Jedro

Izvedensko mnenje oz. cenitev po tržni vrednosti po 2. odst. 178. čl. ZIZ mora vsebovati vse merodajne postavke (lokacija nepremičnine, stanovanja v kompleksu, oddaljenost od večjih krajev) iz katerih izhaja izračun tržne vrednosti nepremičnine.

Izrek

Pritožbi upnika se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da znaša vrednost dolžnikove nepremičnine, na katero sega upnik z izvršbo, 218,315.806,26 SIT.

Zoper sklep sta se pritožili obe pravdni stranki. Dolžnik v pritožbi navaja, da je od dneva ogleda preteklo več kot pol leta, v tem času pa je dolžnik izboljšal nepremičnine in s tem povečal njihovo tržno vrednost, zato bi bilo potrebno ugotoviti realno vrednost nepremičnine na podlagi izvedenskega mnenja, ki ne bi bilo starejše od trideset dni.

Upnik je v pritožbi navedel, da je sodišče cenilcu naložilo, naj izdela cenitev po tržni vrednosti nepremičnine, vendar kaj takega iz mnenja ne izhaja. Nepremičnina leži na lokaciji izven večjih naselij, njeno stanje je slabo, v nepremičnini pa so tudi stanovanjski objekti, ki ne bodo predmet prodaje, kar zmanjšuje možnost za prodajo nepremičnine kot celote, zato je realna tržna vrednost nižja od ocenjene. Izvedenec bi moral narediti primerjavo vrednosti s tržnimi cenami podobnih objektov v okolici.

Pritožba upnika je utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje izvedencu s sklepom opr. št. Ig 97/2012 z dne 15.4.1998 nedvoumno naložilo, naj izdela cenitev po tržni vrednosti nepremičnine, skladno z 2. odst. 178. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Izvedenec se v cenitvi sicer sklicuje na tržno vrednost nepremičnine (prim. točka 1.3 cenitve), vendar iz same cenitve ni jasno razvidno, ali je izvedenec res ocenil tržno vrednost nepremičnine. Izvedenec je vrednost nepremičnine ocenjeval na podlagi dveh metod, to je po enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti nepremičnin in po dohodkovni metodi. V mnenju izvedenec pri uporabi dohodkovne metode sicer omenja tržno vrednost objekta (prim. točke cenitve 4.2.6.a, 4.3.6.a, 4.4.6.a, 4.6.3.a), vendar nejasno, tako da ni mogoče zaključiti, da je po tej metodi izračunana vrednost res tržna cena objekta. V kolikor je z dohodkovno metodo ugotovoljena vrednost tržna, pritožbeno sodišče ugotavlja, da iz obrazložitve cenitve ne izhaja, zakaj je izvedenec dohodkovno metodo kombiniral z oceno po enotni metodologiji in zakaj je uporabil prav razmerje 70:30 oz. 60:40. Prav tako v cenitvi ni posebej obrazloženo, kaj obsegajo posamezni koeficienti, ki jih je izvedenec uporabil kot korekcijske faktorje (napr. neizkoriščenost, postavke stopnje kapitalizacije, funkcionalna ugodnost zemljišča) in zakaj je uporabil navedene koeficiente v prav takšni višini (prim. 2. odst. 260. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ). Glede na vse povedano je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje, glede vrednosti dolžnikovih nepremičnin, saj izvedensko mnenje, ki je služilo za podlago temu zaključku, ni dovolj popolno in jasno. Zato je sodišče druge stopnje na podlagi 3. točke 380. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ pritožbi upnika ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje v skladu z 259. in 260. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ od izvedenca pribavi pojasnilo, ali je ocenjena vrednost nepremičnine tržna ali kakšna druga, ter ali in kako je izvedenec v svoji cenitvi upošteval dejavnike, na katere se sklicuje upnikova pritožba in so bili omenjeni v prejšnjih odstavkih te odločbe.

Ker je pritožbeno sodišče napadeni sklep razveljavilo na podlagi utemeljene pritožbe upnika, o dolžnikovi pritožbi, ki je po vsebini neutemeljena, ni bilo mogoče odločiti. Sodišče druge stopnje le še dodaja, da za dolžnikovo pritožbeno navedbo, da izvedensko mnenje, na podlagi katerega naj sodišče ugotovi vrednost nepremičnine, ne sme biti starejše od trideset dni, ni nikakršne pravne podlage.