Jedro

Samo tisto cenitveno poročilo in njegova dopolnitev, v kateri cenilec odgovori na pripombe strank ali na poziv sodišča, glede cenitve vrednosti nepremičnin in na katero stranke ne podajo več pripomb, je lahko pravilna podlaga za ugotovitev vrednosti nepremičnin.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških tega pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom odločilo: »Ugotovi se, da tržna vrednost dolžniku do 1/1 celote lastnih nepremičnin na dan 12. 7. 2020 (za stavbna zemljišča), na dan 8. 7. 2020 (za kmetijska zemljišča) in na dan 10. 6. 2020 (za gozdna zemljišča) za: - parcelo ... ... in za parcelo ... ..., ki sta v naravi stavbni zemljišči v skupni površini 3.604 m2 in sicer starejši stanovanjski objekt in gospodarska poslopja ID oznake: ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... in del objekta ... z zemljiščem znaša 392.579,00 EUR; - parcelo ... ..., ki v naravi predstavlja 1.186 m2 kmetijskega zemljišča, kar znaša 1.022,00 EUR in 1.285 m2 gozdnega zemljišča kar znaša 847,08 EUR, skupaj tako 1.869,08 EUR; - parcelo ... ..., ki v naravi predstavlja 2.239 m2 kmetijskega zemljišča, kar znaša 3.224,00 EUR in 459 m2 stavbnega zemljišča kar znaša 5.563,08 EUR, skupaj tako 8.787,08 EUR; - parcelo ... ..., ki v naravi predstavlja 2.888 m2 gozdnega zemljišča, kar znaša 1.903,79 EUR; - parcelo ... ..., ki v naravi predstavlja 156 m2 kmetijskega zemljišča, kar znaša 134,00 EUR in 383 m2 stavbnega zemljišča kar znaša 7.495,32 EUR, skupaj tako 7.629,32 EUR; - parcelo ... ..., ki v naravi predstavlja 5.236 m2 kmetijskega zemljišča, kar znaša 4.513,00 EUR in 852 m2 gozdnega zemljišča kar znaša 561,64 EUR, skupaj tako 5.074,64 EUR; - parcelo ... ..., ki v naravi predstavlja 19.556 m2 gozdnega zemljišča, kar znaša 12.891,43 EUR in - parcelo ... ..., ki v naravi predstavlja 14.833 m2 gozdnega zemljišča, kar znaša 10.281,97 EUR. Skupaj znaša ugotovljena tržna vrednost zgoraj navedenih nepremičnin 441.016,31 EUR.

2. Dolžnik po pooblaščencu pravočasno pritožbeno izpodbija ta sklep sodišča prve stopnje iz pritožbenih razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava po 2. in 3. točki prvega odstavka 339. člena ZPP (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbeno izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške.

Uvodoma navaja, da predlaga razveljavitev vseh sklepov, zoper katere se je pritožil, vendar vsebinskega odgovora do sedaj še ni prejel. Nadalje navaja, da cenilci niso smiselno presodili vseh izvedenih dokazov in podatkov v spisu, zato so nepravilno ocenili tržno vrednost predmetnih nepremičnin. Sodni cenilci niso v zadostni meri ugotovili dejanskega stanja in razlogov za podajo ocene o tržni vrednosti predmetnih nepremičnin. Predmetne nepremičnine so zaokrožena kmetijska zemljišča in predstavljajo obstoječo zaščiteno kmetijo, kar bi sodni cenilci morali upoštevati pri oceni tržne vrednosti predmetnih nepremičnin. Predmetnih cenitev ni mogoče obravnavati kot strokovnih in argumentiranih, ker ključnega dejstva, da gre za zaščiteno kmetijo, niso bila upoštevana. Posebna pravna ureditev za primere zaščitenih kmetij je v skladu z Ustavo RS in odločbo Ustavnega sodišča RS, Uradni list. RS, št. 76/94. Predmetne cenitve niso skladne z namenom posebne pravne ureditve, ki velja za zaščitene kmetije, to pa je, da se le-te tretirajo drugače kot kmetijska zemljišča, ki tega statusa nimajo. Ocenjena tržna vrednost nepremičnin v višini 441.016,31 EUR ne ustreza dejanski tržni vrednosti predmetnih nepremičnin, saj predmetne nepremičnine predstavljajo zaokroženo celoto, katere vrednost skupaj znaša 1.325.636,00 EUR. Ker ocenjena vrednost predmetnih nepremičnin ni ustrezna, predlaga postavitev drugih cenilcev za stavbna zemljišča, kmetijstvo in gozdarstvo, saj so predmetna cenilna poročila izdelana mimo pravil stroke oziroma dvomljiva. Navaja tudi, da predmetne nepremičnine predstavljajo za dolžnika in njegovo družino sredstva za preživljanje. V skladu s prvim odstavkom 177. člena ZIZ predmet izvršbe ne morejo biti kmetijska zemljišča in gospodarska poslopja kmeta, kolikor jih potrebuje za lastno preživljanje in preživljanje članov svoje ožje družine ter drugih oseb, ki jih je po zakonu dolžan preživljati. Glede na navedeno izvršba na predmetnih nepremičninah ni dopustna. Navaja tudi, da predmetne cenitve, na katere se sodišče prve stopnje sklicuje v izpodbijanem sklepu, dolžniku niso bile posredovane. Ker sodišče prve stopnje dolžniku ni vročilo predmetnih cenitev, mu ni dalo možnosti, da se do cenitvenih poročil opredeli, da poda pripombe in da zahteva dopolnitev. Ob obrazloženem je bila kršena dolžnikova pravica do izjave, zato je sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev določb postopka po 7. in 8. točki prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

