Jedro

Prevara, zaradi katere bi tožeča stranka lahko dosegla razveljavitev pogodbe, ni verjetno izkazana.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, s katerim želi tožeča stranka doseči zavarovanje svojega zahtevka za razveljavitev pogodbe o izmenjavi premoženja z dne 1.3.2019, izbris lastništva tožene stranke iz zemljiške knjige in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja z vpisom lastništva tožeče stranke. Predlagano je, da se prepove: a) toženi stranki razpolaganje z zaznamovanim vrstnim redom pod Dn 222299/2019 in vložitev predloga za vknjižbo ali predznambo v zaznamovanem vrstnem redu; b) notarki B. V. pa vložitev takega predloga, če bi ji tožena stranka ali novi upravičenec podala nalog za vložitev; c) toženi stranki odtujitev in obremenitev spornih nepremičnin. Sodišče prve stopnje izdajo začasne odredbe zavrača z argumentom, da terjatev ni verjetno izkazana.

2. Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge ter se sklicuje na kršitev ustavnih pravic. Predlaga spremembo izpodbijanega sklepa tako, da bo predlogu za začasno odredbo ugodeno; vse s stroškovno posledico. Priglaša pritožbene stroške. Trdi, da je sodišče prve stopnje njene trditve nepravilno povzelo. Podala je diametralno nasprotne trditve od tistih, ki jih povzema sodišče. V II. točki tožbe in v predlogu za izdajo začasne odredbe je navedeno, da je: »tožeča stranka sprejela odločitev, da bo nepremičnine prodala, vendar pa je v tej zvezi kot dober gospodarstvenik potrebovala strokovno, neodvisno in objektivno cenitev nepremičnin. Tožeča stranka se je pred sklenitvijo posla ustrezno angažirala in se je določila, da pridobi in je tudi pridobila podatke o vrednosti svoje nepremičnine v Sloveniji.« Ravnala je skrbno, saj se je pred prodajo odločila, da preko ustrezno usposobljenega strokovnjaka pridobi podatek o tržni vrednosti nepremičnin in je v ta namen angažirala strokovnjaka – cenilca T. S. Ni torej res, da bi cenitev relativno veliko vredne nepremičnine prepustila kupcu. Ravnala je skrbno: angažirala cenilca, mu naročila izdelavo cenitve in cenitev plačala. Izkazalo se je, da cenilec ni strokoven, kot je pričakovala, da bo. Očitno je ravnal v povezavi s toženo stranko, katere cilj je cenitev, ki ne ustreza realni vrednosti. Za pravo in realno vrednost je tožeča stranka izvedela šele kasneje, po sklenitvi posla. Cenilec T. S. je tožeči stranki zamolčal in celo skril podatke GURS: da vrednost stavbe št. 1614 znaša 1.027.095 EUR in da vrednost stavbe št. 0000 znaša 126.631 EUR. Iz dokazov izhajajoče ravnanje cenilca ne more biti motivirano drugače, kot s tem, da je ščitil interese tožene stranke in vrednost nepremičnine ocenil niže od realne vrednosti. Zaradi tožeči stranki prikritih podatkov GURS o vrednosti nepremičnin je bila s strani izvedenca izvedena prevara, ki je očitno v povezavi s toženo stranko. Tožeča stranka, ki je tuja pravna oseba, je angažiranje cenilca zaupala svoji posredniški družbi (D. d.o.o.), ki je predlagala več cenilcev. Ni prepustila ocenjevanja toženi stranki, kot nepravilno razloguje sodišče prve stopnje. Tožeča stranka je bila seznanjena z odločbo Slovenskega inštituta za revizijo, ki potrjuje, da ima izbrani cenilec T. S. dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin. Za cenitev izvedenca A. A. iz postopka In 1211/2006 tožeča stranka ni vedela in so nasprotne trditve sodišča nepravilne. Tožeča stranka je lastninsko pravico na spornih nepremičninah pridobila leta 2014, torej 8 let