Jedro

Zgolj bivanje (četudi več kot 17 let) in plačevanje uporabnine ter stroškov uporabe stanovanja ni ustvarilo najemnega razmerja za nedoločen čas. Ker najemna pogodba z nedoločen čas ni bila sklenjena, s teorijo realizacije njenega nastanka ni mogoče utemeljiti. Pisna sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas je pogoj za njeno veljavnost oz. nastanek najemnega razmerja za nedoločen čas.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana odločba v 3. točki izreka spremeni tako, da se doda izpolnitveni rok 15 dni in se uvodni del te točke glasi: „Toženca sta v 15. dneh dolžna tožeči stranki nerazdelno plačati:“ V ostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem pa nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da sta se toženca v roku 60. dni po pravnomočnosti sodbe dolžna izseliti iz trisobnega stanovanja v hiši A. in ga skupaj z desno garažo izročiti prostega oseb in stvari v posest tožeči stranki (2. točka izreka). Tožencema je naložilo nerazdelno obveznost plačila uporabnine za garažo in za stanovanje, zapadlo do 1.12.2021 z zamudnimi obrestmi (3. točka izreka). Zahtevek za uporabnino iz obdobja pred 25.3.2019 je zavrnjen (4. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da sta jih toženca nerazdelno dolžna povrniti tožeči stranki, toženca pa sama krijeta svoje stroške postopka (5. točka izreka).

2. V pravočasno vloženi pritožbi tožena stranka povzema ugodilni del izreka sodbe in navaja, da uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevek zavrnjen, podredno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Navaja, da je bil v kazenski zadevi, ki se je vršila na GR, poleg že prej predvidenih narokov 12., 13. in 14.7.2022, določen nov narok tudi za ponedeljek 11.7.2022 ob 10. uri. Tega dne naj bi bile zaključne besede tožilke in 14. obdolžencev ter zagovornikov. Pooblaščenec, ki odvetniški poklic opravlja individualno, se je kazenske obravnave moral udeležiti osebno, toženca pa sta tudi zahtevala njegovo zastopanje. Kljub bližajočim sodnim počitnicam je bila tožena stranka prepričana, da bo narok 11.7.2022 preložen. Narok v kazenski zadevi se je začel ob 10. uri in končal ob 14.50 uri, pri čemer je pooblaščenec za čas po 12. uri le s težavo dobil substituta in se udeležil naroka, ki je bil na B. razpisan ob 13. uri. O času narokov v kazenski zadevi bi se sodišče lahko prepričalo z vpogledom na spletni razpored narokov. Zanika, da bi bila udeležba na obeh narokih mogoča. Pogosti zastoji v jutranji konici na relaciji B. – Ljubljana so znani. Na pot iz B. v Ljubljano bi pooblaščenec moral vsaj eno uro pred začetkom naroka. Narok v obravnavni zadevi se je končal ob 10.33 uri, ko se je kazenska obravnava že začela. Kljub temu, da je zadeva označena kot nujna, in kljub bližajočim sodnim počitnicam, ter upoštevajoč letnico spisa 2020, taka naglica ni bila potrebna. Glede na to, da se je kazenska obravnava v Ljubljani končala ob 10.25 uri in zapuščinska na B. v sosednji sobi ob 13.58, bi bilo narok v obravnavani zadevi mogoče izvršiti v popoldanskem terminu, s soglasjem strank pa tudi v času sodnih počitnic. Zatrjuje kršitev načela kontradiktornosti. Obema strankama mora biti zagotovljena možnost sodelovanja v postopku. Odločitev je oprta le na dokaze, ki jih je predlagala tožeča stranka. Procesna kršitev je vplivala na odločitev. Ne soglaša, da toženca stanovanje zasedata brez pravne podlage. Volja za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas izhaja iz aneksa z dne 1.1.2012, sklenjenega s takratno najemodajalko C. C. Ni res, da najemno razmerje po 13.2.2004 ni več obstajalo; to zanika sklenjeni aneks, pri čemer ne gre za najemno razmerje do preklica. Tudi če aneks ne bi bil sklenjen, bi sodišče moralo ugotavljati voljo strank. Toženca stanovanje uporabljata že od leta 2003 in plačujeta najemnino. Najemna pogodba je bila realizirana z vselitvijo tožencev in uporabo stanovanja. Oblika pogodbe je predpisana zaradi varstva strank, kar ne preprečuje, da bi bil, skladno s teorijo realizacije, veljaven dogovor, pa čeprav ne v pisni obliki. Zaradi uporabe garaže je od 25.3.2019 dalje neutemeljeno prisojena uporabnina v višini 1.610,00 EUR, ne da bi bil v izreku naveden rok plačila. Garaža je sestavni del stanovanjske hiše-stanovanja in njena uporaba je običajno vključena v ceno najema. V tem prostoru se dejansko nahaja kurilnica in shramba/skladišče za drva. Tožnica je prostor pred njo zaklenila in se ne uporablja kot garaža. Toženca avto puščata na dvorišču. To bi bilo mogoče preveriti z ogledom, pa je sodišče ta dokazni predlog zavrnilo z argumentom, da je nesubstanciran. Nepravilno je zavrnjen tudi dokazni predlog za pribavo odmerne odločbe FURS za leto 2020, ker je bil lastnik stanovanja dolžan davčnemu uradu prijaviti dohodek od oddajanja premoženja v najem. Obstaja dolžnost plačila davka, ki je še kako relevanten glede denarnega zahtevka in s tem povezane višine uporabnine.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Narok za glavno obravnavo je sodišče prve stopnje razpisalo za 7.7.2022 ob 13. uri. Dne 6.7.2022 je tožena stranka prosila za preložitev naroka zaradi poškodbe drugega toženca. Po tem, ko je bila tožena stranka obveščena, da – zaradi odsotnosti razlogov za preklic – narok ne bo preložen, in da bo za zaslišanje drugega toženca določen dodaten narok, če bo izostanek opravičil z zdravniškim potrdilom (drugi odstavek 115. čl ZPP), je pooblaščenec tožene stranke še istega dne predlog za preložitev utemeljil tudi s svojo zadržanostjo na kazenski obravnavi. Pojasnil je, da gre za obsežno kazensko zadevo, v kateri je bil sicer narok že pred časom razpisan tudi za 7.7.2022 ob 9. uri, vendar je računal, da bo do 13. ure končan (da se bo lahko udeležil naroka v obravnavni zadevi, razpisanega ob 13. uri). Dne 6.7.2022 popoldne pa je substitut, ki je namesto pooblaščenca tožene stranke pristopil na narok v kazenski zadevi, sporočil, da bodo dne 7.7.2022 v kazenski zadevi zaključne besede 14. strank in da tega dne narok v kazenski zadevi zagotovo ne bo zaključen do 13. ure. Pooblaščenec tožene stranke je zato vztrajal pri predlogu za preložitev naroka v obravnavani zadevi, ker v zaključni fazi kazenskega postopka substituta ne more angažirati, toženca pa tudi želita njegovo zastopanje.

