Jedro

Ker je sodišče prve stopnje zmotno presodilo listine, nanašajoče se na sporni račun iz novembra 1995 in v posledici sprejelo napačno odločitev, je pritožbeno sodišče tožnikovi pritožbi ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu spremenilo. Stroški najemnine, obratovanja in vzdrževanja prostorov niso t.i. realno breme (terjatev, ki je vezana na določeno nepremičnino), temveč jih je dolžan poravnati uporabnik prostorov (prim. 3. odst. 570. čl. in 583. čl. ZOR). Teh obveznosti tožeča stranka niti ne bi imela pravice terjati od novega lastnika, razen v primeru izrecnega dogovora.

Izrek

1) Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 2. (drugi) točki izreka delno spremeni tako, da se ugodi tožbenemu zahtevku še glede zneska 78.689,55 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dne 30.11.1995 dalje do plačila. 2) Pritožba tožene stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Grosupljem, opr. št. I Ig 579/95 z dne 6.12.1995 glede glavnice 825.168,70 SIT s pripadki (1. točka izreka), glede glavnice 88.960,50 SIT s pripadki ter glede dela obrestnega zahtevka pa je navedeni sklep razveljavilo in zahtevek v tem delu zavrnilo (2. točka izreka). Toženo stranko je obsodilo na povrnitev stroškov tožeči (3. točka izreka). Zoper sodbo sta se pravočasno pritožili obe pravdni stranki. Tožeča stranka se je izrecno pritožila samo zoper zavrnilni del sodbe (2. točka izreka) in navedla, da je bil račun izstavljen za en mesec nazaj, torej se novembrski račun nanaša na stroške za oktober, ko je tožena stranka prostore še uporabljala, zato bi moralo sodišče ugoditi tudi njenemu zahtevku po tem računu v znesku 78.689,55 SIT z obrestmi. Tožena stranka v pritožbi ni izrecno navedla, kateri del sodbe izpodbija, zato je sodišče druge stopnje štelo, da jo izpodbija v delu, glede katerega ni zmagala v sporu, to je v prvi in tretji točki izreka (1. odst. 365. čl. Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 - ZPP/77). Toženec navaja, da je lastnik spornih prostorov Zavarovalnice, znesek, ki ga tožnik terja, pa je tožena stranka plačala kot višjo odkupno ceno. Toženec je poravnal vse svoje obveznosti, sicer pa je novi lastnik lokal kupil skupaj z vsemi pravicami in dolžnostmi. Sodišče bi moralo dovoliti zaslišanje predstavnika zavarovalnice. Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ni. K PRITOŽBI TOŽEČE STRANKE: Pravilne so pritožbene navedbe tožeče stranke, da je račun št. 49460 za november (priloga A12) izstavljen za nazaj za stroške obratovanja in upravljanja spornih poslovnih prostorov, nastale v mesecu oktobru. Iz podatkov o poteku obračuna (priloga A14, druga stran) je jasno razvidno, da so stroški od 1.8.1995 dalje v vsakem računu razčlenjeni po prejetih računih za pretekli mesec in da se od 1.9.1995 obračunavajo po dejanskih stroških. Takšno obračunavanje je tudi edino logično, saj je šele na koncu meseca možno ugotoviti, kolikšni stroški so dejansko nastali. Da gre v spornem računu res za stroške, ki se nanašajo na mesec oktober, izhaja tudi iz računov, ki so bili podlaga za obračun teh stroškov (pripeti k pregledu obračuna z dne 26.1.1999, priloga A26). Tako je tožeča stranka toženi zaračunala ustrezni del stroškov za redni servis dvigal za oktober 1995, čiščenje za mesec september, ki je zapadlo v plačilo dne 28.10.1995, sol za mehčanje vode v kotlovnici, nabavljeno dne 18.10.1995, elektriko ter komunalne storitve za mesec oktober 1995. Vse zgoraj navedene listine je tožeča stranka vložila v spis že s pripravljalno vlogo z dne 29.1.1999 (zaznamek na vlogi, list. št. 11), tožena pa jim specificirano ni ugovarjala. Med strankama