po zaključku izvršilnega postopka In 1211/2006 in 5 let po izdelavi cenitve izvedenca A. A. V tem izvršilnem postopku tožeča stranka ni bila udeležena niti kot upnik niti kot dolžnik. Tožeča stranka ni vedela, da je bilo to mnenje izdelano. Tožeča stranka je bila prevarana z neobjektivno in nestrokovno cenitvijo izvedenca T. S., ki je bil očitno v povezavi s toženo stranko. Tožeča stranka je bila v zmoti; ni vedela za pravo vrednost nepremičnin. Izvedenec T. S. ji je zamolčal podatke GURS, ki izkazujejo vrednost stavbe več kot 1,100.000 EUR. Sodišče ni upoštevalo tožbenih trditev in dokazov. Trditve in dokaze je povzelo napačno. Ni upoštevalo izvedenčevega prikrivanja podatkov GURS o vrednosti nepremičnin in vedenja tožeče stranke, da gre za objektivnega, strokovnega in nepristranskega cenilca. Kršena je pravica tožeče stranke do pravičnega in poštenega sojenja. Po tem, ko je pooblaščenec tožeče stranke cenilca z dopisom z dne 13.11.2019 seznanil z razliko med njegovo cenitvijo in cenitvijo izvedenca A. A., je tožena stranka vložila predlog za vpis pridobitve izvedene pravice – zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice z dne 26.11.2019 Dn 222299/2019. Opisana reakcija kaže na povezanost tožene stranke z izvedencem T. S. in na nevarnost, da ima tožena stranka namen nepremičnine odtujiti ter jih prenesti na tretjo osebo in tožeči stranki onemogočiti uveljavitev zahtevka. Tega manevra se je tožena stranka lotila, da bi sporne nepremičnine »parkirala« v korist tretje osebe, s čemer bi bila tožeča stranka onemogočena pri uveljavljanju zahtevka iz te pravde. Prilaga še dodaten dokaz: cenitev izvedenca R. E., ki je – po nalogu družbe G. d.o.o. – vlaganja te družbe v sporne nepremičnine ocenil na 378.500 EUR. V pravdni zadevi V Pg 1077/2019 se od družbe G. d.o.o. zahteva plačilo uporabnine. Samó vrednost vlaganj družbe G. d.o.o. torej znaša 378.500 EUR, izvedenec T. S. pa je vrednost objektov, skupaj z zemljiščem, ocenil na zgolj 390.000 EUR.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnica – tožeča stranka se v zvezi z njeno skrbnostjo pri sklepanju pogodbe v II. in III. točki pritožbe sklicuje na protispisnost, konkretnih pomanjkljivosti sklepa v zvezi s prenašanjem njenih trditev v sodbo pa ne navaja. Opozarja le, da je v tožbi navedla vzrok, zaradi katerega je bila spravljena v zmoto. V IV. točki pritožbe navaja, da je sodišče njene trditve povzelo diametralno drugače, kot jih je podala; tudi na tem mestu pa ne navede konkretnih napačno povzetih trditev. S temi razlogi uveljavlja bistveno kršitev postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP, ki pa je natančno ne argumentira; kljub temu, da bi bilo to potrebno, saj gre za kršitev, na obstoj katere pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti (prvi in drugi odstavek 350. čl. ZPP). Na osnovi takih pritožbenih razlogov pritožbeno sodišče zaključuje, da so tožbene trditve v 1. točki izpodbijanega sklepa res zelo skopo povzete. Ker pa jih sodišče povzema tudi v nadaljevanju (pri argumentiranju dejanskih okoliščin v zvezi z obravnavanjem bistvene zmote, prevare in nesorazmerja vzajemnih dajatev), pritožbeno sodišče zaključuje, da se je sodišče s trditvami tožeče stranke – tudi s tem, da se je pred sklepanjem pogodbe angažirala v zvezi s pridobivanjem podatkov o vrednosti nepremičnine, sama angažirala cenilca – pravilno seznanilo. Pritožbeni očitek kršitve 15. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP torej ni utemeljen.