6. Na osnovi tako argumentirane prošnje za preklic naroka je sodišče prve stopnje za dne 7.7.2022 razpisan narok preložilo na 11.7.2022 ob 8.30 uri. Pooblaščenec je še istega dne sporočil, da je bil v kazenski zadevi poleg v naprej predvidenih narokov (12.,13. in 14.7.2022) določen narok tudi za ponedeljek 11.7.2022 ob 10. uri. Obrazložil je, da je bila za dne 7.7.2022 predvidena zaključna beseda tožilstva in 14. obdolžencev ter zagovornikov, vendar do nje ni prišlo. Ponovil je, da substituta v kazenski zadevi ne more angažirati, toženca pa tudi želita njegovo osebno zastopanje.

7. Dne 8.7.2022 je bila pooblaščencu tožencev ponujena možnost, da se za dne 11.7.2022 ob 8.30 uri razpisan narok začne že ob 8. uri, vendar je to ponudbo odklonil; še istega dne je bil seznanjen, da bo narok izveden tako, kot je razpisan, torej dne 11.7.2022 ob 8.30 uri.

8. Naroka, ki je bil izveden 11.7.2022 ob 8.30 uri, se tožena stranka – niti toženca niti pooblaščenec – ni udeležila, tožeča stranka pa je na naroku predlagala izdajo sodbe na podlagi stanja spisa. Sodišče je glavno obravnavo zaključilo in sodbo razglasilo. Sodbo je izdalo na podlagi stanja spisa. To je bilo mogoče, ker je bil na naroku 14.4.2022 sprejet dokazni sklep, da se zaslišita pravdni stranki in do tega dne predloženi listinski dokazi vpogledajo (branje ni bilo potrebno – šesti odstavek 226. čl. ZPP). Po oceni prvostopenjskega sodišča so izvedeni listinski dokazi – upoštevajoč, da so številna dejstva nesporna – zadoščali za vsebinsko odločitev. Pritožbeno sodišče s tem soglaša. Na osnovi listinskih dokazov so ugotovljena pravno relevantna sporna dejstva. Zaslišanje pravdnih strank ni bilo potrebno; sklep procesnega vodstva, da se pravdni stranki zaslišita, je sodišče prve stopnje spremenilo (četrti odstavek 287. čl. ZPP).

