Jedro

Potrdilo je glede na njegovo vsebino šteti kot predpogodbo, saj vsebuje zavezo, da se bo med tožnikoma kot prodajalcema in prvotno prvo toženko kot kupko najkasneje do dne 21. 5. 2009 sklenila (glavna) prodajna pogodba za natančno (tudi z zemljiškoknjižnimi podatki) opredeljeno stanovanje tožnikov, s čimer je opredeljen predmet (bodoče) prodajne pogodbe, v potrdilu pa je natančno določena tudi kupnina (52.500,00 EUR) ter način njenega plačila. V pisni obliki sklenjeno potrdilo o deponiranju denarja z dne 20. 3. 2009 tako vsebuje vse bistvene sestavine (glavne) prodajne pogodbe, s čimer po pravilnem zaključku sodišča prve stopnje izpolnjuje zahteve za prodajno predpogodbo.

OZ sicer ne predvideva dogovora o ari ob sklenitvi predpogodbe, ga pa tudi ne prepoveduje, iz česar izhaja, da je dogovor o ari mogoč tudi ob sklenitvi predpogodbe v znak njene sklenitve (prvi odstavek 64. člena OZ) in z namenom utrditve iz nje izhajajoče obveznosti skleniti glavno pogodbo.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje tako spremeni, da odslej glasi: „Tožena stranka je dolžna v 15 dneh plačati tožeči stranki znesek 4.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 7. 2009 dalje do plačila ter ji povrniti 1.040,28 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.“

II. Tožena stranka je dolžna v 15 dneh povrniti tožeči stranki 334,77 EUR stroškov pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je dolžna tožena stranka (v nadaljevanju toženka) v roku 15 dni plačati tožeči stranki (v nadaljevanju tožnikoma) znesek 4.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe dalje do plačila ter ji povrniti nastale pravdne stroške skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Tožnikoma je naložilo, da sta dolžna toženki povrniti nastale pravdne stroške v znesku 1.151,02 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper tako prvostopno odločitev se po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožujeta tožnika. Navajata, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo dejansko stanje in posledično kršilo materialno pravo. Poudarjata, da znesek, ki ga je prvotno prva toženka (potencialna kupka M.M.) deponirala pri toženki, nedvomno predstavlja aro in znamenje, da je bila pogodba o prodaji nepremičnine tožnikov sklenjena, kar naj bi po prepričanju pritožnikov izhajalo iz vsebine samega potrdila o deponiranju kupnine (pravilno: potrdila o deponiranju denarja) z dne 20. 3. 2009, v katerem so bili vsebovani že vsi podatki, ki ustrezajo standardu kupoprodajne pogodbe, kakor tudi iz samega pomena deponiranega denarnega zneska. V kolikor bi M.M. denar k toženki prinesla v smislu rezervacije in ta denarni znesek ne bi predstavljal znamenja, da je pogodba sklenjena, toženka o tem ne bi obveščala tožnikov oziroma jima celo v podpis prinesla potrdila o deponiranju tega denarnega zneska, sicer pa ima prav ara tudi funkcijo rezervacije predmeta. Pritožnika se ne moreta strinjati s prvostopnim zaključkom, da je bila vloga potrdila le v tem, da se prodajalec seznani, da obstaja resen interesent za nakup stanovanja. V pritožbi poudarjeno stališče tožnikov (da je bila pogodba o prodaji nepremičnine tožnikov sklenjena in ara dana oz. deponirana v njuno korist) po njunem prepričanju potrjuje tudi izpovedba priče M., da je M.M. opozoril in ji povedal, da bo položeni denarni znesek kasneje šel v kupnino in si ne bo mogla več premisliti, kar je značilnost are, kakor tudi dejanje M.M., ki je tožnikoma ponudila znesek v višini 1.000,00 EUR, ker je za en mesec zadržala prodajo stanovanja. Tako so po mnenju pritožnikov vse pogodbene stranke potrdilo o deponiranju denarja razumele kot aro in kot dejstvo, da je pogodba med prvotno prvo toženko M.M. in tožnikoma, ki je vsebovala tudi vse bistvene sestavine prodajne pogodbe, sklenjena. Toženka je zato po prepričanju pritožnikov ravnala v nasprotju z določbami Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki določajo obveznost posrednika, saj are ne bi smela vrniti M.M., temveč bi jo morala izročiti tožnikoma, v imenu in za račun katerih je ta denar prejela, zato je odgovorna za škodo, ki je tožnikoma zaradi tega nastala. Pritožnika primarno predlagata spremembo izpodbijane sodbe v smeri ugoditve tožbenemu zahtevku ter priglašata pritožbene stroške.

