Jedro

Po že obrazloženem pomanjkanju toženčevega pravnega naslova za bivanje v spornem stanovanju, zaradi česar je sodišče prve stopnje v skladu z drugim odstavkom 111. člena SZ-1 ugodilo tožničini zahtevi za njegovo izpraznitev, je potrebno pritrditi tudi prvostopnemu zaključku, da mora toženec z namenom povrnitve svojih vlaganj v sporno stanovanje, vložiti samostojno tožbo s tako vsebino.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je dolžna tožena stranka izprazniti štirisobno stanovanje v IV. nadstropju poslovno stanovanjske stavbe, v skupni izmeri 128,5 m2, in ga v 60 dneh prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki. V posledici navedene odločitve je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo še povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 163.655,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje prvostopne sodbe dalje.

Zoper prvostopno odločitev se pravočasno pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov s pritožbenim predlogom na razveljavitev izpodbijane sodbe. Zmotno ugotovitev dejanskega stanja in posledično zmotno uporabo materialnega prava pritožnik vidi v zaključku sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka toženi ponudila sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, ki naj bi jo slednja odklonila, zaradi česar naj bi v spornem stanovanju prebivala brez pravnega naslova.

Toženi stranki je bila namreč ponujena zgolj sklenitev najemne pogodbe za določen čas 6 mesecev, sklenitev katere je upravičeno odklonila. Nepopolno ugotovitev dejanskega stanja pritožnik sodišču prve stopnje očita zato, ker le-to ni ocenilo vlaganj toženca v sporno stanovanje, čeprav tožnica ne more zahtevati izselitve najemnika, dokler mu ne povrne njegovih vlaganj. Sodišče prve stopnje tudi materialnopravno zmotno zaključuje, da lahko toženec povrnitev vlaganj zahteva zgolj s samostojno tožbo. Ker sodišče o ugovoru vlaganj tožene stranke ni odločilo, je zagrešilo tudi bistveno kršitev procesnih določb. Tožeča stranka se v odgovoru na pritožbo zavzema za potrditev izpodbijane sodbe, saj je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da toženec stanovanje zaradi razlogov na svoji strani uporablja brez pravnega naslova. Toženec tudi nima ugovora, da mu je dolžan lastnik pred zahtevo za izselitev povrniti njegova vlaganja, saj tak ugovor pripada le najemniku, ne pa osebi, ki nima pravnega naslova za bivanje v stanovanju.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve v smislu drugega dstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP ter v okviru v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov zaključuje, da je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, nanj pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa sodišču prve stopnje ni mogoče očitati niti v pritožbi uvejavljane niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnih pravil. Zato sodišče druge stopnje povzema pravilne razloge v izpodbijani sodbi sodišča prve stopnje, v zvezi s pritožbenimi navebami pa še dodaja: Sodišče prve stopnje povsem pravilno zaključuje, da pritožnik v spornem stanovanju prebiva brez pravnega naslova, zaradi česar je v skladu z drugim odstavkom

111. člena Stanovanjskega zakona 1 - SZ-1 utemeljen zahtevek tožeče stranke na izpraznitev stanovanja.

Tretji odstavek istega člena sicer določa, da se prvi in drugi odstavek 111. člena SZ ne uporabljata za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika. Take razloge v pritožbi ponovno zatrjuje pritožnik, ko navaja, da s tožečo stranko ni sklenil ponujene najemne pogodbe, saj je bila slednja omejena le na določen čas 6 mesecev. V skladu s prvim in drugim odstavkom 147. člena Stanovanjskega zakona - SZ so bili lastniki dolžni z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico (le-to je toženec nesporno imel) skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas najkasneje v 6 mesecih od uveljavitve SZ. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da toženec že z zavezancem za vrnitev stanovanja (pred denacionalizacijo in vrnitvijo stanovanja v last tožeči stranki) najemne pogodbe ni imel sklenjene, saj iz prilog spisa izhaja zgolj odločba o dodelitvi stanovanja tožencu kot imetniku stanovanjske pravice (priloga B5) z dne

25.2.1980. Pritožnik bi zato moral v skladu s 147. členom SZ s takratnim lastnikom stanovanja skleniti najemno pogodbo oziroma vsaj terjati njeno sklenitev v 6 mesecih od uveljavitve SZ. Le v tem primeru bi se namreč lahko skliceval na tretji odstavek 111. člena SZ-1, da sicer biva v spornem stanovanju brez pravnega naslova, vendar pa do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz razlogov na strani lastnika.

