen kupiti nepremičnino in da ni bilo dogovora, da mora tožnica razpolagati s celotnim zneskom kupnine, ne morejo privesti do drugačne odločitve, saj sodišče tožnici ni očitalo odsotnosti namena nakupa nepremičnine. Kot razlog za krivdo na strani tožnice, je namreč štelo že dejstvo, da je od predpogodbe odstopila. Ob povedanem, tj. ker je šlo za odstop tožnice (ne toženke), pritožbeni očitki, da toženka ni trdila, da bi odstopila od pogodbe zaradi nezmožnosti plačila kupnine, ne zdržijo resne presoje.

9. Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom v 29. točki obrazložitve, da sta pravdni stranki rok podaljšali soglasno, saj je to potrdila tožnica sama (list. št. 51) ter drugi zaslišani(2). Ni mogoče slediti pritožbi, da je bil rok podaljšan zgolj enkrat, ker toženka ni dostavila vseh relevantnih dokumentov v podaljšanem roku. Pritrditi gre namreč ugotovitvi prvostopenjskega sodišča (51 in 52. točka), da je toženka poskrbela za vso potrebno dokumentacijo, kar izhaja iz dopisa banke s 17. 11. 2011 (B 3), v katerem za odobritev kredita zahteva le še dokumente, ki se nanašajo na nepremičnino tožnice(3). V slednjem namreč banka ne terja dopolnitve z listinami, ki bi jih morala zagotoviti toženka (izjava o odpovedi predkupne pravice in mrliški list), temveč se manjkajoča dokumentacija nanaša na parc. št. 1. Ker je tožnica sama izpovedala, da je parc. št. 1 v njeni lasti (list. št. 51), pritožbene navedbe, da se dokumentacija ne nanaša na njeno nepremičnino, niso utemeljene. Pritožnica ne more uspeti z očitki, da je bilo elektronsko sporočilo s 17. 11. 2011 posredovano šele po zadnjem datumu 8. 11. 2011, do katerega bi toženka morala dostaviti dokumentacijo, saj iz sporočila izhaja, da je bila takrat dokumentacija toženke popolna in je bila torej posredovana že pred omenjenim datumom. Toženka je namreč že 8. 11. 2011 vložila predlog za izbris služnostne pravice dosmrtnega uživanja in banki posredovala izjavo skrbnice D. D. o odpovedi te pravice (elektronsko sporočilo 11. 11. 2011, priloga B 2). Ne drži torej, da toženka banki ni dostavila ustreznih dokumentov. Nepoznavanja instituta skrbništva s strani bančnega uslužbenca, ne more iti v breme toženke. Neutemeljene so tudi navedbe o prekoračitvi trditvene podlage glede posredovanih dokumentov banki, saj je toženka med postopkom ugovarjala, da je zagotovila ustrezno dokumentacijo in opozorila, da so bila za odobritev kredita odprta le vprašanja, ki se nanašajo na tožnico.

10. Nadalje tudi navedbe, da je toženka vedela, katere listine mora banki dostaviti, niso utemeljene. Niti v pisni izjavi s 3. 11. 2011 (A 6), niti v elektronskem sporočilu s 14. 11. 2011 (A 7) niso natančno navedeni dokumenti, ki jih je želela tožnica(4). Predvsem gre pritrditi oceni, da toženka ni mogla vedeti, katera dokumentacija manjka, saj je potrebne dokumente že posredovala banki, oziroma je sporni vprašanji predkupne pravice in preužitka že uredila, kar potrjuje dopis banke s 17. 11. 2011, kjer banka ni zahtevala izjave o odpovedi predkupne pravice, niti mrliškega lista(5).

11. Pritožnica ne more uspeti z očitki, da ni bila seznanjena z obstojem predkupne pravice, saj iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev (35. točka obrazložitve) izhaja, da ji je bil ob ogledu izročen zemljiškoknjižni izpisek za nepremičnino, iz katerega je razvidno, da toženka ni izključna lastnica. Nenazadnje ni sporno, da se je prodajal le ¾ delež nepremičnine. Ker ima po zakonu solastnik predkupno pravico (66. člen SPZ), bi moral biti obstoj predkupne pravice tožnici znan. Posledice nepoznavanja prava nosi tožnica sama. Pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče zaslišati solastnico glede uveljavljanja predkupne pravice ne zdržijo resne presoje. Že nesporno dejstvo, da je toženka solastniški delež kasneje prodala drugemu kupcu, potrjuje, da solastnica predkupne pravice ni nameravala uveljavljati. Tudi z očitki, da naj bi jo toženka zavajala, češ da razpolaga z mrliškim listom D. D., pritožba ne more doseči drugačne odločitve. Toženka je namreč že pred odstopom tožnice (8. 11. 2011) vložila predlog za izbris služnostne pravice in banki posredovala izjavo skrbnice o odpovedi pravice dosmrtnega uživanja. Zato je sodišče pravilno kot nepotrebno zavrnilo zaslišanje C. C., ki bi izpovedal o tem, da je toženka tožnico zavedla glede smrti preužitkarice.