3. Toženka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter v okviru v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja in zaključuje, da sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih niti v pritožbi zgolj pavšalno uveljavljanih bistvenih kršitev procesnih določb. Pravno relevantno dejansko stanje je bilo v postopku na prvi stopnji pravilno ugotovljeno, na njegovi podlagi je prvostopno sodišče tudi pravilno opredelilo pravno naravo potrdila o deponiranju denarja kot predpogodbe, s katero so se tožnika kot prodajalca in M.M. kot kupka zavezali h kasnejši sklenitvi prodajne pogodbe za prodajo stanovanja tožnikov. Tudi po mnenju sodišča druge stopnje pa je materialnopravno zmoten nadaljnji prvostopni zaključek, da je bil dogovor o ari vezan izključno na sklenitev (glavne) prodajne pogodbe, ki pa nikoli ni bila sklenjena, zaradi česar naj tudi dogovor o ari ne bi mogel zaživeti.

6. Sodišče prve stopnje je v novem sojenju pri ponovni presoji pravnih razmerij, relevantnih za odločitev v obravnavani zadevi, pravilno izhajalo iz potrdila o deponiranju denarja z dne 20. 3. 2009 (v nadaljevanju potrdilo), katerega vsebino je zelo podrobno razčlenilo (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 19, kar sodišče druge stopnje v izogib ponavljanju v celoti povzema). Povsem sprejemljiv je prvostopni zaključek, da navedenega potrdila po njegovi vsebini že na podlagi jezikovne razlage zapisanega (zapis, da „se bo prodajna pogodba sklenila najkasneje do 21. 5. 2009“ v prihodnjiku) ni mogoče obravnavati kot že sklenjene prodajne pogodbe za prodajo stanovanja tožnikov med tožnikoma kot prodajalcema in M.M. kot kupko.

7. Materialnopravno pravilen pa je tudi nadaljnji prvostopni zaključek, da je opisano potrdilo glede na njegovo vsebino šteti kot predpogodbo, saj vsebuje zavezo, da se bo med tožnikoma kot prodajalcema in prvotno prvo toženko M.M. kot kupko najkasneje do dne 21. 5. 2009 sklenila (glavna) prodajna pogodba za natančno (tudi z zemljiškoknjižnimi podatki) opredeljeno stanovanje tožnikov, s čimer je opredeljen predmet (bodoče) prodajne pogodbe, v potrdilu pa je natančno določena tudi kupnina (52.500,00 EUR) ter način njenega plačila. V pisni obliki sklenjeno potrdilo o deponiranju denarja z dne 20. 3. 2009 tako vsebuje vse bistvene sestavine (glavne) prodajne pogodbe, s čimer po pravilnem zaključku sodišča prve stopnje izpolnjuje zahteve za prodajno predpogodbo o prodaji nepremičnine iz drugega in tretjega odstavka 33. člena OZ v zvezi z 52. členom istega zakona. Ob tem je sodišče prve stopnje vsebino zapisanega potrdila utemeljeno presojalo tudi v povezavi z izpovedbami prve tožnice in zaslišanih prič (Ma. in Me.) ter pravilno zaključilo, da na tej podlagi ugotovljene dejanske okoliščine, v katerih je prišlo do zapisa potrdila (M.M., ki takrat še ni razpolagala s potrebnimi finančnimi sredstvi za nakup stanovanja, je poskušala na ta način izraziti interes za nakup stanovanja oz. si ga nekako rezervirati), opisani prvostopni materialnopravni zaključek omogočajo oz. ga potrjujejo. Sicer pa pritožba pravilnost prvostopnega zaključka, da je sporno potrdilo z dne 20. 3. 2009 obravnavati kot predpogodbo, graja zgolj pavšalno in posredno z vztrajanjem na stališču, da je bila med tožnikoma in M.M. s potrdilom z dne 20. 3. 2009 sklenjena že kar glavna, prodajna pogodba.