9. Razlogi, s katerimi je sodišče prve stopnje utemeljilo odločitev, so vseobsegajoči, dokazna ocena pa logična in prepričljiva. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, torej sklop tistih dejstev, ki so za obravnavano zadevo pravno relevantna ter je na tej podlagi, ob pravilni uporabi materialnega prava, sprejelo pravilno odločitev.

10. Neutemeljena je pritožbena trditev, da je bilo najemno razmerje za določen čas (za čas od 13.2.2003 do 13.2.2004)1 podaljšano. V času sklenitve najemne pogodbe veljaven Stanovanjski zakon – SZ2 je podaljšanje najemne pogodbe pogojeval z najemnikovo aktivnostjo – da v roku 30 dni pred iztekom najema od lastnika izposluje pisno odobritev podaljšanja najemne pogodbe3. Ne zatrjuje se, da bi toženca le-to izposlovala. Z aneksom k najemni pogodbi z dne 1.1.2012 (listina B4), na katerega se sklicuje pritožba, najemno razmerje ni bilo podaljšano. Čas trajanja najemnega razmerja v aneksu ni omenjen; aneksa ni sklepala lastnica nepremičnine. Podrobneje so razlogi za zavrnitev stališča tožene stranke, da je bilo z aneksom najemno razmerje spremenjeno v najemno razmerje za nedoločen čas, navedeni v 14. točki obrazložitve prvostopenjske sodbe. Pritožbeno sodišče jih v celoti sprejema in se nanje sklicuje.

11. Tudi na teorijo realizacije se pritožba neutemeljeno sklicuje. Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje iz 15. do 17. točke obrazložitve izpodbijane sodbe in se nanje sklicuje. Pisna najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas. Tudi najemna pogodba za nedoločen čas bi morala biti sklenjena v pisni obliki; le-ta je pogoj za njeno veljavnost (45. čl. SZ in četrti odstavek 84. čl. ter 95. čl. SZ-1). Pravilno je prvostopenjsko stališče, da zgolj bivanje (četudi več kot 17 let) in plačevanje uporabnine ter stroškov uporabe stanovanja ni ustvarilo najemnega razmerja za nedoločen čas. Ker najemna pogodba z nedoločen čas ni bila sklenjena, s teorijo realizacije (58. čl. Obligacijskega zakonika) njenega nastanka ni mogoče utemeljiti. Pisna sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas je pogoj za njeno veljavnost oz. nastanek najemnega razmerja za nedoločen čas.

12. Trditev, pri kateri tožena stranka vztraja tudi v pritožbi – da je garaža sestavni del stanovanjske hiše in da odmena za uporabo stanovanja vključuje tudi odmeno za uporabo garaže – je sodišče prve stopnje zavrnilo v 28. točki sodbe. Razloge pritožbeno sodišče sprejema in se nanje sklicuje. S pisno najemno pogodbo določen predmet najema (2. čl. Pogodbe o najemu stanovanja z dne 13.2.2003) garaže ni vključeval. Pogodbeno določena najemnina za stanovanje torej odmene za uporabo garaže ni vključevala. Predmet presoje je konkretno najemno razmerje, zato je nepomembno, kako najemodajalci in najemniki običajno ravnajo: garažo vključujejo v ceno najema ali ne. Dogovor o brezplačni uporabi garaže ni bil zatrjevan; tudi v pritožbi se dogovor o brezplačni uporabi garaže ne zatrjuje. Na kakšen način se garaža uporablja, za kakšen namen služi, kar se izpostavlja v pritožbi, v postopku pred sodiščem prve stopnje ni bilo zatrjevano. Dejstev, katerih obstoj naj bi bil dokazljiv z ogledom, tožena stranka ni navedla. Dokaz z ogledom je zaradi nesubstanciranosti utemeljeno zavrnjen.

