Jedro

V konkretnem primeru je bil predmet najemne pogodbe najem tožnikovega dvotretjinskega solastniškega deleža na nepremičnini, ki je v solasti obeh pravdnih strank, pri čemer med strankama tudi ni sporno, katere točno oziroma konkretno določene prostore in dele solastne nepremičnine je lahko toženec uporabljal in imel v svoji posesti na podlagi najemne pogodbe. Na ta način je toženec kot solastnik preostalega - enotretjinskega deleža pravno pridobil pravico do uporabe in posesti celotne nepremičnine oziroma tudi spornih prostorov in delov. V spornem primeru sta torej solastnika z najemno pogodbo implicite prejšnjo soposest solastne nepremičnine transformirala v izključno posest enega od solastnikov tudi na prostorih, ki so bili predmet najemne pogodbe (glej trditveno podlago tožbe, povzeto v prvostopne razloge, kateri toženec ni nasprotoval).

Po prenehanju najemnega razmerja pa ni več podlage (v konkretnem primeru obligacijske) za takšno izključno posest toženca na solastni nepremičnini. Sodno varstvo spornega najemnega razmerja je tako opredeljeno tako z opisano zakonsko ureditvijo, kot tudi z opisano vsebino pogodbenega razmerja, kar pomeni, da je lahko tudi v tem pravdnem postopku najemodajalec - tožnik odpovedal najemno razmerje z enoletnim odpovednim rokom, kot to predvideva določba 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, na katero se materialnopravno pravilno sklicuje sodišče prve stopnje, in zahteval izročitev predmetnih prostorov nazaj v soposest kot enega od atributov tožnikove solastninske pravice, torej v stanje, kakršno je bilo, upoštevaje nespornost te okoliščine, pred sklenitvijo najemne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo. da se najemna pogodba sklenjena dne 1.4.1993 med tožnikom kot najemodajalcem in tožencem kot najemojemalcem, odpove z odpovednim rokom enega leta, šteto od vložitve tožbe dne 3.12.2003 in da je nadalje toženec dolžan tožniku v roku enega leta od vložitve tožbe dne 3.12.2003 izročiti v soposest poslovne prostore, ki se nahajajo v pritličju hiše, klet, gostinski vrt na severni strani hiše, garderobo za delavce s sanitarijami za delavce v gospodarskem poslopju ter drvarnico, vse vpisano v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Ljubljani, vl.štev. 106, parc.

štev. 612/1, k.o. B.. V preostalem delu, kolikor se je tožbeni zahteevk nanašal na izpraznitev nepremičnine in njeno izročitev proste oseb in stvari, je zavrnilo tožbeni zahetevk. O stroških je sodišče prve stopnje odločilo tako, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Proti navedeni sodbi v njenem ugodilnem delu vlaga pritožbo tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, da se pritožbi ugodi v izpodbijanem delu ter se ta del razveljavi ter zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, oziroma spremeni tako, da se tožbeni zhatevek tudi v tem delu zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov tožene stranke s pritožbo skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva izdaje odločbe sodišča druge stopnje dalje do dneva plačila v roku 15 dni, da ne bo izvršbe.

Poudarja, da je izrek sodbe neizvršljiv, saj ni določeno v kakšno soposest naj bi toženec izročil nepremičnine tožniku. Tožnik ima namreč ves čas te nepremičnine v soposesti, saj jih uporablja in se v njih nahaja ter izvršuje vse manifestacije uporabe posesti in užitka teh prostorov. Izrek je tako v nasprotju z dejanskim stanjem.

Neizvršljivost sicer ugotavlja tudi sodišče prve stopnje, saj ugotavlja, da bo tožnik s tožencem uporabljal nepremičnino sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ker pa najemnina sedaj ni več določena, pa bo lahko zahteval uporabnino, če bo ta še naprej uporabljal prostore preko mere, ki jo utemeljuje velikost solastnega deleža toženca.

Sodišče torej samo ugotavlja, da ni v ničemer rešilo razmerja med pravdnima strankama. Tožena stranka je ves čas zatrjevala, da je zahtevek v celoti neizvršljiv in neutemeljen in predvsem preuranjen, saj bi lahko tožnik kakršnokoli odpoved najemne pogodbe in izročitev določenih nepremičnin v njegovo posest in last zahteval samo v primeru, da bi bile nepremičnine tudi razdružene oziroma razdeljene v naravi. To ugotavlja tudi sodišče prve stopnje, ko obrazlaga, da bo mogoče razmerja med pravdnima strankama urediti le v okviru ustreznih nepravdnih postopkov.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožnik sicer trdi, da uveljavlja vse pritožbene razloge, iz vsebine pritožbe pa izhaja, da uveljavlja le pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Zato je sodišče druge stopnje opravilo preizkus izpodbijanega dela v okviru vsebinsko uveljavljanega pritožbenega razloga, v okviru uradnega preizkusa pa je preverilo, ali je sodišče prve stopnje zagrešilo kakšno v določbi 2. odstavka

350. člena ZPP našteto bistveno kršitev določb pravdnega postopka.