8. Kot pravilno je povzeti tudi nadaljnje prvostopno stališče, da se zaključek o pravni naravi potrdila z dne 20. 3. 2009 kot predpogodbe pokaže kot ključen v okviru obravnave sporne pravne narave denarnega zneska v višini 4.000,00 EUR, ki je bil s strani M.M. kot potencialne kupke stanovanja tožnikov izročen toženki kot posrednici pri prodaji tega stanovanja. Prvostopno sodišče je pravilno povzelo stališče sodne prakse, da OZ sicer ne predvideva dogovora o ari ob sklenitvi predpogodbe, ga pa tudi ne prepoveduje, iz česar izhaja, da je dogovor o ari mogoč tudi ob sklenitvi predpogodbe v znak njene sklenitve (prvi odstavek 64. člena OZ) in z namenom utrditve iz nje izhajajoče obveznosti skleniti glavno pogodbo. Pravilno je tudi prvostopno stališče o akcesornosti are, zaradi česar veljavnega dogovora o ari ni mogoče skleniti pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero se stranki dogovorita za aro, ampak le hkrati s sklenitvijo te pogodbe ali po sklenitvi le-te (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 35).

9. Izhajajoč iz zgoraj izpostavljenih pravilnih materialnopravnih izhodišč pa se upoštevaje vsebino potrdila z dne 20. 3. 2009 ter glede na (na prvi stopnji sicer pravilno povzete) izpovedbe zaslišanih strank in prič kot materialnopravno napačen pokaže nadaljnji prvostopni zaključek, da naj bi bil dogovor o ari v obravnavani zadevi vezan izključno na sklenitev (glavne) prodajne pogodbe in zato naj ne bi služil utrditvi obveznosti, nastali s podpisom potrdila o deponiranju denarja z dne 20. 3. 2009 (torej s predpogodbo), to je utrditvi obveznosti, da bo kasneje sklenjena (glavna) prodajna pogodba med tožnikoma in prvotno prvo toženko (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 36). V potrdilu o deponiranju denarja je deponirani znesek 4.000,00 EUR izrecno dvakrat opredeljen kot ara (ta izraz je uporabljen tudi v potrdilu o vrnitvi deponiranega denarja - B6). Tako je najprej navedeno, da je denar deponiran v sefu kot ara za namen nakupa nepremičnine tožnikov (kar je obveznost, prevzeta s hkrati sklenjeno predpogodbo - da bo kasneje sklenjena glavna prodajna pogodba). V nadaljevanju pa je še zapisano, da se prvi del kupnine v višini 4.000,00 EUR, ki ima značaj are, ob izpolnitvi pogodbe všteje v kupnino ter zanj veljajo določila OZ, kupka pa ga ob podpisu tega potrdila deponira pri posredniku (toženki) do podpisa prodajne pogodbe, ko bo deponirani znesek izročen prodajalcema (tožnikoma), s čimer se slednja strinjata in to potrdita s podpisom tega potrdila. Tudi izpostavljeni dogovor (vštevanje v izpolnitev obveznosti pri izpolnitvi pogodbe) je v skladu z drugim odstavkom 64. člena OZ značilnost are.