13. Utemeljeno je zavrnjen tudi dokazni predlog s poizvedbami pri FURS, saj dejstvo, ali je bil tožnici odmerjen oz. v kakšni višini je bil odmerjen davek od najemnine, ni pravno odločilno dejstvo. Sodišče je dolžno izvesti dokaze, s katerimi se ugotavljajo pravno relevantna dejstva (213. čl. ZPP).

14. Utemeljeno pa pritožba izpostavlja, da paricijski rok za plačilo uporabnine ni določen. Ker mora sodba, s katero je naložena kakšna dajatev, vsebovati rok, v katerem se izpolni, je podana kršitev prvega odstavka 313. čl. ZPP. Gre za pomanjkljivost, ki jo je mogoče eliminirati v izvršilnem postopku. Ker pa pritožnik odsotnost paricijskega roka izpostavlja, pritožbeno sodišče – zaradi odprave njegove dileme, v kakšnem roku je obveznost dolžan izpolniti – v odločitev prvostopenjskega sodišča posega tako, da določa rok izpolnitve. Za denarne terjatve izpolnitveni rok znaša 15 dni (drugi odstavek 313. čl. ZPP). Ker je očitano procesno kršitev mogoče odpraviti, je sodba spremenjena (354. čl. ZPP).

15. Preložitev naroka je izjema od splošnega, iz načela ekonomičnosti postopka izhajajočega pravila (11. čl. ZPP), da se razpisani naroki izvedejo. ZPP v 115. čl. določa, da sodišče narok preloži, če je to potrebno za izvedbo dokazov ali če so za to drugi upravičeni razlogi. Toženca za preložitev naroka, ki se je vršil 11.7.2022, nista zaprosila. Prvi toženec je zaprosil za preložitev naroka, ki je bil razpisan za dne 7.7.2022, vendar svoje nezmožnosti prihoda na narok in sodelovanja na naroku ni izkazal z zdravniškim potrdilom. Pooblaščenec tožencev je za preložitev naroka, ki se je vršil 11.7.2022, zaprosil zaradi nujnosti svoje navzočnosti na naroku, ki se je na drugi lokaciji (na gospodarskem razstavišču) začel istega dne ob 10. uri. Po tem, ko mu je razpravljajoče sodišče ponudilo, da narok začne ob 8. uri, in po tem, ko je bil pooblaščenec – že dne 8.7.20022 – seznanjen, da njegovi prošnji za preložitev naroka ni ugodeno, bi moral svoje obveznosti uskladiti tako, da bi se naroka udeležil sam ali s sodelovanjem substituta. Ker razlogov za prelaganje naroka ni bilo, je sodišče prve stopnje – kljub odsotnosti tožencev in njunega pooblaščenca, ki so bili na narok pravilno vabljeni – narok moralo izvesti.

16. Kadar pritožbeno sodišče odločitev prvostopenjskega spremeni, odloči o stroških celotnega postopka (drugi odstavek 165. čl. ZPP). Tožeča je z nedenarnim zahtevkom uspela v celoti, z denarnim pa v pretežnem delu. Z zavrnjenim delom denarnega zahtevka posebni stroški niso nastali. Ker tožeča stranka ni bila uspešna zgolj s sorazmerno majhnim delom zahtevka, sta ji toženca nerazdelno dolžna povrniti stroške postopka. Toženca sta dolžna kriti svoje stroške postopka (tretji odstavek 154. čl. in četrti odstavek 163. čl. ZPP). Ker je o tem, katera stranka krije stroške postopka, enako odločilo sodišče prve stopnje, pritožbeno sodišče v stroškovni del izreka ne posega.

17. Uspeh strank je merilo za odločitev tudi o stroških pritožbenega postopka. Tožena stranka je v pritožbenem postopku izpodbijala ugodilni del, uspela pa zgolj z ugovorom, da sodba ne vsebuje paricijskega roka. Gre za minimalen uspeh s pritožbo, zato tožena stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka. Ker odgovor na pritožbo k razjasnitvi zadeve ni prispeval, tudi tožeča stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. čl. in 155. čl. ZPP).

1 Pogodba o najemu stanovanja z dne 13.2.2003 – listina A 2. 2 Uradni list RS, št. 18/91-I s popravki in spremembami 3 Enako sedaj določa 95. čl. Stanovanjskega zakona – SZ-1 (Uradni list RS, št. 69/03 s popravki in spremembami).