6. Pravna podlaga za izdano začasno odredbo je 272 čl. zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), katerega vsebino je sodišče prve stopnje pravilno povzelo. Sodišče začasno odredbo izda, če je terjatev, katere zavarovanje je predlagano, verjetno izkazana. Tožeča stranka, ki je tuja pravna oseba, zahtevano razveljavitev pogodbe utemeljuje s svojim nepoznavanjem prave vrednosti nepremičnin (zemljišč parc. št. 1129/1, 1129/2 in 1130/2 k.o. ... z na njih stoječimi zgradbami), ki jih je z izpodbijano pogodbo z dne 1.3.2019 prodala. Sklicuje se na zmoto (Bistvena zmota - 46. čl. Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ)), ki naj bi jo namerno povzročila tožena stranka (Prevara – 49. čl. OZ) in 118. čl. OZ (Očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev).

7. Tožeča stranka (prodajalec) je bila pri oblikovanju svoje volje glede višine kupnine svobodna. Imela je podatke o več cenilcih s področja nepremičninskega posredovanja in bi višino kupnine lahko preverila. Tudi če ji je tožena stranka ponudila ali sugerirala nizko ceno, je bila razmere na trgu nepremičnin dolžna preveriti – odločitev o višini kupnine je njena. Sicer pa konkretnih trditev o tem, da se ni mogla seznaniti z vrednostjo nepremičnine niti ni. Zatrjuje le, da je tožena stranka nanjo apelirala, da nepremičnino proda in da je bila družba D. d.o.o., ki jo je tožeča stranka angažirala za pomoč pri prodaji, podaljšana roka tožene stranke. Družba D. d.o.o. ji je predložila ponudbe treh cenilcev od katerih je najugodnejšo ceno storitve postavil izvedenec T. S. S sklicevanjem na bistveno zmoto (46. čl. OZ) zato tožeča stranka z zahtevkom ne more uspešno utemeljiti svojega zahtevka za razveljavitev pogodbe. Njena dolžna skrbnost pri sklepanju pogodbe preprečuje tak zaključek. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da je tožeča stranka pred sklepanjem pogodbe imela izbiro med več cenilci in da je bila njena naloga, da pri sklepanju pravnega posla ravna skrbno, kar pomeni, da preveri tudi vrednost nepremičnine na trgu.

8. Pritožba utemeljeno graja zaključek iz 9. točke obrazložitve: da je tožeča stranka pravzaprav ves posel pred sklenitvijo pogodbe prepuščala toženi stranki. Na osnovi trditev in dokazov tožeče stranke ni mogoče zaključiti, da se tožeča stranka ni zanimala za ceno spornih nepremičnin in da je cenitev prepustila kupcu. Tak zaključek je v nasprotju z navedbo tožeče stranke, povzeto v nadaljevanju 9. točke obrazložitve, da se je tožeča stranka na osnovi ponudb treh cenilcev odločila za najcenejšega. Sodišče prve stopnje trditve o tožničini izbiri cenilca ne zavrača, ampak jo (v 9.točki obrazložitve) sprejema; enako kot v 1. točki obrazložitve povzeto trditev, da je tožeča stranka za izbiro cenilca angažirala posrednika – družbo D. d.o.o. Tožeča stranka se je torej angažirala pri ugotavljanju vrednosti nepremičnine; očitno pa ne dovolj skrbno in ne dovolj temeljito, če sedaj ugotavlja, da je vrednost nepremičnine drugačna, kot jo je ugotovila. Za ugotavljanje vrednosti je imela enake možnosti kot jih imajo drugi prodajalci in je njen riziko, če jih ni izkoristila. Pritožba utemeljeno opozarja tudi, da sodišče prve stopnje brez podlage zaključuje, da bi ob sklepanju sporne pogodbe morala vedeti za A. A. cenitev. Nobeden od navedenih nepravilnih zaključkov na odločitev ne vpliva, ker ostala – po sodišču prve stopnje ugotovljena dejstva – utemeljujejo odločitev, da terjatev ni verjetno izkazana.