10. Drugačen zaključek od prvostopnega po presoji sodišča druge stopnje narekuje izrecna uporaba izraza ara in njegova vsebinska umeščenost v besedilo potrdila (predpogodbe). Navedeno v povezavi z izpovedbo priče Ma., da je strankam razložil pomen are, kakor tudi z v pritožbi izpostavljeno izpovedbo priče Me. (in ne priče Ma., kot zmotno navaja pritožba), da ji je Ma. povedal, da bo treba nekaj položiti, ker je pač tak običaj, ter da bo položeni denarni znesek kasneje šel v kupnino in si potem ne more več premisliti (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 23), po presoji sodišča druge stopnje utemeljuje zaključek, da je bil sporni znesek položen kot ara ob sklenitvi prodajne predpogodbe (potrdila) in z namenom dokaza ter utrditve obveznosti iz le-te. Navedeno potrjujejo tudi v pritožbi izpostavljene okoliščine, da je namreč potrdilo o deponiranju denarja toženka prinesla tožnikoma v podpis, kakor tudi izrecna navedba v potrdilu, da se tožnika kot prodajalca strinjata z deponiranjem navedenega zneska pri toženki kot posredniku in da jima bo deponirani znesek izročen (šele) ob podpisu prodajne pogodbe (in torej ne že ob podpisu tega potrdila kot predpogodbe, ko bi se v skladu s prvim odstavkov 64. člena OZ ara morala dati drugi stranki). Utemeljeno je pritožbeno stališče, da v kolikor bi položeni denarni znesek 4.000,00 EUR predstavljal zgolj s strani M.M. pri toženki deponirani znesek z namenom rezervacije stanovanja in ne bi predstavljal are ter s tem znamenja, da je predpogodba sklenjena, toženka o tem ne bi obveščala tožnikov oziroma jima celo v podpis prinesla potrdila. Pritožba nadalje pravilno opozarja, da ima prav ara tudi funkcijo neke vrste rezervacije predmeta (namen, ki ga je z deponiranjem denarja M.M. zasledovala), sodišče druge stopnje pa pripominja, da po drugi strani zgolj pri posredniku deponirani znesek take funkcije ne more izpolnjevati. Na pravno naravo položenega zneska kot are, vezane na sklenjeno predpogodbo, tudi po presoji sodišča druge stopnje nadalje kaže ponudba predpogodbi nezveste stranke M.M., ki je od pravnega posla (sklenitve prodajne pogodbe) odstopila, da tožnikoma plača znesek 1.000,00 EUR, kar je prvostopno sodišče zmotno štelo zgolj kot njeno „opravičilo, ker je za en mesec zadržala prodajo stanovanja tožnikov“. Ob tem je dodati, da je tak učinek (zadržanje prodaje stanovanja) lahko ustvarila le ara, medtem ko neodvisno od tožnikov pri toženki deponirani znesek denarja takega učinka sam po sebi ne bi mogel povzročiti. Sodišče druge stopnje le še pripominja, da sme v skladu s tretjim odstavkom 6. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) nepremičninska družba od naročnika ali tretje osebe v zvezi z izvedbo pravnega posla, pri katerem je posredovala, sprejeti v hrambo denarna sredstva le ob strogo določenih pogojih (če ima z banko sklenjeno pogodbo o vodenju fiduciarnega računa in če jo naročitelj ali tretja oseba za to pisno pooblasti). Da bi bili v obravnavani zadevi vsi ti pogoji izpolnjeni, pa v postopku na prvi stopnji ni bilo niti zatrjevano.

11. Prvostopno stališče, da naj bi bil v obravnavani zadevi dogovor o ari vezan izključno na sklenitev glavne prodajne pogodbe, pa je nesprejemljivo tudi glede na že zgoraj izpostavljeno pravilno materialnopravno izhodišče, da je namreč veljaven dogovor o ari mogoče skleniti šele hkrati s sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero sta se stranki dogovorili o ari, ali po sklenitvi le-te (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 35). Torej v obravnavani zadevi are kot realnega kontrakta upoštevaje njegovo akcesorno naravo že pojmovno ni bilo mogoče dogovoriti vnaprej zgolj za primer, če bi bila sklenjena glavna prodajna pogodba. Nepravilno je zato prvostopno stališče, da bi deponirani znesek naravo are pridobil kasneje - zgolj v primeru, če bi bila sklenjena glavna prodajna pogodba.

