Jedro

Prednostno pravico nakupa po 24. členu ZKZ ima samo zakupnik, ki je sklenil zakupno pogodbo z bistvenimi sestavinami, ki jih za zakup določa 36. člen ZKZ.

Izrek

Reviziji se ugodi. Sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču druge stopnje v novo odločanje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se razveljavi prodajna pogodba z dne 27.10.1992, ki sta jo sklenili toženi stranki, in aneks k tej pogodbi z dne 3.11.1992 ter da mora drugi toženec parcele št. 2345, 2346 in 2348 k.o. D. ponuditi pod enakimi pogoji v prednakup tožniku. Ugotovilo je, da se je prva toženka neutemeljeno sklicevala na zakupno pogodbo, sklenjeno z drugim tožencem za sporne parcele, ker take pogodbe v pismeni obliki ni bilo. Zakon o kmetijskih zemljiščih zahteva za veljavnost zakupne pogodbe pismeno obliko. Ustna pogodba nima pravnega učinka, konvalidacija po 73. členu zakona o obligacijskih razmerjih pa ni mogoča. Pogodba ni bila izpolnjena niti glede predpisanega trajanja, saj zakon določa, da ne sme biti krajša kot 25 let. Zavzelo je stališče, da pogodba nima dovoljene podlage in je zato nična. Sicer pa je ugotovilo, da je prva toženka vzela vinograd v obdelavo za čas do prodaje, zato ni šlo za zakupno razmerje, ampak za pogodbeno razmerje sklenjeno do preklica. Zaključuje, da s pravnega vidika toženka ni bila nikoli zakupnica spornih zemljišč. Zato ni imela prednostne pravice nakupa in je bil tožnik kot kmet in mejaš prikrajšan za svojo prednostno pravico nakupa spornega vinograda. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi prve toženke in spremenilo sodbo prve stopnje tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek. Zakupno pogodbo med toženima strankama je na podlagi 73. čl. zakona o obligacijskih razmerjih štelo za veljavno, čeprav ni bila sklenjena v predpisani pismeni obliki. Ugotovilo je, da je napačno prvostopno stališče o nedopustni podlagi. Zato je odločilo, da ima toženka kot zakupnica prednost pred tožnikom kot mejašem. Tožnikova predkupna pravica ni bila prekršena, zato njegov zahtevek ni utemeljen. Proti tej sodbi vlaga tožnik revizijo. Smiselno uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi sodbo druge stopnje ali pa jo spremeni tako, da zavrne toženkino pritožbo in potrdi sodbo prve stopnje. Sklicuje se na zakon o kmetijskih zemljiščih, po katerem mora biti zakupna pogodba pismena. Opozarja, da tudi sicer niso bile izpolnjene zahteve zakona v zvezi s prijavo pogodbe. Meni, da je šlo med toženima strankama za neke vrste letno uporabo, ne pa za zakup. Revizija je bila vročena obema toženima strankama, ki nanjo nista odgovorili, in tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil ( 3. odst. 390.čl. zakona o pravdnem postopku - ZPP). Revizija je utemeljena. Zakon o kmetijskih zemljiščih (Ur.l.SRS št.26/73 - 5/91 v nadaljnjem ZKZ) v 24. členu (nazadnje noveliranem z zakonom o spremembah in dopolnitvah ZKZ Ur.l. RS št. 5/91) določa prednostno pravico nakupa kmetijskega zemljišča tako, da ima zakupnik prednost pred kmetom, katerega zemljišče meji z zemljiščem, ki se prodaja, in pred ostalimi prednostnimi upravičenci. Zakupnik je imel prednost tudi po določbah ZKZ pred zadnjo spremembo. Zakon o kmetijskih zemljiščih pa v posebnem poglavju ureja zakup kmetijskega zemljišča. Tako v 36 členu (oziroma 38.čl. po numeraciji prečiščenega besedila ur.l. SRS 17/86) določa obvezne sestavine zakupne pogodbe in sicer zlasti zemljiškoknjižne podatke, vrednost objektov, naprav in nasadov, višino zakupnine ter dobo in namen zakupa. V naslednjem členu določa, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer nima pravnega učinka. Nadalje določa, da glede prednosti in postopka pred sklenitvijo pogodbe (objava ponudbe in drugo), smiselno veljajo določbe zakona, ki urejajo prodajo. Vsebuje še druge določbe o zakupu, med drugim, da mora doba zakupa ustrezati namenu uporabe. Določbe ZKZ o zakupu je treba upoštevati, pri ugotavljanju prednostne pravice zakupnika, ko se kmetijsko zemljišče ponudi v prodajo. Prednostno pravico nakupa po 24.čl. zakona ima samo zakupnik, ki je sklenil zakupno pogodbo z bistvenimi elementi, ki jih za zakup določa ZKZ. Vsakršen zakup nima glede uveljavljanja prednostne pravice nakupa takih pravnih učinkov, kot jih ima zakup po določbah ZKZ. Zato je v obravnavani zadevi bistveno, da se ugotovi, ali je bila med tožencema sklenjena zakupna pogodba po določbah ZKZ. Ne zadostuje zgolj ugotovitev o toženkini sedemnajstletni uporabi spornih vinogradov. O tem vprašanju je bilo pri odločanju na drugi stopnji materialno pravo uporabljeno napačno. Revizijsko sodišče sicer nima pomislekov glede pravilnosti drugostopnega stališča, da je tudi za zakupno pogodbo mogoče uporabiti določbo 73.čl. zakona o obligacijskih razmerjih. Vendar pa morajo biti ugotovljene vse sestavine pogodbe, o katere veljavnosti se odloča. Na podlagi določbe 73.čl. ZOR se namreč konvalidirajo samo pomanjkljivosti glede oblike pogodbe, ne pa tudi pomanjkljivosti v njeni vsebini. Pri ponovnem odločanju o pritožbi prve toženke bo torej moralo sodišče druge stopnje zavzeti jasno stališče, katere od obveznih sestavin zakupne pogodbe po 36.členu (oz. 38. p.b. Ur.l. 17/86) ZKZ šteje za ugotovljene; ali torej razmerje med toženima strankama ustreza določbam o zakupu po ZKZ. Šele na podlagi takih ugotovitev bo mogoče odločiti o tem, ali je toženko mogoče šteti kot zakupnico po ZKZ in ji zaradi tega priznati prednostno pravico nakupa spornih vinogradov. Odločitev revizijskega sodišča temelji na 2. odst. 395.čl. ZPP. O stroških revizijskega postopka revizijsko sodišče ni odločalo, ker jih revident ni uveljavljal.