Jedro

SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995 zavezuje stranki. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda, je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda.

Tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč se je zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno. Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni izkazana.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 1. točki izreka spremeni tako, da se glasi: „Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati naslednje zneske: - 48,91 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 1. 2018 dalje, - 50,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 2. 2018 dalje, - 49,90 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 3. 2018 dalje, - 51,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 4. 2018 dalje, - 54,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 5. 2018 dalje, - 51,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 6. 2018 dalje, - 52,49 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 7. 2018 dalje, - 47,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 8. 2018 dalje, - 58,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 9. 2018 dalje, - 51,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 10. 2018 dalje, - 46,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 11. 2018 dalje, - 56,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 12. 2018 dalje, - 51,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 1. 2019 dalje, - 56,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 2. 2019 dalje, - 57,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 3. 2019 dalje, - 57,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 4. 2019 dalje, - 59,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 5. 2019 dalje, - 58,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 6. 2019 dalje, - 54,21 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 7. 2019 dalje, - 66,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 8. 2019 dalje, - 55,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 9. 2019 dalje.“ V 3. točki izreka se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: „Vsaka stranka nosi sama svoje stroške pravdnega postopka.“

II. V preostalem se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku v pretežnem delu ugodilo, in sicer po posameznih mesečnih zapadlih zneskih, v skupnem znesku 1.921,87 EUR (I. točka izreka). Kar je tožnik zahteval več ali drugače, je zavrnilo (II. točka izreka). Tožencu je naložilo, da tožniku povrne pravdne stroške v višini 1.292,44 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženec. Meni, da tožnik ni upravnik predmetne stavbe, saj nima veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju. Tožnik je namreč najpozneje z začetkom izvajanja nove pogodbe o upravljanju leta 2019 enostransko odstopil od pogodbe o upravljanju iz leta 1995, nova pogodba pa ni bila veljavno sklenjena. Člen 41 novele SZ-1E, ki določa petletni rok za izpolnitev obveznosti, ureja le položaj, ko ima več vhodov večstanovanjske stavbe določenih več upravnikov (ne pa istega upravnika). Izpostavlja, da bi bilo potrebno vse odločitve v večstanovanjski stavbi sprejemati s predpisano večino etažnih lastnikov stavbe kot celote. Od uveljavitve SZ-1 etažni lastniki ne morejo več samostojno odločati o zadevah s področja upravljanja, zato so bile vse odločitve, ki so bile sprejete v zadnjih 18 letih, sprejete neveljavno in ne morejo biti veljavna podlaga za obveznosti plačila. Prav tako so zato napačno določeni vsi solastniški deleži, saj so izračunani na ravni vhoda in ne na ravni stavbe kot celote. Sprememb, ki vplivajo na znižanje števila uporabnikov, tožnik ni izkazal z dokazili, ki jih predvideva četrti odstavek 29. člena Pravilnika o upravljanju. Sodišče je kot sporen ugotovilo zgolj en mesec, ob tem pa spregledalo, da sprememba v posameznem mesecu vpliva tudi na vse naslednje mesece. Ugotovljenih nepravilnosti pri upoštevanju stanja vodomerov ni upoštevalo pri vseh stroških, na katere vpliva odčitek vodomerov, saj je to upoštevalo le pri strošku mrzle vode in kanalščine ter okoljske dajatve, ne pa tudi pri strošku porabe in ogrevanja tople vode. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli v 28. členu ne dopušča uporabe drugih kriterijev namesto korekturnih faktorjev, temveč uvaja prehodno obdobje za stavbe, kjer so korekturne faktorje za izenačitev lege že določili na podlagi prej veljavnega pravilnika. V zvezi s tem toženec prilaga odločbo Inšpektorata RS za infrastrukturo. Glede ogrevalnih površin izpostavlja, da ta nima nobene povezave z uradnimi podatki GURS. Ker je večina lastnikov predmetnega vhoda stavbe svoje pred tem odprte lože trajno zasteklila in so zdaj vsaj posredno ogrevane, bi moral tožnik temu prilagoditi tudi ogrevalne površine teh delov stavbe in način izračuna stroškov ogrevanja. Odločitev o videonadzoru je bila tako kot vse preostale sprejeta zgolj s strani lastnikov posameznega vhoda, zato toženec ni dolžan poravnati z njim povezanih stroškov. Pritožba nazadnje izpodbija še stroškovni del odločitve, saj je tožnik narok zahteval s pretvezo zaslišanja odgovorne osebe tožnika, ta pa se ga potem neopravičeno ni udeležil. 3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Za odločitev v zadevi je uvodoma pomembna ugotovitev, da je tožnik še vedno upravnik na naslovu B. 7. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da pogodba, ki jo je tožnik dne 21. 12. 1995 sklenil z etažnimi lastniki stanovanjske hiše B. 7, še vedno velja. Ob (neveljavni) sklenitvi pogodbe o upravljanju z dne 23. 1. 2019 prejšnja pogodba ni bila izrecno odpovedana, niti volja o odpovedi prejšnje pogodbe ne izhaja iz obvestil, ki jih je toženec predložil v postopku pred sodiščem prve stopnje. Pogodba iz leta 1995 tako po volji strank ni prenehala. Pritožbeno sodišče nadalje pritrjuje sodišču prve stopnje, da Stanovanjski zakon1 (v nadaljevanju SZ-1), ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 19912, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995 zavezuje stranki.3 Res je sicer, da SZ-1 ne predvideva ločenih pogodb o upravljanju za različna naslova, temveč naj bi se enotno upravljala samostojna večstanovanjska stavba, kot takšna pa je v kataster vpisana celotna stavba na naslovu B. 6 in 7 (z obema vhodoma). Vendar je šele novela SZ-1E z dne 26. 5. 2021 določila, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki imajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tega zakona določijo enega upravnika, ki za večstanovanjsko stavbo vzpostavi en rezervni sklad. Pri tem ni pomembno, ali se ta določba nanaša tudi na primer, ko imajo etažni lastniki določenega istega upravnika, a na podlagi več pogodb o upravljanju. Ključno je, da tudi iz te določbe jasno izhaja, da prejšnje pogodbe o upravljanju (sklenjene po vhodih) niso ob uveljavitvi SZ-1 samodejno postale neveljavne. Če v večstanovanjski stavbi B. 6 in 7 ni določen upravnik, kot bi moral biti določen v skladu z zakonom, lahko toženec predlaga njegovo določitev v nepravdnem postopku (40. člen SZ-1).

6. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda, je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda. Zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da so vsi razdelilniki stroškov posledično napačni.

7. Sodišče prve stopnje je prav tako utemeljeno zavrnilo toženčev ugovor glede stroškov videonadzora. Njegov ugovor je bil preveč pavšalen, saj ni navedel niti, kdaj je bil sklep o uvedbi videonadzora sprejet. Da bi ga sodišče lahko obravnavalo, bi moral toženec navesti vsa pravno pomembna dejstva (212. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

8. Utemeljeni pa so pritožbeni očitki o nekaterih drugih stroških, ki jih je sodišče prve stopnje priznalo tožniku. Kot toženec pravilno opozarja, Pravilnik o upravljanju v 29. členu določa, da mora uporabnik v primeru spremembe števila uporabnikov v določenem stanovanju predložiti ustrezne dokazne listine, kot na primer potrdilo o odjavi stalnega bivališča ali spremembi bivališča, dokazilo o daljši odsotnosti zaradi službenih, šolskih ali študijskih obveznosti (npr. potrdilo o vpisu v dijaški dom), zdravljenja, izpisek iz rojstne matične knjige ali druga ustrezna dokazila. Že iz listin, ki se nanašajo na prvo obračunsko obdobje (januar 2018), izhaja, da tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč se je zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno. Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni izkazana. Tožniku zato ni mogoče priznati nobenih vtoževanih stroškov, ki se delijo po številu oseb v stanovanju (mrzla voda in kanalščina, voda - okoljska dajatev, skupna elektrika, odvoz smeti, čiščenje skupnih prostorov, čiščenje vertikalne in horizontalne kanalizacije).

9. Utemeljen je tudi ugovor, da je sodišče prve stopnje očitno spregledalo, da se odčitek vodomerov upošteva tudi pri strošku ogrevanja vode. Na podlagi ugotovitve, da vhodni podatki za izračun dejansko porabljene vode niso bili verodostojno dokazani, je bilo treba tožbeni zahtevek zavrniti tudi v tem delu.