9. Za prevaro gre, če ena stranka pri drugi povzroči zmoto ali jo drži v zmoti z namenom, da bi jo takó napeljala k sklenitvi pogodbe. Prevara, ki jo je storil kdo tretji, vpliva na sámo pogodbo, če je druga pogodbena stranka ob sklenitvi pogodbe zanjo vedela ali bi morala vedeti (49. čl. OZ). S katerimi dejanji naj bi tožena stranka spravila tožečo stranko v zmoto ali jo držala v zmoti, ni zatrjevano. Edini očitek toženi stranki je, da je tožečo stranko spravila v stik s posredniško družbo D. d.o.o., ki naj bi bila njena podaljšana roka. Gre za nekonkretiziran očitek, ki ne prepriča niti s trditvijo, da je bil cenilec T. S. najcenejši od cenilcev, katerih ponudbe za izvedbo cenitve je D. d.o.o. posredovala tožeči stranki. Ta trditev brez dejanske podlage insinuira, da bi bile cenitve drugih dveh cenilcev višje. Tudi trditev, da izvedenec T. S. tožeče stranke ni seznanil z vrednotenjem nepremičnin, ki ga je izvedla GURS, ne utemeljuje prevare, kajti vrednotenje za potrebe obdavčenja nepremičnin, ki ga izvaja GURS, ni podlaga za izvedenčevo delo in zato izvedenec naročnika cenitve s tem vrednotenjem ni dolžan seznanjati. Prevara, zaradi katere bi tožeča stranka lahko dosegla razveljavitev pogodbe ni verjetno izkazana.

10. Tudi očitnega nesorazmerja med obveznostmi pogodbenih strank (118. čl. OZ) tožeča stranka ne utemeljuje s stopnjo verjetnosti. V tožbi se sklicuje, da je na prenizko kupnino posumila, ko se je seznanila s cenitvijo izvedenca A. A. Izvedenec A. A. je cenitev izdelal leta 2009, skoraj deset let pred cenitvijo T. S. in sklepanjem izpodbijanega pravnega posla. Ker je cena odvisna tudi od razmer na trgu, te pa se spreminjajo in ker z leti nepremičnina spreminja svojo vrednost, z A. A. cenitvijo tožeča stranka ne more utemeljiti nesorazmerno nizke kupnine. Nobene podlage ni za sklepanje, da je vrednost nepremičnine, ki je bila predmet pogodbe, bistveno višja od kupnine, za katero je bila prodana; torej, da obstaja nesorazmerje med obveznostmi pogodbenih strank. Ni namreč dejanske podlage za sklepanje, da bi drugi cenilci nepremičnino ocenili drugače oz. više kot cenilec T. S. Tudi z rezultatom množičnega vrednotenja nepremičnin, ki ga na podlagi predpisanih modelov (lastnosti nepremičnine le delno vplivajo na vrednost) izvaja GURS, ni mogoče uspešno utemeljiti nesorazmerja vzajemnih terjatev. Za vrednostno primerjavo obveznosti pogodbenih strank je pomembna tržna cena. Dejstvo, da vložek družbe G. d.o.o. v prodane objekte skoraj dosega kupnino, je pritožbena novota, glede katere pritožnica dokazuje, da ni nedovoljena, ker je v postopku pred sodiščem prve stopnje ni mogla uveljaviti. Tudi s tem razlogom pritožnica drugačne odločitve ne more doseči. Ni nujno, da vložek povečuje vrednost nepremičnine; zlasti ni nujno, da je vrednost nepremičnine povečana v višini vložka. Ne navaja se, za kakšna vlaganja gre, niti kdaj so bila izvedena.

11. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 2. točke 365. čl. ZPP pritožba zavrnjena. O stroških postopka bo odločilo sodišče prve stopnje s končno odločbo.