12. Neresnični so pritožbeni očitki, da toženka ni podala pobotnega ugovora. Na naroku 12. 12. 2014 (list. št. 32) je v pobot predlagala nasprotno terjatev v višini 13.000,00 EUR, ki predstavlja škodo, ki jo je toženka opredelila v odgovoru na tožbo. Pojasnila je namreč, da je morala nepremičnino prodati za 13.000,00 EUR nižjo ceno kot je bila dogovorjena s tožnico. Tudi sicer tožnica nima pravnega interesa za pritožbo zoper III. točko izreka izpodbijane sodbe, saj s pritožbo zoper zavrnitev pobotnega ugovora ne more doseči boljšega pravnega položaja(6).

13. Skladno z določbo prvega odstavka 360. člena ZPP se je pritožbeno sodišče opredelilo le do navedb pritožnice, ki so odločilnega pomena.

14. Uveljavljeni pritožbeni razlogi tako niso podani, prav tako tudi tisti ne, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožbo je bilo treba zato zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

15. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje pritožbene stroške (165. člen v zvezi s 154. členom ZPP). Odgovor na pritožbo, ki ga je podala toženka, ni doprinesel k odločitvi pritožbenega sodišča in stroškovno ni bil potreben, zato tudi toženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (165. člen v zvezi s 154. in 155. členom ZPP).

Op. št. (1): Iz neizpodbijanih ugotovitev izhaja, da si je tožnica nepremičnino ogledala 31. 5. 2011 in 1. 6. 2011 plačala rezervacijo 1.730,00 EUR ter 9. 6. 2011 prvi obrok kupnine 2.700,00 EUR ter aro 17.300,00 EUR. Istega dne je bila sklenjena predpogodba, s katero sta se pravdni stranki dogovorili, da bo glavna pogodba sklenjena najkasneje do 30. 9. 2011, ob predložitvi ustreznih dokumentov in bo nepremičnina vseljiva po dogovoru (A 4).

Op. št. (2): Tožnica je izpovedala, da rok za sklenitev pogodbe ni bil definiran. Tudi toženke ni zanimalo, do kdaj bi morala biti sklenjena pogodba (list. št. 54), medtem ko je priča Č. Č. povedala, da so roke že spreminjali, da bi jih lahko spet in bo toženka na to pristala (list. št. 66).

Op. št. (3): Dodati velja, da dokumenti niso bili potrebni za sklenitev (glavne) pogodbe, temveč je šlo za dokumentacijo, ki jo je tožnica potrebovala za vložitev zahteve za odobritev kredita, ki je nikoli ni vložila. Tudi sicer je hipoteka mogoča tudi na solastniškem deležu (brez soglasja drugih solastnikov, prvi odstavek 139. člena SPZ) in tudi služnostna pravica dosmrtnega uživanja nepremičnine ni ovira za njeno ustanovitev (227. člen SPZ).

Op. št. (4): Iz elektronskega sporočila s 14. 11. 2011, ki ga je tožnica poslala Č. Č., izhaja, da jo je banka obvestila, da dokumentacija ni v redu in da kredita ne bo mogoče realizirati v novembru, zaradi česar je tožnica odstopila. Vendar iz elektronske korespondence izhaja, da je na vprašanje, kaj pri dokumentih ni v redu, odvrnila le, da dokumentacija potrebuje dopolnitev, ki je ni mogoče pravočasno dostaviti. Tožnica pa ob tem ni pojasnila, katera dopolnitev je potrebna.

Op. št. (5): Medtem ko je v elektronskem sporočilu 11. 10. 2011 banka zahtevala tudi izjavo o odpovedi predkupne pravice in mrliški list (A 5).

Op. št. (6): Sodišče mora ves čas postopka paziti na pravni interes stranke v pritožbenem postopku, ki je predpostavka za dovoljenost pritožbe (343. člen ZPP). Ker je tožnica uspela z zahtevkom v III. točki izreka izpodbijane sodbe (oziroma z zavrnitvijo pobotnega ugovora toženke), je pritožba zaradi pomanjkanja pravnega interesa v navedenem obsegu nedovoljena (četrti odstavek 343. člena ZPP), kar bi narekovalo zavrženje pritožbe (prvi odstavek 351. člena ZPP). Vendar pritožbeno sodišče pritožbe zoper III. točke izreka ni zavrglo, ker je tožnica pritožbo izrecno omejila na I., V. in VI. točko izreka sodbe.