je nesporno, da je tožena meseca oktobra 1995 poslovne prostore uporabljala. Ker niti ni trdila, da bi stroške uporabe prostorov plačala (več o tem v naslednjih odstavkih), jih je dolžna plačati tudi za mesec oktober 1995. Iz povedanega izhaja, da je sodišče prve stopnje zmotno presodilo listine, nanašajoče se na sporni račun iz novembra 1995, in v posledici sprejelo napačno odločitev. Iz računa št. 49460 je razvidno, da stroški, nanašajoči se na oktober 1995, znašajo 78.689,55 SIT, ugoditev pritožbi za ta znesek pa predlaga tudi tožeča stranka. Razlika do celotnega zavrnjenega zneska predstavlja stroške upravljanja in ker tožeča v pritožbi niti ne trdi, da ji je tožena stranka dolžna povrniti tudi ta strošek (iz česar izhaja, da so se stroški upravljanja očitno obračunavali za tekoči mesec), je sodišče druge stopnje upoštevaje načelo dispozitivnosti (odločanje v mejah postavljenih zahtevkov, 2. člen ZPP/77) tožnikovi pritožbi ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu spremenilo, kot izhaja iz 1. točke izreka te sodbe (2. točka 373. čl. ZPP/77). K PRITOŽBI TOŽENE STRANKE: Sodišče prve stopnje je povsem pravilno ugotovilo, da dejstvo, da je sporne poslovne prostore kupila Zavarovalnica, na obveznost tožene stranke ne vpliva. Zakoniti zastopnik tožene stranke je na glavni obravnavi dne 2.7.1999 izrecno priznal, da je tožena prostore zasedala do vključno oktobra 1995, zato je slednja dolžna plačati stroške upravljanja in vzdrževanja ter najemnino. Pri tem je povsem nepomembno, kdo je bil v tem času lastnik prostorov, saj je prostore nesporno uporabljala tožena in ne lastnik. Tožena v postopku na prvi stopnji sploh ni zatrjevala, da bi bile vtoževane obveznosti plačane s strani kogar koli. Trditve o tem, da naj bi tožena stranka dolgovani znesek plačala kot višjo odkupno ceno oz. da naj bi novi lastnik skupaj z lokalom prevzel tudi vse "dolžnosti in pravice", tožena stranka prvič uveljavlja v pritožbi (pritožbena novota). Glede na določbe 496.a čl. ZPP/77 je v gospodarskih sporih pritožbene novote dopustno uveljavljati samo, če pritožnik verjetno izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel uveljavljati do konca glavne obravnave. Ker toženec te okoliščine niti ne zatrjuje, sodišče druge stopnje zgoraj povzetih novot ni upoštevalo. Ob tem drugostopenjsko sodišče zgolj dodaja, da je pravno napačno sklepanje toženca, da novi lastnik prostorov ne bi smel uporabljati, če ne bi bile poravnane vse obveznosti za nazaj. Vtoževani stroški (najemnina, stroški obratovanja in vzdrževanja prostorov) niso t.i. realno breme (terjatev, ki je vezana na določeno nepremičnino), temveč jih je dolžan poravnati uporabnik prostorov (prim. 3. odst. 570. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih). Naposled pritožbeno sodišče ugotavlja, da je neutemeljen pritožbeni očitek tožene stranke, da bi sodišče moralo dovoliti zaslišanje predstavnika Zavarovalnica. V 241. čl. ZPP/77 je določeno, da mora stranka, ki predlaga dokaz z zaslišanjem priče, najprej povedati, o čem naj bi predlagana priča izpovedala. Tožena stranka je dokaz z zaslišanjem predstavnika zavarovalnice predlagala na glavni obravnavi dne 2.7.1999, vendar sploh ni navedla, o čem naj bi slednji pričal, zato je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je tak nepopolni dokazni predlog tožene stranke zavrnilo. Iz vsega povedanega izhaja, da je odločitev sodišča prve stopnje v ugoditvenem delu sodbe pravilna. Ker je pritožbeno sodišče ugotovilo, da niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 365. člena ZPP/77), je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (368. člen ZPP/77).