Jedro

Tožniki so upravičeni zahtevati izpraznitev stanovanja, ki je v njihovi solasti, četudi tožbe niso vložili vsi oziroma večina solastnikov.

Ker med solastniki in tožencem ni bila sklenjena najemna pogodba, toženec pa ni dokazal, da je do take situacije prišlo po krivdi tožnikov, je zahtevek za izpraznitev stanovanja utemeljen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo odločilo, 1) da se tožba 12., 13., 28., 29., 34., 39., 49., 87. in 95. tožnika zavrže, 2) da se postopek po tožbi M. M. Š. zaradi umika tožbe ustavi, 3) da je toženec dolžan izprazniti pritlično dvosobno stanovanje št. 2 s kletjo v skupni izmeri 61,64 m2 na naslovu A. vpisanega v zemljiškoknjižnem podvložku št. 1162/2 k. o. X, ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki, in 4) da je toženec dolžan tožnikom povrniti stroške pravdnega postopka.

Toženec v pritožbi zoper odločitev o ugoditvi zahtevku in stroških postopka uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ker v sodbi ni obrazloženo, zakaj ni odločilno, da toženec ni imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju, da tožniki prerekajo obstoj veljavnega pravnega naslova toženca za bivanje v spornem stanovanju in glede dolžnosti pravne prednice Občine Škofja Loka, da zagotovi tožencu primerno stanovanje, sta podani kršitvi iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, posledično pa je nepravilno uporabljeno materialno pravo. Ker 18., 19., 22., 23., 25., 95. in 96. tožnik niso etažni lastniki stanovanj večstanovanjskih stavb na naslovu A., ti tožniki niso aktivno legitimirani. Toženec je predložil dokaze, da velika večina lastnikov stanovanj v navedenih večstanovanjskih stavbah soglaša s tem, da toženec prebiva v hišniškem stanovanja kot najemnik in zato ne drži, da tožniki trdijo, da toženec sporno stanovanje zaseda nezakonito. Tožbo je vložilo 96 domnevnih lastnikov večstanovanjskih stavb, ob pregledu podpisov teh lastnikov in glede na prejšnje navedbe pa je tožnikov, ki soglašajo z bivanjem toženca v spornem stanovanju oz. temu ne nasprotujejo, več kot 50. Zato ne drži, da so vsi tožniki lastniki večstanovanjskih stavb in da vsi tožniki nasprotujejo, da toženec uporablja hišniško stanovanje na podlagi najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Ker sodišče ni zaslišalo tožečih strank, je nepravilno ugotovilo dejansko stanje in posledično nepravilno uporabilo materialno pravo. Vse lastnike bi moralo zaslišati tudi zato, da bi se lahko opredelilo do tega, kdo je in kdo ni lastnik in s tem aktivno legitimiran za tožbo. Pritožnik se nadalje ne strinja s stališčem izpodbijane sodbe, da so tožniki stvarno legitimirani za uveljavljanje tožbenega zahtevka. Ker toženec po mnenju večine tožnikov prebiva v hišniškem stanovanju na podlagi veljavne najemne pogodbe, tožniki niso aktivno legitimirani in vsaj večina niti ne zatrjuje svoje aktivne legitimacije. Ne strinja se s stališčem izpodbijane sodbe, da stanovanjske pogodbe z dne 25. 1. 1980, na podlagi katere se je vselil v hišniško stanovanje, ni mogoče šteti za veljavno najemno pogodbo, in da toženec na spornem stanovanju ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) ni bil imetnik stanovanjske pravice. Sporno stanovanje je bilo leta 1980 v solidarnostnem stanovanjskem skladu in ker sam ni imel rešenega stanovanjskega problema, je kot mlada družina izpolnjeval pogoje za takšno stanovanje. Po besedilu odločbe o dodelitvi stanovanjske pogodbe je uporabljen izraz imetnik stanovanjske pravice. Stanovanjska pogodba je bila sklenjena za dobo petih let. Ker je sporno stanovanje uporabljal tudi po preteku petletnega obdobja in ker mu ni bilo dodeljeno drugo primerno stanovanje, se je stanovanjska pogodba na podlagi 49. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR-74) in prvega odstavka 615. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) preoblikovala v stanovanjsko pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. Poleg navedenega so vsi lastniki večstanovanjskih stavb A. priznavali pravni naslov za bivanje toženca v spornem stanovanju. Toženec je ves čas plačeval najemnino in zato ne drži, da bi stanovanje uporabljal brez veljavnega pravnega naslova. Napačno je stališče izpodbijane sodbe, da gre v obravnavani zadevi za izjemo od pravila iz 58. člena OZ in da zaradi odsotnosti obličnosti – pisnosti najemna pogodba ne more konvalidirati na podlagi njene realizacije. ZSR-82 in ZSR-74 nista ločevala med položajem hišnika, ki je imel stanovanjsko pravico na podlagi ZSR-1974, in hišnikom, ki je imel pravico začasne uporabe hišniškega stanovanja na podlagi ZSR iz leta 82. Do uveljavitve SZ bi bilo zato treba presojati obseg stanovanjske pravice v skladu s 97. členom ZSR-82. Tožniki ne morejo zahtevati nepogojne izselitve toženca iz hišniškega stanovanja. Stanovanjska pogodba iz leta 1980 je bila sklenjena z garancijo G., da bo tožencu v roku pet let dodeljeno drugo primerno stanovanje, to stanovanje pa mu do danes ni bilo dodeljeno. Poleg tega gredo tožencu na podlagi 175. v zvezi s 173. členom SZ-1 tudi druge pravice. Z namenom odkupa spornega stanovanja poteka postopek pridobitve nepovratnih gotovinskih kreditnih sredstev in vrednostnih papirjev, tožniki pa tega niso upoštevali. Ne drži ugotovitev izpodbijane sodbe, da toženec ni želel urediti svojega stanovanjskega problema z etažnimi lastniki. Toženec še vedno želi kupiti sporno stanovanje in je pripravljen podpisati tudi pisno najemno pogodbo. Toženec je s soglasjem večine etažnih lastnikov v spornem stanovanju prebival 32 let, ves ta čas plačuje najemnino za sporno stanovanje in je bil pripravljen podpisati tudi novo najemno pogodbo za nedoločen čas in neprofitno najemnino. Toženec tudi ni zavezanec za plačilo razlike med profitno in neprofitno najemnino. Razlog za nepodpis nove najemne pogodbe je zato izključno na strani tožnikov.