Iz podatkov v spisu sodišče prve stopnje nadalje pravilno sklepa, da je tožeča stranka po tem, ko je v denacionalizacijskem postopku postala lastnik med drugimi tudi stanovanja, v katerem je kot imetnik stanovanjske pravice prebival toženec, slednjemu ponudila podpis najemne pogodbe za nedoločen čas, do sklenitve katere pa ni prišlo izključno iz razlogov na strani tožene stranke. V prilogi spisa A2 se namreč nahaja obvestilo tožeče stranke stanovalcem z dne

28.5.1999, iz katerega izhaja, da so bili dne 26.4.1999 stanovalcem vročeni osnutki najemnih pogodb. Nadalje je v prilogi A4 spisa nepodpisana najemna pogodba za nedoločen čas, katere stranki naj bi bili pravdni stranki, tožeča kot najemodajalec in tožena kot najemnik. V njej je bila v 12. členu dogovorjena neprofitna najemnina. Sodišče prve stopnje je utemeljeno verjelo navedbam tožeče stranke, da je bila prav taka pogodba toženi stranki tudi ponujena v podpis, slednja pa je ni sprejela. Enaki pogodbi je namreč tožeča stranka sklenila s toženčevimi sosedi dne 25.4.1999 ter dne 20.1.2000 (priloga spisa A9). Nenazadnje pa je prvostopnemu zaključku o toženčevi izključni krivdi za nesklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas mogoče pritrditi tudi zaradi toženčeve izjave na naroku dne

7.4.2005, ko je na ponovno izrecno ponudbo tožeče stranke na sklenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje za nedoločen čas pod istimi pogoji, kot so jo sklenili ostali stanovalci (priloga A4), toženec izrecno izjavil, da ponudbe ne sprejema, saj od leta 2000 dalje živi na naslovu (list št. 24). Kot stranka zaslišan toženec pa je še navedel, da spornega stanovanja ni izpraznil, ker mu tožeča stranka ni povrnila vlaganj vanj. V kolikor bi mu namreč vlaganja povrnila, bi stanovanje takoj izpraznil. Da toženec (po tožničini zavrnitvi njegove ponudbe za odkup stanovanja) ni imel nobenega interesa za bivanje v spornem stanovanju, izhaja tudi iz podatkov v spisu, po katerih je toženec izkoristil možnosti za rešitev stanovanjskega vprašanja iz četrtega odstavka 125. člena SZ in namesto odkupa spornega stanovanja dne 23.3.1999 sklenil prodajno pogodbo za nakup druge nepremičnine kot izhaja iz priložene prodajne pogodbe (priloga A13).

Sicer pa je toženec, zaslišan kot stranka, večkrat poudaril, da "se je takrat pogovarjal o vrnitvi vlaganj", iz česar je mogoče zaključiti, da je toženec sporno stanovanje zasedal brez pravnega naslova samo še z namenom, da pred njegovo izpraznitvijo dobi vrnjena svoja vlaganja v stanovanje.

Po že obrazloženem pomanjkanju toženčevega pravnega naslova za bivanje v spornem stanovanju, zaradi česar je sodišče prve stopnje v skladu z drugim odstavkom 111. člena SZ-1 ugodilo tožničini zahtevi za njegovo izpraznitev, je potrebno pritrditi tudi prvostopnemu zaključku, da mora toženec z namenom povrnitve svojih vlaganj v sporno stanovanje, vložiti samostojno tožbo s tako vsebino. Pritožnik sicer pravilno izpostavlja, da po drugem odstavku 112. člena SZ-1 lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu istega zakona (torej neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, opravljenih v soglasju z lastnikom). Vendar pa pritožnik spregleda, da je opisani "privilegij" iz drugega odstavka 112. člena SZ-1 dan zgolj najemniku, ne pa tudi osebi, ki kot toženec, v stanovanju biva brez pravnega naslova, na kar utemeljeno opozarja tudi tožeča stranka v odgovoru na pritožbo. Toženec ima po pravilnem zaključku sodišča prve stopnje sicer prav tako pravico terjati plačilo povečanja vrednosti stanovanja zaradi svojega vložka vanj, vendar pa gre v njegovem primeru za zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve iz 190. in naslednjih členov Obligacijskega zakonika - OZ, katerega mora toženec uveljavljati s samostojno tožbo, njegovo izplačilo pa ni pogoj za izpraznitev stanovanja, kot je to pri najemnikovem zahtevku za povrnitev neamortiziranega dela potrebnih in koristnih vlaganj v smislu drugega odstavka 112. člena SZ-1 v zvezi z 98. členom istega zakona. Zato se sodišču prve stopnje tudi ni bilo potrebno ukvarjati z višino toženčevega vložka v stanovanje, z opustitvijo odločanja o tem pa ni zagrešilo v pritožbi uveljavljane bistvene kršitve procesnih pravil. Po obrazloženem je sodišče druge stopnje tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pri odločitvi se je oprlo na 353. člen ZPP.

Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, mora v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP sam nositi svoje stroške pritožbenega postopka. Enako velja tudi za tožečo stranko, saj v skladu s prvim odstavkom 155. člena ZPP z odgovorom na pritožbo ni odločilno prispevala k rešitvi zadeve.