12. Po vsem obrazloženem je pri toženki deponirani znesek po presoji sodišča druge stopnje predstavljal tožnikoma s strani M.M. v zvezi s prodajno predpogodbo dano, vendar v skladu z izrecnim dogovorom v potrdilu o deponiranju denarja (A3) še ne izročeno aro. Ker je M.M. od pravnega posla, h kateremu se je s predpogodbo zavezala (sklenitve prodajne pogodbe za nakup nepremičnine tožnikov), iz razlogov na svoji strani (ker ni dobila odobrenih kreditnih sredstev, čeprav je bila po lastni izpovedbi prepričana, da jih bo dobila) odstopila (izjava o odstopu od pravnega posla v prilogi A4), bi bila v skladu s prvim odstavkom 65. člena OZ tožnika med drugim po lastni izbiri upravičena zadržati prejeto aro. To jima je toženka s tem, ko je M.M. kljub nasprotovanju tožnikov vrnila pri njej deponirano aro, onemogočila, s čimer jima je povzročila škodo v višini zneska vrnjene are. Ravnanje toženke kot nepremičninske družbe, za katero velja strožji standard ravnanja - skrbnost dobrega strokovnjaka (drugi odstavek 6. člena OZ v zvezi s 14. členom ZNPosr), ko je tudi po mnenju sodišča druge stopnje zmotno presodila pravno naravo deponiranega zneska kakor tudi to, da je M.M. kljub odstopu od pravnega posla (neizpolnitvi prodajne predpogodbe) upravičena do vrnitve v korist tožnikov deponiranega zneska are, se izkaže kot neskrbno ravnanje. V posledici tega ravnanja sta tožnika po krivdi toženke utrpela škodo v višini M.M. neutemeljeno vrnjenega zneska 4.000,00 EUR. Zato sta v skladu s prvim odstavkom 844. člena OZ tožnika upravičena do njene povrnitve od toženke.

13. Vse navedeno je ob pravilni uporabi materialnega prava na sicer na prvi stopnji pravilno ugotovljeno pravno relevantno dejansko stanje v skladu s peto alinejo 358. člena ZPP narekovalo spremembo izpodbijane prvostopne sodbe v smeri ugoditve tožbenemu zahtevku v celoti.

14. Sprememba prvostopne odločitve na drugi stopnji je v skladu z drugim odstavkom 165. člena ZPP narekovala odločitev o stroških vsega postopka. Po spremembi prvostopne sodbe na drugi stopnji sta tožnika v pravdnem postopku v celoti uspela, zato jima je v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena istega zakona toženka dolžna povrniti njune utemeljeno priglašene za pravdo potrebne stroške. Le-ti znašajo: nagrada za postopek 206,70 EUR (tar. št. 3100 Zakona o odvetniški tarifi - v nadaljevanju ZOdvT), nagrada za narok 190,80 EUR (tar. št. 3102), pri čemer se prizna le ena nagrada za vse opravljene naroke skupaj, materialni stroški 20 EUR (tar. št. 6002), kar skupaj z 20 % DDV in takso za postopek na splošno (210,00 EUR) znaša 711,00 EUR. Temu je prišteti še nagrado za postopek s prvo pritožbo 254,40 EUR (tar. št. 3210), pavšal za PTT storitve 20 EUR (tar. št. 6002) in 20 % DDV na pritožbene stroške, ne pa tudi pavšala za fotokopije, ki ni bil opredeljen po tar. št. 6000. Pravdni stroški tožnikov tako skupaj znašajo 1.040,28 EUR.

15. Ker sta pritožnika z obravnavano pritožbo v celoti uspela, jima je v skladu z drugim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in prvim odstavkom 155. člena istega zakona toženka dolžna povrniti njune priglašene za pritožbo potrebne stroške. Le-ti znašajo: nagrada za postopek 254,40 EUR (tar. št. 3210) in materialni stroški 20 EUR (tar. št. 6002). Skupaj z 22 % DDV je tako dolžna toženka tožnikoma povrniti 334,77 EUR njunih pritožbenih stroškov.