Pritožnik v pritožbi prvič navaja, da ima tožnik ves čas sporno nepremičnino in sporne prostore v posesti in uporabi. To pritožbeno trditev pa pritožbeno sodišče ni moglo upoštevati, saj gre za nedopustno uveljavljanje novega dejstva v pritožbenem postopku (ius novorum). Glede na določbo 1. odstavka 337. člena ZPP sme namreč pritožnik v pritožbi navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca glavne obravnave, če so izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 286. člena tega zakona. Pritožnik pa niti ne pojasnjuje, zakaj te pravno pomembne okoliščine ni uveljavljal že v postopku pred sodiščem prve stopnje in že zgolj zato ne more preprečiti nastopa opisane procesne prekluzije, ki mu onemogoča presojo izpodbijane prvostopne sodbe tudi glede na navedeno pritožbeno trditev.

Solastnina je posebna oblika lastnine, ki pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen idealni delež te stvari (člen 65 Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju: SPZ), vsak od solastnikov pa je upravičen uporabljati in imeti solastno stvar v posesti in uporabi ustrezno svojemu solastninskemu deležu, kot je to določeno v

66. členu SPZ, na katerega se pravilno sklicuje sodišče prve stopnje.

Solastnik torej ne more imeti izključne lastninske pravice na realnem delu stvari in zato načeloma (če ni drugačnega dogovora) tudi ne more zahtevati od drugega solastnika izpraznitve oziroma izročitve posameznega realnega dela stvari, ima pa glede na zgoraj opisano zakonsko ureditev solastnine, če je to mogoče, soposest na celotni solastni nepremičnini skupaj z drugimi solastniki - to je navadno soposest, ali pa če je to dogovorjeno vsak od solastnikov poseduje določen del stvari - to je delno posest (25. člen SPZ). Solastniki lahko torej tudi uredijo medsebojno izvrševanje posesti s pogodbo. V konkretnem primeru je bil predmet najemne pogodbe najem tožnikovega dvotretjinskega solastniškega deleža na nepremičnini, ki je v solasti obeh pravdnih strank, pri čemer med strankama tudi ni sporno, katere točno oziroma konkretno določene prostore in dele solastne nepremičnine je lahko toženec uporabljal in imel v svoji posesti na podlagi najemne pogodbe. Na ta način je toženec kot solastnik preostalega - enotretjinskega deleža pravno pridobil pravico do uporabe in posesti celotne nepremičnine oziroma tudi spornih prostorov in delov. V spornem primeru sta torej solastnika z najemno pogodbo implicite prejšnjo soposest solastne nepremičnine transformirala v izključno posest enega od solastnikov tudi na prostorih, ki so bili predmet najemne pogodbe (glej trditveno podlago tožbe povzeto v prvostopne razloge, kateri toženec ni nasprotoval).

Po prenehanju najemnega razmerja pa ni več podlage (v konkretnem primeru obligacijske) za takšno izključno posest toženca na solastni nepremičnini. Sodno varstvo spornega najemnega razmerja je tako opredeljeno tako z opisano zakonsko ureditvijo kot tudi z opisano vsebino pogodbenega razmerja, kar pomeni, da je lahko tudi v tem pravdnem postopku najemodajalec - tožnik odpovedal najemno razmerje z enoletnim odpovednim rokom, kot to predvideva določba 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, na katero se materialnopravno pravilno sklicuje sodišče prve stopnje in zahteval izročitev predmetnih prostorov nazaj v soposest kot enega od atributov tožnikove solastninske pravice, torej v stanje, kakršno je bilo upoštevaje nespornost te okoliščine pred sklenitvijo najemne pogodbe.

Tožbeni zahtevek, kolikor mu je bilo torej ugodeno, torej ni preuranjen oziroma neutemeljen, prav tako pa tudi ne neizvršljiv, kot to zmotno meni pritožnik. Za tožnika izpodbijani del pravnomočne sodbe namreč predstavlja ustrezen izvršilni naslov, ki ga bo lahko uveljavil v izvršilnem postopku na podlagi določbe 226. člena ZIZ, le v kolikor mu toženec ne bo omogočil souporabe oziroma izvrševanje soposesti v mejah njegovega solastnega deleža na sporni nepremičnini, kot je to predvideno na podlagi zgoraj citiranih določb SPZ.

Pritožbeno sodišče je zato moralo pritožbo kot neutemeljeno stroškovno zavrniti ter potrditi materialnopravno pravilno sodbo v izpodbijanem delu. Ugotovilo namreč tudi ni obstoja kakšne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (člen 353 ZPP).