3. Upnica v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam dolžnika, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino (167. člen ZIZ). Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi s sklepom (prvi odstavek 179. člena ZIZ). Postopek cenitve v ZIZ ni natančno opredeljen, zato se za ta postopek smiselno uporabljajo določbe ZPP (15. člen ZIZ), ki se nanašajo na izvedence.

6. Utemeljena je dolžnikova pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje pri svojem odločanju zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ.

7. Iz spisovnega gradiva je razvidno, da je sodišče prve stopnje dolžniku sicer pravilno osebno vročilo cenitveno poročilo o vrednosti gozda z dne 10. 6. 2020 in ga pozvalo, da poda morebitne pripombe v roku 8 dni (poziv sodišča prve stopnje z dne 16. 6. 2020 na list. št. 130 spisa in vročilnica, ki pripada red. št. 27 spisa). Prav tako je pravilno pooblaščencu dolžnika G. S., odvetniku na P., vročilo dve cenitveni poročili o vrednosti stavbnih zemljišč z dne 17. 6. 2020 in 20. 6. 2020 in ga pozvalo, da poda morebitne pripombe v roku 8 dni (poziv sodišča prve stopnje z dne 1. 7. 2020 na list. št. 228 spisa in vročilnica, ki pripada red. št. 40 spisa). Prav tako je pravilno pooblaščencu dolžnika G. S., odvetniku na P. vročilo cenitveno poročilo o vrednosti kmetijskih zemljišč z dne 8. 7. 2019 in ga pozvalo, da poda morebitne pripombe v roku 8 dni (poziv sodišča prve stopnje z dne 16. 7. 2020 na list. št. 269 spisa in vročilnica, ki pripada red. št. 47 spisa). Sodišče prve stopnje pa ni dolžniku niti pooblaščencu vročilo dopolnitve cenitvenega poročila o vrednosti gozda z dne 26. 9. 2020, na podlagi katerega je ugotovilo vrednosti gozdnega zemljišča za posamezne parcelne številke. Samo tisto cenitveno poročilo in njegova dopolnitev, v kateri cenilec odgovori na pripombe strank ali na poziv sodišča, kot je bilo v obravnavanem primeru, ko je sodišče prve stopnje cenilca gozdarske stroke z dopisom z dne 22. 9. 2020 pozvalo na dopolnitev cenilnega poročila tako, da ugotovi tržno vrednost nepremičnin tudi po posameznih parcelnih številkah tako, kot je bilo določeno v sklepu o določitvi sodnega cenilca 27. 2. 2020 (list. št. 286 spisa), glede cenitve vrednosti nepremičnin in na katero stranke ne podajo več pripomb, je namreč lahko pravilna podlaga za ugotovitev vrednosti nepremičnin. S tem, ko pa sodišče prve stopnje ni vročilo dopolnitev cenitvenega poročila z dne 26. 9. 2020 in dolžnika ni pozvalo, da se v postavljenem roku izjavi o navedeni dopolnitvi cenitve sodnega cenilca gozdarske stroke, je ravnalo v nasprotju z načelom kontradiktornosti, po katerem mora stranka imeti možnost obravnavanja pred sodiščem, oziroma da se izjavi o dopolnitvi cenitvenega poročila.

8. Iz navedenega razloga je sodišče druge stopnje izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek, ker kršitve postopka glede na njeno naravo ne more samo odpraviti (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 366. členom, prvim odstavkom 354. člena in drugim odstavkom 339. člena ZPP ter s 15. členom ZIZ).

9. Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ se odločitev o stroških tega pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo.

10. V novem postopku bo sodišče prve stopnje moralo odpraviti navedeno kršitev in dolžnika oziroma stranke pozvati, da se v postavljenem roku izjavijo o že navedeni dopolnitvi cenitve, nato pa ponovno ugotoviti vrednost vseh predmetnih nepremičnin.