Tožniki niso odgovorili na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Zatrjevane bistvene kršitve določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP niso podane. V sodbi so navedeni razlogi za presojo o pomembnosti oziroma nepomembnosti zatrjevanih dejstev. Morebitna napačnost teh razlogov ne pomeni zatrjevane postopkovne kršitve, temveč lahko utemeljuje pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava.

Tožniki so zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja utemeljevali na določbah prvega in drugega odstavka 111. člena SZ-1, po katerih lahko lastnik od osebe, ki uporablja stanovanje, ne da bi imela sklenjeno najemno pogodbo, zahteva izpraznitev. Toženec se je branil z ugovorom, da je podana podlaga za uporabo tretjega odstavka 111. člena SZ-1, po katerem kljub neobstoju najemne pogodbe ni podlage za izpraznitev stanovanja, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

Dejanske ugotovitve, na katerih temelji odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, so: - da so tožniki etažni lastniki stanovanj večstanovanjskih stavb na naslovu A., katerih skupni del predstavlja tudi pritlično stanovanje, ki je predmet tožbenega zahtevka, - da je bilo to stanovanje že v fazi prodaje posameznih delov stavb kupcem opredeljeno kot hišniško stanovanje, - da ga toženec neprekinjeno zaseda od leta 1980 dalje, - da se je toženec vanj vselil na podlagi stanovanjske pogodbe z dne 25.1.1980, ki je bila sklenjena za dobo petih let na podlagi odločbe Samoupravne stanovanjske skupnosti Občine Škofja Loka, - da je bilo v odločbi o dodelitvi stanovanja določeno, da ga mora toženec izprazniti v roku petih let od vselitve, a toženec stanovanja ni izpraznil, - da je Samoupravna stanovanjska skupnost občine Škofja Loka pred sodiščem združenega dela zoper toženca sprožila postopek, ki se je končal z odločbo o zavrnitvi zahtevka za izpraznitev in z naložitvijo G. L., da tožnici vrne stanovanje, ki ga zaseda toženec, ali pa ji izroči drugo enakovredno stanovanje, - da je toženec po uveljavitvi SZ zahteval odkup stanovanja, vendar je bila tožba zavrnjena, - da toženec ni sklenil najemne pogodbe z etažnimi lastniki, čeprav mu je bila sklenitev take pogodbe ponujena, sicer pa zanj ves čas plačuje mesečne zneske v višini neprofitne najemnine.

Pritožbeni očitki v zvezi z aktivno legitimacijo tožnikov niso utemeljeni.

Ker je navedbe, da nekateri od tožnikov niso etažni lastniki stanovanj v stavbah na naslovih A., toženec prvič podal v pritožbi, ne da bi navedel razloge, zaradi katerih teh navedb ni podal v postopku na prvi stopnji, ne morejo vplivati na odločitev o pritožbi (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Očitki zoper stališče izpodbijane sodbe o nepotrebnosti zaslišanja tožnikov o tem, ali želijo, da toženec izprazni stanovanje in ali so etažni lastniki stanovanj, niso utemeljeni. Tožbeni trditvi, da so tožniki etažni lastniki, toženec v postopku na prvi stopnji ni nasprotoval. Glede na to izvedba dokazov v zvezi s to trditvijo ni bila potrebna. Zaslišanje tožnikov tudi ni bilo potrebno zaradi ugotavljanja volje, zahtevati izpraznitev stanovanja. Tako voljo so tožniki izrazili z vložitvijo tožbe oziroma s podpisom pooblastila za njeno vložitev, in so jo vsak čas mogli tudi spremeniti in skladno s tem razpolagati z zahtevkom. Njihova izpovedba ne bi mogla nadomestiti ustreznega procesnega dejanja.