10. Nadalje so utemeljeni tudi pritožbeni očitki o nepravilnem obračunu stroškov ogrevanja zaradi odsotnosti korekturnih faktorjev. Res je, da novi Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Uradni list RS, št. 82/15, 61/16 in 158/20 – ZUR) v prehodnih določbah (v 28. členu) določa, da se korekturni faktorji, določeni na podlagi prej veljavnega Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Uradni list RS, št. 7/10 in 17/14 – EZ-1), uporabljajo do 1. januarja 2025. Vendar pa iz spisa ne izhaja, da bi bili v obravnavanem primeru uporabljeni takšni korekturni faktorji. Sporazum o delitvi in obračunu stroškov za toploto (priloga A62) ne predstavlja korekturnih faktorjev, ki bi bili določeni na osnovi celotnih toplotnih izgub posameznih delov stavbe, določenih v projektu centralnega ogrevanja ali na osnovi standarda SIST EN 12831, oziroma korekturnih faktorjev, ki imajo podlago na vrednostih, pridobljenih v praksi na primerljivih stavbah, z upoštevanjem pravil tehnike, kot jih predvideva 14. člen navedenega (prej veljavnega) pravilnika. Postavka „ogrevanje prostorov“ zato ni bila pravilno obračunana in tožbeni zahtevek v tem delu ni utemeljen. Utemeljen pa je zahtevek, ki se nanaša na plačilo stroška „ogrevanje prostorov – priključna moč, vzdrž. števca“, ki se obračuna na podlagi neto kvadrature. Veljavni pravilnik v 17. točki prvega odstavka 3. člena sicer določa, da je ogrevana površina posameznega dela stavbe zaprta in ogrevana neto tlorisna površina posameznega dela stavbe, določena na osnovi standarda SIST ISO 9836, razen neogrevanih kleti, garaž, balkonov, lož in teras. Vendar se takšna površina ne pojavlja v nobenih uradnih evidencah, zato je edini verodostojen podatek, katerega lahko uporabi upravnik, neto površina, kot izhaja iz podatkov GURS. Če se je neto površina določenih stanovanj zaradi različnih posegov spremenila, je to potrebno urediti v ustreznem upravnem postopku, ne pa v pravdi.4

11. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče zaradi napačne uporabe materialnega prava pritožbi delno ugodilo in sodbo spremenilo (peta alinea 358. člena ZPP) tako, da je od prisojenih zneskov po posameznih razdelilnikih odbilo še zgoraj navedene stroške (mrzla voda in kanalščina, voda - okoljska dajatev, skupna elektrika, odvoz smeti, čiščenje skupnih prostorov, čiščenje vertikalne in horizontalne kanalizacije, ogrevanje vode, ogrevanje prostorov) in tožniku prisodilo zneske, kot so razvidni iz I. točke izreka.

12. Opisana sprememba vpliva tudi na odločitev o pravdnih stroških pred sodiščem prve stopnje (drugi odstavek 165. člena ZPP). O utemeljenosti priglašenih stroškov je sodišče prve stopnje odločilo pravilno. Neutemeljena je pritožbena navedba, da sodišče tožniku ne bi smelo priznati stroškov, ki so nastali zaradi naroka, katerega pa se potem odgovorna oseba tožnika ni udeležila (temveč zgolj pooblaščenec). Tudi toženec je zahteval zaslišanje strank in dokazni predlog umaknil šele na naroku. Zato tožniku ni mogoče očitati, da so stroški z izvedbo naroka nastali po njegovi krivdi. Glede na spremenjeni uspeh strank v postopku (tožnik je uspel z 1.136,02 EUR od zahtevanih 2.256,87 EUR, to je v 50,34 % namesto 85,16 %) je pritožbeno sodišče odločitev o stroških spremenilo tako, da vsaka stranka krije svoje stroške.

13. Toženec pritožbenih stroškov ni priglasil, tožnikov odgovor na pritožbo pa je vsebinsko prazen in kot tak nepotreben za pravdo (prvi odstavek 155. člena ZPP), zato sam krije stroške, ki so v zvezi z njim nastali.

1 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21 in 18/23 – ZDU-1O). 2 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91 – popr., 13/93 – ZP-G, 9/94 – odl. US, 21/94, 29/95 – ZPDF, 23/96, 24/96 – odl. US, 44/96 – odl. US, 1/00, 1/00 – odl. US, 22/00 – ZJS, 87/02 – SPZ, 29/03 – odl. US in 69/03 – SZ-1). 3 Tako tudi VSL Sodba I Cp 1952/2020 in VSL sodba II Cp 1713/2009. 4 Prim. VSL Sklep I Cp 376/2022.