Pravilno je tudi stališče izpodbijane sodbe, da so tožniki upravičeni zahtevati izpraznitev stanovanja, ki je v njihovi solasti, četudi tožbe niso vložili vsi oziroma večina solastnikov. Že v izpodbijani sodbi so navedeni tako razlogi za neutemeljenost toženčevega stališča, da vložitev tožbe predstavlja posel (iz)rednega upravljanja s stanovanjem, kot tudi zakonska podlaga zavzetega stališča. Ker se pritožbeno sodišče s temi razlogi strinja, pritožba pa ni ponudila nič novega, zadostuje sklicevanje na razloge izpodbijane sodbe.

Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki v zvezi s stališčem izpodbijane sodbe, da toženec nima veljavnega pravnega naslova za zasedanje stanovanja in da razlogi za tako stanje niso na strani solastnikov.

Že v izpodbijani sodbi je navedeno, da je SZ določil preoblikovanje stanovanjskih razmerij, kakršna so obstajala na podlagi zakonodaje, sprejete pred uveljavitvijo Ustave. Pri tem je izhajal iz vsebine dotedanjih pravnih položajev imetnikov stanovanjske pravice in pravice do uporabe stanovanja. Z uveljavitvijo SZ so bili glede stanovanj v družbeni lastnini določeni (znani) lastniki, imetniki stanovanjske pravice in pravice do uporabe stanovanja pa so ob določenih nadaljnjih pogojih pridobili pravico zahtevati odkup stanovanja ali sklenitev najemne pogodbe. SZ je določil roke za uveljavitev pravice do odkupa in za preoblikovanje prejšnjih stanovanjskih razmerij v najemna razmerja. V primeru spora so upravičenci imeli možnost zahtevati sodno varstvo. Sodna praksa je zavzela stališče, da je bila ta pravica časovno omejena z zastaralnimi roki, ki veljajo po splošnih določbah obligacijskega prava. (1) Stališče izpodbijane sodbe, da stanovanjska pogodba iz leta 1980 ne predstavlja najemne pogodbe, je po navedenem pravilno. Zakon je predpisal način preoblikovanja prejšnjega stanovanjskega razmerja in zato prej veljavna pravna podlaga za uporabo stanovanja sama za sebe ne more več predstavljati pravne podlage za uporabo stanovanja. Že zato za odločitev ni pomembno, ali se je stanovanjska pogodba zaradi uporabe stanovanja po izteku petletnega roka preoblikovala v stanovanjsko razmerje za nedoločen čas. Neutemeljeni so tudi pritožbeni pomisleki v zvezi s stališči izpodbijane sodbe o pomanjkljivi obličnosti najemne pogodbe. Da ne obstaja ustno sklenjena najemna pogodba, izhaja že iz tega, da niti stanovanjska pogodba ni bila sklenjena z vsemi lastniki stanovanj, niti toženec ne zatrjuje, da bi bil tak dogovor dosežen po uveljavitvi SZ. Trditev, da je plačeval neprofitno najemnino, pa za obstoj dogovora ne zadostuje. Vprašanje o dopustnosti njene konvalidacije z realizacijo zato ni relevantno za odločitev.

V sodbi ni ugotovljeno in pritožba ne zatrjuje, da bi toženec sklenil (pisno) najemno pogodbo s solastniki stanovanja, niti da bi v sodnem postopku zahteval sklenitev take pogodbe. Brez podlage je tudi pritožbena navedba, da bi bil zahtevek za izpraznitev stanovanja utemeljen le ob zagotovitvi drugega primernega stanovanja. Po izteku rokov za uveljavitev (morebitne) pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe se ne more sklicevati na pravni položaj, kakršnega je imel do uveljavitve SZ.

Pritožnik ne more uspeti niti s sklicevanjem na 175.a člen SZ-1, ki ureja pravice iz bivših hišniških stanovanj. Določba ne daje nobene podlage za zaključek o obstoju pravne podlage za uporabo stanovanja v obravnavanem primeru. Glede na to za odločitev niti ni pomembno, ali je toženec sploh naslovnik pravic iz navedene določbe.

Ker toženec s solastniki stanovanja ni sklenil najemne pogodbe in ni dokazal, da bi do tega prišlo iz razlogov na strani solastnikov, je odločitev o ugoditvi zahtevku pravilna.

Po ugotovitvi, da niti uveljavljeni razlogi niso utemeljeni, niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je pritožbeno sodišče tožnikovo pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Odločitev o zavrnitvi toženčevega predloga za povrnitev stroškov pritožbenega postopka je vključena v odločitvi o zavrnitvi pritožbe (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Prim. sodbo VS RS II Ips 254/2005 z dne 24. 5. 2006 in kasnejše.